Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 29 июня 2020 г. N Ф01-9776/20 по делу N А11-9062/2018

Нижний Новгород

29 июня 2020 г.

Дело N А11-9062/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 19.06.2020.

Полный текст постановления изготовлен 29.06.2020.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Бабаева С.В.,

судей Голубевой О.Н., Камановой М.Н.,

при участии истца - Фурина П.Н. (паспорт) и

его представителя: Бабенкова Ю.А. (доверенность от 05.11.2019)

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика -

индивидуального предпринимателя Фурина Павла Николаевича

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2019

по делу N А11-9062/2018 Арбитражного суда Владимирской области

по иску индивидуального предпринимателя Дорофеева Алексея Ивановича

(ИНН: 332600033506, ОГРНИП: 318332800022468) и

индивидуального предпринимателя Дорофеевой Ирины Геннадьевны

(ИНН: 330100086778, ОГРНИП: 305332602600037)

к индивидуальному предпринимателю Фурину Павлу Николаевичу

(ИНН: 332600412504, ОГРНИП: 312332634700018)

о признании договора действительным и о регистрации перехода права собственности,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, -

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, Фурина Надежда Сергеевна, акционерное общество "Тандер", общество с ограниченной ответственностью "ЛМ Гарант", Зиганшина Сания Асиятовна и Андронов Константин Алексеевич,

и установил:

индивидуальный предприниматель Дорофеев Алексей Иванович (далее - Дорофеев А.И.) и индивидуальный предприниматель Дорофеева Ирина Геннадьевна, (далее - Дорофеева И.Г.) обратились в Арбитражный суд Владимирской области с иском к индивидуальному предпринимателю Фурину Павлу Николаевичу (далее - Фурин П.Н.) о признании договора от 01.11.2017 купли-продажи 1/3 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 33:04:010139:20 и находящимся на нем торгово-офисным центром с кадастровым номером 33:04:010138:272, расположенных по адресу: Владимирская область, г. Юрьев-Польский, пер. Каланчевский, д. 9, действительным и о государственной регистрации перехода права собственности от Фурина П.Н. к Дорофееву А.И. 1/6 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 33:04:010139:20 и 1/6 доли в праве общей долевой собственности на расположенный не нем торгово-офисный центр с кадастровым номером 33:04:010138:272 и к Дорофеевой И.Г. 1/6 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 33:04:010139:20 и 1/6 доли в праве общей долевой собственности на расположенный на нем торгово-офисный центр с кадастровым номером 33:04:010138:272.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (далее - Управление), Фурина Надежда Сергеевна, акционерное общество "Тандер", общество с ограниченной ответственностью "ЛМ Гарант", Зиганшина Сания Асиятовна и Андронов Константин Алексеевич.

Руководствовался статьями 163 и 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ (в редакции от 03.08.2018) "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ), Арбитражный суд Владимирской области решением от 18.06.2019 отказал в удовлетворении иска ввиду несоблюдения нотариальной формы договора купли-продажи от 01.11.2017.

Повторно рассмотрев дела, Первый арбитражный апелляционный суд постановлением от 10.12.2019, отменил решение суда первой инстанции и принял по делу новый судебный акт, в соответствии с которым удовлетворил заявленные требования спорный договор купли-продажи 1/3 доли земли и находящимся на нем торгово-офисным центром действительным и обязав произвести государственную регистрацию перехода права собственности от Фурина П.Н. к Дорофееву А.И. и Дорофеевой И.Г. по 1/6 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и на расположенный не нем торгово-офисный центр.

Не согласившись с названным судебным актом, Фурин П.Н. обратился в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой попросил отменить принятое апелляционное постановление ввиду несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела и нарушения норм материального и процессуального права.

Оспаривая законность обжалованного судебного акта, податель жалобы настаивает на установленное законом обязательное нотариальное удостоверение спорной сделки; доказательств умышленного уклонения продавца (ответчика) от совершения таких действий истцами не представлено.

Определениями от 14.04.2020 и 08.05.2020 рассмотрение кассационной жалобы откладывалось на основании части 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации до 09 часов 00 минут 08.05.2020 и до 09 часов 15 минут 19.06.2020 соответственно в связи с принятыми Указами Президента Российской Федерации от 02.04.2020 N 239 "О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)" и от 28.04.2020 N 294 "О продлении действия мер по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)".

Определением от 16.06.2020 в порядке статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном составе, рассматривающем кассационную жалобу, произведена замена судьи Кислицына Е.Г. ввиду его нахождения в отпуске на судью Голубеву О.Н. После замены судьи рассмотрение жалобы начато сначала.

В судебном заседании ответчик и его представитель поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе, и попросили отменить вынесенное постановление.

Истцы и третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не направили представителей в судебное заседание, поэтому в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к доводам жалобы.

Изучив материалы дела и оценив доводы кассационной жалобы, а также заслушав заявителя и его представителя, явившихся в судебное заседание, окружной суд не нашел оснований для отмены принятого судебного акта в силу следующего.

Как усматривается из материалов дела и установили суды, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) от 30.10.2018 N 33-0-1- 70/4002/2018-14672 Дорофееву А.И., Дорофеевой И.Г. и Фурину П.Н. принадлежит на праве общей долевой собственности (по 1/3 доли) нежилое здание торгово-офисного центра общей площадью 1960,9 квадратного метра, с кадастровым номером 33:04:010138:272, расположенное по адресу: Владимирская область, г. Юрьев-Польский, пер. Каланчевский, д. 9, дата государственной регистрации права 10.12.2012, номер регистрации 33-33-18/016/2012-508.

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 30.10.2018 N 33-0-1-70/4002/2018-14673 Дорофееву А.И., Дорофеевой И.Г. и Фурину П.Н. также принадлежат на праве общей долевой собственности земельный участок общей площадью 855 квадратных метров, с кадастровым номером 33:04:010139:20, расположенный по адресу: Владимирская область, г. Юрьев-Польский, пер. Каланчевский, д. 9, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания, дата государственной регистрации права 10.12.2012, номер регистрации 33-33-18/016/2012-509.

Также, из указанных выписок и выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 24.01.2019 N 33-0-1-94/4002/2019-646 следует, что на основании определения Юрьев-Польского районного суда Владимирской области от 16.11.2017 по делу N 2-453/2017 внесена запись о запрете на совершение сделок с имуществом (запрет на отчуждение, передачу в залог, иным образом обременять 1/3 долю в праве собственности Фурина П.Н. на здание торгово-офисного центра и земельный участок, дата регистрации обременения 23.11.2017).

Фурин П.Н. (продавец), Дорофеева И.Г. и Дорофеев А.И. (покупатели) в простой письменной форме подписан договор о намерениях от 25.12.2016, согласно пункту 1.1 которого стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи 1/3 доли в праве собственности на земельный участок и 1/3 доли в праве собственности размещенного на нем на торгово-офисного центра на условиях, предусмотренных настоящим договором.

В соответствии с пунктами 2.1 и 2.2 договора о намерениях, по предварительной договоренности между сторонами, стоимость указанной доли в праве собственности на земельный участок и доли в праве собственности на торгово-офисный центр, которые продавец намеревается продать по основному договору покупателям, а покупатели намереваются купить, определена сторонами в размере 8 000 000 рублей. Расчет между сторонами будет произведен следующим образом: 3 800 000 рублей переданы покупателями продавцу во время подписания настоящего договора, оставшиеся 4 200 000 рублей будут переданы в момент подписания основного договора купли-продажи.

Согласно пункту 3.2. договора о намерениях стороны обязались заключить основной договор до 23.12.2017. До указанного момента продавец обязался не совершать с другими лицами сделок в отношении указанной в пункте 1.1 настоящего договора недвижимости.

В силу пункта 3.3. договора о намерениях в случае, если одна из сторон будет уклоняться от заключения основной договора, вторая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор.

В обеспечение достигнутых договоренностей (заключения договора о намерениях от 25.12.2016) Фурину П.Н. от Дорофеева А.И. были переданы денежные средства в сумме 3 800 000 рублей, о чем составлена расписка.

Фурин П.Н. (продавец), Дорофеева И.Г. и Дорофеев А.И. (покупатели) в простой письменной форме подписали предварительный договор купли-продажи от 10.10.2017, в соответствии с пунктом 1.1 которого продавец обязался в будущем продать, а покупатели купить 1/3 долю в праве собственности на земельный участок и размещенную на нем 1/3 долю в праве собственности на торгово-офисный центр на условиях, предусмотренных настоящим договором.

В силу пункта 2.2 предварительного договора стороны договорились, что покупатели оплачивают стоимость 1/3 земельного участка и 1/3 торгово-офисного центра, указанной в пункте 2.1. настоящего договора, следующим образом: сумма в размере 3 800 000 рублей выплачена Дорофеевым А.И., что подтверждается распиской от 25.12.2016; сумма в размере 4 200 000 рублей выплачена Дорофеевой И.Г. в момент подписания настоящего договора.

Данное обстоятельство подтверждается распиской от 10.10.2017.

В соответствии с пунктом 3.2 предварительного договора стороны обязались заключить основной договор не позднее 01.11.2017.

До указанного момента продавец обязался не совершать с другими лицами сделок в отношении указанной в пункте 1.1 настоящего договора недвижимости.

В исковом заявлении истцы указали, что 13.09.2017 Дорофеева И.Г. взяла целевой кредит для приобретения доли Фурина П.Н. в торгово-офисном центре и земельного участка, по расписке от 10.10.2017 переданы 4 200 000 рублей.

Фурин П.Н. (продавец), Дорофеев А.И. и Дорофеева И.Г. (покупатели) в простой письменной форме подписали договор купли-продажи недвижимого имущества от 01.11.2017, в соответствии с пунктом 1 которого, продавец обязался передать в собственность, а покупатели принять в общую долевую собственность, в равных долях каждый, и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора принадлежащую продавцу на праве собственности 1/3 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок и 1/3 долю в праве общей долевой собственности на находящийся на нем торгово-офисный центр.

В соответствии с пунктом 3 договора купли-продажи указанная 1/3 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок оценивается сторонами в 1 000 000 рублей, а 1/3 доля в праве общей долевой собственности на торгово-офисный центр - 7 000 000 рублей. Общая цена сделки 8 000 000 рублей.

Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.

Принадлежавшая продавцу 1/3 доля в праве на земельный участок и 1/3 доля в праве на торгово-офисный центр поступает в собственность покупателей в следующих долях: 1/6 доля в праве на земельный участок и 1/6 доля в праве на торгово-офисный центр - в собственность Дорофеева А.И.; 1/6 доля в праве на земельный участок и 1/6 доля в праве на торгово-офисный центр - в собственность Дорофеевой И.Г.

В пунктах 5, 6 и 11 договора купли-продажи сторонами установлено, что в соответствии с требованиями статьи 251 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на долю в праве общей долевой собственности переходит к покупателям с момента заключения договора. В соответствии с пунктом 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности подлежит регистрации в Управлении. Данная сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Однако Фурин П.Н. от нотариального удостоверения сделки и от государственной регистрации перехода права собственности уклонялся, ему было направлено письменное требование от 27.03.2018 (вручено лично Фурину П.Н. 01.04.2018) с просьбой явиться к нотариусу для нотариального удостоверения договора купли-продажи доли в торгово-офисном центре и земельном участке, а также явиться в регистрирующий орган для регистрации перехода права собственности. Данное требование Фуриным П.Н. оставлено без удовлетворения.

Истцы повторно обращались к ответчику с претензией от 16.05.2018 (получена лично Фуриным П.Н. 17.05.2018) о нотариальном удостоверении и государственной регистрации перехода права собственности, которая также оставлена без ответа.

В письме от 28.05.2019 N 117 нотариус Юрьев-Польского нотариального округа Владимирской области Дорошина Т.В. сообщила, что Дорофеева И.Г. неоднократно обращалась за консультациями по вопросу нотариального удостоверения составленного ей договора купли-продажи доли земельного участка и доли здания, в ходе которых ей был разъяснен порядок удостоверения договора, но Дорофеева И.Г. за удостоверением договора не обратилась.

Посчитав, что поскольку Дорофеевым А.И. и Дорофеевой И.Г. исполнена сделка купли-продажи 1/3 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и торгово-офисный центр, требующая нотариального удостоверения, а Фурин П.Н. принял исполнение и уклоняется от такого удостоверения, а также уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, первые обратились в арбитражный суд с настоящим иском.

Принцип свободы договора, закрепленный статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривает, в том числе, право сторон по своему усмотрению определять условия заключаемого договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает обязательное требование о соответствии условий заключаемого договора императивным нормам законодательства, действующим в момент его заключения.

На основании статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

Нотариальное удостоверение сделок обязательно: в случаях, указанных в законе, в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

В части 1 статьи 42 Закона N 218-ФЗ (в редакции от 03.08.2018) установлено, что государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15.04.1993 N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона).

Данная норма определена законодателем как общее правило для целей защиты долевых собственников от злоупотреблений со стороны недобросовестных долевых сособственников, для предотвращения совершения сделок одних собственников без соблюдения преимущественного права других долевых собственников, для целей предотвращения мошеннических сделок, реализации прав в отношении незначительных долей, то есть для целей защиты добросовестных долевых собственников.

В пункте 1 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

При этом по смыслу названной статьи, признание сделки, требующей нотариального удостоверения, действительной, основывается на оценке судом конкретных обстоятельств дела. Разрешая вопрос о действительности сделки, суд учитывает причины, по которым сделка не была удостоверена нотариально, а также поведение каждой из ее сторон.

Признание сделки действительной возможно только в том случае, если причиной отсутствия нотариального удостоверения послужило недобросовестное поведение второй стороны, принявшей исполнение, но неправомерно уклоняющейся от заключения сделки в требуемой законом форме.

В порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Из материалов дела следует, что стороны в простой письменной форме подписали договор купли-продажи на отчуждение в общую долевую собственность истцов в равных долях принадлежащей ответчику на праве собственности 1/3 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и находящийся на нем торгово-офисный центр.

Спорный договор купли-продажи сторонами исполнен, денежные средства за приобретаемое имущество истцами ответчику перечислены.

В последующем определением Юрьев-Польского районного суда Владимирской области от 16.11.2017 по делу N 2-453/2017 по иску Зиганшиной С.А. к Фурину П.Н. о взыскании денежных средств в сумме 2 227 106 рублей 98 копеек приняты меры по обеспечению иска в виде запрета отчуждать, передавать в залог, иным образом обременять свое право собственности на 1/3 долю земельного участка здания торгово-офисного центра, Управлению запрещено совершать регистрационные действия с указанными долями земельного участка и расположенного на нем здания.

Государственная регистрация ограничения (обременения) на основании указанного определения суда осуществлена в ЕГРН 23.11.2017 на неопределенный срок.

Вместе с тем, на момент заключения сторонами спорной сделки обременение (ограничение) на распоряжение спорным имуществом отсутствовало, доля ответчика в объектах недвижимости под арестом (запрещением) не состояла.

Суд апелляционной инстанции также установил, что обеспечительные меры, принятые определением Юрьев-Польского районного суда Владимирской области от 16.11.2017, отменены определением Юрьев-Польского районного суда Владимирской области от 01.10.2019. Определение вступило в законную силу 23.10.2019.

Из выписки из ЕГРН от 07.11.2019 усматривается, что государственная регистрация обременения (ограничения) спорного имущества на основании указанного судебного акта отсутствует.

С момента заключения договора и до настоящего времени Фурин П.Н. как продавец при отсутствии наложенного судом запрета на совершение отчуждения имущества не предпринимал необходимых действий для нотариального удостоверения сделки и государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество.

При этом ответчик представил в материалы дела заявления, направленные истцам, с предложением приобрести спорное имущество по более высокой цене по сравнению с ценой, установленной в договоре купли-продажи, что свидетельствует о непоследовательном поведении ответчика и немотивированном, явном уклонении от совершения действий в отношении спорного имущества, предусмотренных законодательством.

Следует также отметить, что положение части 1 статьи 42 Закона N 218-ФЗ, закрепляющее нотариальное удостоверение сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, фактически направлено на защиту от совершения сделок одних собственников без соблюдения преимущественного права других долевых собственников.

Вместе с тем, подписанная сделка осуществлена между сособственниками, обладающими равными долями на имущество (по 1/3 доли), по результатам совершения которой приобретаемая доля переходила покупателям в их общую долевую собственность в также равных долях (по 1/6 доли) каждому.

С учетом названных норм права и установленных обстоятельств апелляционный суд оценив представленную в материалы дела доказательственную базу по правилам, предусмотренным в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о доказанности уклонения Фурин П.Н. от нотариального удостоверения договора купли-продажи и государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество, что явилось обоснованным правовым основанием для удовлетворения заявленных Дорофеевым А.И. и Дорофеевой И.Г. требований.

Приведенные в кассационной жалобе доводы рассмотрены окружным судом и признаны несостоятельными и подлежащими отклонения, поскольку они не опровергают выводы суда, основанные на исследованных доказательствах, установленных обстоятельствах и нормах права, и по существу сводятся к несогласию с приведенной судом оценкой, что не свидетельствует о наличии в обжалованном постановшении нарушений норм материального или процессуального права

Компетенция суда кассационной инстанции определена статьями 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которым суд кассационной инстанции проверяет правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов о применении норм права установленным обстоятельствам и доказательствам, имеющимся в деле.

Доводов, указывающих на явное нарушение норм материального или процессуального права, которые могли повлиять на исход дела и являются достаточным основанием для пересмотра обжалуемого судебного акта в кассационном порядке, заявителем в жалобе не приведено.

При таких обстоятельствах оснований для отмены состоявшихся судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами первой и апелляционной инстанций не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение кассационной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2019 по делу N А11-9062/2018 Арбитражного суда Владимирской области оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Фурина Павла Николаевича - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

С.В. Бабаев

Судьи

О.Н. Голубева М.Н. Каманова