Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 16 ноября 2020 г. N Ф01-12365/20 по делу N А11-13295/2018

Нижний Новгород

16 ноября 2020 г.

Дело N А11-13295/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 12.11.2020.

Постановление изготовлено в полном объеме 16.11.2020.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Кислицына Е.Г.,

судей Бабаева С.В., Голубевой О.Н.

при участии представителей

от истца: Сафроновой С.А. по доверенности от 22.01.2020,

от ответчика: Ванюшиной Ю.О. по доверенности от 09.01.2020

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу

общества с ограниченной ответственностью

"Владимирское территориальное управление строительства"

на решение Арбитражного суда Владимирской области от 13.12.2019 и

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2020,

по делу N А11-13295/2018

по иску администрации города Владимира

(ИНН: 3302008636, ОГРН: 1033302009146)

к обществу с ограниченной ответственностью

"Владимирское территориальное управление строительства"

(ИНН: 3328422640, ОГРН: 1023301462711)

о понуждении исполнить обязательство по передаче

в муниципальную собственность социальных объектов,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью

"Владимирское территориальное управление строительства"

к администрации города Владимира

о признании права собственности на объекты,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управление архитектуры и строительства администрации города Владимира,

Департамент архитектуры и строительства администрации Владимирской области,

и установил:

администрация города Владимира (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Владимирской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Владимирское территориальное управление строительства" (далее - Общество) об обязании ответчика:

1) в десятидневный срок со дня вступления решения в законную силу направить в Управление архитектуры и строительства администрации города Владимира (далее - Управление) заявление о вводе в эксплуатацию здания детского сада, расположенного по адресу: город Владимир, микрорайон Юрьевец, улица Славная, дом 4-а, с документами, необходимыми для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и перечисленными в статье 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации;

2) в пятидневный срок после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию безвозмездно передать муниципальному образованию город Владимир в собственность здание детского сада по акту приема-передачи;

3) аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество запись о праве собственности Общества на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 33622:014042:1934, расположенный по адресу: город Владимир, микрорайон Юрьевец, улица Славная, дом 4-а, проектируемое назначение: детский сад, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 33:22:014042:1706, после государственной регистрации муниципальной собственности на здание детского сада;

4) в десятидневный срок со дня вступления решения суда в законную силу направить в Управление заявление о вводе в эксплуатацию здания блочно-модульной котельной 2,7 МВт, расположенного по адресу: город Владимир, микрорайон Юрьевец, улица Славная, дом 6-а, строение 1, с документами, необходимыми для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и перечисленными в статье 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации;

5) в пятидневный срок после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию безвозмездно передать муниципальному образованию город Владимир в собственность здание блочно-модульной котельной 2,7 МВт по акту приема-передачи;

6) в месячный срок со дня вступления решения в законную силу исполнить обязательство по передаче в муниципальную собственность нежилого помещения площадью не менее 100 квадратных метров с обустройством входной группы, в том числе для маломобильных групп граждан, с внутренней социальной отделкой, оборудованием пожарной и охранной сигнализациями, радиаторами отопления, сантехническим оборудованием (унитаз, раковина со смесителем), расположенного в микрорайоне Юрьевец города Владимира.

Исковые требования основаны на статьях 309, 310, 314 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 46.4 (пункт 4) Градостроительного кодекса Российской Федерации, статье 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору по продаже права на заключение договора аренды земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства квартала N 7 микрорайона Юрьевец города Владимира от 04.09.2007 N 308 (далее - договор от 04.09.2007 N 308).

Общество обратилось в Арбитражный суд Владимирской области со встречным иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило:

1) признать за Обществом право собственности на детский сад N 9 по ГП, котельную мощностью 2,7 МВт к школе N 13 после ввода их в эксплуатацию;

2) обязать Администрацию принять детский сад N 9 по ГП, котельную мощностью 2,7 МВт к школе N 13, нежилое помещение примерной площадью 100 квадратных метров по договору безвозмездного пользования после регистрации права собственности за Обществом до исполнения сторонами инвестиционного контракта в полном объеме, а именно до 2023 года (срок окончания строительства школы).

Встречные требования основаны на статьях 6, 8 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" и мотивированы тем, что Общество имеет право зарегистрировать за собой право собственности на построенные объекты до конца срока действия договора от 04.09.2007 N 308 и получения компенсации по строительству, а также для передачи объектов банку в обеспечение кредитных обязательств с целью получения кредитных средств на исполнение обязательств по инвестиционному проекту.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, суд привлек Управление, Департамент архитектуры и строительства администрации Владимирской области.

Арбитражный суд Владимирской области решением от 13.12.2019, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2020, удовлетворил первоначальный иск и отказал в удовлетворении встречного иска.

Не согласившись с данными судебными актами, Общество обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просило отменить решение и постановление в части обязания ответчика направить в Управление заявление о вводе в эксплуатацию здания блочно-модульной котельной 2,7 МВт и передать муниципальному образованию городу Владимиру в собственность здание блочно-модульной котельной 2,7 МВт и нежилое помещение площадью не менее 100 квадратных метров с техническими характеристиками, указанными в судебных актах, а также в части отказа Обществу в признании права собственности на блочно-модульную котельную мощностью 2,7 МВт.

По мнению заявителя, суды не учли, что строительство котельной и передача ее в собственность муниципалитета не предусмотрены конкурсными условиями и договором от 04.09.2007 N 308; котельная является составной частью общеобразовательной школы, строительство которой не завершено и ведется на земельном участке, находящемся у Общества в аренде до конца 2023 года, Администрация не компенсировала Обществу затраты на строительство общеобразовательной школы, поэтому у застройщика не наступила обязанность по ее передаче; у Общества имеются законные основания для признания права собственности на котельную за собой; требуемые Администрацией технические характеристики нежилого помещения площадью не менее 100 квадратных метров не содержатся в договоре от 04.09.2007 N 308.

Администрация в отзыве указала на несостоятельность доводов заявителя и попросила оставить судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии со статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение кассационной жалобы откладывалось до 14 часов 45 минут 12.11.2020 (определение Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 22.10.2020).

В судебном заседании окружного суда представитель Общества поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, представитель Администрации не согласился с доводами заявителя и попросил оставить судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Законность решения Арбитражного суда Владимирской области и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к изложенным в кассационной жалобе доводам.

Как следует из материалов дела и установил суд, в соответствии с постановлением главы города Владимира от 30.07.2007 N 2981 "О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства квартала N 7 микрорайона Юрьевец" и на основании протокола от 31.08.2007 N 28 "О результатах аукциона" Администрация (продавец) и Общество (покупатель) заключили договор от 04.09.2007 N 308, в редакции дополнительного соглашения от 01.06.2016 N 1, предметом которого явилось право на заключение договора аренды земельных участков для комплексной застройки многоэтажными жилыми домами с объектами социального и культурно-бытового обслуживания квартала N 7 микрорайона Юрьевец.

По условиям договора Общество обязалось построить до конца четвертого квартала 2016 года, в том числе, котельную мощностью 2,7 МВт к школе N 13 по ГП первый этап (микрорайон Юрьевец, земельный участок с кадастровым номером 33:22:014042:1699) и нежилое помещение площадью 100 квадратных метров в 11 доме по ГП (микрорайон Юрьевец, земельный участок с кадастровым номером 33:22:014042:1707).

В пункте 3.3 договора указано, что Администрация обязуется оказывать покупателю необходимое содействие в реализации проекта по вопросам, входящим в ее компетенцию, в том числе обеспечивать подготовку и своевременное принятия распорядительных документов. Содействовать привлечению денежных средств их федерального и областного бюджетов для частичного возмещения финансирования построенных социальных объектов, предусмотренных проектом, а именно: общеобразовательной школы на 720 учащихся с инженерными коммуникациями, оборудованием и мебелью.

Соотношение раздела имущества по итогам реализации инвестиционного проекта устанавливается между сторонами в следующей пропорции.

Администрации 100 процентов подлежат передаче:

- сети теплоснабжения, водоснабжения и канализации, объекты благоустройства, за исключением относящихся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирных домах;

- дороги, прилегающие к кварталу с северной, западной и южной стороны;

- социальная инфраструктура, общеобразовательная школа на 720 мест, два детских сад на 190 мест каждый, поликлиника площадью не менее 800 квадратных метров, нежилое помещение площадью 100 квадратных метров.

Покупателю 100 процентов подлежат передаче:

- общие помещения квартир;

- общие площади нежилых помещений, исключая площади помещений, неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения объекта (лестничные клетки, лифтовые шахты, технические этажи, электрощитовые);

- сети электроснабжения и связи.

Указанное соотношение раздела имущества оформляется поэтапно, путем подписания акта приема-передачи каждого построенного объекта, при условии полного исполнения сторонами обязательств, в том числе, получения компенсации в предусмотренных договором случаях.

Стороны заключили договор аренды земельных участков от 19.09.2007 N 11580, в редакции дополнительного соглашения от 25.12.2013 N 2, в соответствии с которым Администрация (арендодатель) сдала, а Общество (арендатор) приняло во временное владение и пользование земельные участки общей площадью 228 161 квадратный метр, с кадастровыми номерами 33:22:014042:54, 33:22:014042:56, 33:22:014042:57, 33:22:014042:58, 33:22:014042:59, а также земельный участок с кадастровым номером 33:22:000000:3922, площадью 217 472 квадратных метров, с разрешенным использованием: комплексная застройка, местоположение: Владимирская область, город Владимир, микрорайон Юрьевец.

Земельные участки переданы арендатору по акту приема-передачи от 19.09.2007.

Впоследствии Администрация постановлением от 05.12.2014 N 4590 в соответствии с утвержденной корректировкой проекта планировки квартала N 7 микрорайона Юрьевец (постановление от 01.08.2008 N 2872) утвердила образование земельных участков. В результате раздела участка с кадастровым номером 33:22:000000:3922 площадью 217 472 квадратных метров, переданного по договору от 19.09.2007 N 11580, стороны заключили договоры аренды вновь образованных участков (от 01.06.2016 N 14869, от 02.05.2017 N 15966, от 30.12.2016 N 15852, от 01.06.2016 N 14872 и от 01.06.2016 N 14865)

Управление выдало Обществу разрешение от 12.09.2017 N 33-RU33301000-264-2017 на строительство общеобразовательной школы на 720 учащихся в квартале N 7 микрорайона Юрьевец города Владимира, 1 этап - блочно-модульная котельная (кадастровый номер земельного участка 33:22:014042:1699), сроком до 31.12.2017 и присвоило 12.03.2018 зданию котельной, расположенному на участке с кадастровым номером 3:22:014042:1699, адрес: город Владимир, микрорайон Юрьевец, улица Славная, дом 6-а, строение 1.

Администрация в претензии от 15.08.2018 N 0301/29 потребовала от Общества в тридцатидневный срок с момента получения претензии исполнить обязательства по строительству, вводу в эксплуатацию, передаче в муниципальную собственность социальных объектов, срок окончания строительства по которым установлен на четвертый квартал 2016 года.

Комиссия Администрации при осмотре земельного участка с кадастровым номером 33:22:014042:1699 установила, что на участке расположено одноэтажное, капитальное нежилое здание, в помещении смонтировано специальное оборудование; котельная находится в рабочем состоянии (акт от 28.05.2019).

Неисполнение арендатором требований истца, изложенных в претензии от 15.08.2018, послужило основанием для предъявления Администрацией иска в суд.

Посчитав, что до конца 2023 года - даты окончания строительства школы и до получения от Администрации компенсации на строительство объектов Общество имеет право оформить за собой право собственности на построенные объекты, имеющие социальное значение, застройщик обратился в арбитражный суд со встречным иском.

Согласно градостроительному заключению, утвержденному Управлением 04.04.2007, на земельном участке планировалось строительство многоквартирных жилых домов общей площадью не менее 180 000 квадратных метров, объектов социального и культурно-бытового обслуживания, вместимостью согласно нормативной потребности на расчетную численность населения микрорайона.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 3 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей на момент заключения договора от 04.09.2007 N 308, арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации в извещении о проведении аукциона должны быть указаны максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.

Суд установил, что стороны в договоре от 04.09.2007 N 308 согласовали обязанности Общества построить в четвертом квартале 2016 года и передать в муниципальную собственность котельную мощностью 2,7 МВт к школе N 13 по ГП первый этап и нежилое помещение площадью 100 квадратных метров. Указанные условия для победителя в аукционе отражены в извещении о проведении аукциона (опубликовано в газете "Призыв" от 31 июля - 1 августа 2007 года N 134-135). Сторонами предусмотрена поэтапная передача объектов, а не передача их только по завершении всей застройки территории и строительства всех жилых домов и нежилых помещений.

Администрация не выражала свою волю на строительство Обществом на арендованных земельных участках под спорными объектами социальной инфраструктуры, каких-либо зданий, которые перейдут в собственность застройщика, в том числе с учетом поэтапности передачи зданий, сроков их возведения и сдачи в эксплуатацию (срок сдачи спорных объектов четвертый квартал 2016 года).

Кроме того, суды отметили, что спорная котельная предназначена для отопления и горячего водоснабжения, в том числе, детского сада N 9 на 190 мест по ГП в квартале N 7 микрорайона Юрьевец в городе Владимире, подлежащего передаче в муниципальную собственность, со сроком сдачи четвертый квартал 2016 года.

Из 19 объектов жилого и нежилого назначения на момент вынесения решения суда первой инстанции Общество построило и ввело в эксплуатацию 9 многоквартирных домов; на строительство 7 многоквартирных домов получены разрешения на строительство. Однако предметом договора являлось не только возведение нового жилья и нежилых помещений, которые переходят в собственность застройщика и реализуются им, но и строительство социальных объектов, необходимых для обеспечения социальных потребностей жителей квартала N 7 микрорайона Юрьевец, в том числе жителей уже построенных и введенных в эксплуатацию многоквартирных домов.

Условия конкурсной документации, договора от 04.09.2007 N 308 предусматривают обязанность Общества не только осуществить строительство спорных объектов, но и по завершении строительства ввести их в эксплуатацию.

В нарушение статьи 65 Арбитражного кодекса Российской Федерации доказательства, свидетельствующие о наличии разногласий относительно порядка предоставления земельного участка и условий договора от 04.09.2007 N 308, в материалы дела не представлены.

Оценив в совокупности представленные в дело доказательства в порядке установленном в статье 71 Арбитражного кодекса Российской Федерации, суды обеих инстанций установили, что на день принятия решения суда обстоятельства, определенные в договоре в качестве юридических предпосылок возникновения обязанностей Общества, наступили, однако застройщик не исполнил обязательства по вводу в эксплуатацию и передаче в муниципальную собственность спорных объектов.

В связи с указанным суды обоснованно усмотрели правовые основания для удовлетворения иска и законно отказали Обществу в удовлетворении встречного иска.

Суд второй инстанции справедливо отклонил довод Общества об отсутствии у суда первой инстанции оснований обязывать ответчика передать в муниципальную собственность города Владимира нежилое помещение площадью не менее 100 квадратных метров с такими техническими характеристиками как: обустройство входной группы, в том числе, для маломобильных групп граждан, с внутренней социальной отделкой, оборудованием пожарной и охранной сигнализациями, радиаторами отопления, сантехническим оборудованием (унитаз, раковина со смесителем), так как наличие данных технических характеристик у нежилого помещения необходимо для введения его в гражданский оборот.

Доводы заявителей кассационных жалоб были предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций, где получили надлежащую правовую оценку. Их повторное заявление в кассационной инстанции свидетельствует о несогласии заявителей с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судами доказательств. Переоценка доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Материалы дела исследованы судами нижестоящих инстанций полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 287 (пункт 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Владимирской области от 13.12.2019 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2020 по делу N А11-13295/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Владимирское территориальное управление строительства" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Е.Г. Кислицын

Судьи

С.В. Бабаев О.Н. Голубева