Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 25 ноября 2020 г. N Ф01-13827/20 по делу N А79-13857/2018

Нижний Новгород

25 ноября 2020 г.

Дело N А79-13857/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 18.11.2020.

Полный текст постановления изготовлен 25.11.2020.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Камановой М.Н.,

судей Голубевой О.Н., Кислицына Е.Г.,

при участии представителей

от ООО "Бренд": Михайловского Ю.А. (доверенность от 24.04.2020),

от Фадеева С.Л.: Алексеева Б.В. (доверенность от 22.09.2020)

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы

Прокурора Калининского района города Чебоксары Чувашской Республики и

Фадеева Сергея Леонидовича

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2020

по делу N А79-13857/2018 Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии

по иску Прокурора Калининского района города Чебоксары Чувашской Республики

к администрации города Чебоксары Чувашской Республики

(ОГРН: 1022101150037, ИНН: 2126003194),

Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары (ОГРН: 1022101131293, ИНН: 2126002000),

обществу с ограниченной ответственностью "Бренд"

(ОГРН: 1062130002945, ИНН: 2130000654)

о признании недействительными результатов аукциона, договора купли-продажи земельного участка и применении последствий недействительности ничтожной сделки,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, Фадеев Сергей Леонидович, общество с ограниченной ответственностью "Аналитик Центр", общество с ограниченной ответственностью "Мир камня-Б", общество с ограниченной ответственностью "Полимер Инновация", Кузьмин Эдуард Кузьмич, Никитина Ольга Юрьевна, Кириллов Евгений Сергеевич, Демидова Ольга Николаевна,

и установил:

Прокурор Калининского района города Чебоксары Чувашской Республики (далее - Прокурор) обратился в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском к администрации города Чебоксары Чувашской Республики (далее - Администрация), Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары (далее - Комитет) и обществу с ограниченной ответственностью "Бренд" (далее - ООО "Бренд") о признании недействительным результата аукциона по продаже земельных участков от 04.09.2018, проведенного Комитетом, в части продажи земельного участка с кадастровым номером 21:01:030308:561, площадью 974 квадратных метра; признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 26.09.2018 N 947-КЮ, заключенного Администрацией и ООО "Бренд"; применении последствий недействительности сделки в виде обязания ООО "Бренд" в течение 7 дней с момента вступления решения в законную силу возвратить Администрации земельный участок с кадастровым номером 21:01:030308:561.

Исковые требования основаны на статьях 166, 168, 449 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что Администрация в нарушение подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации провела аукцион по продаже земельного участка, на котором расположены строения, установив начальную цену продажи ниже рыночной.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике (далее - Управление Росреестра), Фадеев Сергей Леонидович, общество с ограниченной ответственностью "Аналитик Центр" (далее - ООО "Аналитик Центр"), общество с ограниченной ответственностью "Мир камня-Б" (далее - ООО "Мир камня-Б"), общество с ограниченной ответственностью "Полимер Инновация" (далее - ООО "Полимер Инновация"), Кузьмин Эдуард Кузьмич, Никитина Ольга Юрьевна, Кириллов Евгений Сергеевич, Демидова Ольга Николаевна.

Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии решением от 23.12.2019 исковые требования удовлетворил, исходя из того, что Комитетом при организации и проведении спорного аукциона нарушены требования пункта 12 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с установлением начальной цены продажи земельного участка ниже рыночной стоимости земельного участка. При этом суд не усмотрел оснований для применения при рассмотрении спора подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, указал, что нахождение на земельном участке с кадастровыми номерами 21:01:030308:392 строения, возведенного Фадеевым С.Л. без законных на то оснований, не могло служить препятствием для заключения договора купли-продажи земельного участка на конкурсной основе.

Первый арбитражный апелляционный суд постановлением от 09.07.2020 отменил решение суда первой инстанции и принял новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. Апелляционный суд согласился с выводом суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для применения подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, однако пришел к противоположному выводу о нарушении Комитетом пункта 12 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, указав, что нарушения, допущенные Комитетом при проведении торгов, не могут быть признаны существенными и влекущими признание торгов недействительными, поскольку не оказывают влияния на результат спорного аукциона и не ущемляют чьих-либо прав и законных интересов.

Не согласившись с принятым судебным актом, Прокурор и Фадеев С.Л. обратились в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационными жалобами, в которых просят отменить постановление вследствие несоответствия выводов судов фактическим обстоятельствам дела и неправильного применения норм материального права.

Ссылаясь на подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации и пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, заявители полагают, что судом апелляционной инстанции в отсутствие правовых оснований сделан вывод о том, что нахождение на земельном участке с кадастровым номером 21:01:030308:561 строения, возведенного Фадеевым С.Л., не может служить препятствием для проведения спорного аукциона и заключения договора купли-продажи указанного земельного участка. Заявители указывают, что возведенное Фадеевым С.Л. здание является объектом недвижимости, который начал возводиться в 2015 году (задолго до проведения аукциона) и в установленном законом порядке самовольной постройкой не признан.

Кассаторы считают необоснованным вывод суда о том, что допущенные Комитетом при определении начальной продажной цены нарушения являются несущественными, поскольку не оказывают влияния на результат спорного аукциона и не ущемляют чьих-либо прав и законных интересов. Данный вывод суда апелляционной инстанции не подтвержден доказательствами, противоречит экономической теории и исследованиям в сфере маркетинга.

Доводы Прокурора и Фадеева С.Л. совпадают, подробно изложены в кассационных жалобах и поддержаны представителем Фадеева С.Л. в судебном заседании.

Отзывы на кассационные жалобы не поступили.

Представитель ООО "Бренд" в судебном заседании сослался на законность и обоснованность обжалованного постановления, просил оставить его без изменения.

Иные лица, участвующие в деле и извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание окружного суда представителей не направили, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и оценив обоснованность кассационной жалобы, заслушав представителей ответчика и третьего лица, окружной суд не нашел оснований для отмены принятых судебных актов в силу следующего.

Как следует из материалов дела и установили суды, постановлением Администрации от 18.07.2018 N 1291 "О проведении аукциона по продаже земельного участка" Комитету поручено провести аукцион по продаже земельного участка с кадастровым номером 21:01:030308:561.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 12.09.2018 N 99/2018/169496765 земельный участок с кадастровым номером 21:01:030308:561 имеет следующие характеристики: категория земель - земли населенных пунктов, виды разрешенного использования - обслуживание автотранспорта, адрес: Чувашская Республика - Чувашия, город Чебоксары, Эгерский бульвар, площадь 974 квадратных метра, кадастровая стоимость: 1 358 476 рублей 76 копеек, объекты недвижимости в пределах земельного участка отсутствуют.

02.08.2018 на официальном сайте в сети Интернет (www.torgi.gov.ru), на официальном сайте Комитета, а также в газете "Чебоксарские новости" от 02.08.2018 N 81 опубликовано извещение о проведении 04.09.2018 аукциона, в том числе по продаже земельного участка с кадастровым номером 21:01:030308:561 (лот N 6).

Начальная цена предмета аукциона определена Комитетом в размере рыночной стоимости земельного участка - 1 400 000 рублей, определенной ООО "Аналитик центр" в отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка от 01.08.2018 N 4233/18.

Заявки на участие в аукционе в отношении лота N 6 были поданы ООО "Мир камня-Б" и ООО "Бренд", которые согласно протоколу заседания постоянно действующей комиссии по проведению конкурсов и аукционов от 03.09.2018 были допущены к участию в аукционе.

Согласно протоколу об итогах аукциона по продаже земельного участка от 04.09.2018 победителем аукциона по лоту N 6 стало ООО "Бренд", предложившее наибольшую цену - 2 450 000 рублей.

Администрация (продавец) и ООО "Бренд" (покупатель) 26.09.2018 заключили договор купли-продажи земельного участка N 947-КЮ.

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что продажная цена земельного участка составляет 2 450 000 рублей.

Земельный участок передан ООО "Бренд" по акту приема-передачи 26.09.2018.

Оплата стоимости земельного участка ООО "Бренд" произведена платежными поручениями от 05.09.2018 N 897491 на сумму 1 400 000 рублей, от 26.09.2018 N 502 на сумму 1 050 000 рублей.

Государственная регистрация права собственности ООО "Бренд" на земельный участок с кадастровым номером 21:01:030308:561 произведена 20.11.2018.

Ссылаясь на то, что аукцион проведен с нарушениями федерального законодательства, Прокурор в порядке статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обратился в арбитражный суд с иском о признании аукциона и заключенного по его результатам договора купли-продажи земельного участка недействительными.

По общему правилу продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

В силу подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев размещения сооружения (в том числе сооружения, строительство которого не завершено) на земельном участке на условиях сервитута или объекта, который предусмотрен пунктом 3 статьи 39.36 настоящего Кодекса и размещение которого не препятствует использованию такого земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием.

Из акта от 24.10.2018, составленного старшим помощником прокурора Калининского района города Чебоксары младшим советником юстиции - Тарапыгиным А.В. и главным специалистом - экспертом отдела муниципального земельного контроля Управления муниципального контроля администрации города Чебоксары - Капитоновым В.Н. следует, что на спорном участке размещена часть кирпичного незавершенного строительством объекта - КН2, занимаемая площадь - 185 квадратных метров.

Лица, участвующие в деле, не оспаривают, что строение возводится Фалеевым С.Л. с 2015 года без получения разрешительной документации.

Как правильно указали суды, при определении правил подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации воля законодателя была направлена на обеспечение исключительного права собственника объекта недвижимости на землепользование и принципа единства судьбы объекта недвижимости и земельного участка.

Как следует из обстоятельств дела, в рассмотренном споре необходимость обеспечения этого принципа в отношении объекта, возведенного без законных на то оснований, и исключительного права на землепользование для третьих лиц отсутствуют, поэтому в проведении торгов не могло быть отказано со ссылкой на названную норму земельного законодательства.

С учетом названных обстоятельств окружной суд признал обоснованным вывод судов нижестоящих инстанций о том, что оснований для применения подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации в рассмотренном споре не имеется. Обозначенное Прокурором основание применительно к рассмотренному спору не может служить препятствием для заключения договора купли-продажи земельного участка на конкурсной основе.

Прокурор, обращаясь в суд с иском, также указал, что торги проведены с существенными нарушениями правил их проведения в части определения рыночной стоимости земельного участка.

В пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" разъяснено, что приведенный в пункте 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации);

необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Порядок подготовки, организации и проведения аукциона на право заключения договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, установлен статьями 39.11 и 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о начальной цене предмета аукциона.

Начальной ценой предмета аукциона по продаже земельного участка является по выбору уполномоченного органа рыночная стоимость такого земельного участка, определенная в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"), или кадастровая стоимость такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона (пункт 12 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что начальная продажная цена спорного земельного участка была определена в размере рыночной стоимости земельного участка, которая составила 1 400 000 рублей и была определена на основании отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка от 01.08.2018 N 4233/18, подготовленного ООО "Аналитик Центр".

С целью определения соответствия отчета ООО "Аналитик Центр" от 01.08.2018 N 4233/18 об оценке рыночной стоимости земельного участка требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки определением суда от 21.05.2019 по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ООО "Центр оценки, экспертизы, консалтинга "Автопрогресс".

Согласно заключению экспертов от 07.08.2019 N 154-08-19Ц выявленные неточности, несоответствия, ошибки в расчетах и грубые нарушения требований законодательства об оценочной деятельности и стандартов оценки в отчете ООО "Аналитик Центр" от 01.08.2018 N 4233/18 являются существенными и влияют на выводы о величине рыночной стоимости объекта оценки, которые вводят в заблуждение пользователей отчета. Рыночная стоимость земельного участка из земель населенных пунктов площадью 974 квадратных метра, с кадастровым номером 21:01:030308:561 по состоянию на 31.07.2018 определена в сумме 1 966 506 рублей.

Между тем, как указывалось ранее, основанием для признания торгов недействительными являются только такие нарушения правил их проведения, которые, являясь существенными, повлияли на результат торгов.

Указанная позиция соответствует правовой позиции, изложенной в пункте 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными торгов, проводимых в рамках исполнительного производства".

В пункте 1 указанного информационного письма разъяснено, что лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

Исследовав и оценив представленную в материалы дела доказательственную базу, установив, что признанная достоверной рыночная земельного участка с кадастровым номером 21:01:030308:561 (1 966 506 рублей) превышает начальную цену земельного участка, предложенную на аукционе (1 400 000 рублей), суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что неверное определение начальной цены торгов не могло повлиять на круг лиц, желающих принять участие в аукционе, поскольку очевидно, что предложение к продаже товара по заниженной цене является более привлекательным для потенциальных покупателей. Доказательств, подтверждающих, что нарушение правил проведения торгов привело к снижению круга потенциальных участников торгов, в дело не представлено; на наличие конкретных потенциальных покупателей, для которых допущенное при проведении торгов нарушение явилось препятствием к участию в них, в иске не указано.

При этом судом установлено, что торги состоялись, на участие в аукционе подано более одной заявки, к участию в аукционе допущено два участника. Итоговая стоимость продаваемого земельного участка образовалась по результатам торга на повышение (в конкурентной борьбе) и составила 2 450 000 рублей, что больше рыночной стоимости на 1/4 часть или практически на 500 000 рублей.

С учетом изложенного, апелляционный суд пришел к верному выводу о том, что отклонения между ценой, установленной в заключении экспертов от 07.08.2019 N 154-08-19Ц, которую суд первой инстанции счел достоверной для определения начальной цены предмета аукциона по продаже земельного участка с кадастровым номером 21:01:030308:561, полностью нивелируются процедурой реализации имущества с открытых торгов.

При таких обстоятельствах, вопреки доводам заявителей кассационных жалоб, нарушения, допущенные Комитетом при проведении торгов, не могут быть признаны существенными и влекущими признание торгов недействительными, поскольку не оказывают влияния на результат спорного аукциона и не ущемляют чьих-либо прав и законных интересов.

Окружной суд отметил, что оценка характера нарушений, допущенных при проведении торгов, в силу статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится к компетенции суда апелляционной инстанции, который повторно рассматривает дело.

Фадеев С.Л. не являлся участником спорных торгов, не обосновал наличие у него защищаемых законом прав и имущественных интересов в признании торгов недействительными. Его намерение на участие в повторных торгах не может служить безусловным основанием для отмены результатов состоявшихся торгов.

Несогласие заявителей с выводами апелляционного суда, иное толкование ими норм законодательства, подлежащих применению в настоящем деле, не свидетельствуют о наличии в обжалованном постановлении существенных нарушений норм материального права, повлиявших на исход судебного разбирательства, или допущенной судебной ошибки.

Материалы дела исследованы судом апелляционной инстанции полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованном судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции по приведенным в кассационных жалобах доводам не имеется.

Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы Фадеева С.Л. подлежат отнесению на заявителя.

Вопрос о взыскании государственной пошлины по кассационной жалобе Прокурора не рассматривался, так как на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2020 по делу N А79-13857/2018 Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии оставить без изменения, кассационные жалобы Прокурора Калининского района города Чебоксары Чувашской Республики и Фадеева Сергея Леонидовича - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.Н. Каманова

Судьи

О.Н. Голубева Е.Г. Кислицын