Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 30 марта 2021 г. N Ф01-927/21 по делу N А31-3654/2020

Нижний Новгород

30 марта 2021 г.

Дело N А31-3654/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 29 марта 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 марта 2021 года.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Голубевой О.Н.,

судей Камановой М.Н., Павлова В.Ю.,

при участии представителя

общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Русь Менеджмент":

Никитина А.В. (доверенность от 13.06.2020),

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы заинтересованных лиц - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области и общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Русь Менеджмент"

на решение Арбитражного суда Костромской области от 23.09.2020,

принятое судьей Максименко Л.А., и

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 16.12.2020,

принятое судьями Минаевой Е.В., Волковой С.С., Кононовым П.И.,

по делу N А31-3654/2020

по заявлению Управления имущественных и земельных отношений администрации города Костромы (ИНН: 4401006568, ОГРН: 1034408610411)

о признании недействительным уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области о приостановлении государственной регистрации прекращения аренды земельного участка,

третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, -

открытое акционерное общество "Ивановская Домостроительная компания", общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Русь Менеджмент",

и установил:

Управление имущественных и земельных отношений администрации города Костромы (далее - Управление Администрации) обратилось в Арбитражный суд Костромской области с заявлением о признании недействительным уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области (далее - Управление Росреестра) о приостановлении государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка с кадастровым номером 44:27:080610:395.

Управление Администрации просило обязать Управление Росреестра осуществить государственную регистрацию прекращения ограничения (обременения) права аренды и залога (ипотеки) права аренды данного земельного участка путем погашения в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) записей о регистрации от 05.02.2014 N 44-44-01/010/2014/810 и от 24.07.2014 N 44-44-01/061/2014-986.

Заявленные требования основаны на статьях 131, 352, 610 и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, статье 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ), статье 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", статье 14 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), статьях 1 и 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ). Они мотивированы тем, что оспариваемое уведомление основано на неверном толковании норм права.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены открытое акционерное общество "Ивановская Домостроительная компания" (далее - ОАО "ДСК") и общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Русь Менеджмент" (далее - ООО "УК "Русь Менеджмент").

Арбитражный суд Костромской области решением от 23.09.2020, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 16.12.2020, удовлетворил заявленные требования: спорное уведомление признано недействительным и суд обязал погасить соответствующие записи в ЕГРН.

Управление Росреестра и ООО "УК "Русь Менеджмент" не согласились с принятыми судебными актами и обратились в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационными жалобами, в которых просили их отменить и принять новый судебный акт.

Управление Росреестра полагало, что поскольку запись о залоге права аренды внесена в силу норм Закона N 214-ФЗ, то ее погашение может быть осуществлено только после представления документов, свидетельствующих о передаче объектов долевого строительства, на основании которых производится государственная регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства; ни залогодержатель, ни залогодатель с заявлением о погашении такой записи не обращались; обязательство застройщика как залогодателя, обеспеченное залогом права аренды, не прекратилось.

ООО "УК "Русь Менеджмент" также указало, что Управление Администрации избрало ненадлежащий способ защиты, поскольку спорные обстоятельства являются предметом иска о признании права или обременения отсутствующим. Кроме того, третье лицо полагало, что прекращение записи об аренде нарушит права участников долевого строительства, а также кредиторов ОАО "ДСК" в деле о банкротстве, поскольку право аренды является оборотоспособным активом.

Подробно доводы заявителей изложены в кассационных жалобах.

Управление Администрации в отзыве на кассационные жалобы не согласилось с доводами заявителей, просило оставить обжалованные судебные акты без изменения, а жалобы Управления Росреестра и ООО "УК "Русь Менеджмент" - без удовлетворения. Также Управление Администрации просило рассмотреть кассационные жалобы в отсутствие своего представителя; суд округа счел возможным удовлетворить данное ходатайство.

ОАО "ДСК" отзыв на кассационные жалобы в суд округа не направило.

На основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 29.03.2021.

Представитель ООО "УК "Русь Менеджмент" в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в его кассационной жалобе.

Иные участвующие в деле лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационных жалоб, не направили своих представителей в судебное заседание окружного суда, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалобы рассмотрены в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Костромской области и постановление Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к изложенным в кассационной жалобе доводам.

Как установили суды первой и апелляционной инстанций, Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области (арендодатель) и ОАО "ДСК" (арендатор) 09.01.2014 заключили договор аренды N Да.3444.3 земельного участка с кадастровым номером 44:27:080610:395, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 7468 квадратных метров из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 44:27:080610:395 для использования в целях строительства многоквартирного дома, срок аренды - с 12.11.2013 по 18.02.2020. Земельный участок передан ОАО "ДСК" по акту приема-передачи от 09.01.2014.

Указанный земельный участок образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 44:27:080610:21, общей площадью 235 953 квадратных метров, предоставленного для комплексного освоения в целях многоэтажного жилищного строительства (пункт 1.2 договора).

В пункте 6.6 данного договора стороны предусмотрели, что договор считается прекращенным по истечении срока, на который он заключен, если ни одна из сторон не заявила о его возобновлении на тех же условиях на неопределенный срок в сроки, установленные пунктом 4.4.6 договора - за три месяца до окончания срока действия договора.

Управление Администрации, являясь уполномоченным органом на распоряжение земельными участками на территории города Костромы, государственная собственность на которые не разграничена, в уведомлениях от 09.01.2020 N 02-37 исх-6/20 и 05.02.2020 N 02-37исх-285/20 сообщило ОАО "ДСК" о прекращении действия договора аренды в связи с истечением срока действия договора. 27.02.2020 обратилось Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации прекращения права аренды спорного земельного участка (погашения записи о государственной регистрации права), приложив указанные уведомления.

Управление Росреестра уведомило 03.03.2020 о приостановлении регистрации, начиная с 03.03.2020 до 02.06.2020. Основанием для приостановления послужило то обстоятельство, что заявителем не представлены документы, необходимые для государственной регистрации, поскольку право аренды земельного участка с кадастровым номером 44:27:080610:395 является предметом залога, где залогодержателем выступает ООО "УК "Русь Менеджмент", а залогодателем - ОАО "ДСК ".

В ЕГРН имеются сведения о регистрации трех договоров участия в долевом строительстве, в соответствии с которыми застройщиком выступает ОАО "ДСК", участником долевого строительства - ООО "УК "Русь Менеджмент".

Посчитав, что действия Управления Росреестра по приостановлению регистрационных действий являются незаконными и нарушающими права и законные интересы, Управление Администрации обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалоб и отзыва на них и заслушав представителя ООО "УК "Русь Менеджмент", Арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел правовых оснований для отмены обжалованных судебных актов с учетом следующего.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд осуществляет проверку оспоренного решения и устанавливает его соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у соответствующего органа, а также нарушает ли оспариваемое решение права и законные интересы заявителя в сфере экономической деятельности.

Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия соответствующим органом оспариваемого решения, возлагается на этот орган (часть 1 статьи 65 и часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с данным кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество (статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьями 39.1 (подпунктом 3 пункта 1), 39.6, 39.8 (подпунктом 1 пункта 8, пунктом 15) Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в том числе, на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до десяти лет, в случае предоставления земельного участка для строительства зданий, сооружений.

Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пунктп 1 статьи 13 Закона N 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Таким образом, залог права аренды возникает в силу положений Закона N 214-ФЗ и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения сроков строительства (статья 6), при нарушении условий о качестве (статья 7), при расторжении договора (статья 9) и т.д.

В силу пункта 1.1 статьи 62 Закона N 102-ФЗ залог права аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды.

При этом согласно статье 352 (подпункту 3 пункта 1) Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается в случае прекращения заложенного права.

В соответствии со статьями 14 (пунктом 7 части 4), 21 (частью 1), 26 (пунктом 5 части 1) Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется при условии наличия в ЕГРН сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется, в связи с прекращением обременения объекта недвижимости. Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости. Осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав.

Законы N 214-ФЗ и N 102-ФЗ, хотя и предусматривают основания для прекращения залога права аренды, применимые в случаях завершения строительства, однако не содержат положений об основаниях прекращения залога в случае истечения срока аренды земельного участка до завершения строительства. С учетом этого, в спорном случае следует руководствоваться положениями Гражданского кодекса Российской Федерации и другими законами, регулирующими спорные правоотношения.

Наличие права залога у участников долевого строительства в отношении спорного земельного участка не влияет на правомерность расторжения договора аренды этого земельного участка и не может служить законным препятствием для реализации собственником-арендодателем своих прав, охраняемых законом интересов и внесения в ЕГРН регистрационной записи, подтверждающей факт прекращения арендных правоотношений. Указанный правовой подход поддержан Верховным Судом Российской Федерации (определение от 02.08.2017 N 309-КГ17-9712).

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в дело доказательства в совокупности и во взаимосвязи, суды первой и апелляционной инстанций пришли к верному выводу о том, что оспоренное решение является незаконным.

Суды обоснованно исходили из того, что договор аренды от 09.01.2014 N Да.3444.3 земельного участка был заключен на срок с 12.11.2013 по 18.02.2020. Согласно пункту 6.6 этого договора он считается прекращенным по истечении срока, на который он заключен, если ни одна из сторон не заявила о его возобновлении на тех же условиях на неопределенный срок в сроки, установленные пунктом 4.4.6 договора - за три месяца до окончания срока действия договора. Управление Администрации уведомлениями от 09.01.2020, и от 05.02.2020 сообщило ОАО "ДСК" о прекращении действия договора аренды в связи с истечением срока действия договора. Таким образом, договор аренды прекратился.

Истечение срока аренды 18.02.2020 участвующими в деле лицами не оотрицалось.

У Управления Росреестра не имелось оснований для отказа в государственной регистрации прекращения аренды, а, следовательно, и залога права аренды, как прекращенного.

Как верно отметили суды, наличие права залога у участников долевого строительства в отношении спорного земельного участка не может служить законным препятствием для реализации Управлением Администрации своих прав и внесения в ЕГРН регистрационной записи, подтверждающей факт прекращения арендных правоотношений.

Суды учли, что возбуждение в отношении ОАО "ДСК" дела о банкротстве свидетельствует о неспособности застройщика удовлетворить требования своих кредиторов - участников строительства по заключенным с ними договорам, завершить строительство и передать причитающиеся им квартиры. Наличие непогашенной записи об аренде влечет невозможность заявителя распоряжаться спорным земельным участком, в том числе в интересах участников долевого строительства.

Иной подход позволял бы арендатору-застройщику не осуществлять строительство, либо осуществлять его крайне медленно, сохраняя за собой земельный участок уже после истечения срока аренды. При этом залог права аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды (пункт 1.1 статьи 62 Закона N 102-ФЗ).

Других оснований для приостановления государственной регистрации прекращения права аренды и залога в оспоренном уведомлении не содержалось.

Аргументы кассаторов основаны на ином толковании норм материального права, что само по себе не является основанием для отмены обжалованных судебных актов.

В силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, установив, что оспариваемое решение не соответствует закону и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере экономической деятельности, принимает решение о признании его незаконным.

Таким образом, суды правомерно признали уведомление Управления Росреестра незаконным (недействительным).

Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы ООО "УК "Русь Менеджмент" подлежит отнесению на ее заявителя.

Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы Управления Росреестра судом округа не рассматривался, поскольку на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Управление Росреестра освобождено от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Костромской области от 23.09.2020 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 16.12.2020 по делу N А31-3654/2020 оставить без изменения, кассационные жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области и общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Русь Менеджмент" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

О.Н. Голубева

Судьи

М.Н. Каманова В.Ю. Павлов