Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 16 декабря 2020 г. N 02АП-8455/20 по делу N А31-3654/2020

г. Киров

16 декабря 2020 г.

Дело N А31-3654/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 14 декабря 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 декабря 2020 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Минаевой Е.В.,

судей Волковой С.С., Кононова П.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шашиной И.А.

при участии в судебном заседании:

с использованием систем видеоконференц-связи в Арбитражном суде Костромской области представителя заявителя - Смирнова В.А., действующего на основании доверенности от 22.11.2019, служебного удостоверения;

во Втором арбитражном апелляционном суде представителя третьего лица общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Русь Менеджмент" - Никитина А.В., действующего на основании доверенности от 30.06.2020,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области, общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Русь Менеджмент"

на решение Арбитражного суда Костромской области от 23.09.2020 по делу N А31-3654/2020

по заявлению Управления имущественных и земельных отношений администрации города Костромы (ОГРН: 1034408610411; ИНН: 4401006568)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области (ОГРН: 1044408640561; ИНН: 4401050246)

при участии в деле третьих лиц: открытого акционерного общества "Ивановская Домостроительная компания" (ОГРН: 1033700050581; ИНН: 3728000058), общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Русь Менеджмент" (ОГРН: 1127746720056; ИНН: 7708770000)

о признании недействительным уведомления о приостановлении государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка и обязании осуществить государственную регистрацию прекращения ограничения (обременения) права аренды и залога (ипотеки) права аренды земельного участка путем погашения в Едином государственном реестре недвижимости записей о регистрации,

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных и земельных отношений администрации города Костромы (далее - заявитель) обратилось в Арбитражный суд Костромской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области (далее - ответчик, регистрирующий орган, Управление Росреестра по Костромской области) о признании недействительным уведомления от 03.03.2020 N КУВД-001/2020-2400782/1 о приостановлении государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка с кадастровым номером 44:27:080610:395, по адресу: г. Кострома, ул. Магистральная, и обязании осуществить государственную регистрацию прекращения ограничения (обременения) права аренды и залога (ипотеки) права аренды данного земельного участка путем погашения в Едином государственном реестре недвижимости записей о регистрации от 05.02.2014 N 44-44-01/010/2014/810 и от 24.07.2014 N 44-44-01/061/2014-986.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены открытое акционерное общество "Ивановская домостроительная компания" (далее - ОАО "ДСК"), общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Русь Менеджмент" (далее - ООО "УК "Русь Менеджмент").

Решением Арбитражного суда Костромской области от 23.09.2020 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, Управление Росреестра по Костромской области, ООО "УК "Русь Менеджмент" обратились во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобами, в которых просят отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

Управление Росреестра по Костромской области в апелляционной жалобе указало, что в соответствии с частью 3 статьи 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), действовавшего на момент осуществления государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, запись о договоре участия в долевом строительстве была обязательна к внесению в Единый государственный реестр прав в отношении спорного земельного участка. Ответчик обращает внимание суда на то, что записи о залоге внесены в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным Законом РФ от 30.12.2014 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214). В рассматриваемом случае залог права аренды земельного участка является производным при регистрации договора участия в долевом строительстве. Из апелляционной жалобы следует, что на момент обращения Управления имущественных и земельных отношений администрации города Костромы с заявлением о государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) права аренды земельного участка с кадастровым номером 44:27:080610:39, право аренды являлось предметом залога на основании договоров участия в долевом строительстве. Указанное обстоятельство, по мнению регистрирующего органа, является препятствием для прекращения в одностороннем порядке права аренды земельного участка, поскольку повлечет нарушение прав участников долевого строительства. Управление Росреестра по Костромской области полагает, что погашение регистрационной записи об ипотеке может быть осуществлено только после получения регистрирующим органом документов, свидетельствующих о передаче объектов долевого строительства, на основании которых производится государственная регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства. Из апелляционной жалобы ответчика следует, что стороны по договорам залога имущественных прав ООО "УК "Русь Менеджмент" и ОАО "Ивановская Домостроительная Компания" не обращались в регистрирующий орган с заявлением о погашении регистрационных записей в соответствии со статьей 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ). Управление Росреестра по Костромской области не согласно с выводом суда первой инстанции о том, что наличие права залога у участников долевого строительства в отношении спорного земельного участка не влияет на правомерность прекращения аренды этого земельного участка и не может служить законным препятствием для реализации арендодателем своих прав, охраняемых законом интересов и внесения в Единый государственный реестр недвижимости регистрационной записи, подтверждающей факт прекращения соответствующих арендных правоотношений. Ответчик указывает, что залогом права аренды обеспечено обязательство застройщика перед дольщиком по строительству многоквартирного дома, в настоящее время обеспеченное залогом обязательство застройщика (залогодателя) не прекратилось. В этой связи погашение регистрационных записей об ипотеке в силу закона может быть осуществлено регистрирующим органом только после получения документов, предусмотренных действующим законодательством. Кроме того регистрационный орган полагает, что удовлетворяя требования заявителя, суд не решил судьбу записей о регистрации договоров долевого участия. Также судом первой инстанции оставлены без внимания доводы ответчика о том, что застройщик ОАО "ДСК" находится в стадии банкротства, актив в виде спорного земельного участка с кадастровым номером 44:27:080610:395 вошел в конкурсную массу, что подтверждается Определением Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ от 23.12.2019 N 301-ЭС18-10926(4), на основании чего Управление Росреестра по Костромской области усматривает в данном деле спор о праве аренды между арендодателем и конкурсными кредиторами, в том числе участником долевого строительства. На основании изложенного Управление Росреестра по Костромской области приходит к выводу о том, что заявителем избран ненадлежащий способ защиты своих прав, поскольку спор о праве на недвижимое имущество не может разрешаться в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений.

ООО "УК "Русь Менеджмент" в апелляционной жалобе указывает, что наличие в ЕГРН записи о залоге права аренды земельного участка препятствует прекращению права аренды, так как имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами, что является согласно абзацу 11 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ основанием для отказа в государственной регистрации прав. ООО "УК "Русь Менеджмент" считает, что поскольку до настоящего времени государственная регистрация права собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства не проведена, правовые основания для удовлетворения заявленных Управлением имущественных и земельных отношений администрации города Костромы требований отсутствуют. Из апелляционной жалобы также следует, что ОАО "ДСК" находится в процедуре банкротства, а право аренды является оборотоспособным активом должника, поскольку находящиеся в публичной собственности земельные участки переданы в аренду на срок, превышающий пять лет. Также ООО "УК "Русь Менеджмент" заявлен довод об избрании заявителем неверного способа защиты нарушенного права.

Управление имущественных и земельных отношений администрации города Костромы представило мотивированный отзыв на апелляционные жалобы, в котором опровергло доводы регистрирующего органа и ООО "УК "Русь Менеджмент".

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционных жалоб к производству вынесено 03.11.2020 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" 04.11.2020 в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). На основании указанной нормы стороны надлежащим образом уведомлены о рассмотрении апелляционной жалобы.

В порядке статьи 153.1 АПК РФ дело рассмотрено в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Костромской области.

В судебном заседании представители заявителя и третьего лица поддержали занятые по делу позиции.

Управление Росреестра по Костромской области, третье лицо ОАО "ДСК" явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. В соответствии со статьей 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие представителей указанных лиц.

Законность решения Арбитражного суда Костромской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судо первой инстанции, 09.01.2014 между Департаментом имущественных и земельных отношений Костромской области (арендодатель) и ОАО "ДСК" (арендатор) заключен договор N Да.3444.3 аренды земельного участка с кадастровым номером 44:27:080610:395 (т.1 л.д.14-19). Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области. Запись регистрации от 05.02.2014 N 44-44-01/010/2014-810 (т.1 л.д.34).

По условиям пункта 1.1 указанного договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 7468 кв.м из земель "Земли населенных пунктов", кадастровый номер 44:27:080610:395, находящийся по адресу: г. Кострома, ул. Магистральная, для использования в целях строительства многоквартирного дома.

Указанный земельный участок образован в результате раздела из земельного участка с кадастровым номером 44:27:080610:21, общей площадью 235953 кв.м, предоставленного для комплексного освоения в целях многоэтажного жилищного строительства (пункт 1.2 договора аренды).

Согласно пункту 2.1 договора аренды от 09.01.2014 срок земельного аренды участка устанавливается с 12.11.2013 по 18.02.2020.

В пункте 6.6 данного договора указано, что договор считается прекращенным по истечении срока, на который он заключен, если ни одна из сторон не заявила о его возобновлении на тех же условиях на неопределенный срок в сроки, установленные пунктом 4.4.6 договора - за три месяца до окончания срока действия договора).

Земельный участок передан ОАО "ДСК" по акту приема-передачи от 09.01.2014 (т.1 л.д.20).

Управление имущественных и земельных отношений администрации города Костромы, являясь уполномоченным органом на распоряжение земельными участками государственная собственность на которые не разграничена на территории города Костромы уведомлениями от 09.01.2020 N 02-37 исх-6/20 и от 05.02.2020 N 02-37исх-285/20 сообщило ОАО "ДСК" о прекращении действия договора аренды от 09.01.2014 в связи с истечением срока действия договора. В качестве нормативного обоснования заявитель указал пункт 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) (т.1 л.д.23-31).

27.02.2020 Управление имущественных и земельных отношений администрации города Костромы обратилось в Управление Росреестра по Костромской области с заявлением о государственной регистрации прекращения права аренды спорного земельного участка (погашения записи о государственной регистрации права), приложив данные уведомления.

03.03.2020 в адрес Управления поступило уведомление регистрирующего органа о приостановлении государственной регистрации, начиная с 03.03.2020 до 02.06.2020 (т.1 л.д.12).

Основанием для приостановления послужило то обстоятельство, что заявителем не представлены документы, необходимые для государственной регистрации, поскольку право аренды земельного участка с кадастровым номером 44:27:080610:395 является предметом залога, где залогодержателем выступает ООО "УК "Русь Менеджмент", а залогодателем - ОАО "Ивановская Домостроительная Компания". В ЕГРН имеются сведения о регистрации трех договоров участия в долевом строительстве, в соответствии с которыми застройщиком выступает ОАО "Ивановская домостроительная Компания", участником долевого строительства - ООО "Управляющая Компания "Русь Менеджмент". Регистрационные записи от 25.07.2014 N N 44-44-01/067/2014-473, 44-44-01/067/2014-343, 44-44-01/067/2014-984.

Из содержания указанных договоров следует, что застройщик - ОАО "ДСК", которому на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером 44:27:080610:395, обязуется с учетом использования денежных средств участника долевого строительства - ООО "УК "Русь Менеджмент" осуществить строительство многоквартирного жилого дома и передать его участникам долевого строительства. Поскольку в соответствии с частью 3 статьи 25.1 действовавшего на момент осуществления государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома Закона N 122-ФЗ запись о договоре участия в долевом строительстве обязательна к внесению в ЕГРП в отношении спорного земельного участка. При регистрации договора участия в долевом строительстве вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды, права субаренды с указанием в ЕГРП распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.

На момент обращения Управления с заявлением о государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) права аренды земельного участка с кадастровым номером 44:27:080610:39, право аренды являлось и предметом залога на основании договоров участия в долевом строительстве.

Указанное обстоятельство, по мнению регистрирующего органа, является препятствием для прекращения в одностороннем порядке права аренды земельного участка, поскольку повлечет нарушение прав участников долевого строительства. Погашение регистрационной записи об ипотеке может быть осуществлено только после получения регистрирующим органом документов, свидетельствующих о передаче объектов долевого строительства, на основании которых производится государственная регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства.

Уведомление Управления Росреестра по Костромской области от 03.03.2020 о приостановлении государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка с кадастровым номером 44:27:080610:395, по адресу: г. Кострома, ул. Магистральная, обжаловано Управлением имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы в судебном порядке.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из отсутствия в совокупности условий, предусмотренных статьями 198, 201 АПК РФ, необходимых для признания оспариваемого уведомления недействительным.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб и отзыва на них, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, что также отражено в пункте 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

При этом обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности его принятия, наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие акта, а также обстоятельств, послуживших основанием для его принятия, возлагается на орган или лицо, которые приняли акт (часть 5 статьи 200 АПК РФ).

Согласно статье 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1). Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 2).

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости урегулированы Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).

В соответствии с частью 2 статьи 1 названного Закона единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав) (часть 3 статьи 1 Закона N 218-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 14 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, среди прочего, документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости (пункт 8 части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ).

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. В случае передачи в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, занятого зданием, сооружением, которые принадлежат нескольким лицам либо помещения или машино-места в которых принадлежат нескольким лицам, с заявлением о государственной регистрации договора аренды такого земельного участка может обратиться одно из лиц, выступающих на стороне арендатора, или арендодатель (часть 1 статьи 51 Закона N 218-ФЗ).

В статьях 18, 21 Закона N 218-ФЗ определены требования к заявлению о государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов.

Согласно части 5 статьи 18 Закона N 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

Основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав, а также основания для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав регламентированы положениями статей 26, 27 Закона N 218-ФЗ.

В силу части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5).

В соответствии со статьей 27 Закона N 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, спорный договор аренды от 09.01.2014 N Да.3444.3 земельного участка заключен на срок с 12.11.2013 по 18.02.2020.

На основании статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1). Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (абзац 1 пункта 2). В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (абзац 2 пункта 2).

Управление имущественных и земельных отношений администрации города Костромы уведомлениями от 09.01.2020 и 05.02.2020 сообщило ОАО "ДСК" о прекращении 18.02.2020 срока действия договора от 09.01.2014 в соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ. Факт истечения срока действия договора аренды 18.02.2020 участвующими в деле лицами не оспаривается.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).

Статьей 13 названного Закона установлены правила обеспечения исполнения обязательств по договору залогом.

В силу части 1 указанной нормы в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 настоящей статьи. Правила настоящей статьи не применяются при заключении договоров участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона.

Конституционным Судом РФ в Определении от 14.01.2014 N 2-О указано, что правовое регулирование, установленное статьей 13 Закона N 214-ФЗ, позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. При этом залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом и (или) договором.

Однако, как правильно указал суд первой инстанции, наличие права залога у участников долевого строительства в отношении спорного земельного участка не влияет на правомерность прекращения аренды этого земельного участка и не может служить законным препятствием для реализации собственником-арендодателем своих прав, охраняемых законом интересов и внесения в Единый государственный реестр недвижимости регистрационной записи, подтверждающей факт прекращения арендных правоотношений.

Согласно части 8 статьи 13 Закона N 214-ФЗ с момента передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, право залога, возникшее на основании настоящего Федерального закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.

Возникший на основании настоящего Федерального закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке (часть 8.1 статьи 13 Закона N 214-ФЗ).

Регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ), а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом (часть 11 статьи 53 Закона N 218-ФЗ).

В силу пункта 1.1 статьи 25 Закона N 102-ФЗ регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" погашается органом регистрации прав в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Наряду с этим в статье 352 ГК РФ предусмотрено иное основание для прекращения залога - прекращение заложенного права. Согласно подпункту 1 пункта 3 статьи 352 ГК РФ залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса.

Следовательно, наличие регистрационной записи об ипотеке не является препятствием для регистрации прекращения права аренды, в связи с чем у регистрирующего органа отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации прекращения права аренды на земельный участок. Вывод ответчика о невозможности регистрации прекращения права аренды без прекращения ипотеки по правилам, установленным подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 25 Закона N 102-ФЗ обоснованно признан судом первой инстанции ошибочным.

Довод заявителей апелляционных жалоб о невозможности регистрации прекращения права аренды без прекращения ипотеки по правилам, установленным статьей 25 N 102-ФЗ, подлежит отклонению, поскольку названной нормой установлены основания для погашения регистрационной записи об ипотеке, но не прекращения самого права залога.

Обстоятельство регистрации ипотеки, возникающей в силу закона, не может отменить действие правовых норм, обуславливающих основания и момент прекращения обязательственных правоотношений сторон, вытекающих из гражданско-правового договора (в настоящем случае - договора аренды). Прекращение права аренды и регистрация прекращения права также не могут быть поставлены в зависимость от волеизъявления сторон договора ипотеки.

Таким образом, доводы заявителей апелляционных жалоб основаны на неправильном толковании пункта 1.1 статьи 25 Закона N 102-ФЗ, поскольку сам факт возникновения залога в силу положений Закона о долевом строительстве, имея обеспечительную функцию на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного дома и передаче объектов лицам, заключившим договоры, не может исключать применение иных оснований для прекращения залога.

Довод заявителей апелляционных жалоб об избрании Управлением имущественных и земельных отношений администрации города Костромы ненадлежащего способа защиты и необходимости квалификации возникшего спора как спора о праве подлежит отклонению как несостоятельный.

Защита арендодателем своих прав, вытекающих из полномочий по распоряжению участком, не свидетельствует о наличии спора о праве.

Рассматриваемый спор вытекает из правоотношений, связанных с исполнением органом государственной регистрации своих функций по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В процессе исполнения данной публичной функции органом совершены юридически значимые действия, оспаривание правомерности которых осуществляется в порядке главы 24 АПК РФ.

Следует также отметить, что Управление имущественных и земельных отношений администрации города Костромы в рамках дела N А17-4841/2015 обращалось в Арбитражный суд Ивановской области с заявлением о расторжении 22 договоров аренды земельных участков, в том числе договора от 09.01.2014 N Да.3444.3.

Определением от 18.08.2020 по делу N А17-4841/2015 Арбитражный суд Ивановской области принял отказ Управления имущественных и земельных отношений администрации города Костромы от заявленных требований. В обоснование ходатайства об отказе от заявленных требований арендатор сослался на отсутствие оснований для удовлетворения заявления - земельные участки свободны от объектов недвижимости. Доказательства обжалования указанного определения суда в материалах дела отсутствуют.

Управление Росреестра по Костромской области в апелляционной жалобе настаивает на том, что суд первой инстанции не учел, что застройщик ОАО "ДСК" находится в стадии банкротства, актив в виде спорного земельного участка включен в конкурсную массу.

Действительно, определением Арбитражного суда Ивановской области от 10.03.2016 по делу N А17-4841/2015 в отношении должника введена процедура наблюдения, а также установлено, что банкротство должника должно осуществляться по правилам параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве (Банкротство застройщика).

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.4 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.

Следовательно, с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения, согласно параграфу 7 Закона о банкротстве, могут быть предъявлены лицами, с которыми им были заключены договоры долевого участия в строительстве, в рамках дела о банкротстве, и соответственно, рассмотрены как в виде денежных требований, так и в виде требования о передаче жилых помещений в строгом соответствии с правилами, установленными этим Законом.

Возбуждение в отношении ОАО "ДСК" дела о банкротстве свидетельствует о неспособности застройщика удовлетворить требования своих кредиторов - участников строительства по заключенным с ними договорам, завершить строительство и передать причитающиеся им квартиры. Наличие непогашенной записи об аренде влечет невозможность заявителя распоряжаться спорным земельным участком, в том числе в интересах участников долевого строительства.

В этой связи довод Управления Росреестра по Костромской области, заявляющего о возможности погашения записи об ипотеке только в связи с окончанием строительства многоквартирного жилого дома и представления застройщиком пакета документов, предусмотренных статьей 25 Закона об ипотеке, в той ситуации, когда уже в отношении застройщика возбуждено дело о банкротстве, со ссылкой на наличие специальных оснований для погашения ипотеки, нельзя признать обоснованным.

Учитывая, что иных оснований для оспариваемого отказа в государственной регистрации ответчиком в ходе рассмотрения заявления Управления имущественных и земельных отношений администрации города Костромы не установлено и в оспариваемом уведомлении не приведено, суд первой инстанции правомерно в целях восстановления нарушенного права заявителя обязал Управление Росреестра по Костромской области осуществить государственную регистрацию прекращения ограничения (обременения) права аренды и залога (ипотеки) права аренды земельного участка путем погашения в Едином государственном реестре недвижимости записей о регистрации от 05.02.2014 N 44-44-01/010/2014/810 и от 24.07.2014 N 44-44-01/061/2014-986.

Апелляционным судом исследованы все доводы апелляционной жалобы, однако они не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, либо влияли на обоснованность и законность оспариваемого решения суда, либо должным образом опровергали выводы суда первой инстанции, не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права, а сводятся к иному, чем у суда, толкованию норм права и оценке обстоятельств дела, фактически направлены на их переоценку, данную судом надлежащим образом, и не могут рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта. Выводы арбитражного суда по данному делу основаны на всестороннем и полном исследовании и оценке имеющихся в деле доказательств и сделаны с учетом подлежащих применению норм материального права.

При таких обстоятельствах решение Арбитражного суда Костромской области от 23.09.2020 по делу N А31-3654/2020 следует оставить без изменения, а апелляционные жалобы Управления Росреестра по Костромской области и ООО "УК "Русь Менеджмент" - без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя жалобы.

Оснований для взыскания с ответчика государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы не имеется согласно подпункту 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового Кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Костромской области от 23.09.2020 по делу N А31-3654/2020 оставить без изменения, а апелляционные жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области, общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Русь Менеджмент" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Костромской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

Е.В. Минаева

Судьи

С.С. Волкова П.И. Кононов