Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 7 июля 2021 г. N Ф01-2715/21 по делу N А43-18498/2020

Нижний Новгород

07 июля 2021 г.

Дело N А43-18498/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 07 июля 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 июля 2021 года.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Голубевой О.Н.,

судей Бабаева С.В., Камановой М.Н.,

при участии представителей

от министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области:

Сучковой Е.А. (доверенность от 22.12.2020 N Сл-326-720781/20),

от общества с ограниченной ответственностью "Редмит":

Загоняева Д.А. (доверенность от 14.02.2020),

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы

истца - министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области и

ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Редмит"

на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 30.11.2020,

принятое судьей Игнатьевой О.В., и

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2021,

принятое судьями Устиновой Н.В., Наумовой Е.Н., Мальковой Д.Г.,

по делу N А43-18498/2020

по иску министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области

(ИНН: 5260417980, ОГРН: 1155260014623)

к обществу с ограниченной ответственностью "Редмит"

(ИНН: 7720293025, ОГРН: 1157746140914)

о взыскании задолженности и неустойки по договору аренды,

о расторжении договора аренды, и

об обязании освободить и возвратить земельный участок

и установил:

министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области (далее - Министерство) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском, уточненным в порядке, предусмотренном в статье 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Редмит" (далее - Общество):

о взыскании 6 015 038 рублей 41 копейки задолженности по договору аренды земельного участка от 03.11.2011 N 18-2982 г за период с 24.04.2019 по 31.03.2020,

о взыскании 214 108 рублей 49 копеек пеней, начисленных за период с 21.05.2019 по 31.03.2020,

о расторжении договора аренды земельного участка от 03.11.2011 N 18-2982 г, и

об обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 52:18:0060005:31 по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования.

Иск основан на статьях 450, 452, 615, 619 и 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, 42, 45 и 46 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивирован тем, что Общество ненадлежащим образом исполняет обязанности в части внесения арендных платежей, не использует земельный участок по целевому назначению, допускает нарушения санитарного и экологического законодательства, требований к охране водных объектов; после уведомления о допущенных нарушениях Общество их не устранило.

Арбитражный суд Нижегородской области решением от 30.11.2020, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2021, частично удовлетворил исковые требования, взыскав с Общества 6 015 038 рублей 41 копейку долга и отказав в удовлетворении остальной части исковых требований. Суды исходили из того, что Министерство не уведомило арендатора своевременно о повышении арендной платы и не подтвердило наличие оснований для расторжения спорного договора; наличие долга подтверждено.

Стороны не согласились с принятыми судебными актами и обратились в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационными жалобами.

Министерство просило отметить судебные акты в части отказа в расторжении договора аренды. По мнению заявителя, суды неправомерно отказали в расторжении договора аренды, установив факт наличия задолженности по арендной плате; долг не погашен до настоящего времени и, кроме того, увеличился. Истец настаивал на том, что арендатор допустил существенные нарушения договора аренды.

Общество просило отметить судебные акты в части удовлетворения требования о взыскании долга. По мнению заявителя, арендатор в соответствии с нормативными актами субъекта Российской Федерации вправе избрать методику расчета арендной платы. Постановление Правительства Нижегородской области от 16.03.2018 N 167, устанавливающее временные и объективные рамки действия методики расчета арендной платы, утвержденной постановления Правительства от 04.05.2016 N 247, принято уполномоченным органом в соответствии со статьей 10 Конституции Российской Федерации в пределах полномочий, установленных для данного органа статьей 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации. У судов отсутствовали правовые основания для неприменения указанных нормативных актов. Кроме того, ответчик полагает, что суд апелляционной инстанции выборочно применил основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, оставив без внимания принцип предсказуемости расчета арендной платы.

Подробно доводы заявителей изложены в кассационных жалобах.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы своих кассационных жалоб.

Законность решения Арбитражного суда Нижегородской области и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к изложенным в кассационной жалобе доводам.

Как следует из материалов дела, и установили суды первой и апелляционной инстанций, Министерство (арендодатель) и закрытое акционерное общество "Компания "Сильвер" (арендатор) 03.11.2011 заключили договор N 18-2982 г аренды земельного участка с кадастровым номером 52:18:060005:31 площадью 9293*34 квадратных метров, расположенного по адресу: город Нижний Новгород, набережная Гребного канала, дом 108, для использования под здание кафе с прилегающей территорией для целей благоустройства. Срок аренды - до 28.01.2057 (пункт 2.1). Участок передан арендатору по акту приема-передачи от 19.07.2011.

Арендатор обязался использовать участок в соответствии с целью использования, указанной в пункте 1.3 договора и разрешенным использованием (пункт 3.4.3); обеспечивать надлежащее санитарное состояние и благоустройство территории участка, поддерживать надлежащее состояние фасадов объектов капитального строительства, расположенных на участке, своевременно производить их ремонт; заключить договоры по санитарной очистке и благоустройству территории, в том числе прилегающей, договоры на вывоз мусора и бытовых отходов с организациями, ответственными за обеспечение указанных мероприятий (пункты 3.4.11 и 3.4.12).

Годовая арендная плата за участок начисляется согласно приложению 3 (пункт 4.1) и вносится арендатором ежемесячно не позднее 20-го числа текущего месяца. Основанием для пересмотра арендодателем размера арендной платы является использование арендатором земельного участка с целью, не соответствующей цели использования (пункт 4.4).

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при нарушении арендатором условий договора и требований нормативных правовых актов Российской Федерации и Нижегородской области (пункт 3.1.3). По требования арендодателя договор может быть досрочно расторгнут при наличии задолженности по арендной плате за 2 месяца и более (пункт 6.4).

Соглашением от 28.12.2012 права и обязанности арендатора по договору переданы обществу с ограниченной ответственностью "Робинзон-НН"; по соглашению от 26.12.2018 права и обязанности арендатора по договору перешли к Обществу.

Межведомственная комиссия 29.11.2019 произвела визуальный осмотр земельных участков, в том числе, и участка с кадастровым номером 52:18:0060005:31. По результатам осмотра установлено, что Общество свою деятельность на территории земельного участка не осуществляет, на земельном участке отсутствуют элементы благоустройства, в том числе озеленение, декоративные, технические, планировочные, конструктивные устройства, растительные компоненты, различные виды оборудования и оформления, малые архитектурные формы, некапитальные нестационарные сооружения.

На земельном участке произрастает самосевная растительность, в том числе, деревья и кусты, обнаружены навалы тюков сена, срубленных хвойных вечнозеленых деревьев, отходов строительства. Земельный участок частично огорожен забором из сетки-рабицы, доступ посторонних лиц на земельный участок не ограничен.

Межрегиональным управлением Федеральной службы по надзору в сфере природопользования по Нижегородской области и Республике Мордовия выявлены нарушения арендатором земельного участка кадастровый номер 52:18:0060005:31 требований санитарного и экологического законодательства, в связи с чем в адрес Общества направлено предостережение N 2 о недопустимости нарушения обязательных требований от 30.01.2020, в котором Обществу предложено исключить размещение на названном земельном участке отходов на почве (вне оборудованной площадки).

Министерство 31.03.2020 обратилось к Обществу с претензией, в которой предложило добровольно оплатить долг по арендной плате, пени, а также в 30-дневный срок устранить выявленные нарушения либо расторгнуть договор аренды. Арендатору направлены проекты соглашения о расторжении договора аренды и акт приема-передачи земельного участка, кадастровый номер 52:18:0060005:31. Данные требования исполнены не были, соглашения не подписаны.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Министерства в арбитражный суд с иском.

Изучив материалы дела, оценив доводы жало и заслушав представителей сторон, Арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел правовых оснований для отмены обжалованных судебных актов с учетом следующего.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статьям 606 и 614 (пункту 1) Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В статье 39.7 (пункте 1, подпункте 3 пункта 3) Земельного кодекса Российской Федерации определено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснил, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19).

В силу статьи 450 (пункты 1 и 2) Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных этим кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

На основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в дело доказательства в совокупности и во взаимосвязи, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что требования истца подлежат частичному удовлетворению.

По требованию о взыскании долга суды первой и апелляционной инстанций верно исходили из того, что арендодатель вправе потребовать от арендатора уплаты регулируемых арендных платежей, рассчитанных в соответствии с действующим нормативным правовым актом.

Суды проверили расчет задолженности, представленный истцом, и признали его верным, обоснованно отклонив аргументы ответчика о необходимости применения постановления Правительства Нижегородской области от 09.01.2008 N 1 "О порядке расчета арендной платы за земельные участки на территории городского округа - город Нижний Новгород и внесении изменений в отдельные постановления Правительства Нижегородской области" (далее - Постановление N 1). Суды первой и апелляционной инстанций пришли к верному выводу, что применению подлежит Методика, утвержденная постановлением Правительства Нижегородской области от 04.05.2016 N 247 (далее - Постановление N 247).

При этом суды обеих инстанций обоснованно учли определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 N 9-АПГ17-25, которым признаны недействующими пункт 4.1 Постановления N 1 и пункт 3 постановления Правительства N 247 в той мере, в какой они допускают различный порядок расчета размера арендной платы по договорам аренды земельных участков, отнесенных к одной категории земель, используемых или предназначенных для одних и тех же видов деятельности и предоставляемых по одним и тем же основаниям, в зависимости от даты заключения договора.

Высшая судебная инстанция указала, что оспариваемые положения указанных нормативных правовых актов, предусматривающие одновременное действие различных методик определения регулируемой арендной платы за публичные земли, которое приводит к установлению различного размера арендной платы за земельные участки, отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, в зависимости от времени предоставления участка, свидетельствуют о создании дискриминационных условий и нарушают принцип запрета необоснованных предпочтений, поэтому не соответствуют статье 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" и постановлению Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление N 582).

В соответствии с последствиями частичного признания недействующими нормативных правовых актов Постановления N 1 и 247 не подлежали применению дифференцированно в зависимости от даты заключения договора, в том числе при разрешении споров, которые возникли из отношений, сложившихся в предшествовавший такому решению период.

Это привело к тому, что на территории Нижнего Новгорода одновременно действовали два различных порядка расчета арендной платы за земли, находящиеся в собственности Нижегородской области и государственная собственность на которые не разграничена.

В силу общих принципов права при коллизии норм, принятых одним и тем же органом государственной власти для регулирования одних и тех же отношений, применению подлежат нормы закона, принятого по времени позднее, при условии, что в нем не установлено иное (принцип приоритета более позднего нормативного акта).

В то же время, постановлением Правительства Нижегородской области от 16.03.2018 N 167 "О внесении изменений в некоторые постановления Правительства Нижегородской области" Постановление N 247 дополнено пунктом 3.1. следующего содержания:

"3. 1. Министерству имущественных и земельных отношений Нижегородской области:

1) осуществлять расчет арендной платы в соответствии с Методикой, утвержденной настоящим постановлением, по вновь заключаемым договорам аренды земельных участков;

2) по договорам аренды земельных участков, заключенным до дня вступления в силу настоящего постановления, осуществлять перерасчет арендной платы в соответствии с Методикой, утвержденной настоящим постановлением, по обращениям арендаторов с момента соответствующего обращения".

Как верно указал суд апелляционной инстанции, принятие названного постановления противоречит общим принципам определения арендной платы, установленным Постановлением N 582, в частности, нарушает принцип запрета необоснованных предпочтений, так как для отдельной категории арендаторов, заключивших договор до вступления в силу новой методики, допускает установление иного размера арендной платы, нежели для арендаторов, заключивших договор позднее.

Арбитражный суд, установив при рассмотрении дела несоответствие нормативного правового акта иному имеющему большую юридическую силу нормативному правовому акту, в том числе издание его с превышением полномочий, принимает судебный акт в соответствии с нормативным правовым актом, имеющим большую юридическую силу (часть 2 статьи 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 06.12.2017 N 37-П также отмечено, что суды при проверке расчета размера арендной платы за землю обязаны проверять подлежащие применению региональные и муниципальные нормативные акты на предмет соответствия актам большей юридической силы и для этого не требуется отдельное оспаривание таких актов в судах.

При разрешении настоящего спора суды, исходя из того, что арендная плата является регулируемой, пришли к правомерному выводу о необходимости ее изменения с даты вступления в силу (01.06.2016) постановления Правительства N 247, принятого позднее и установившего иной по сравнению с Постановлением N 1 порядок определения арендной платы, независимо от того, имеется ли обращение арендатора о применении данной методики расчета арендной платы.

С учетом изложенного суды правомерно признали обоснованным требование Министерства о взыскании с должника арендной платы за пользование земельным участком, рассчитанной по методике, утвержденной Постановлением N 247, и не применили ранее принятое по тому же вопросу Постановление N 1.

Окружной суд не принял во внимание довод ответчика о нарушении принципа предсказуемости расчета размера платы. Согласно данному принципу, в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя. В настоящем случае данный принцип не нарушен, так как и порядок, и случаи определены.

При определении размера задолженности арендодатель производил расчет с учетом вида деятельности арендатора и внесенной в ЕГРН кадастровой стоимости земельного участка в 117 403 301 рубль 36 копеек. Указанные показатели расчета доступны и определяются согласно Постановлению N 247.

Суд округа пришел к выводу, что применительно к настоящему спору значительное повышение размера арендных платежей при расчете по новой методике нельзя расценивать в качестве нарушения принципа предсказуемости расчета размера арендной платы, поскольку ранее установленная плата за землепользование не соответствовала принципу экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования.

Арендованный земельный участок имеет инвестиционную привлекательность, расположен вблизи исторического центра Нижнего Новгорода, поэтому, выкупив у арендатора-банкрота право аренды в отношении этого участка, действуя разумно и добросовестно в пределах статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, ответчик должен был предвидеть, что месячная арендная плата за земельный участок площадью 9293*34 квадратных метров в указанной территориальной зоне существенно занижена и не соответствует рыночной стоимости аренды аналогичных земельных участков. При возникновении таких сомнений ответчик имел реальную возможность перед совершением сделки определить размер арендных платежей с учетом действующих нормативных актов субъекта Российской Федерации и Постановления N 582. Юридическое лицо несет самостоятельные риски, связанные с осуществлением предпринимательской деятельности, при этом оно должно прогнозировать последствия, в том числе и негативные, связанные с ее осуществлением.

При таких обстоятельствах суд округа признал необоснованными доводы Общества о том, что ограничение права на выбор методики расчета арендной платы ставит арендатора в заранее неопределенные условия ведения коммерческой деятельности.

Несогласие Общества с выводами судебных инстанций, иное толкование кассатором норм законодательства, подлежащего применению в настоящем деле, не свидетельствует о наличии в обжалованных судебных актах существенных нарушении норм материального права, повлиявших на исход судебного разбирательства, или допущенной судебной ошибки.

В части расторжения договора аренды суды заключили, что расторжение договора является крайней мерой, к которой может прибегнуть арендодатель в случае неисполнения условий договора арендатором, и такое последствие, как досрочное расторжение договора, наступает, когда иные способы воздействия на недобросовестную сторону исчерпаны. Расторжение договора должно иметь место при существенном нарушении договора другой стороной. В обоснование заявленных требований о расторжении договора аренды и возврате земельного участка Министерство ссылалось на нецелевое использование ответчиком земельного участка и наличие у последнего задолженности по арендной плате.

Суды установили, что представленные истцом акты обследования земельного участка не подтверждают наличие мусора на участке; по пояснению представителя ответчика, в настоящее время участок очищен от мусора, заключен договор на вывоз мусора со специализированной организацией. В связи со сложной эпидемической ситуацией ресторан не работает, однако общество планирует проведение ремонта здания ресторана и его дальнейшее использование по назначению. В отношении наличия у Общества долга по арендной плате суды заключили, что наличие за ответчиком задолженности по арендной плате объясняется применением Министерством новой методики расчета арендной платы и наличием спора по расчету арендной платы, возникшего лишь в процессе рассмотрения настоящего дела. При этом ссылка заявителя на непогашение долга и его рост после принятия обжалованных судебных актов правого значения не имеет и не может влиять на законность судебных актов, поскольку данные обстоятельства возникли существенно позднее разрешения спора по существу.

В настоящее время Министерство не лишено возможности реализовывать права по договору аренды, в том числе на его расторжение.

Иные доводы на законность обжалованных судебных актов не влияют.

Переоценка фактических обстоятельств и исследованных судами доказательств не входит в компетенцию суда кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, суды правомерно удовлетворили иск в части взыскания долга и отказали в удовлетворении других требований.

Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не было допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы Общества подлежат отнесению на заявителя.

Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы Министерства судом округа не рассматривался, поскольку на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации оно освобождено от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 30.11.2020 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2021 по делу N А43-18498/2020 оставить без изменения, кассационные жалобы министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области и общества с ограниченной ответственностью "Редмит" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

О.Н. Голубева

Судьи

С.В. Бабаев М.Н. Каманова