Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 11 октября 2021 г. N Ф01-5417/21 по делу N А82-8600/2020

г. Нижний Новгород

11 октября 2021 г.

Дело N А82-8600/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 04.10.2021.

Полный текст постановления изготовлен 11.10.2021.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Бабаева С.В.,

судей Кислицына Е.Г., Павлова В.Ю.,

без участия представителей сторон

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца - муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля на решение Арбитражного суда Ярославской области от 08.04.2021 и на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 02.07.2021 по делу N А82-8600/2020

по иску муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля (ИНН: 7604093410, ОГРН: 1067604080884)

к обществу с ограниченной ответственностью "Севстройинвест" (ИНН: 7604063824, ОГРН: 1037600414103)

об изъятии объекта незавершенного строительства,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - мэрия города Ярославля,

и установил:

муниципальное казенное учреждение "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля (далее - Агентство) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Севстройинвест" (далее - Общество) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 76:23:040514:55, расположенного по адресу: г. Ярославль, ул. Карабулина в районе пересечения с ул. Б.Федоровская, путем продажи с публичных торгов, а также об установлении начальной продажной цены имущества согласно отчету N 201155-О в сумме 18 598 000 рублей.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена мэрия города Ярославля (далее - Мэрия).

Арбитражный суд Ярославской области решением от 08.04.2021, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 02.07.2021, отказал в удовлетворении заявленного иска.

Не согласившись с названными судебными актами, Агентство обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой попросило отменить принятые решение и постановление ввиду несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела и нарушения норм материального права.

Оспаривая законность обжалованных судебных актов, податель жалобы указывает на недоказанность нарушения срока строительства объекта по причине резервирования земельного участка для муниципальных нужд; напротив, строительство объекта не могло быть завершено по вине ответчика, поскольку параметры спорного объекта не соответствуют проектной документации; избранный способ защиты является единственно верным.

Окружной суд удовлетворил ходатайство истца о проведении судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы без участия его представителя.

Ответчик и третье лицо, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не направили представителей в судебное заседание, поэтому в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда, проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к доводам жалобы.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, окружной суд не нашел оснований для отмены принятых судебных актов в силу следующего.

Как усматривается из материалов дела и установили суды, Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 27.05.2011 N 342-яс, согласно которому арендодатель предоставляет за плату, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов общей площадью 1282 квадратных метра, с кадастровым номером 76:23:040514:13, находящийся по адресу: ул. Карабулина, в районе пересечения с ул. Большой Федоровской, в Красноперекопском районе г. Ярославля. Участок предоставлен арендатору для строительства 2-3 этажного офисного здания с инженерными коммуникациями.

Уведомлением от 16.04.2014 арендатор извещен об истечении срока действия договора.

Управление земельных ресурсов Мэрии (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 06.04.2015 N 342/1-яс, в соответствии с которым арендодатель предоставляет за плату, а арендатор принимает в аренду и использует 1282 квадратных метра земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 76:23:040514:13, расположенного по адресу: ул. Карабулина (в районе пересечения с ул. Большой Федоровской) в Красноперекопском районе г. Ярославля. Вид разрешенного использования: для завершения строительства 2-3 этажного офисного здания с инженерными коммуникациями. Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 06.04.2015.

Согласно данным ЕГРН 11.03.2015 за Обществом зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, площадью застройки 708,3 квадратного метра, степенью готовности 70 процентов (запись регистрации N 76-76/023-76/001/012/2016-2351/1).

Поскольку объект не был возведен на земельном участке, Агентство обратилось в арбитражный суд с иском об изъятии у Общества объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов.

В соответствии со статьей 235 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Согласно статье 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект. Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

В силу пункта 33 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу указанного Федерального закона.

На основании статьи 35 Закона N 171-ФЗ последний вступил в силу с 01.03.2015, за исключением отдельных положений, для которых установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до 01.03.2015.

Применение положений статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в редакции, действующей с 01.03.2015, право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015.

Принимая во внимание, что земельный участок находится в пользовании Общества с 2011 года в целях строительства и арендатором реализовано право на однократное заключение договора аренды без торгов для завершения строительства (договор аренды от земельного участка от 06.04.2015 N 342/1-яс), а срок действия договора аренды истек и строительство объекта недвижимости не завершено, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о том, что вопреки выводам суд первой инстанции положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат применению в данном случае.

Вместе с тем, согласно пункту 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Таким образом, нарушение срока строительства объекта, обусловленное действиями уполномоченных органов либо лиц, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей, является самостоятельным и единственным основанием для отказа в удовлетворении требования о принудительном изъятии объекта незавершенного строительства.

Суд становил, что постановлениями Мэрии от 16.09.2013 N 2117, от 19.12.2016 N 1809 и от 23.01.2020 N 54 спорный земельный участок был зарезервирован для муниципальных нужд.

Пунктами 3 данных постановлений установлен запрет на возведение жилых, производственных, культурно-бытовых и иных зданий и сооружений на земельных участках полностью или частично расположенных в границах резервируемых земель.

Из материалов дела следует, Общество обращалось в Мэрию по вопросу исключения спорного земельного участка из состава земельных участков, полностью или частично расположенных в границах зоны резервирования, по вопросам согласования схемы земельного участка, однако на указанные обращения был получен отказ (письма от 18.03.2016 и 21.06.2017).

Резервирование земельного участка было отменено только постановлением Мэрии от 11.05.2021 N 408.

Указание подателя жалобы на вину самого ответчика в незавершении строительства подлежит отклонению.

С учетом изложенного, поскольку в период действия указанных постановлений ответчик не имел возможности осуществлять строительство спорного объекта, суд пришел к обоснованному выводу о том, что в рассматриваемом случае орган местного самоуправления своими действиями создал препятствия застройщику в осуществлении строительства, которое не было завершено в пределах срока действия договора аренды, в связи с чем заключил о наличии правовых оснований, предусмотренных пунктом 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации для отказа в удовлетворении требования Агентства об изъятии у собственника объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов.

Ссылка на несоответствие спорного объекта проектной документации, что свидетельствует о вине ответчика в незавершении строительства, не принимается во внимание, так как в любом случае строительство объекта не завершено и находится в стадии готовности 70 процентов, а потому невозможность получения разрешительной документации не находится в прямой связи с фактом незавершения строительства самого объекта недвижимости.

При этом следует отметить, что здание (сооружение), построенное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил, является согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (пункт 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При одновременном соблюдении условий, установленных в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Таким образом, если собственник земельного участка полагает, что возведенный без получения соответствующих разрешений или несоответствующий требованиям градостроительных норм и правил объект является самовольной постройкой последний вправе обратиться в суд за признанием за собой права собственности на этот объект.

Следовательно, в рассматриваемом случае защита права собственника земельного участка возможно и иным, помимо статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривающей изъятие спорного объекта незавершенного строительства у лица, осуществившего его постройку, способом.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции не установил оснований для отмены состоявшихся судебных актов исходя из приведенных в кассационной жалобе доводов у суда кассационной инстанции, поскольку аргументы заявителя не опровергают выводы судов, основанные на установленных по делу обстоятельствах, исследованных доказательствах и нормах права.

Несогласие заявителя с результатами оценки судами имеющихся в материалах дела доказательств и выводами, сделанными на их основе, достаточным основанием для отмены состоявшихся по делу судебных актов являться не может, поскольку такая позиция кассатора не свидетельствует о нарушении судами норм материального и/или процессуального права и по сути направлена на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судами фактических обстоятельств, что в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в суде кассационной инстанции недопустимо.

Доводов, указывающих на нарушение норм материального или процессуального права, которые могли повлиять на исход дела и являются достаточным основанием для пересмотра обжалуемых судебных актов в кассационном порядке, заявителем в жалобе не приведено.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц; изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами первой и апелляционной инстанций не допущено.

Вопрос о распределении расходов по государственной пошлине за рассмотрение кассационной жалобы не рассматривался, так как на основании пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Агентство освобождено от ее уплаты.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 08.04.2021 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 02.07.2021 по делу N А82-8600/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

С.В. Бабаев

Судьи

Е.Г. Кислицын В.Ю. Павлов