Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 2 июля 2021 г. N 02АП-4356/21 по делу N А82-8600/2020

г. Киров

02 июля 2021 г.

Дело N А82-8600/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июня 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 июля 2021 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Немчаниновой М.В.,

судей Великоредчанина О.Б., Черных Л.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сабашниковой М.М.,

при участии в судебном заседании:

представителя ответчика - Доянова В.А., действующего на основании доверенности от 09.04.2019,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 08.04.2021 по делу N А82-8600/2020,

по иску муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля (ИНН: 7604093410, ОГРН: 1067604080884)

к обществу с ограниченной ответственностью "Севстройинвест" (ИНН: 7604063824, ОГРН: 1037600414103)

третье лицо: мэрия города Ярославля (ИНН: 7601001234, ОГРН: 1027600683824)

об изъятии объекта незавершенного строительства,

УСТАНОВИЛ:

муниципальное казенное учреждение "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля (далее - Агентство, истец) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Севстройинвест" (далее - ООО "Севстройинвест", Общество, ответчик) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 76:23:040514:55, расположенного по адресу: г. Ярославль, ул. Карабулина в районе пересечения с ул. Б. Федоровская путем продажи с публичных торгов, а также об установлении начальной продажной цены имущества согласно отчету N 201155-О в сумме 18 598 000 рублей.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 08.04.2021 Агентству в удовлетворении иска отказано.

Агентство с принятым решением суда не согласилось, и обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Ярославской области от 08.04.2021 отменить и принять по делу новый судебный акт.

Заявитель жалобы не согласен с выводом суда первой инстанции о том, что арендные правоотношения по спорному земельному участку сложились с момента заключения договора аренды от 27.05.2011, то есть до введения в действие статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) - (01.03.2015), поэтому положения названной статьи не могут быть применены к спорным правоотношениям. Агентство указывает, что право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства Обществом реализовано, строительство объекта недвижимости не завершено, при этом на момент обращения истца с иском в арбитражный суд срок действия договора аренды истек.

В представленном отзыве на апелляционную жалобу и в судебном заседании представитель ООО "Севстройинвест" указал на законность принятого судебного акта, в удовлетворении жалобы просит отказать.

Мэрия города Ярославля отзыв на апелляционную жалобу не представила.

Истец и третье лицо о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей истца и третьего лица.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и исходя из доводов апелляционных жалоб, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В силу пункта 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно подпункту 3.1 пункта 2 статьи 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 239.1 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ предусматривает применение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Статья 239.1 ГК РФ введена Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ).

В силу части 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно статье 35 Закона N 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и переходными положениями, установленными Федеральным законом "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 N 137-ФЗ (далее - Закон N 137-ФЗ).

Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных в пункте 5 настоящей статьи.

В пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ также предусмотрено следующее.

Если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, вышеназванной нормой урегулирован вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, и он не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Как следует из материалов дела, 27.05.2011 между Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области (арендодатель) и ООО "Севстройинвест" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена N 342-яс, согласно которому арендодатель предоставляет за плату, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов общей площадью 1282 кв.м с кадастровым номером 76:23:040514:13, находящийся по адресу: ул.Карабулина, в районе пересечения с ул. Большой Федоровской, в Красноперекопском районе г. Ярославля. Участок предоставлен арендатору для строительства 2-3 этажного офисного здания с инженерными коммуникациями (л.д. 11-13).

Уведомлением от 16.04.2014 арендатор извещен об истечении срока действия договора от 27.05.2011 (л.д. 17).

06.04.2015 между Управлением земельных ресурсов мэрии г. Ярославля (арендодатель) и ООО "Севстройинвест" (арендатор) заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 342/1-яс, в соответствии с которым арендодатель предоставляет за плату, а арендатор принимает в аренду и использует 1282 кв.м земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 76:23:040514:13, расположенного по адресу: ул. Карабулина (в районе пересечения с ул. Большой Федоровской) в Красноперекопском районе. Вид разрешенного использования: для завершения строительства 2-3 этажного офисного здания с инженерными коммуникациями (л.д. 21-23).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 06.04.2015 (л.д. 24).

Согласно данным ЕГРН 11.03.2015 за ООО "Севстройинвест" зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, площадью застройки 708,3 кв.м, степенью готовности 70% (запись регистрации N 76-76/023-76/001/012/2016-2351/1) (л.д. 32-33).

Поскольку объект не был возведен на земельном участке, истец обратился с иском об изъятии у ответчика объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов.

Из материалов дела следует, что правоотношения по аренде земельного участка с кадастровым номером 76:23:040514:13 возникли в 2011 году на основании договора аренды от 27.05.2011 N 342-яс, заключенного в целях строительства 2-3 этажного офисного здания с инженерными коммуникациями на срок с 27.05.2011 по 26.05.2014, по окончании срока этого договора был заключен новый договор аренды земельного участка от 06.04.2015 N 342/1-яс в тех же целях - для завершения строительства на срок с 17.03.2015 по 16.03.2018.

Поскольку арендатором реализовано право на однократное заключение договора аренды без торгов для завершения строительства, а строительство объекта недвижимости не закончено, что следует из отчета N 201155-О об оценке рыночной стоимости объекта оценки от сентября 2020 года, на момент обращения Агентства с иском срок действия договора аренды истек, апелляционный суд приходит к выводу о том, что к спорным правоотношениям сторон подлежат применению положения статьи 239.1 ГК РФ.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции сделал неверный вывод об отсутствии оснований для применения к спорным правоотношениям статьи 239.1 ГК РФ, указав, что предметом арендных правоотношений как по договору аренды от 27.05.2011 N 342-яс, так и по договору аренды от 06.04.2015 N 342/1-яс являлся один и тот же земельный участок, который из владения Общества не выбывал, тогда как договор аренды 06.04.2015 N342/1-яс представляет собой самостоятельную гражданско-правовую сделку, которая заключена сторонами после вступления в законную силу названной выше нормы права.

Вместе с тем указанный вывод суда первой инстанции не привел к принятию неверного решения по следующим основаниям.

Основания для отказа в удовлетворении требования о продаже объекта незавершенного строительства установлены пунктом 3 статьи 239.1 ГК РФ, согласно которому иск не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Таким образом, нарушение срока строительства объекта, обусловленное действиями уполномоченных органов либо лиц, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей, является самостоятельным и единственным основанием для отказа в удовлетворении требования о принудительном изъятии объекта незавершенного строительства.

Из материалов дела следует, что постановлениями Мэрии города Ярославля от 16.09.2013 N 2117, от 19.12.2016 N 1809, от 23.01.2020 N 54 спорный земельный участок был зарезервирован для муниципальных нужд.

Пунктами 3 данных постановлений установлен запрет на возведение жилых, производственных, культурно-бытовых и иных зданий и сооружений на земельных участках полностью или частично расположенных в границах резервируемых земель.

Как следует из материалов дела, Общество обращалось в Мэрию города Ярославля по вопросу исключения спорного земельного участка из состава земельных участков, полностью или частично расположенных в границах зоны резервирования, по вопросам согласования схемы земельного участка. На указанные обращения Обществом был получен отказ (письма от 18.03.2016, от 21.06.2017).

Резервирование было отменено постановлением Мэрии города Ярославля от 11.05.2021 N 408.

Таким образом, в период действия указанных постановлений ответчик не имел возможности осуществлять строительство спорного объекта.

Исследовав и оценив представленные доказательства, апелляционный суд приходит к выводу о том, что в данном случае орган местного самоуправления своими действиями создал препятствия застройщику в осуществлении строительства, которое не было завершено в пределах срока действия договора аренды не по вине Общества.

При указанных обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу о наличии предусмотренного пунктом 3 статьи 239.1 ГК РФ основания для отказа в удовлетворении требования Агентства об изъятии у собственника объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов.

При установленных по делу обстоятельствах иные доводы апелляционной жалобы не влияют на правильность принятого решения.

Основания для отмены или изменения обжалуемого решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины, в связи с чем, госпошлина по апелляционной жалобе взысканию не подлежит.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 08.04.2021 по делу N А82-8600/2020 оставить без изменения, а апелляционную жалобу муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в установленном законом порядке.

Председательствующий

М.В. Немчанинова

Судьи

О.Б. Великоредчанин Л.И. Черных