Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 11 ноября 2021 г. N Ф01-5997/21 по делу N А28-10902/2020

г. Нижний Новгород

11 ноября 2021 г.

Дело N А28-10902/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 08.11.2021.

Полный текст постановления изготовлен 11.11.2021.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Камановой М.Н.,

судей Кислицына Е.Г., Павлова В.Ю.,

без участия представителей сторон

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Вегас" на решение Арбитражного суда Кировской области от 06.04.2021 и на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 23.06.2021 по делу N А28-10902/2020

по иску общества с ограниченной ответственностью "Вегас" (ОГРН: 1174350005070, ИНН: 4345463624)

к департаменту муниципальной собственности администрации города Кирова (ОГРН: 1034316546978, ИНН: 4348010693)

о признании незаконным решения о расторжении договора аренды нежилого помещения

и установил:

общество с ограниченной ответственностью "Вегас" (далее - ООО "Вегас", Общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к департаменту муниципальной собственности администрации города Кирова (далее - Департамент) о признании незаконным решения, оформленного в уведомлении от 28.07.2020 N 5345-01-06ДМС, о расторжении договора аренды нежилого помещения от 25.08.2017 N 7529.

Арбитражный суд Кировской области решением от 06.04.2021, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 23.06.2021, отказал Обществу в удовлетворении иска.

Не согласившись с решением и постановлением, Общество обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, а также в связи с неправильным применением норм материального права.

Кассатор в жалобе настаивает, что суды пришли к неверному выводу о том, что Общество не исполнило обязанность, предусмотренную пунктом 2.2.3 договора аренды, поскольку этот вывод противоречит статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора". Заявитель настаивает, что нарушил пункт 2.2.4 договора аренды, не предоставив арендодателю в срок копию договора страхования, а не пункт 2.2.3, предусматривающий необходимость заключения договора страхования в течение 20 дней с момента подписания договора аренды. С учетом норм действующего законодательства, устанавливающих момент заключения договора аренды недвижимого имущества, датой заключения договора аренды в настоящем деле следует считать 16.11.2017 (дата регистрации договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Кировской области). При этом Общество заключило договор страхования 30.10.2017. Незаконность пункта 2.2.3 договора аренды подтверждена ответом Прокуратуры Кировской области от 20.04.2021, полученным после вынесения оспариваемого решения суда первой инстанции. Кассатор также настаивает, что пункт 2.2.8 договора не содержит обязанности Общества по проведению ремонтных работ, а пункт 6.2 договора не предусматривает такого основания для одностороннего отказа от договора аренды, как неисполнение пункта 2.2.8. Акт проверки от 27.03.2020 N 236, по мнению кассатора, содержит неверные сведения о состоянии арендованного помещения и является доказательством нарушения Обществом пункта 2.2.10 договора, который, в свою очередь, не возлагает на арендатора обязанности по ремонту лестниц, входной группы, фасада в границах помещения. Несоответствие сведений, отраженных в поименованном акте, фотоматериалам фасада, представленным в дело, подтверждено свидетелем - руководителем экспертной организации, а также представителем Департамента. Крыльцо, ремонт которого вменялся в обязанность Обществу, не было отражено в приложениях 1, 2 к договору; дверь, выходящая на него, заблокирована и не используется, к фасаду здания не относится. Общество считает неправомерным отказ Департамента о предоставлении отсрочки в проведении ремонтных работ до 30.08.2020 в связи с введением режима повышенной готовности на территории Кировской области, объявлением нерабочих дней до 12.05.2020 и последующим приостановлением деятельности организаций, оказывающих услуги общественного питания. Кроме того, по мнению кассатора, спорный отказ от договора противоречит статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей обязанность арендодателя требовать исполнения обязательства в разумный срок.

Департамент представил в суд письменный отзыв и ходатайство, в котором просил отказать Обществу в удовлетворении жалобы, оставить в силе обжалованные судебные акты и рассмотреть жалобу в отсутствие своего представителя.

Лица, участвующие в деле и извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание окружного суда представителей не направили, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Кировской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив обоснованность кассационной жалобы и письменного отзыва, окружной суд не нашел оснований для отмены принятых судебных актов.

Как следует из материалов дела и установили суды первой и апелляционной инстанций, Департамент (арендодатель) и ООО "Вегас" (арендатор) на основании протокола от 10.08.2017 N 683 по рассмотрению заявок на участие в аукционе заключили договор аренды нежилого помещения от 25.08.2017 N 7529, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату часть нежилого помещения площадью 23,5 квадратного метра (в которую входят помещения N 20, 22, 23, 24 на поэтажном плане), расположенного на первом этаже в здании бани по адресу: Кировская область, город Киров, микрорайон Радужный, улица Конституции, дом 5а, общей площадью 812,9 квадратного метра, с кадастровым номером 43:40:000501:222 (пункты 1.1 и 1.2 договора).

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи 29.08.2017.

Срок действия договора установлен с 29.08.2017 по 28.08.2022 (пункт 8 договора аренды).

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области 16.11.2017.

Параграфом 2 договора аренды установлены обязанности арендатора, в том числе:

- заключить в двадцатидневный срок с момента подписания договора договоры со страховой компанией на страхование арендуемого помещения по полному пакету рисков и представить страховой полис арендодателю (пункт 2.2.3 договора);

- обеспечивать сохранность и содержать арендуемое помещение, инженерные коммуникации и прилегающую территорию в надлежащем техническом, санитарном, противопожарном состоянии (пункт 2.2.8 договора);

- производить за свой счет ремонт фасада здания пропорционально занимаемой площади, содержать фасад здания свободным от посторонних надписей (пункт 2.2.10 договора);

В пункте 6.2 договора предусмотрено право арендодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке, уведомив арендатора за один месяц, в случае, если арендатор:

- не производит ремонт, предусмотренный договором;

- не выполнил в установленный срок условия, предусмотренные пунктом 2.2.3 договора;

- использует помещение не по прямому назначению, в том числе в случае неоднократного нарушения арендатором действующего законодательства в сфере оборота алкогольной, спиртосодержащей, табачной продукции.

ООО "Вегас" во исполнение условий договора представило в Департамент полисы страхования имущества (объект недвижимости, расположенный по адресу: город Киров, микрорайон Радужный, улица Конституции, дом 5а, площадью 23,5 квадратного метра) от 30.10.2017 сроком на один год начиная с 31.10.2017; от 07.11.2018 сроком на один год, начиная с 08.11.2018; от 23.04.2020 сроком на один год начиная с 24.04.2020.

Представитель администрации города Кирова 30.08.2019 осуществил проверку исполнения условий договора аренды от 25.08.2017 N 7529, составил акт N 570, к которому приложил фотоматериалы.

В предупреждении Департамента от 10.09.2019 N 6327-01-05ДМС, направленном арендатору, указано, что при осмотре помещения установлено разрушение крыльца выхода из помещения N 20 согласно плану; арендатору предложено принять меры по надлежащему содержанию арендуемого помещения, к благоустройству прилегающей территории.

Уполномоченный представитель администрации города Кирова 19.09.2019 произвел проверку использования помещения, переданного по договору аренды. В акте проверки использования помещения от 19.09.2019 N 630 отражено, что, по словам директора ООО "Вегас" Садаковой Н.С., разрабатывается проектная документация с целью дальнейшего утверждения и проведения ремонтных работ на фасаде здания.

Письмом от 25.09.2019 арендатор уведомил арендодателя о намерении выполнить работы по ремонту крыльца входа в помещение N 20 в течение месяца, а также о выполнении ремонта фасада помещения с капитальным ремонтом входной группы, представил фотоэскиз входной группы.

27.03.2020 вновь проведена проверка использования помещения, переданного по договору аренды, по итогам которой составлен акт N 236. В акте отражено, что фасад здания в границах предоставленного помещения имеет обветшалый вид; произошло частичное осыпание облицовочных материалов цоколя здания, ступеней и подступенников лестничного марша.

В предупреждении Департамента от 27.04.2020 арендатору предложено провести ремонт фасада здания и лестничного марша в границах предоставленного помещения.

ООО "Вегас" обратилось к Департаменту письмом от 19.05.2020 с просьбой о предоставлении отсрочки ремонта фасада и лестничного марша до 30.08.2020, ссылаясь на невозможность использования арендуемого помещения по назначению (деятельность кафе) в связи со сложившейся эпидемиологической ситуацией.

На заседании комиссии по использованию муниципальной собственности 02.07.2020 принято решение N 1160 о расторжении договора аренды с ООО "Вегас" в одностороннем порядке на основании пункта 6.2 договора аренды в связи с нарушением арендатором условий договора аренды, а именно: непроведения ремонта, предусмотренного договором аренды; невыполнения в установленный срок условий, предусмотренных пунктом 2.2.3 договора аренды; неоднократного нарушения в помещении требований действующего законодательства в сфере оборота алкогольной, спиртосодержащей продукции.

Уведомлением от 28.07.2020 N 5345-01-06ДМС арендатор извещен о расторжении договора аренды.

ООО "Вегас", посчитав уведомление о расторжении договора аренды недействительным, а также полагая, что условия договора аренды исполнялись надлежащим образом, обратилось в Арбитражный суд Кировской области с иском.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное названным кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", а также в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.09.2008 N 5782/08 и от 16.02.2010 N 13057/09 отмечено, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора, положения статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации развивают положения пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и не могут рассматриваться как ограничивающие права сторон в договоре аренды, в том числе заключенном на определенный срок, предусмотреть возможность одностороннего отказа стороны от его исполнения.

Из материалов дела следует, что контрагенты в пункте 6.2 договора аренды согласовали условие о том, что арендодатель наделен правом на односторонний отказ от договора аренды с предварительным уведомлением арендатора за один месяц, в том числе, когда арендатор: существенно ухудшает состояние помещения и находящегося в нем имущества; не производит ремонт, предусмотренный настоящим договором (соглашением); не выполнил в установленный срок условия, предусмотренные пунктом 2.2.3; не представил копию договора страхования в установленный договором срок, предусмотренный пунктом 2.2.4; не произвел за свой счет ремонт фасада здания пропорционально занимаемой площади, предусмотренный пунктом 2.2.10.

Департамент, сославшись на пункты 2.2.3, 2.2.4, 2.2.10, 6.2 договора аренды, а также на неоднократное нарушение в помещении требований действующего законодательства в сфере оборота алкогольной, спиртосодержащей продукции, письмом от 28.07.2020 N 5345-01-06ДМС уведомил истца об одностороннем отказе от исполнения договора аренды.

Суды первой и апелляционной инстанции оценили по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации собранные по делу доказательства, в том числе, договор аренды от 25.08.2017 N 7529, акты проверки от 30.08.2019 N 570, от 19.09.2019 N 630, предупреждения от 10.09.2019 N 6327-01-05ДМС, от 27.04.2020 N 3099-01-06ДМС, уведомление от 28.07.2020 N 5345-01-06ДМС, письма Общества от 28.06.2018, 29.10.2018, 31.01.2019 и иные документы, и пришли к обоснованному выводу о том, что Обществом нарушены обязательства, предусмотренные пунктами 2.2.3, 2.2.4, 2.2.10 договора аренды, в связи с чем ответчик правомерно воспользовался правом на односторонний отказ от договора на основании пункта 6.2 последнего.

У суда кассационной инстанции отсутствуют законные основания для иной оценки собранных по настоящему делу доказательств в силу ограничения полномочий, установленного в статье 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При несоблюдении Обществом обязанностей, наделяющем арендодателя правом на досрочный отказ от сделки, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно отказали в удовлетворении заявленных требований.

Кассатор не оспаривает, что неисполнение условий, предусмотренных пунктом 2.2.3 договора аренды, и непроведение ремонта, предусмотренного договором, согласованы сторонами в качестве оснований для прекращения договора аренды по волеизъявлению арендодателя.

По условиям пункта 2.2.3 договора на арендатора возложена обязанность по страхованию предмета аренды.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не представил доказательств исполнения данной обязанности надлежащим образом в период действия договора.

Вопреки доводам кассатора, материалы дела не содержат доказательств заключения Обществом договора страхования в период с 09.11.2019 по 22.04.2020.

Окружной суд признал, что суды правомерно на основании статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации протолковали пункты 2.2.3, 2.2.4, 2.2.10 и 6.2 договора аренды путем сопоставления его условий и смысла договора в целом.

Пункт 2.2.3 договора аренды в части страхования имущества не противоречит статье 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, в установленном законом порядке недействительным не признан; представление прокуратуры не подтверждает незаконность данного пнкта.

Ссылка кассатора на то, что входная группа, находящаяся в аварийном состоянии, а также лестница и фасад здания не относятся к зоне ответственности Общества в рамках принятых на себя по договору аренды обязательств, противоречит фактическим по делу обстоятельствам. Спорные элементы имеют непосредственное отношение к помещению N 20, которое является частью объекта аренды. Заблокированный дверной проем в помещение и невозможность попасть в здание через данную дверь, как указывает кассатор, могут быть связаны с аварийным состоянием. Доказательств обратного материалы дела не содержат.

Факт обращения ООО "Вегас" с заявлением о предоставлении отсрочки проведения ремонта подтверждает, что арендатор признавал необходимость выполнения ремонтных работ.

Ограничительные меры, введенные в связи с угрозой распространения на территории Кировской области новой коронавирусной инфекции, как верно указали суды, не могли служить основанием для предоставления отсрочки проведения ремонтных работ, необходимость которых возникла задолго до введения названных мер. Общество в письме от 25.09.2019 указало о своем намерении провести ремонт в течение одного месяца.

Материалы дела исследованы судами обеих инстанций полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Несогласие кассатора с выводами судебный инстанций не свидетельствует о нарушении судами норм материального или процессуального права при рассмотрении настоящего спора. Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено.

Расходы по государственной пошлине, согласно статьям 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 287 (пункт 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кировской области от 06.04.2021 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 23.06.2021 по делу N А28-10902/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Вегас" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.Н. Каманова

Судьи

Е.Г. Кислицын В.Ю. Павлов