Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 10 декабря 2021 г. N Ф01-6812/21 по делу N А31-1918/2020

г. Нижний Новгород

10 декабря 2021 г.

Дело N А31-1918/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 06.12.2021.

Полный текст постановления изготовлен 10.12.2021.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Камановой М.Н.,

судей Голубевой О.Н., Кислицына Е.Г.,

без участия представителей сторон и третьих лиц

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления имущественных и земельных отношений администрации города Костромы на решение Арбитражного суда Костромской области от 04.05.2021 и на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 30.07.2021 по делу N А31-1918/2020

по иску общества с ограниченной ответственностью "Кустов и партнеры" (ИНН: 4401059048, ОГРН: 1054408727471)

к Управлению имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы (ИНН: 4401006568, ОГРН: 1034408610411)

о признании односторонней сделки недействительной,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, - общество с ограниченной ответственностью "ЮвелирТрейд" (ИНН: 4401059048, ОГРН: 1054408707033), общество с ограниченной ответственностью "Центр оценки" (ИНН: 3902010355, ОГРН: 1163926051717),

и установил:

общество с ограниченной ответственностью "Кустов и партнеры" (далее - ООО "Кустов и партнеры", Общество) обратилось с иском в Арбитражный суд Костромской области к Управлению имущественных и земельных отношений администрации города Костромы (далее - Управление) о признании недействительным письма от 11.07.2019 N 02-38исх1224/19 "О размере арендной платы на 2019" по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора N Д.0380 от 28.12.2017 и об установлении рыночной стоимости годовой арендной платы на земельный участок с кадастровым номером 44:27:010209:57, общей площадью 3958 квадратных метров, расположенный по адресу: город Кострома, улица Заречная, дом 15, по состоянию на 16.01.2019 в размере 454 000 рублей.

Суд первой инстанции привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью "ЮвелирТрейд", общество с ограниченной ответственностью "Центр оценки".

Арбитражный суд Костромской области решением от 04.05.2021, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 30.07.2021, удовлетворил иск: признал недействительным письмо от 11.07.2019 N 02-38исх1224/19 "О размере арендной платы на 2019" по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора N Д.0380 от 28.12.2017, установил рыночную стоимость годовой арендной платы на земельный участок с кадастровым номером 44:27:010209:57, общей площадью 3958 квадратных метров, расположенный по адресу: город Кострома, улица Заречная, дом 15, по состоянию на 16.01.2019 в размере 454 000 рублей, взыскал с Управления в пользу Общества судебные расходы.

Не согласившись с вынесенными судебными актами, Управление обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой попросило отменить обжалованные решение и постановление ввиду несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела и нарушения норм материального и процессуального права.

По мнению кассатора, уведомление не является распорядительным актом и само по себе не устанавливает размер арендной платы, а также дополнительные права и обязанности Управления и Общества в договоре аренды. Уведомление носит оповестительный характер. Заявитель полагает, что Общество фактически оспаривало отчет об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы. Кассатор настаивает на достоверности отчета, послужившего основанием для изменения арендной платы и направления спорного уведомления. Проведенная судебная экспертиза, установившая иной размер годовой арендной платы, не подтверждает недостоверность отчета, выполненного по заказу арендодателя, в связи с чем основания для удовлетворения требований истца отсутствовали.

Лица, участвующие в деле и извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание окружного суда представителей не направили, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Костромской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к доводам жалобы.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, окружной суд не нашел оснований для отмены принятых судебных актов.

Как усматривается из материалов дела и установили суды, Управление (арендодатель), ООО "Кустов и партнеры" (арендатор), ООО "ЮвелирТрейд" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка N Д.0380 с множественностью лиц на стороне арендатора.

Согласно пункту 1.1 договора Арендодатель обязуется предоставить Арендаторам в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером 44:27:010209:57, расположенный по адресу: город Кострома, улица Заречная, 15, с разрешенным использованием: объекты торговли, общественное питание, производственная деятельность, общей площадью 3958 квадратных метров.

На участке расположено нежилое здание, в котором:

- помещение площадью 640,5 квадратного метра принадлежит ООО "Кустов и Партнеры" на праве собственности (запись о регистрации права в ЕГРН от 15.06.2006 N 44-44-01/078/2006-3),

- помещения площадью 454,8 квадратного метра и 115,2 квадратного метра принадлежат ООО "ЮвелирТрейд" на праве собственности (записи о регистрации права в ЕГРН от 29.12.2014 N 44-44-01/102/2014-773, от 16.04.2008 N 44-44-01/050/2008-776 (пункт 1.2 договора).

Договор заключен на 49 лет с даты его подписания Сторонами. Датой подписания является дата, указанная в преамбуле Договора (пункт 2.1).

Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Костромской области (запись в ЕГРН от 15.01.2018 N 44:27:010209:57-44/001/2018-1).

Согласно пункту 3.3 договора размер арендной платы устанавливается на основании действующих нормативных актов Костромской области и изменяется в одностороннем порядке в соответствии с изменениями законодательства Российской Федерации, Костромской области, нормативных актов Костромской области и нормативных актов местного самоуправления.

Земельный участок передан арендаторам по акту приема-передачи земельного участка от 28.12.2017.

Управление направило ООО "Кустов и партнеры" уведомление от 11.07.2019 N 02-37исх-1224/19 "О размере арендной платы на 2019", согласно которому рыночная стоимость годовой арендной платы составляет 798 000 рублей. Расчет арендной платы произведен в соответствии с подпунктом 3 пункта 2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, а также условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, утвержденного постановлением администрации Костромской области от 07.07.2015 N 251-а и отчетом 07-01/19 от 16.01.2019 об определении рыночной стоимости годовой арендной платы, составленным ООО "Центр оценки".

Истец, посчитал, что Отчет N 07-01/19 от 16.01.2019, выполненный ООО "Центр оценки", противоречит требованиям Федерального стандарта оценки N3, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 06.12.2016 N 785 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), направил ответчику претензию о признании недействительным уведомления от 11.07.2019 N 02-37исх-1224/19 "О размере арендной платы на 2019".

Ответчик в письме от 03.12.2019 N 02-37исх-2600/19 уведомил Общество о том, что отчет об оценке выполнен на основании и в соответствии с действующими на дату оценки нормативными документами в области оценочной деятельности: Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральными стандартами оценки (ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3), утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, 298, 299 (в редакции Приказа Минэкономразвития России от 06.12.2015 N 785), Федеральным стандартом оценки (ФСО N 7), утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568.

ООО "Кустов и партнеры", полагая, что уведомление от 11.07.2019 N 02-37исх-1224/19 "О размере арендной платы на 2019" является незаконным, обратилось в Арбитражный суд Костромской области с иском.

В соответствии со статьями 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель (наймодатель) по договору аренды (имущественного найма) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу разъяснений, приведенных в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено названным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Подпунктом 1 пункта 2 постановления Администрации Костромской области от 23.10.2017 N 388-а (в редакции от 20.08.2018) установлено, что арендная плата по заключенным до 1 июня 2018 года договорам аренды земельных участков, находящихся в собственности Костромской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов, подлежит перерасчету в соответствии с положениями постановления администрации Костромской области от 07.07.2015 N 251-а в случаях определения размера арендной платы по результатам рыночной оценки в период с 01.06.2018 до 31.12.2020, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка. При этом новый размер арендной платы устанавливается с даты составления соответствующего отчета об оценке в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Согласно подпункту 3 пункта 2 постановления администрации Костромской области от 07.07.2015 N 251-а "Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, а также условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области" (далее - Порядок N 251-а) размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Костромской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 8 Порядка N 251-а, определяется по результатам рыночной оценки ежегодной арендной платы, определенной в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

Заказчиком на проведение рыночной оценки ежегодной арендной платы в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, является орган местного самоуправления, уполномоченный на предоставление таких земельных участков.

По заказу Управления ООО "Центр оценки" подготовило отчет 07-01/19 об определении рыночной стоимости годовой арендной платы за арендованный истцом и третьим лицом земельный участок по состоянию на 16.01.2019.

Согласно статье 3 Закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В силу статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции по ходатайству ООО "Кустов и партнеры" по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено оценщику Веселовой Ларисе Викторовне; на разрешение эксперта был поставлен следующий вопрос об определении рыночной стоимости годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 44:27:010209:57, площадью 3958 квадратных метров, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: город Кострома, улица Заречная, дом 15, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - объекты торговли, общественное питание, производственная деятельность, по состоянию на 16.01.2019.

По результатам проведенного исследования эксперт изложил в заключении следующие выводы: рыночная стоимость годовой арендной платы за земельный участок общей площадью 3958 квадратных метров, кадастровый номер 44:27:010209:57, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: город Кострома, улица Заречная, дом 15, по состоянию на 16.01.2019 составляет 454 000 рублей.

Заключение оценочной экспертизы оценено судами в соответствии со статьями 82 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и признано обоснованным и полным. Суды двух инстанций пришли к заключению, что выводы эксперта соответствуют материалам дела, каких-либо противоречий или неточностей не содержат. Доказательств, безусловно опровергающих выводы эксперта, в материалах дела не имеется.

Несогласие Общества с выводами эксперта не свидетельствует о недостоверности, неполноте либо неясности экспертного исследования.

Оспариваемое уведомление, вопреки доводам кассатора, служит основанием для изменения арендной платы, то есть односторонней сделкой со стороны арендодателя, порождает обязанность арендатора вносить арендную плату в установленном в нем размере, в связи с чем оснований считать его осведомительным у судов не имелось.

Вопреки доводам кассатора предметом исковых требований не являлось признание отчета недостоверным. В рамках настоящего дела суды урегулировали разногласия сторон по рыночной стоимости арендной платы земельного участка, оценив имеющиеся в деле отчеты по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как указано в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92, проверка достоверности отчета оценщика может быть проведена путем назначения экспертизы, в том числе в виде иной независимой оценки.

Такая экспертиза проведена судом первой инстанции. Выводы судебного эксперта относительно установленной рыночной стоимости арендной платы кассатор не оспаривает.

Несогласие с выводами судов, иное толкование кассатором правовых норм, подлежащих применению в настоящем деле, не свидетельствуют о наличии в обжалованных судебных актах существенных нарушений норм материального или процессуального права, повлиявших на исход судебного разбирательства, или допущенной судебной ошибки.

При таких обстоятельствах оснований для отмены состоявшихся судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами первой и апелляционной инстанций не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение кассационной жалобы относятся на заявителя, который освобожден от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 287 (пункт 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Костромской области от 04.05.2021 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 30.07.2021 по делу N А31-1918/2020 по делу N А31-1918/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу Управления имущественных и земельных отношений администрации города Костромы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.Н. Каманова

Судьи

О.Н. Голубева Е.Г. Кислицын