Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 17 октября 2022 г. N Ф01-4648/22 по делу N А17-10877/2020

Нижний Новгород

17 октября 2022 г.

Дело N А17-10877/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 13.10.2022.

Постановление изготовлено в полном объеме 17.10.2022.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Кислицына Е.Г.,

судей Бабаева С.В., Павлова В.Ю.,

при участии представителя

от общества с ограниченной ответственностью "НегаТекс":

Кузнецова А.Н. по доверенности от 24.12.2021

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу

общества с ограниченной ответственностью "НегаТекс"

на решение Арбитражного суда Ивановской области от 26.11.2021 и

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 06.05.2022

по делу N А17-10877/2020

по иску Управления координации земельных отношений

администрации Ивановского муниципального района

(ИНН: 3711014292, ОГРН: 1033700580374)

к обществу с ограниченной ответственностью "НегаТекс"

(ИНН: 3702626605, ОГРН: 1103702020290)

о взыскании задолженности, неустойки и

о расторжении договора аренды

и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "НегаТекс"

к Управлению координации земельных отношений

администрации Ивановского муниципального района

о признании недействительными аукциона, договора аренды и

о применении последствий недействительности сделки

и установил:

Управление координации земельных отношений администрации Ивановского муниципального района (далее - Управление) обратилось в Арбитражный суд Ивановской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "НегаТекс" (далее - Общество) о взыскании 471 122 рублей 25 копеек задолженности по арендной плате, возникшей за период с 25.06.2018 по 31.12.2020, 216 223 рублей 41 копейки неустойки, начисленной с 25.07.2018 по 07.07.2021, и о расторжении договора аренды находящегося в государственной неразграниченной собственности земельного участка от 25.06.2018 N 43/2018-аа.

Исковые требования основаны на статьях 309 - 310, 614 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по оплате арендных платежей и использованию земельного участка.

Общество предъявило встречный иск о признании недействительными аукциона от 14.06.2018 на право заключения договора аренды и договора аренды от 25.06.2018 N 43/2018-аа и о применении последствий недействительности сделки в форме возврата Обществом Управлению земельного участка с кадастровым номером 37:05:031641:514 и взыскания с Управления в пользу Общества 271 884 рублей 22 копеек задатка за участие в аукционе.

Встречные требования основаны на статьях 167 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что с участником аукциона заключен договор аренды земельного участка, который невозможно использовать для строительства объектов складского назначения в соответствии с видом разрешенного использования участка.

Решением от 26.11.2021, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 06.05.2022, суд удовлетворил исковые требования частично: взыскал с Общества в пользу истца 316 483 рубля 70 копеек задолженности за период с 25.06.2018 по 22.06.2020, 175 740 рублей 32 копейки неустойки, начисленной с 25.07.2018 по 07.07.2021, и расторг договор аренды от 25.06.2018 N 43/2018-аа; отказал в удовлетворении остальной части иска и в удовлетворении встречного иска. Суд установил, что Общество утратило возможность использовать арендованный участок с даты издания Росавиацией приказа от 23.06.2020 N 599-П "Об установлении приаэродромной территории аэродрома Иваново (Южный)" (далее - Приказ от 23.06.2020 N 599-П); на момент проведения аукциона Обществу было известно об имеющихся ограничениях в использовании спорного земельного участка. Суд пришел к выводам, что при наличии соответствующих согласований арендатор не был лишен возможности использовать спорный земельный участок в соответствии с его видом разрешенного использования до установления приаэродромной территории аэродрома; доказательств наличия недостатков переданного в аренду земельного участка или ухудшения его состояния, препятствовавших проведению аукциона и заключению договора аренды суду не представлено.

Не согласившись с данными судебными актами, Общество обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление в связи с тем, что выводы суда основаны на неправильном применении норм материального права и не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам.

Заявитель считает, что поскольку участок передан в аренду для строительства, то Управление обязано было обеспечить Обществу возможность освоения земельного участка в течение всего срока действия договора, а не до издания Приказа от 23.06.2020 N 599-П.

По мнению заявителя, спорный земельный участок невозможно было использовать в течение всего срока действия договора в силу следующего. Согласно Приказу от 23.06.2020 N 599-П спорный земельный участок практически полностью расположен в четвертой подзоне приаэродромной территории, где установлен полный запрет на осуществление строительства, в связи с наличием на аэродроме сооружений. Инфраструктура действующего аэродрома имелась и до издания Приказа от 23.06.2020 N 599-П, поэтому строительство на спорном земельном участке не могло быть согласовано ввиду угрозы безопасности полетов.

Кроме того, заявитель считает, что спорный земельный участок не мог быть предметом, поскольку аукционная документация не содержала сведений о расположении земельного участка на приаэродромной территории.

Управление в отзыве на кассационную жалобу отклонило доводы заявителя и просило оставить ее без удовлетворения.

В судебном заседании окружного суда представитель Общества поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Управление, извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, явку представителя в судебное заседание не обеспечило, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения жалобы в его отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Ивановской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к доводам кассационной жалобы.

Изучив материалы дела и оценив обоснованность кассационной жалобы и отзыва на нее, окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалованных судебных актов в силу следующего.

Как видно из документов и установил суд, администрация Ивановского муниципального района издала постановление от 21.03.2018 N 398 о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной неразграниченной собственности, площадью 1302 квадратного метра, с кадастровым номером 37:05:031641:514, расположенного по адресу: Ивановская область, Ивановский район, деревня Жуково.

Согласно сведениям информационных карт, входящих в аукционную документацию, земельный участок имеет ограничения, поскольку попадает в санитарно-защитную зону границы полос воздушных подходов и в санитарно-защитной зоне аэродрома Иваново (Южный); в связи с ограничениями в использовании земельного участка и осуществлении экономической и иной деятельности победителю аукциона необходимо получить согласование на проектирование, строительство, реконструкцию объектов строительства, а также на осуществление экономической и иной деятельности с Управлением воздушного транспорта.

Кроме того в названной аукционной документации указаны параметры разрешенного строительства, реконструкции и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

На основании протокола о подведении итогов аукциона от 14.06.2018 Управление (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды от 25.06.2018 N 43/2018-аа находящегося в государственной неразграниченной собственности земельного участка с кадастровым номером 37:05:031641:514, площадью 1302 квадратного метра, расположенного по адресу: Ивановская область, Ивановский район, деревня Жуково, с разрешенным использованием "склады".

В пункте 1.2 договора указано, что участок расположен в санитарно-защитной зоне границе полос воздушных подходов и в санитарно-защитной зоне аэродрома Иваново (Южный).

Срок аренды установлен на 3 года с 25.06.2018 по 25.06.2021 (пункт 2.1 договора).

В пункте 3.2 договора стороны согласовали размер арендной платы в размере 294 779 рублей 74 копеек в год и определили, что арендная плата вносится арендатором за каждый год ежеквартально: за первый, второй, третий кварталы - не позднее 30-го числа последнего месяца квартала, за четвертый квартал - не позднее 15 ноября.

Согласно пункту 3.3 договора сумма задатка на участие в аукционе, перечисленная арендатором 12.06.2018 в размере 271 884 рублей 22 копеек засчитывается в счет оплаты арендной платы за 2018 год.

В соответствии с пунктом 5.4.13 договора арендатор обязан получить согласование на проектирование, строительство и реконструкцию объектов строительства, а также согласование на осуществление экономической и иной деятельности с Управлением воздушного транспорта.

При невнесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя в судебном порядке (пункт 7.3.1 договора).

Земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи от 25.06.2018.

Приказом от 23.06.2020 N 599-П Федеральное агентство воздушного транспорта установлена приаэродромная территория аэродрома Иваново (Южный).

Письмом от 23.03.2021 Управление отказало Обществу в выдаче градостроительного плана земельного участка.

Согласно расчету истца за ответчиком образовалась задолженность по арендной плате в сумме 471 122 рублей 25 копеек за период с 25.06.2018 по 31.12.2020 (с учетом оплаченного ответчиком задатка).

На основании пункта 6.2 договора ответчику начислена неустойка в сумме 216 223 рубля 41 копейка за период с 25.07.2018 по 07.07.2021.

Истцом в адрес ответчика направлена претензия от 09.10.2020 с требованием об оплате задолженности и предложением расторгнуть договор. Претензия оставлена ответчиком без исполнения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Управления в арбитражный суд с иском.

Общество, полагая, что земельный участок изначально являлся непригодным для строительства, обратилось в суд со встречным иском.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

В силу статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Порядок подготовки, организации и проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, установлен в статьях 39.11 и 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Из пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

На основании пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии со статьями 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Из пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору, в том числе, потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.

В силу пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Судами принято во внимание, что с даты установления приаэродромной территории (с момента издания Приказа от 23.06.2020 N 599-П) строительство на спорном земельном участке невозможно.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь пунктом 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" и приведенными нормами права, суды обеих инстанций обоснованно сочли подтвержденными факты заключения договора аренды, надлежащего исполнения Управлением обязательств по передаче земельного участка Обществу, его принятия и фактического использования арендатором в период с 25.06.2018 по 22.06.2020 без встречного исполнения обязательства по оплате аренды.

При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций обоснованно частично удовлетворили первоначальный иск.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из недоказанности Обществом невозможности использования земельного участка до установления приаэродромной территории аэродрома Приказом от 23.06.2020 N 599-П. Также Обществом не представлены доказательства наличия недостатков переданного в аренду земельного участка или ухудшения его состояния, препятствовавших проведению аукциона и заключению договора аренды.

Судами принято во внимание, что на момент проведения аукциона Обществу было известно об ограничениях использования спорного земельного участка. При заключении договора аренды стороны согласовали существенные условия договора. Он содержит указание на разрешенное использование земельного участка в соответствии с условиями аукциона. Акт приема-передачи участка свидетельствует о том, что земельный участок соответствует условиям договора аренды, претензий у арендатора к арендодателю по передаваемому участку не имеется. Условия о наличии ограничений в использовании земельного участка, согласовании на проектирование, строительство и реконструкцию объектов строительства, а также согласование на осуществление экономической и иной деятельности установлены сторонами в пунктах 1.2. и 5.4.13 договора аренды.

На основании пунктов 1 и 3 статьи 47 Воздушного кодекса Российской Федерации приаэродромная территория устанавливается решением уполномоченного Правительством Российской Федерации органа исполнительной власти. На приаэродромной территории могут выделяться семь подзон, в которых устанавливаются ограничения использования объектов недвижимости и осуществления деятельности, в частности, четвертая подзона, в которой запрещается размещать объекты, создающие помехи в работе наземных объектов средств и систем обслуживания воздушного движения, навигации, посадки и связи, предназначенных для организации воздушного движения и расположенных вне первой подзоны.

Однако в силу части статьи 3 статьи 4 Федерального закона от 01.07.2017 N 135-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка установления и использования приаэродромной территории и санитарно-защитной зоны" до установления приаэродромных территорий в порядке, предусмотренном Воздушным кодексом Российской Федерации, строительство объектов капитального строительства должно осуществляться при условии согласования размещения этих объектов в срок не более чем тридцать дней:

1) с организацией, осуществляющей эксплуатацию аэродрома экспериментальной авиации, - для аэродрома экспериментальной авиации;

2) с организацией, уполномоченной федеральным органом исполнительной власти, в ведении которого находится аэродром государственной авиации, - для аэродрома государственной авиации;

3) с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по оказанию государственных услуг и управлению государственным имуществом в сфере воздушного транспорта (гражданской авиации), - для аэродрома гражданской авиации.

Таким образом, как верно указали суды двух инстанций действующее законодательство не исключает возможность предоставления в аренду земельного участка, до установления приаэродромных территорий, а лишь устанавливает обязанность согласования размещения объектов капитального строительства.

Отклоняя довод Общества о том, что спорный земельный участок изначально был не пригоден для застройки, так как он находится в границах четвертой подзоны аэродрома Иваново (Южный), где имеются объекты радиотехнического обеспечения полетов и установлен полный запрет на строительство, суд апелляционной инстанции правомерно указал на то, что перечисленные Обществом в жалобе объекты радиотехнического обеспечения полетов указаны в проекте установления приаэродромной территории 2019 года. При этом приаэродромная территория аэродрома Иваново (Южный) установлена Приказом от 23.06.2020 N 599-П. Доказательств наличия указанного Обществом оборудования на спорном земельном участке в период проведения аукциона материалы дела не содержат.

Доводы заявителя кассационной жалобы были предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции, где получили надлежащую правовую оценку. Их повторное заявление в кассационной инстанции свидетельствует о несогласии заявителя с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судами доказательств. Переоценка доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Оснований для отмены обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой и апелляционной инстанций не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по кассационной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 287 (пункт 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ивановской области от 26.11.2021 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 06.05.2022 по делу N А17-10877/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "НегаТекс" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Е.Г. Кислицын

Судьи

С.В. Бабаев В.Ю. Павлов