Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 6 мая 2022 г. N 02АП-425/22 по делу N А17-10877/2020

г. Киров

06 мая 2022 г.

Дело N А17-10877/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 05 мая 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 мая 2022 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Немчаниновой М.В.,

судей Великоредчанина О.Б., Черных Л.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Загоскиной М.С.,

без участия в судебном заседании представителей сторон

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "НегаТекс"

на решение Арбитражного суда Ивановской области от 26.11.2021 по делу N А17-10877/2020,

по иску Управления координации земельных отношений администрации Ивановского муниципального района (ИНН: 3711014292, ОГРН: 1033700580374)

к обществу с ограниченной ответственностью "НегаТекс" (ИНН: 3702626605, ОГРН: 1103702020290)

о взыскании денежной суммы и расторжении договора аренды земельного участка,

и встречному иску общества с ограниченной ответственностью "НегаТекс"

к Управлению координации земельных отношений администрации Ивановского муниципального района

о признании недействительным аукциона на право заключения договора аренды от 14.06.2018, договора аренды от 25.06.2018 и применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Управление координации земельных отношений администрации Ивановского муниципального района (далее - Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Ивановской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "НегаТекс" (далее - ООО "НегаТекс", Общество, ответчик) о взыскании 471 122 рублей 25 копеек задолженности по арендной плате за период с 25.06.2018 по 31.12.2020, 216 223 рублей 41 копейки неустойки за период с 25.07.2018 по 07.07.2021 и о расторжении договора аренды от 25.06.2018 N 43/2018-аа.

В свою очередь ООО "НегаТекс" обратилось в Арбитражный суд Ивановской области с встречным иском к Управлению о признании недействительным аукциона на право заключения договора аренды от 14.06.2018 и договора аренды от 25.06.2018 N 43/2018-аа земельного участка с кадастровым номером 37:05:031641:514, площадью 1 302 кв.м, расположенного по адресу: Ивановская область, Ивановский район, деревня Жуково, предоставленного для "складов", применении последствий недействительности в форме возврата сторонами всего полученного по сделке: о возврате Обществом Управлению земельного участка с кадастровым номером 37:05:031641:514, площадью 1 302 кв.м, расположенного по адресу: Ивановская область, Ивановский район, деревня Жуково, предоставленного для "складов", и о взыскании 271 884 рублей 22 копеек задатка за участие в аукционе.

Решением Арбитражного суда Ивановской области от 26.11.2021 исковые требования Управления удовлетворены частично. Суд взыскал с ООО "НегаТекс" в пользу истца 316 483 рубля 70 копеек задолженности по арендной плате и 175 740 рублей 32 копейки неустойки и расторг договор аренды от 25.06.2018 N 43/2018-аа.

В удовлетворении встречного иска ООО "НегаТекс" отказано.

ООО "НегаТекс" с принятым решением суда не согласилось, и обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Ивановской области от 26.11.2021 отменить и принять по делу новый судебный акт.

Заявитель жалобы считает, что спорный земельный участок изначально был не пригоден для застройки, т.к. он находится в границах четвертой подзоны аэродрома Иваново (Южный) где имеются объекты радиотехнического обеспечения полетов и установлен полный запрет на строительство. Указанные обстоятельства, по мнению Общества, свидетельствуют о невозможности использования земельного участка в течение всего срока действия договора аренды и соответственно об отсутствии основания для взыскания арендной платы.

В отзыве на апелляционную жалобу Управление указало на законность принятого судебного акта, в удовлетворении жалобы просит отказать.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 12 часов 00 минут 05.05.2022.

Стороны о времени и месте судебного заседания и об объявлении в нем перерыва извещены надлежащим образом, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.

Законность решения Арбитражного суда Ивановской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и исходя из доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для изменения решения суда по следующим основаниям.

В пункте 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) определено, что исполнение обязательств может обеспечиваться задатком. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (пункт 1 статьи 380 и пункт 2 статьи 381 ГК РФ).

В силу пункта 4 статьи 448 ГК РФ участники торгов вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их. При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору.

По правилам статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом выигравшим торги.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Порядок подготовки, организации и проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, установлен в статьях 39.11 и 39.12 ЗК РФ.

В соответствии с подпунктом 5.1 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ земельный участок не может быть предметом аукциона в случае если земельный участок полностью расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории, установленные ограничения использования земельных участков в которой не допускают использования земельного участка в соответствии с целями использования такого земельного участка, указанными в заявлении о проведении аукциона.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Из пункта 1 статьи 612 ГК РФ следует, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору, в том числе, потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.

В силу пункта 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Как следует из материалов дела, по результатам аукциона Управлением (арендодатель) и ООО "НегаТекс" (арендатор) заключен договор аренды от 25.06.2018 N 43/2018-аа земельного участка с кадастровым номером 37:05:031641:514, площадью 1 302 кв.м, расположенного по адресу: Ивановская область, Ивановский район, деревня Жуково, предоставленного для использования под склады (т. 1 л.д. 18-19).

Срок аренды установлен на 3 года с 25.06.2018 по 25.06.2021 (пункт 2.1 договора). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Размер арендной платы установлен по результатам аукциона и составляет 294 779 рублей 74 копейки за каждый год аренды участка. Арендная плата вносится арендатором за каждый год ежеквартально: за первый, второй, третий кварталы - не поздне 30 числа последнего месяца квартала, за четвертый квартал - не позднее 15 ноября (пункт 3.2 договора).

Пунктом 3.3 договора стороны предусмотрели, что сумма задатка в размере 271 884 рублей 22 копеек засчитывается в счет оплаты арендной платы за 2018 год.

Пунктом 7.3.1 договора определено, что при невнесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя в судебном порядке.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 25.06.2018 (т. 1 л.д. 20).

Приказом Федерального агентства воздушного транспорта от 23.06.2020 N 599-П установлена приаэродромная территория аэродрома Иваново (Южный) (т. 3 л.д. 30).

Письмом от 23.03.2021 Управление отказало Обществу в выдаче градостроительного плана земельного участка (т. 3 л.д.28-29).

Согласно расчету истца за ответчиком образовалась задолженность по арендной плате в сумме 471 122 рублей 25 копеек за период с 25.06.2018 по 31.12.2020 (с учетом оплаченного ответчиком задатка).

На основании пункта 6.2 договора ответчику начислена неустойка в сумме 216 223 рублей 41 копейки за период с 25.07.2018 по 07.07.2021 (с учетом уточнения).

Истцом в адрес ответчика направлена претензия от 09.10.2020 с требованием об оплате задолженности и предложением расторгнуть договор (т. 1 л.д. 27-29). Претензия оставлена ответчиком без исполнения.

Общество, полагая, что земельный участок изначально являлся непригодным для строительства, обратилось со встречным исковым заявлением.

Вместе с тем из аукционной документации, а именно из информационной карты следует, что в ней изложены основания ограничения использования земельного участка (санитарно-защитная зона аэродрома Иваново (Южный) и т.д.), указано на его размещение в зоне ПТЗ-1, также указаны параметры разрешенного строительства (т. 5 л.д. 13-15).

Кроме того, в разделе "Иные условия аукциона" указано на необходимость получения согласования на строительство с Управлением воздушного транспорта (т. 5 л.д. 15).

Таким образом, на момент проведения аукциона Обществу было известно об ограничениях использования спорного земельного участка.

Довод Общества о том, что спорный земельный участок изначально был не пригоден для застройки, т.к. он находится в границах четвертой подзоны аэродрома Иваново (Южный) где имеются объекты радиотехнического обеспечения полетов и установлен полный запрет на строительство, отклоняется апелляционным судом, поскольку перечисленные Обществом в жалобе объекты радиотехнического обеспечения полетов указаны в проекте установления приаэродромной территории 2019 года (т. 4 л.д. 7-93). При этом как указывалось выше, приаэродромная территория аэродрома Иваново (Южный) установлена приказом Федерального агентства воздушного транспорта от 23.06.2020 N 599-П. Доказательств наличия указанного Обществом оборудования на спорном земельном участке в период проведения аукциона материалы дела не содержат.

Кроме того, четвертая подзона содержит не только координаты полного ограничения застройки (пункт 4.4.2), но и параметры зон, где разрешена застройка с ограничениями (пункт 4.4.1) (т. 4 л.д.86-91).

В соответствии с пунктом 1 статьи 47 Воздушного кодекса Российской Федерации приаэродромная территория устанавливается решением уполномоченного Правительством Российской Федерации федерального органа исполнительной власти в целях обеспечения безопасности полетов воздушных судов, перспективного развития аэропорта и исключения негативного воздействия оборудования аэродрома и полетов воздушных судов на здоровье человека и окружающую среду в соответствии с настоящим Кодексом, земельным законодательством, законодательством о градостроительной деятельности с учетом требований законодательства в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения.

Актом, указанным в абзаце первом настоящего пункта, на приаэродромной территории устанавливаются ограничения использования земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости и осуществления экономической и иной деятельности в соответствии с настоящим Кодексом.

На приаэродромной территории могут выделяться подзоны, в которых устанавливаются ограничения использования объектов недвижимости и осуществления деятельности (пункт 3 статьи 47 Воздушного кодекса Российской Федерации).

Так в четвертой подзоне, запрещается размещать объекты, создающие помехи в работе наземных объектов средств и систем обслуживания воздушного движения, навигации, посадки и связи, предназначенных для организации воздушного движения и расположенных вне первой подзоны.

Положение о приаэродромной территории утверждается Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 47 Воздушного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 3 статьи 4 Федерального закона от 01.07.2017 N 135-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка установления и использования приаэродромной территории и санитарно-защитной зоны" до установления приаэродромных территорий в порядке, предусмотренном Воздушным кодексом Российской Федерации строительство объектов капитального строительства должно осуществляться при условии согласования размещения этих объектов в срок не более чем тридцать дней:

1) с организацией, осуществляющей эксплуатацию аэродрома экспериментальной авиации, - для аэродрома экспериментальной авиации;

2) с организацией, уполномоченной федеральным органом исполнительной власти, в ведении которого находится аэродром государственной авиации, - для аэродрома государственной авиации;

3) с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по оказанию государственных услуг и управлению государственным имуществом в сфере воздушного транспорта (гражданской авиации), - для аэродрома гражданской авиации.

Таким образом, действующее законодательство не исключает возможность предоставления в аренду земельного участка, до установления приаэродромных территорий, а лишь устанавливает обязанность согласования размещения объектов капитального строительства.

Исследовав и оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что Обществом в материалы дела не представлены безусловные доказательства невозможности использования земельного участка до установления приаэродромной территории аэродрома приказом от 23.06.2020 N 599-П. Также ответчиком не представлены доказательства наличия недостатков переданного в аренду земельного участка или ухудшения его состояния, препятствовавших проведению аукциона и заключению договора аренды.

Ссылка Общества на определение Ивановского областного суда от 21.05.2021 по делу N 33-892/2021 и решение Ивановского районного суда Ивановской области от 04.08.2021 по делу N 2-1389/2021, отклоняется апелляционным судом, поскольку в ходе рассмотрения указанных дел судами были установлено, что при проведении торгов до истца не была доведена полная информация о предмете торгов, ограничениях в использовании земельных участков. Таким образом, вышеуказанные судебные акты не имеют преюдициального значения для рассмотрения настоящего спора, т.к. содержащиеся в них выводы основаны на иных обстоятельствах, не являющихся идентичными с рассматриваемыми.

Учитывая вышеизложенное, апелляционный суд приходит к выводу о том, что нарушение порядка проведения торгов в данном случае отсутствует.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции правильно отказал Обществу в удовлетворении встречного иска.

Подпункт 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ предусматривает возможность изменения или расторжения договора по требованию одной из сторон по решению суда в случае существенного нарушения условий договора другой стороной.

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 29 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснил, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Из материалов дела следует, и судом первой инстанции установлено, что с даты установления приаэродромной территории (приказ от 23.06.2020 N 599-П) строительство на спорном земельном участке не возможно.

Поскольку объективная невозможность исполнения обязательства (предоставление земельного участка на праве аренды для строительства склада), имеющая неустранимый (постоянный) характер, наступила после возникновения обязательства (после заключения договора от 25.06.2018), арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до прекращения обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, т.е. за период с 25.06.2018 по 22.06.2020.

Факт невнесения арендной платы более двух раз подряд подтверждается материалами дела и не оспаривается ответчиком.

Учитывая, что существенное нарушение условий договора аренды, выразившееся в невнесении платежей по арендной плате, подтверждается материалами дела, доказательств уплаты задолженности и возврата арендованного земельного участка Обществом не представлено, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об обязанности арендатора по внесению арендной платы за пользование спорным земельным участком за период с 25.06.2018 по 22.06.2020 в размере 316 483 рублей 70 копеек, 175 740 рублей 32 копеек пени за период с 25.07.2018 по 07.07.2021 и расторг договор аренды от 25.06.2018 N 43/2018-аа.

Иные доводы заявителя отклоняются судом апелляционной инстанции как несостоятельные, поскольку позицию заявителя жалобы не подтверждают и правильность выводов суда первой инстанции не опровергают.

Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

Второй арбитражный апелляционный суд признает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, принятым при правильном применении норм материального и процессуального права и с учетом фактических обстоятельств по делу.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ивановской области от 26.11.2021 по делу N А17-10877/2020 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "НегаТекс" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в установленном законом порядке.

Председательствующий

М.В. Немчанинова

Судьи

О.Б. Великоредчанин Л.И. Черных