Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 31 мая 2023 г. N Ф01-2277/23 по делу N А11-11449/2020

Нижний Новгород

31 мая 2023 г.

Дело N А11-11449/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 30.05.2023.

Постановление изготовлено в полном объеме 31.05.2023.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Кислицына Е.Г.,

судей Бабаева С.В., Камановой М.Н.

без участия представителей сторон

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2023 по делу N А11-11449/2020

по иску общества с ограниченной ответственностью "Волжская башня" (ОГРН: 1067606020338, ИНН: 7606059446)

к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях (ОГРН: 1133340004401, ИНН: 3329056771),

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - общество с ограниченной ответственностью "ВладИнком-Групп",

о признании не подлежащим применению размера годовой арендной платы в части

и установил:

общество с ограниченной ответственностью "Волжская башня" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с иском, уточненным в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях (далее - Теруправление) о признании не подлежащим применению размера годовой арендной платы, установленного ответчиком с 01.10.2019 по договору аренды объектов федерального недвижимого имущества (нежилых помещений - зданий-памятников истории и культуры) от 26.11.2008 N 125 фпа в части, превышающей 1 996 000 рублей (с учетом НДС).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "ВладИнком-Групп" (далее - ООО "ВладИнком-Групп").

Арбитражный суд Владимирской области решением от 28.09.2022, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2023, удовлетворил иск. Суд пришел к выводу о необоснованном увеличении арендодателем размера арендной платы исходя из выводов отчета об оценке, подготовленного ООО "ВладИнком-Групп", являющихся недостоверными.

Не согласившись с решением и постановлением, Теруправление обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить их и принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленных требований истца в полном объеме.

По мнению заявителя, экспертное заключение судебной экспертизы не может быть признано относимым, допустимым, достоверным доказательством по делу. Экспертное заключение подготовлено с нарушением правил и стандартов оценки, а именно: с применены аналоги, не сопоставимые с оцениваемым объектом, что существенным образом влияет на стоимость объекта оценки и ведет к нарушению Федеральных стандартов оценки N 1 и N 3; расчеты сравнительным подходом выполнены с нарушением ФСО N 7.

Суд округа удовлетворил ходатайство Общества о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие его представителя.

При надлежащем извещении о времени и месте судебного разбирательства ответчик и третье лицо не обеспечили явку представителей в кассационную инстанцию.

Законность решения Арбитражного суда Владимирской области и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа порядке, предусмотренном статьями 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и оценив доводы кассационной жалобы, окружной суд не нашел оснований для отмены принятых судебных актов в силу следующего.

Как видно из документов и установил суд, Теруправление (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды объектов федерального недвижимого имущества (нежилых помещений - зданий-памятников истории и культуры) от 26.11.2018 N 125 фпа, согласно пунктам 1.1, 1.2, 1.4 которого арендодатель обязался передать арендатору во временное владение и пользование нежилое здание "Башня Волжская (Арсенальная)" (1658-69 г.г., 1840-е г.г.), площадью 559,40 квадратного метра, расположенное по адресу: город Ярославль, Волжская набережная, дом 2а, в пятидневный срок с момента подписания договора аренды по акту приема-передачи (приложение 1), который является неотъемлемой частью договора. Арендатор принимает помещение по акту приема-передачи для осуществления предпринимательской и иной деятельности. Нежилое здание "Башня Волжская (Арсенальная)" является памятником истории и культуры и используется в соответствии с охранным обязательством по использованию недвижимого памятника истории и культуры от 26.11.2007 N 27.

Договор действует с 26.11.2008 по 25.11.2057 (пункт 6.1 договора).

В соответствии с пунктом 3.1 договора за аренду здания арендатор перечисляет арендную плату и НДС согласно отчету ЗАО "Ярославский центр недвижимости" от 04.09.2008 N 8554-ОА в размере 181 636 рублей 94 копейки в месяц, в том числе: расчетная цена за аренду помещений первого и третьего этажей - 168 356 рублей в месяц; расчетная цена за один квадратный метр в год 7275 рублей; расчетная цена за аренду помещений второго и четвертого этажей в месяц - 153 761 рубля 25 копеек; расчетная цена за один квадратный метр в год 6550 рублей; НДС - 18 процентов в месяц - 27 707 рублей 33 копейки.

В силу пункта 5.1 договора изменение условий договора осуществляется по соглашению сторон и оформляется дополнительным соглашением. Изменение размера арендной платы в связи с изменением цен, тарифов, уровня инфляции, других экономических условий производится арендодателем в одностороннем порядке без согласования с арендатором. Арендатор ставится в известность об изменении размера арендной платы за две недели до введения арендодателем нового размера платы (пункт 5.2 договора).

По акту приема-передачи от 16.11.2008 нежилое здание передано арендатору.

Стороны заключили дополнительное соглашение от 11.01.2017 N 3 к договору, согласно пункту 3.1 которого за аренду здания арендатор перечисляет арендную плату и НДС в размере 145 532 рублей 44 копеек в месяц, в том числе 123 332 рубля 58 копеек в месяц за аренду, 22 199 рублей 86 копеек НДС в месяц; расчетная цена за один квадратный метр в год - 2645 рублей 68 копеек, что составляет 1 746 389 рублей 28 копеек в год (на основании отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы нежилых помещений N 941/15, выполненного ООО "Аналитик Центр").

В силу пункта 3.2 дополнительного соглашения к договору изменение размера арендной платы производится арендодателем в одностороннем порядке без согласования с арендатором не чаще одного раза в год на основании нормативного акта уполномоченного государственного органа, а при смене собственника здания - повышение арендной платы производится арендодателем не чаще одного раза в год на сумму, не превышающую размера индекса потребительских цен/инфляции (по данным Росстата) в истекшем году аренды. При изменении в одностороннем порядке размера арендной платы, а также при изменении реквизитов, расчета и порядка ее оплаты арендодателем в адрес арендатора направляется соответствующее уведомление за один месяц до введения изменений. Новый размер арендной платы, новые реквизиты (при необходимости) устанавливаются и подлежат обязательному исполнению арендатором, начиная с месяца, следующего за месяцем направления уведомления арендатору, за исключением случаев обжалования (в том числе в судебном порядке) нового размера арендной платы и (или) нового расчета и порядка ее оплаты. Уведомление об установлении нового размера арендной платы, новых реквизитов составляется в письменном виде арендодателем в двух экземплярах и является неотъемлемой частью договора. Изменение размера арендной платы в связи с изменением цен, тарифов, уровня инфляции, других экономических условий производится арендодателем в одностороннем порядке без согласования с арендатором (пункт 5.2 дополнительного соглашения N 3 к договору).

В сентябре 2019 года от Теруправления арендатору поступило уведомление от 30.08.2019 N 33-ЕК/19506 об изменении размера арендной платы по договору аренды, согласно которому арендная плата за пользование зданием с 01.10.2019 составляет 3 241 341 рубль 60 копеек в год без НДС, что соответствует 270 111 рублям 80 копейкам в месяц без НДС (на основании отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 01.08.2019 N 19030405/29). К уведомлению приложено сопроводительное письмо ООО "ВладИнком-Групп" от 01.08.2019, согласно которому оценщик пришел к выводу о том, что рыночная стоимость объекта оценки, определенная по состоянию на 01.08.2019, составляет 3 889 610 рублей.

По пояснениям истца, арендная плата, установленная арендодателем, увеличилась в 2,23 раза или на 123 процента, при этом индекс потребительских цен на все виды товаров и услуг за два предшествующих повышению года, то есть с 01.10.2017 по 01.10.2019 составила по официальным данным Росстата Российской Федерации: в целом 7,4 процента (в том числе за период с 01.10.2017 по 01.10.2018 3,4 процента (на услуги - 3,8 процента), за период с 01.10.2018 по 01.10.2019 - 4 процента (на услуги - 4 процента), то есть инфляционные увеличения на услуги, в том числе в части услуг по арендной плате колебались в пределах 7-8 процентов.

Арендатор обратился к арендодателю с письмом от 11.09.2019 N 16, в котором сообщил о своем несогласии с измененным размером арендной платы, просил представить полный отчет независимого оценщика ООО "ВладИнком-Групп".

По заказу истца, общество с ограниченной ответственностью "Ярэксперт" (далее - ООО "Ярэксперт") подготовило рецензию от 10.02.2020 на отчет ООО "ВладИнком-Групп" N 19030405/29, согласно которой отчет, выполненный ООО "ВладИнком-Групп", не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития Российской Федерации, иным стандартам профессиональной практики (Стандартам профессиональных организаций), которые были использованы оценщиком при проведении работы; допущенные нарушения существенно повлияли на итоговую величину объекта оценки и достоверность отчета как документа, содержащего сведения доказательственного значения. ООО "Ярэксперт" также подготовило отчет от 05.06.2020 N 14144/20 "Оценка рыночной стоимости годовой арендной платы за пользование зданием "Реставрация живописи и резьбы" общей площадью 559,4 квадратного метра, расположенного по адресу: город Ярославль, набережная Волжская, дом 2а по состоянию на 01.08.2019", согласно которому рыночная стоимость арендной платы объекта оценки с НДС без учета коммунальных платежей составляет 1 978 104 рубля, рыночная стоимость арендной платы объекта оценки без НДС без учета коммунальных платежей - 1 648 420 рублей.

Арендатор письмом от 19.08.2020 N 10 обратился к арендодателю с просьбой пересмотреть размер годовой арендной платы до реально рыночной стоимости, указанной в отчете ООО "Ярэксперт" от 06.06.2020 N 14144/20, в сумме 1 648 420 рублей без НДС и без учета коммунальных платежей, в обоснование размера арендной платы направил рецензию и отчет ООО "Ярэксперт".

Теруправление письмом от 02.08.2020 N 33/18132, рассмотрев обращение Общества, сообщило арендатору о том, что представленный им отчет об оценке не может быть принят для целей установления размера арендной платы по договору аренды от 26.11.2008 N 125 фпа.

Указанные обстоятельства послужили истцу основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Предметом разногласий сторон явилась величина установленной арендодателем годовой арендной платы, указанной в уведомлении от 30.08.2019 N 33-ЕК/19506 и определенной на основании отчета ООО "ВладИнком-Групп" от 01.08.2019 N 19030405/29 в размере 3 889 610 рублей.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в информационном письме от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в пункте 2 отметил следующее.

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 кодекса. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 кодекса).

Принимая во внимание значительную разницу между размерами стоимости годовой арендной платы установленной договором, а также определенными ООО "ВладИнком-Групп" и ООО "Ярэксперт", в процессе рассмотрения дела суд по ходатайству истца назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту Союза "Торгово-промышленная палата Ярославской области" Иванову Артему Анатольевичу с постановкой на разрешение следующего вопроса: определить рыночную стоимость годовой арендной платы за пользование зданием "Арсенальная башня", расположенным по адресу: город Ярославль, Волжская набережная, дом 2а, по состоянию на 01.08.2019.

Согласно представленному Союзом "Торгово-промышленная палата Ярославской области" экспертному заключению от 30.11.2021 N 112, рыночная стоимость годовой арендной платы за пользование зданием "Арсенальная башня", расположенным по адресу: город Ярославль, Волжская набережная, дом 2а, по состоянию на 01.08.2019 составляет: 1 996 000 рублей с учетом НДС 20 процентов; 1 663 000 рублей без учета НДС 20 процентов.

В кассационной жалобе Теруправление ссылается на неправомерное принятие судом результатов судебной экспертизы, поскольку экспертом применены аналоги, не сопоставимые с оцениваемым объектом, что существенным образом влияет на стоимость объекта оценки и ведет к нарушению Федеральных стандартов оценки N 1 и N 3; расчеты сравнительным подходом выполнены с нарушением ФСО N 7.

Между тем в суде первой инстанции эксперт пояснил, что живописность расположения объекта играет не последнюю роль, но в большей степени для жилой недвижимости, для коммерческой недвижимости важную роль играет расположение относительно красной линии, высокого пешеходного трафика, транспортной доступности для личного и коммерческого транспорта, наличие парковочных мест, удаленность от остановок общественного транспорта. Всю живописность окружения как для клиентов заведения сводит на нет тот факт, что на первом этаже объекта аренды полностью отсутствуют окна, и вид на реку можно наблюдать только через стеклянные входные двери. Указал, что из предложенных в замечаниях ответчиком вариантов аналогов ни по одному не удалось найти предложений о сдаче помещений в аренду за период времени шесть месяцев, предшествующих дате оценки, для проведения оценки на указанную дату были выбраны различные аналоги для 1, 2 и 3, 4 этажей, так как у них разное функциональное назначение и уровень внутренней отделки, аналоги подбирались максимально схожими с объектом оценки.

Методика расчета рыночной стоимости арендной платы приведена в пункте 3.3 экспертного заключения, указано, что данные для проведения корректировок взяты из справочника оценщика недвижимости 2018 года под редакцией Лейфера Л.А. Кроме того, список используемой литературы приведен экспертом на странице 56 заключения.

В соответствии с Федеральным законом от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" выбор способов и методов исследования объектов исследования, равно как и применение объектов-аналогов, входит в компетенцию эксперта.

Оценив экспертное заключение по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций признали его относимым, допустимым и достоверным доказательством, подтверждающим рыночную стоимость годовой арендной платы за пользование объектом аренды, поскольку оно является ясным, полным и обоснованным, не содержит противоречий в выводах эксперта и не противоречит нормам действующего законодательства.

Доказательств, опровергающих достоверность выводов судебного эксперта, ответчик не представил.

Несогласие кассатора с выводами судебной экспертизы не принимается во внимание, ибо сторона в данном случае была вправе на основании статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ходатайствовать о назначении повторной судебной экспертизы.

Однако из материалов дела следует, что ни в суде первой, ни в суде апелляционной инстанции такого ходатайства от Теруправления не поступало.

Установив необоснованное увеличение арендодателем размера арендной платы исходя из выводов отчета об оценке, подготовленного ООО "ВладИнком-Групп", являющихся недостоверными, суды правомерно удовлетворили требование истца о признании не подлежащим применению размера годовой арендной платы по договору аренды объектов федерального недвижимого имущества (нежилых помещений - зданий-памятников истории и культуры) от 26.11.2008 N 125 фпа, установленного уведомлением Теруправления от 30.08.2019 N 33-ЕК/19506 с 01.10.2019, в части, превышающей 1 996 000 рублей с учетом НДС, 1 663 000 рублей без учета НДС.

Несогласие подателя жалобы с результатом приведенной судами оценки собранных доказательств и установленных обстоятельств, не свидетельствует о нарушении судами норм материального или процессуального права и по существу направлено на их переоценку, которая не входит в компетенцию суда кассационной инстанции (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оснований для отмены состоявшихся судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами первой и апелляционной инстанций не допущено.

Вопрос о взыскании государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы не рассматривался, так как на основании пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Теруправление освобождено от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2023 по делу N А11-11449/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Е.Г. Кислицын

Судьи

С.В. Бабаев М.Н. Каманова