Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 15 сентября 2003 г. N КГ-А40/6626-03 Заключенный в порядке приватизации договор купли-продажи нежилых помещений недействителен, поскольку покупатель по договору не относится к субъектам, имеющим право на выкуп арендованного имущества без проведения конкурса или аукциона; при разрешении вопроса о применении последствий недействительности сделки необходимо учесть, что покупателем по спорной сделке является ЖСК и возврат имущества затрагивает интересы его членов - граждан, реализующих посредством членства в кооперативе свое право на жилище (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 15 сентября 2003 г. N КГ-А40/6626-03
(извлечение)

Заместитель Прокурора города Москвы обратился в арбитражный суд с иском к Департаменту имущества города Москвы, СГУП по продаже имущества города Москвы, ЖСК "Братеево-2", и, с учетом уточнения исковых требований, просил признать недействительным договор купли-продажи нежилых помещений ВАМ (МКИ) N 13926 от 12 апреля 2000 г. и применить последствия его недействительности путем возврата в собственность города Москвы нежилых помещений (пом. 1, ком. 11-20, пом. 2, ком. 1-7, общей площадью 254,8 кв. м.), расположенных на 1-м этаже жилого дома по адресу: Москва, ул. Борисовские пруды, д. 10, корп. 1, а также путем возврата Департаментом имущества города Москвы ЖСК "Братеево-2" 919217 руб. 91 коп., уплаченных за выкуп указанных помещений.

Также истец просил признать недействительным свидетельство о праве собственности от 14 апреля 2000 г., выданное ЖСК "Братеево-2" на 1136 кв. м расположенных по указанному адресу.

Исковые требования мотивированы несоответствием совершенной сделки законодательству о приватизации (ст.ст. 9, 16, 26 Федерального закона "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" от 21 июля 1997 г.), поскольку ЖСК "Братеево-2" не относится к субъектам, имеющим право на выкуп арендованного имущества без проведения конкурса или аукциона.

В качестве третьего лица без самостоятельных требований к участию в деле привлечен Московский городской комитет по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Москомрегистрация).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 8 мая 2003 г. по делу N А40-9054/03-50-71, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 15 июня 2003 г., иск удовлетворен.

Признавая исковые требования подлежащими удовлетворению суды исходили из того, что сделка приватизации совершена способом не предусмотренным ст.ст. 16, 26 Федерального закона "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации", поэтому ничтожна и не влечет юридических последствий за исключением последствий ее недействительности.

Законность судебных актов проверяется в порядке, предусмотренном статьями 274, 285, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ЖСК "Братеево-2", который с решением и постановлением не согласен, просит их отменить и признать договор купли-продажи действительным, ссылаясь на то, что суд необоснованно не применил нормы Положения "О порядке продажи объектов нежилого фонда на территории города Москвы", принятого постановлением Мосгордумы от 2 октября 1996 г. N 85, которыми предусмотрен такой способ приватизации, как выкуп арендованного имущества без проведения конкурса или аукциона. Кроме того, по мнению заявителя, суд не исследовал обстоятельств, свидетельствующих о добросовестности приобретателя имущества по спорному договору - ЖСК "Братеево-2".

Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

В заседании кассационной инстанции представители ЖСК "Братеево-2" и СГУП по продаже имущества города Москвы поддержали доводы кассационной жалобы, представитель истца возражал против удовлетворения кассационной жалобы, считая обжалуемые судебные акты законными и обоснованными, а доводы кассационной жалобы несостоятельными.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив правильность применения судом норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.

Удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд исходил из того, что отчуждение спорных нежилых помещений, являющихся государственной собственностью города Москвы, совершено с нарушением законодательства о приватизации.

Согласно пункту 5 статьи 29 Федерального закона "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" осуществление приватизации государственного или муниципального имущества способом отличным от способов, установленным указанным законом, не допускается, а соответствующие сделки приватизации государственного или муниципального имущества признаются ничтожными с момента их заключения и не влекут за собой правовые последствия.

Арбитражный суд проверил соответствие способа приватизации спорного объекта недвижимости требованиям статьи 26 Федерального закона "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации", которой, в частности, предусмотрено, что приватизация сданного в аренду государственного (муниципального) имущества производиться в соответствии с договором аренды с правом выкупа, заключенным до вступления в силу Закона Российской Федерации "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации", если в нем определены размер выкупа, порядок, сроки его внесения, а также иные условия установлены указанным договором.

Проверяя оспариваемую сделку на соответствие статьям 16, 26 Федерального закона "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации", арбитражный суд дал оценку фактам отсутствия в договоре аренды от 24 декабря 1999 г. N 06-00779/99 указания о праве выкупа арендованного имущества и заключения его после вступления в силу Закона Российской Федерации "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации".

Статьей 26 Федерального закона "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" также установлено, что арендатор имущества государственного или муниципального унитарного предприятия, признанный покупателем в соответствии со статьей 9 указанного Федерального закона, может приобрести его в собственность в порядке, установленным настоящим законом, а также соответственно программой приватизации и программой приватизации субъекта Российской Федерации.

Разрешая данный спор, арбитражный суд правильно указал, что ЖСК "Братеево-2" не относится к субъектам, которым в соответствии с п.п. 2.6, 5.14.6 Государственной программы приватизации на 1994 г., утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 24 декабря 1993 г. N 2284, п.п. 4.5, 4.9 Основных положений государственной программы приватизации после 1 июля 1994 г., утвержденных Указом Президента Российской Федерации от 22 июля 1994 г. N 1535 предоставлено право на приобретение в собственность арендуемых помещений, так как договор аренды от 24 декабря 1999 г. N 06-00779/99 был заключен не в порядке приватизации и не в результате проведения конкурса или аукциона.

Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что арбитражный суд нарушил процессуальный закон, не применив п. 4 разд. 2 Положения о порядке продажи объектов нежилого фонда на территории города Москвы, утвержденного постановлением Московской городской Думы от 2 октября 1996 г. N 85, судом кассационной инстанции отклоняются как необоснованные, поскольку арбитражный суд правильно квалифицировал взаимоотношения сторон, и правильно определил, что упомянутое Положение не устанавливает нового способа приватизации, кроме предусмотренных Федеральным законом "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации".

Таким образом, вывод судов о том, что спорная сделка ничтожна, является правильным.

Однако спор разрешен в части признании договора ничтожным на всю площадь проданного помещения (1136 кв. м) и в части признания недействительным свидетельства о государственной регистрации о праве собственности от 14 апреля 2000 года, выданное ЖСК "Братеево-2" на 1136 кв. м, а также в части применения последствий недействительности сделки решен без учета следующих существенных для рассмотрения дела обстоятельств.

Как видно из материалов дела, истец изменил предмет исковых требований после того, как ЖСК "Братеево-2" сообщило об отсутствии у него всех нежилых помещений, выкупленных по спорному договору.

Отсутствие части нежилых помещений по информации ЖСК "Братеево-2" связано с переводом их в жилой фонд и продажей гражданам - членам ЖСК "Братеево-2".

Однако судами не было проверено сколько нежилых помещений осталось у ЖСК "Братеево-2". Документы о переводе нежилых помещений в жилой фонд, а также документы о продаже квартир гражданам в материалах дела не представлены и судом не изучались, несмотря на то, что они могли бы свидетельствовать об общей площади жилья, выбывшего из владения ЖСК "Братеево-2" по указанному основанию, а также об общей площади нежилых помещений, оставшихся в собственности ЖСК "Братеево-2".

Поэтому решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций о признании спорного договора, свидетельства о праве собственности на общую площадь нежилых помещений 1136 кв. м и применении последствий недействительности сделки не подтверждается материалами дела, свидетельствующими о нахождении подлежащего возврату имущества у ЖСК "Братеево-2".

Арбитражным судом также не принято во внимание, что покупателем по спорной сделке является жилищный строительный кооператив и возврат имущества в порядке применения последствий недействительности сделки затрагивает интересы его членов - граждан, реализующих посредством членства в кооперативе свое право на жилище.

В судебном заседании представитель кооператива заявил об использовании подлежащих возврату нежилых помещений под диспетчерскую, которая обслуживает жильцов дома.

Вопрос о том нарушает ли применение последствий недействительности сделки в виде возврата помещений, занятых службами эксплуатации жилого дома, права и охраняемые законом интересы ЖСК "Братеево-2" и жильцов дома по адресу: Москва, ул. Борисовские пруды, д. 10, корп. 1, противоречат ли эти последствия общественным интересам, а также насколько такое нарушение существенно, арбитражным судом не исследовался.

Вместе с тем арбитражному суду следовало рассмотреть вопрос о возможности применения в рассматриваемом деле по аналогии закона положений статьи 566 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям по возврату имущества в порядке применения последствий недействительности сделки.

Изложенные обстоятельства являются основанием к отмене решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций в соответствии с частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В связи с тем, что указанные нарушения норм права можно устранить только при новом рассмотрении дела в суде первой инстанции, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в первую инстанцию Арбитражного суда города Москвы в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При новом рассмотрении дела следует учесть изложенное, выяснить вопрос о том, какие именно нежилые помещения находятся в собственности ЖСК "Братеево-2", какие нежилые помещения переведены в жилой фонд и проданы гражданам, обсудить вопрос о привлечении к участию в деле жильцов дома по адресу: Москва, ул. Борисовские пруды, д. 10, корп. 1, решить вопрос о применении по аналогии закона положений статьи 566 Гражданского кодекса Российской Федерации в зависимости от степени нарушения прав и охраняемых законом интересов ЖСК "Братеево-2" и жильцов дома. С учетом имеющихся в деле и представленных сторонами новых доказательств и установленных судом обстоятельств, принять законный и обоснованный судебный акт.

На основании изложенного и руководствуясь статьей 284, 286, пунктом 3 части 1 статьи 287, части 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение от 8 мая 2003 г. и постановление от 15 июня 2003 г. Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-9054/03-50-71 отменить и дело передать на новое рассмотрение в первую инстанцию того же арбитражного суда.