Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 12 ноября 2024 г. N Ф01-2013/24 по делу N А28-3958/2022

Нижний Новгород

12 ноября 2024 г.

Дело N А28-3958/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 30.10.2024.

Постановление изготовлено в полном объеме 12.11.2024.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Бабаева С.В.,

судей Павлова В.Ю., Чиха А.Н.,

при участии представителя от истца:

Зырянова К.В. (доверенность от 01.02.2024)

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика -

Комарова Александра Федоровича

на решение Арбитражного суда Кировской области от 26.01.2024 и

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 14.06.2024

по делу N А28-3958/2022

по иску общества с ограниченной ответственностью Компании "ПрестижСтрой"

(ИНН: 4345399760, ОГРН: 1144345025659)

к Комарову Александру Федоровичу

об устранении препятствий в пользовании земельным участком

и по встречному иску Комарова Александра Федоровича

к обществу с ограниченной ответственностью Компании "ПрестижСтрой"

о признании договора купли-продажи,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, -

Кошелев Данил Геннадьевич, публичное акционерное общество "Сбербанк России", администрация города Кирова, саморегулируемая организация Ассоциация

арбитражных управляющих "Сибирский центр экспертов антикризисного управления",

и установил:

общество с ограниченной ответственностью Компания "ПрестижСтрой" (далее - Компания) обратилось в Арбитражный суд Кировской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к финансовому управляющему Комарова Александра Федоровича Маракулину Аркадию Олеговичу об обязании осуществить снос самовольно возведенного объекта незавершенного строительством, находящегося в восточной части земельного участка с кадастровым номером 43:40:000541:29, указанного на плане, в течение 45 дней со дня вступления решения суда в законную силу.

Определением Арбитражного суда Кировской области от 24.05.2022 произведена замена ответчика - финансового управляющего на Комарова А.Ф.

Исковое требование основано на статьях 208, 209 и 301 - 304 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 60 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивировано обязанностью ответчика демонтировать самовольно возведенную постройку.

Комаров А.Ф. в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обратился со встречным иском к Компании о признании недействительной (ничтожной) сделкой договора купли-продажи имущества от 03.02.2021 N 19, заключенного между Комаровым А.Ф. в лице финансового управляющего Кошелева Данилы Геннадьевича и Компанией, и о применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Встречные иск основан на статьях 11, 12, 130 и 166 - 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьях 1 и 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" и пункте 36 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22) и мотивирован тем, что земельный участок не мог быть продан истцу без расположенного на нем объекта недвижимости.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Кошелев Данил Геннадьевич, публичное акционерное общество "Сбербанк России" (далее - ПАО "Сбербанк России"), администрация города Кирова (далее - Администрация), саморегулируемая организация Ассоциация арбитражных управляющих "Сибирский центр экспертов антикризисного управления" (далее - Ассоциация).

Арбитражный суд Кировской области решением от 26.01.2024 отказал в удовлетворении первоначального и встречного исков. Отказывая в иске Компании, суд первой инстанции указал, что последняя является собственником земельного участка с кадастровым номером 43:40:000541:29, на котором расположен спорный объект, то есть формально может быть истцом по иску о сносе самовольной постройки. Однако на момент возведения спорного объекта собственником участка был ответчик, то есть он строил объект на своей земле, и при наличии иных установленных законом оснований имел прав на легализацию постройки. Спорный объект имеет непосредственную связь с земельным участком 43:40:000541:29, то есть, покупая участок по договору, истец не мог не знать о его наличии. При этом спорный объект не входил в предмет договора купли-продажи, но истец принял земельный участок от продавца вместе со всем, что на нем находилось, в том числе со спорным объектом. Материалы дела не содержат сведений о том, что Общество заявляло о несоответствии объектов недвижимости, расположенных в момент приемки имущества на земельном участке с кадастровым номером 43:40:000541:29, в том числе о наличии на земельном участке объекта, не включенного в предмет купли-продажи. Акт приема-передачи от 09.03.2021 к договору купли-продажи подписан сторонами без разногласий. В удовлетворении встречного иска отказано ввиду пропуска срока исковой давности.

Повторно рассмотрев дело, Второй арбитражный апелляционный суд постановлением от 14.06.2024 отменил решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении иска Компании и принял в данной части новый судебный акт, в соответствии с которым обязал ответчика осуществить снос спорного самовольно возведенного объекта незавершенного строительства, находящегося в восточной части участка с кадастровым номером 43:40:000541:29; в остальной части решение первой инстанции оставил без изменения.

Не согласившись с названными судебными актами в части отмены решения первой инстанции, Комаров А.Ф. обратился в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой попросил отменить вынесенные решение и постановление ввиду несоответствия выводов судов фактическим обстоятельствам дела и нарушения норм материального права.

Оспаривая законность принятых судебных актов, податель жалобы указывает на отсутствие оснований считать спорное строение самовольной постройкой, так как Комаров А.Ф. на собственном земельном участке на законном основании осуществлял реконструкцию здания закусочной-шашлычной; суд, применяя крайнюю меру в виде сноса объекта, первоначально не поставил вопрос об устранимости допущенных нарушений; приобретая земельный участок, Компания не могла не знать о наличии на нем спорного объекта, а потому требования о сносе постройки является злоупотребление правом; договор купли-продажи является ничтожной сделкой, как нарушающая установленный законом запрет на отчуждение земли без находящегося на нем объекта недвижимости; вывод о пропуске срока исковой давности по встречному требованию ошибочен. Подробно доводы заявителя изложены в кассационной жалобе.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 08.10.2024 объявлен перерыв до 22.10.2024, а впоследствии до 30.10.2024.

Представитель Компании в судебных заседаниях 08.10.2024 и 30.10.2024 и в отзыве на кассационную жалобу, а также Кошелев Д.Г. в отзыве и дополнении к отзыву на жалобу сослались на законность и обоснованность состоявшихся решения и постановления и попросили отказать в удовлетворении жалобы.

Ответчик и третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не направили представителей в судебные заседания, поэтому в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Кировской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда, проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к доводам жалобы.

Как усматривается из материалов дела и установили суды, решением Арбитражного суда Кировской области от 12.02.2018 по делу N А28-3954/2016 Комаров А.Ф. признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура реализации имущества гражданина сроком на 6 месяцев.

Определением Арбитражного суда Кировской области от 19.02.2018 по делу N А28-3954/2016 финансовым управляющим Комарова А.Ф. утвержден Кошелев Д.Г.

В рамках реализации имущества должника 03.02.2021 Комаровым А.Ф. (продавец) в лице Кошелева Д.Г. и Компанией (покупатель) заключен договор, в соответствии с пунктом 1.1 которого продавец передает в собственность покупателя, а покупатель принимает и оплачивает в соответствии с условиями договора следующее имущество, расположенное по адресу: г. Киров, Советский тракт, д. 8:

- торгово-складское здание площадью 1331,5 квадратного метра, кадастровый номер 43:40:000541:42 (43:40:000541:0029:33:401:002:000142980:0100);

- здание нежилое площадь 477,9 квадратного метра, кадастровый номер 43:40:000541:100;

- здание нежилое площадь 69,7 квадратного метра, кадастровый номер 43:40:000541:41;

- здание нежилое площадь 460,1 квадратного метра, кадастровый номер 43:40:000541:98;

- здание нежилое площадь 660,7 квадратного метра, кадастровый номер 43:40:000541:44;

- земельный участок общей площадью 6589 квадратных метров, кадастровый номер 43:40:000541:29.

09.03.2021 сторонами договора подписан акт приема-передачи имущества по договору N 19.

Общество указывает, что на земельном участке с кадастровым номером 43:40:000541:29 располагалась постройка (стройматериалы), в отношении которой каких-либо правоустанавливающих и правоподтверждающих документов не имеется, на учете в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) данная постройка не состоит.

Компания считает указанную постройку самовольной и подлежащей сносу силами и средствами ответчика, что явилось основанием для обращения в арбитражный суд с соответствующим иском.

Из пояснений Комарова А.Ф. следует, что до реализации имущества у него в собственности находилось здание нежилое с кадастровым номером 43:40:000541:43, площадью 92,7 квадратного метра, расположенное на проданном земельном участке.

Полагая, что договор N 19 ничтожен, так как земельный участок продан без расположенного на нем здания, Комаров А.Ф. обратился в арбитражный суд со встречным иском.

Отказывая в удовлетворении встречного иска Комарова А.Ф. о признании недействительной (ничтожной) сделкой договор купли-продажи имущества от 03.02.2021 N 19 и о применении последствий недействительности ничтожной сделки, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка; пункт 1).

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (пункт 2).

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (пункт 3).

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации"), сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу части 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Комаров А.Ф. ссылается на ничтожность договора купли-продажи в силу противоречия его закону, запрещающего продажу земли без расположенных на ней объектов недвижимого имущества.

Вопреки позиции заявителя, в силу названных норм Гражданского кодекса Российской Федерации такая сделка является оспоримой, а не ничтожной.

Компанией было заявлено о пропуске Комаровым А.Ф срока исковой давности по встречному требованию.

Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу пункта 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.

В рассматриваемом случае договор купли-продажи имущества заключен 03.02.2021, следовательно, Комарову А.Ф. с момента заключения договора было известно о продаже имущества.

Таким образом, годичный срок исковой давности истек 03.02.2022, тогда как со встречными требованиями Комаров А.Ф. обратился в суд только 08.11.2022, то есть за пределами установленного срока исковой давности.

В силу пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

С учетом изложенного суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении встречных требований Комарова А.Ф. о признании недействительной сделкой договора купли-продажи имущества от 03.02.2021 N 19 и о применении последствий недействительности сделки.

В данной части решение первой инстанции оставлено апелляционным судом без изменения.

Суд апелляционной инстанции отменил решение первой инстанции в части отказа в удовлетворении требования Компании об обязании Комарова А.Ф. осуществить снос спорного постройки как самовольно возведенного объекта незавершенного строительства, сделав вывод о наличии у спорного объекта незавершенного строительства признаков самовольной постройки, в связи с чем Комаров А.Ф. как лицо, осуществившее самовольное строительство данного объекта, является обязанным лицом по ее сносу.

Окружной суд счел, что постановление апелляционной инстанции в данной части подлежит отмене исходя из формального подхода к рассмотрению требования Компании.

В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

На основании пункта 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник или иной титульный владелец земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам.

В пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - Постановление N 44) разъяснено, что постройка может быть признана самовольной на любом этапе ее строительства, начиная с возведения фундамента. Постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной. Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки (пункт 29 Постановления N 44).

Независимо от того, заявлено ли истцом требование о сносе самовольной постройки либо о сносе или приведении ее в соответствие с установленными требованиями, суд с учетом положений пункта 3.1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации выносит на обсуждение вопрос об устранимости допущенных при ее возведении нарушений градостроительных и строительных норм и правил (пункт 30 Постановления N 44).

Снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, а устранение последствий нарушений должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для удовлетворения иска о ее сносе, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки (пункты 7 и 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022).

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что обязанность снести самовольную постройку представляет собой санкцию за совершенное правонарушение, которое может состоять в нарушении как норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, так и градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство (определения от 03.07.2007 N 595-О-П, от 17.01.2012 N 147-О-О, от 29.03.2016 N 520-О, от 29.05.2018 N 1174-О и N 1175-О, от 25.10.2018 N 2689-О и от 20.12.2018 N 3172-О).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 12 Постановления N 44, с иском о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями вправе обратиться собственник земельного участка, обладатель иного вещного права на земельный участок, его законный владелец, иное лицо, чьи права и законные интересы нарушает сохранение самовольной постройки.

Из материалов дела следует, что на момент возведения спорного объекта собственником земельного участка был ответчик, который возводил объект на своей земле при наличии разработанной проектной документации на реконструкцию здания закусочной-шашлычной, и при соблюдении установленных законом оснований имел право на легализацию постройки.

В настоящее время земельный участок с находящимися на нем объектами недвижимости, в границах которого расположен, в том числе спорный объект, в результате сделки купли-продажи принадлежит истцу.

Материалы дела не содержат сведений о том, что Общество в момент приемки имущества заявляло о несоответствии объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 43:40:000541:29, в том числе о наличии на земельном участке объекта, не включенного в договор купли-продажи.

В пункте 3 акта приема-передачи от 09.03.2021 отражено, что покупатель имущество осмотрел, претензий к состоянию имущества не имеет.

Спорный объект имеет непосредственную связь с земельным участком 43:40:000541:29, то есть, приобретая этот участок по договору купли-продажи, истец не мог не знать о его наличии.

Из пояснений Компании следует, что в момент передачи ему имущества по договору N 19 на земельном участке с кадастровым номером 43:40:000541:29 располагалась постройка (стройматериалы), на которую отсутствовали правоустанавливающие документы.

Следовательно, изложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что у покупателя в момент приобретения недвижимого имущества не имелось сомнений о покупке всех объектов, в том числе спорного, расположенных на земельном участке (акт приема-передачи подписан без замечаний), связи с чем наличие объекта незавершенного строительства не нарушало прав и законных интересов истца.

Спорное имущество при перемене собственника земельного участка (Компании) поступило его в фактическое владение. Компания при соблюдении установленных законодательством условий, в том числе при устранении выявленных нарушений и приведение постройки в соответствие с градостроительными нормами и правилами, имеет право на ее легализацию.

При таких обстоятельствах суд округа приходит к выводу об ошибочности выводов суда апелляционной инстанции о наличии правовых оснований для удовлетворения иска Компании и возложения на Комарова А.Ф. обязанности сносу спорного самовольно возведенного объекта незавершенного строительства, находящегося в восточной части участка с кадастровым номером 43:40:000541:29, в связи с чем постановление апелляционного суда в данной части подлежит отмене, как принятое без учета фактических обстоятельств, имеющих значение для настоящего дела (часть 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации); решение суда первой инстанции подлежит оставлению в силе в соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании статьи 110 (частей 1 и 5) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной, кассационной жалобы, распределяются по правилам, установленным этой статьей. В этой связи, с Компании в пользу Комарова А.Ф. подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.

При необходимости Арбитражному суду Кировской области следует произвести поворот исполнения постановления апелляционной инстанции в порядке части 2 статьи 326 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В связи с окончанием кассационного производства определение Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 06.08.2024 о приостановлении исполнения постановления Второго арбитражного апелляционного суда от 14.06.2024 по настоящему делу подлежит отмене в соответствии с частью 4 статьи 283 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь пунктом 5 части 1 статьи 287 и статьями 288, 289, 325 и 326 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 14.06.2024 по делу N А28-3958/2022 Арбитражного суда Кировской области в части отмены решения Арбитражного суда Кировской области от 26.01.2024 в части отказа в удовлетворении иска общества с ограниченной ответственностью Компании "ПрестижСтрой" и удовлетворения требования общества с ограниченной ответственностью Компании "ПрестижСтрой" об обязании Комарова Александра Федоровича осуществить снос самовольно возведенного объекта незавершенного строительством, находящегося в восточной части участка с кадастровым номером 43:40:000541:29, указанного на плане, в течение 45 дней со дня вступления решения суда в законную силу, отменить.

Решение Арбитражного суда Кировской области от 26.01.2024 в полном объеме, а также постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 14.06.2024 в остальной части по делу N А28-3958/2022 оставить в силе.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Компании "ПрестижСтрой" (ИНН: 4345399760, ОГРН: 1144345025659) в пользу Комарова Александра Федоровича 3000 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы.

Поручить Арбитражному суду Кировской области выдать исполнительный лист и при необходимости осуществить поворот исполнения постановления Второго арбитражного апелляционного суда от 14.06.2024 по делу N А28-3958/2022.

Отменить приостановление исполнения постановления Второго арбитражного апелляционного суда от 14.06.2024 по делу N А28-3958/2022, введенное определением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 06.08.2024.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

С.В. Бабаев

Судьи

В.Ю. Павлов А.Н. Чих