Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 13 февраля 2003 г. N КГ-А40/252-03 При рассмотрении иска о признании недействительными свидетельства о государственной регистрации права на нежилое помещение следует учесть, что оспариваться может только само зарегистрированное право, а не свидетельство о его регистрации, и установить, на каком праве и кому принадлежит нежилое помещение, заключался ли истцом договор аренды спорного помещения с правом выкупа и было ли реализовано это право выкупа (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 13 февраля 2003 г. N КГ-А40/252-03
(извлечение)

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Тверское-3" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Московскому комитету по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Москомрегистрация) о признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права на часть здания по адрес: г. Москва, ул. Бутырский вал, д. 28, стр.1, площадью 1050,4 кв. м от 21.01.2000 г. реестровый номер 68409 и к Департаменту государственного и муниципального имущества города Москвы (в настоящее время - Департамент имущества города Москвы) - о признании недействительным свидетельства на право собственности от 21.10.1998 г. N 00-02333/98 на эту же часть здания, и о признании недействительным распоряжения Москомимущества N 2476-р от 19.09.1994 г. в части п. 3 приложения N 4 (с учетом уточнения исковых требований).

Третьим лицом в исковом заявлении привлечено акционерное общество открытого типа (в настоящее время - открытое акционерное общество) "Ветеран".

Исковые требования мотивированы тем, что истец является правопреемником арендного предприятия - магазина N 3 Останкинского промторга, которое в соответствии с планом приватизации подлежало приватизации способом выкупа основных и оборотных средств и заключением долгосрочного договора аренды на нежилое помещение по вышеуказанному адресу сроком на 25 лет с правом выкупа; арендным предприятием был заключен с Фондом имущества г. Москвы договор купли-продажи ВАМ 5079 от 27.12.1994 г., в пункте 5.6 которого предусмотрено заключение долгосрочного договора аренды помещения по адресу: г. Москва, ул. Бутырский вал, д. 28, стр. 1 с правом его последующего выкупа, однако Москомимущество оспариваемым распоряжением N 2476-р от 19.09.1994 г. передало спорное помещение в уставный капитал АООТ "Ветеран"; 21.10.1998 г. было оформлено право собственности АООТ "Ветеран" и произведена государственная регистрация права собственности АООТ "Ветеран".

Считая, что указанными актами нарушено право истца на выкуп нежилого помещения по ценам, предусмотренным для приватизированных предприятий, истец просил признать их недействительными, как изданными в нарушение Законов "О собственности в РСФСР", "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР" и "О предприятиях и предпринимательской деятельности".

Решением от 31 июля 2002 года, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 11 ноября 2002 года, исковые требования удовлетворены частично, признано недействительным свидетельство о государственной регистрации права на часть здания по адресу: г. Москва, ул. Бутырский вал, д. 28, стр. 1 площадью 1050,4 кв. м от 21.10.2000 г., а в остальной части иска отказано в связи с применением срока исковой давности.

Судебные акты мотивированы тем, что оспариваемые распоряжение и свидетельства приняты в нарушение законодательства о приватизации и произведены без учета прав и интересов истца, как покупателя, в соответствии с планом приватизации и договором купли-продажи, поскольку в соответствии с пунктом 2 статьи 26 Федерального закона "О приватизации" в случаях, не предусмотренных частью 1 статьи 26, арендатор имущества, признанный покупателем в соответствии со статьей 9 названного закона, может приобрести такое имущество в порядке, установленном законом о приватизации, а в соответствии с пунктом 2.6 Государственной программы приватизации..., утвержденной Указом Президента Российской Федерации N 2284 от 24.12.1993 г., право приобретать в собственность арендуемые нежилые помещения имеют в том числе товарищества и акционерные общества, созданные в процессе приватизации.

В связи с этим суд пришел к выводу о неправомерности передачи вторым ответчиком спорного помещения в собственность другому предприятию и выдачи оспариваемого свидетельства на право собственности.

В кассационной жалобе третье лицо - ОАО "Ветеран" - просит отменить судебные акты, ссылаясь на то, что свидетельство о государственной регистрации права на часть здания по адресу: г. Москва, ул. Бутырский вал, д. 28, стр. 1 выдано в соответствии с распоряжением Мэра города Москвы от 9.12.1992 г. N 540-РМ "О создании акционерного общества открытого типа "Ветеран" и распоряжением Москомимущества N 2476-р от 19.09.1994 г., которые не отменены и не признаны недействительными; истец не выкупал спорное нежилое помещение по договору аренды с правом выкупа и не заключал такой договор; передача спорного помещения в уставный капитал АООТ "Ветеран" была произведена на законных основаниях; суд рассмотрел и удовлетворил требования истца о признании распоряжения и свидетельств недействительными, однако законность зарегистрированного права собственности АООТ "Ветеран" не была предметом судебного разбирательства.

В заседании кассационной инстанции представитель третьего лица привел доводы, аналогичные изложенным в жалобе.

Представители Москомрегистрации и Департамента имущества города Москвы поддержали кассационную жалобу ОАО "Ветеран" по изложенным в ней доводам.

Представитель истца возразил против доводов жалобы, ссылаясь на их необоснованность.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав представителей сторон и третьего лица и проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального права и норм процессуального права, кассационная инстанция находит решение и постановление подлежащими отмене, исходя из следующего.

Из приведенных в судебных актах доводов следует, что иск к первому ответчику - Москомрегистрации - рассмотрен судом обеих инстанций как требование к государственному органу о признании недействительным его акта - свидетельства о государственной регистрации права.

При этом суд не учел, что в соответствии со статьей 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права; свидетельство о государственной регистрации только удостоверяет факт принадлежности лицу прав на недвижимое имущество, оно не является правоустанавливающим документом и основанием для возникновения прав и обязанностей в отношении недвижимого имущества.

В силу части 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в судебном порядке может быть оспорено только само зарегистрированное право, а не свидетельство о государственной регистрации или запись в реестре о государственной регистрации права.

Поскольку в судебном порядке может быть оспорено только само зарегистрированное право, рассмотрение дела невозможно без привлечения в качестве ответчика правообладателя зарегистрированного права, однако в настоящем деле ОАО "Ветеран" привлечено не ответчиком, а третьим лицом; при оспаривании в судебном порядке самого зарегистрированного права Москомрегистрация не может быть ответчиком.

Москомрегистрация и Департамент имущества города Москвы приводили доводы о необходимости привлечения ОАО "Ветеран" в качестве ответчика и о необходимости изучения оснований возникновения у последнего права собственности на спорное нежилое помещение, однако судом обеих инстанций не приведены доводы, по которым отклонены эти ссылки, спор рассмотрен судом обеих инстанций только как требование о признании недействительными ненормативных актов государственных органов.

Обосновывая свои выводы, суд обеих инстанций сослался на то, что истец является правопреемником арендного предприятия - магазин N 3, которое приватизировано в соответствии с планом приватизации, установившим способ приватизации: выкуп основных и оборотных средств, аренда помещения сроком на 25 лет с преимущественным правом выкупа, а также на заключенный между Фондом имущества города Москвы и ТОО "Тверское-3" договор купли-продажи имущества ВАМ N 5079 от 27.12.1994 г., согласно которому выкупались основные и оборотные средства, за исключением недвижимого имущества, а на недвижимое имущество согласно этому договору должен был заключаться долгосрочный договор аренды с правом его последующего выкупа.

При этом суд обеих инстанций не установил, был ли заключен долгосрочный договор аренды недвижимого имущества по адресу: г. Москва, ул. Бутырский вал, д. 28, стр. 1 с правом его последующего выкупа, а также было ли выкуплено указанное недвижимое имущество по этому договору; каких-либо выводов об этом судебные акты не содержат.

Установление этих обстоятельств имеет существенное значение для рассмотрения дела, с учетом пункта 12 статьи 43 (переходные положения) Федерального закона N 178-ФЗ от 21.12.2001 г. "О приватизации государственного и муниципального имущества", вступившего в силу 26.04.2002 г.

На основании изложенного решение и постановление подлежат отмене, как принятые при неправильном применении норм материального права, а дело - направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, предложить истцу уточнить исковые требования; если истец в судебном порядке оспаривает само зарегистрированное право собственности ОАО "Ветеран" на спорное нежилое помещение - рассмотреть вопрос о привлечении ОАО "Ветеран" в качестве ответчика; установить, имеется ли спор о праве, и если имеется - установить, на каком праве и кому принадлежит спорное нежилое помещение; установить, заключался ли истцом договор аренды спорного нежилого помещения с правом выкупа и было ли реализовано это право выкупа, после чего разрешить спор по существу.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

Решение от 31 июля 2002 года и постановление апелляционной инстанции от 11 ноября 2002 года по делу N А40-15887/02-2-53 Арбитражного суда города Москвы отменить и дело передать в первую инстанцию того же суда на новое рассмотрение.