Вопрос: Вправе ли арендодатель расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке с уведомлением арендатора или это может иметь место только в судебном порядке при отсутствии согласования условия о размере арендной платы, если в договоре предусмотрено, что в случае несогласования арендной платы договор считается расторгнутым? ("эж-ЮРИСТ", N 22, июнь 2004 г.)

Вправе ли арендодатель расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке с уведомлением арендатора или это может иметь место только в судебном порядке при отсутствии согласования условия о размере арендной платы, если в договоре предусмотрено, что в случае несогласования арендной платы договор считается расторгнутым?

Следует сразу обратить внимание на то, что формулировка вопроса позволяет предположить два возможных варианта ответа в зависимости от того, какая в действительности сложилась ситуация. Рассмотрим эти варианты по порядку.

1. Прежде всего надо выяснить, о каком договоре аренды идет речь, поскольку для договоров аренды зданий и сооружений законом предусмотрено специальное требование об обязательности согласования в тексте договора условия об арендной плате (ст. 654 ГК РФ). При отсутствии такого условия в договоре договор аренды считается незаключенным со всеми вытекающими из этого последствиями (см. также постановление ФАС СКО от 19.07.99 N Ф08-1316/99), поэтому вести речь об его расторжении нельзя. В других случаях условие о размере арендной платы может и не содержаться в самом договоре, однако применительно к данному случаю последствия также могут быть различными.

2. Согласно ст. 619 ГК РФ договор аренды может быть расторгнут в одностороннем порядке по требованию одной из его сторон в случаях, предусмотренных данной статьей. В их число входит и прямо предусмотренное право на одностороннее расторжение договора при наличии оснований, предусмотренных в самом договоре в силу ч.2 ст. 450 ГК РФ. Так, например, на наличие подобного условия (специального основания одностороннего расторжения договора) указал Президиум ВАС РФ в постановлении от 23.12.97 N 4181/97. В постановлении Президиума ВАС РФ от 09.12.97 N 4588/97 отмечалось, что арендодатель вправе расторгнуть договор на основании ст. 450 ГК РФ, поскольку в договоре аренды предусмотрено право на одностороннее расторжение при принятии решения о реконструкции объекта.

Договор, заключенный на неопределенный срок, может быть расторгнут в одностороннем порядке при уведомлении другой стороны за месяц (при аренде недвижимости - за 3 месяца) в соответствии со ст. 610 ГК РФ (если иное не предусмотрено в самом договоре - см. также постановление ФАС ДВО от 04.03.2003 N Ф03-А73/03-1/257). Такое расторжение возможно и при наличии в договоре специального основания для одностороннего расторжения (например, такого, какое рассмотрел ФАС ЗСО в постановлении от 21.01.2003 N Ф04/347-2004/А45-2002, - задержка поступлений по арендной плате и коммунальным услугам на срок более одного месяца по вине арендатора).

Договор может быть расторгнут только после направления арендодателем письменного уведомления о расторжении арендатору согласно ст. 619 ГК РФ. Таким образом, можно сделать вывод, что договор может быть расторгнут в одностороннем порядке при наличии специального основания для такого расторжения, которое предусмотрено договором, однако возникает последний вопрос: нужно ли для такого расторжения обращение в суд либо достаточно только волеизъявления стороны?

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда. Основания такого расторжения могут быть предусмотрены договором. Из этого следует, что одного лишь волеизъявления стороны о расторжении договора недостаточно. Кроме того, в комментариях к ГК РФ обоснованно отмечается, что необходимо проводить четкое различие между правом предъявить требование о расторжении договора (полном или частичном) и правом на односторонний отказ (полностью или частично) от его исполнения. Односторонний отказ от исполнения договора производится без обращения в суд, и соответственно в силу самого факта его осуществления договор считается расторгнутым, а при частичном отказе - измененным. Это не исключает возможности оспаривать в суде обоснованность одностороннего отказа на основании общих предписаний ГК РФ (см., например, Комментарий к части первой ГК РФ под ред. Садикова О. Н.).

В данном случае речь, как представляется, будет идти именно об отказе от исполнения, а не о расторжении договора как таковом, что подтверждается и в Обобщении практики рассмотрения споров, связанных с заключением, изменением, расторжением и исполнением договоров аренды (утвержден Президиумом ФАС МО 27.04.98). В частности, в п. 2.2 указанного Обзора отмечено, что договор аренды может быть расторгнут по требованию арендодателя только в судебном порядке по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 450 и ст. 619 ГК РФ. Расторжение договора аренды в одностороннем порядке недопустимо.

В соответствии с данными нормами расторжение договора может иметь место при наличии оснований, предусмотренных и договором, например, таких, как реконструкция объекта аренды (постановление ФАС МО от 09.04.98 N КГ-А40/698-98). Представляется, необходимо согласиться со справедливым замечанием, сделанным в работе М.И. Брагинского и В.В. Витрянского "Договорное право", отмечающих, что расторжение или изменение договора аренды может производиться тремя способами: по соглашению сторон; по требованию одной стороны в суде при нарушении существенных условий договора или в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами; путем одностороннего отказа от договора (исполнения договора) в случаях, также предусмотренных законом или соглашением сторон. Обязательным требованием к порядку последнего способа расторжения является письменное уведомление об отказе от договора*(1).

Можно сделать следующие выводы:

- Арендодатель может отказаться от исполнения договора, что не подпадает под понятие "расторжение договора".

- Расторгнуть договор по инициативе одной стороны возможно только в том случае, когда это прямо предусмотрено в договоре.

- Отсутствие соглашения сторон по размеру арендной платы, как представляется, может выступать в качестве такого специального основания расторжения (если оно прямо предусмотрено в договоре), кроме случаев, когда имеет место договор аренды зданий и сооружений, который будет являться незаключенным.

О. Струнская,

эксперт

3 июня 2004 г.

"эж-ЮРИСТ", N 22, июнь 2004 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. - М., 2000, с.491.