Объект как существенное условие договора аренды (Л.Т. Кокоева, "Журнал российского права", N 7, июль 2004 г.)

Объект как существенное условие договора аренды

Условие об объекте договора аренды, безусловно, является существенным. В соответствии с ГК РФ (ст. 607) в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Из этого следует, что по общему правилу объектом аренды являются вещи, а также некоторые иные объекты, на которые распространяется режим вещей*(1). Вещи есть объекты материального мира, созданные как самой природой*(2), так и в результате человеческого труда, способные удовлетворять потребности людей и характеризующиеся определенными физическими свойствами (пространственными характеристиками, весом, объемом и т.п.)*(3). Отметим, что юридическое и обыденное понимание вещей могут не совпадать. Например, в гражданском праве вещью признаются такие сложные комплексы, как железная дорога, или такие явления, как энергия.

Что же касается свойства непотребляемости, то эта черта вещей относительна. Например, понятно, что амортизируется (изнашивается), а значит, и потребляется практически любая вещь. Впрочем, об уменьшении стоимости, ценности, а тем самым и о потребляемости можно говорить применительно и к другим объектам, в том числе объектам интеллектуальной собственности*(4). Поэтому правильнее вести речь о непотребляемости вещей (в целях признания объектом аренды) в пределах либо данного оборота, либо в пределах нормального срока эксплуатации.

По смыслу части второй ст. 606 ГК РФ плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, не могут быть отнесены к объекту аренды, хотя и связаны с ним.

Время не является объектом договора аренды. В 70-80-е годы прошлого века вопрос о возможности признания времени объектом аренды обсуждался применительно к договорам аренды машино-часов электронно-вычислительных машин, когда заинтересованные организации из-за нехватки компьютеров просили владельцев ЭВМ предоставить им возможность эксплуатировать ЭВМ в течение определенного времени (например, для производства расчетов). В подобных случаях речь чаще всего шла об оказании услуг; если же заказчик самостоятельно эксплуатировал ЭВМ, то, вероятно, такие соглашения следовало бы квалифицировать как аренду самого компьютера.

В последние годы довольно много говорят о "тайм-шер", особом способе организации отдыха*(5). Суть "тайм-шер" (иные наименования - "система владения отдыхом", "отдых по абонементу", "доля времени отдыха") в том, что приобретается возможность воспользоваться курортным учреждением на определенное время*(6). По существу, речь идет о проникновении идеи "расщепленной собственности", когда каждое из лиц, реализующих свое право отдохнуть на данном курорте (в данном рекреационном заведении), рассматривается наряду с другими в качестве собственника. Это любопытно, так как разного рода системы "тайм-шер" хорошо прижились именно в континентальной Европе, развивается и законодательство Европейского Союза по регулированию данных отношений, хотя исходно романо-германская модель права собственности предполагает его неделимость. Общая оценка системы "тайм-шер" не позволяет признать, что в подобных случаях арендуется время как таковое либо отдых. Тайм-шер есть собирательное понятие, за которым могут скрываться самые различные договоры*(7).

Вопрос о возможных объектах аренды в значительной степени связан с общим вопросом о том, что может быть объектом гражданских правоотношений в целом. Так, по мнению В. А. Лапача, все объекты гражданских правоотношений, прежде чем стать таковыми в конкретных правовых связях, должны пройти стадию легитимации. Попросту говоря, они должны быть специально названы таковыми непосредственно законом*(8). По этой логике нет объекта, если нет установленного законом его вида. Последовательная реализация этой схемы приводит данного автора к выводу о том, что непоименованные объекты гражданских правоотношений таковыми и не являются. Показательной является оценка ситуации в связи с международными соревнованиями по теннису "Кубок Кремля". Сам по себе "Кубок Кремля" есть комплекс спортивных, деловых, культурно-развлекательных мероприятий, первоначально организованный швейцарским бизнесменом и американским адвокатом. Право на его проведение было в дальнейшем выкуплено Российским Национальным фондом спорта, затем безвозмездно уступлено Всероссийской теннисной ассоциации, а последняя передала право на проведение турнира в управление ЗАО "Кубок Кремля". Олимпийский же комитет Китая предложил продать ему временное право на этот турнир*(9). В. А. Лапач полагает, что в данном случае "право на проведение" "Кубка Кремля" отсутствует в качестве самостоятельного объекта, поскольку оно не может быть идентифицировано как благо, обозначенное законом. Но более точным и правильным является уточнение этого же автора о том, что объектный правовой континуум может быть представлен как единый объект и что система объектов гражданских прав "накрывает собою весь возможный спектр реалий, по поводу которых складываются отношения предмета гражданско-правового регулирования". Это означает, что и до прямого закрепления в законе у нас есть возможность усматривать за прямо непоименованными объектами свойства объекта конкретных правоотношений*(10).

В результате удается установить определенный правовой режим и на объекты, которые не совпадают с легитимированными (это, скорее, метод экстраполяции правового режима, чем метод применения норм по аналогии).

То же касается и продажи либо аренды права пользования определенными частотами при радио- или телевещании. В действительности, в подобных случаях речь идет о системе государственного регулирования соответствующей деятельности. Однако в рамках товарного рынка такого рода правовые возможности оформляются по той же модели, что и право собственности. В результате наделение субъекта правами преобразуется в юридически защищенное благо, становится самостоятельным объектом и вступает на путь гражданского оборота. Введение рыночного механизма "продажи радиочастот" не изменяет существа прав, но лишь приспосабливает ранее практиковавшийся порядок административного распределения к существу последующих отношений и форме деятельности пользователя этих частот*(11).

В современных игровых видах спорта клубы уступают друг другу конкретных спортсменов на время, обычно называя такие случаи арендой. По мнению ряда исследователей, в подобных ситуациях договоры аренды должны признаваться ничтожными сделками, "поскольку физические лица (игроки) являются субъектами гражданских прав и ни при каких условиях не могут признаваться объектами гражданско-правовых сделок"*(12). Не высказывая своей позиции по поводу возможности передачи спортсмена в аренду, В. П. Васькевич отмечает, что правовой статус спортсмена-профессионала содержит различные элементы и может регулироваться нормами нескольких отраслей права. В частности, он отмечает, что спортсмен может находиться с клубом не только в трудовых отношениях, но и быть стороной гражданско-правовых договоров, например, договора оказания услуг*(13). Фактически данный автор склоняется к тому, чтобы признать и случаи передачи спортсмена на время в другой клуб договорами оказания услуг: один клуб оказывает другому услуги в виде действий спортсмена первого клуба. Против такой конструкции, видимо, возражать нельзя (она не противоречит закону), но только в том случае, если фактические действия и намерения сторон заключаются именно в оказании услуг. Между тем остается неясным, как оценить правовое положение самого спортсмена и в каких он находится отношениях как с первым клубом, которому оказывает услугу как сторона по договору, так и со вторым клубом, с которым он сам не заключает договора об оказании услуг, но может (на практике) заключить личный контракт, регулирующий его персональные с ним отношения, и т. д.

Аналогичные проблемы встают при оценке отношений по предоставлению персонала. По итогам анализа средств массовой информации и специальной литературы*(14), можно обрисовать ситуацию следующим образом. В целях оперативного маневрирования кадрами в группах компаний широко практикуется прием работников в одну организацию с фактическим направлением в другую в пределах данной системы предприятий; по мере надобности работник перемещается с формальным сохранением прежнего места работы. За рубежом подобная система названа "лизинг персонала" ("personal-leasing"), но как в действительности следует квалифицировать возникающие отношения? Полагаем, что отношения "работник - организация" не выходят за пределы трудовых отношений (смена места выполнения работы сама по себе не влечет смены работодателя). Что же касается существа отношения между фирмой, предоставляющей работника, и фирмой, где он будет работать, то оно явно имеет гражданско-правовой характер. Возможность признать такой договор договором лизинга исходно отсутствует, так как объектом лизинга всегда является вещь (ст. 665 ГК РФ, ст. 11 ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)". Есть два варианта решения: а) признать, что в данном случае имеет место своеобразный договор оказания возмездных услуг (гл. 39 ГК РФ)*(15) и б) допустить, что следует применять общие нормы об аренде по аналогии. Последнее не означает, что перемещаемый работник становится объектом аренды. Таковым следует считать полезный результат его труда*(16).

Объект незавершенного строительства сегодня признан объектом гражданских правоотношений - вне зависимости от того, какое место он занимает в их классификации, то есть является ли недвижимостью либо каким-либо самостоятельным объектом прав*(17). Однако нет оснований считать, что объект незавершенного строительства (как таковой) может быть объектом арендных отношений. Нельзя исключать, что фундамент многоэтажного жилого дома кто-то пожелает получить в аренду для использования по иному назначению (например, для использования под стрелковый тир или кафе на открытом воздухе), но в таком случае перед нами вовсе не "объект незавершенного строительства". В литературе правильно отмечается, что для имущества часто характерны процессы правовой иммобилизации, когда отдельные движимые объекты соединяются с господствующими объектами недвижимости и при этом меняется правовая характеристика этих объектов ("отдельные строительные материалы" - "незавершенное строительство" - "жилой дом")*(18). Но так же важно учитывать цели фактической и правовой иммобилизации, недостижение которых приводит к необходимости переквалификации объекта для конкретной ситуации и конкретных правоотношений. В нашем случае некоторые ценности, изначально определяемые как "объект незавершенного строительства"*(19), под влиянием своего нового назначения должны быть определены иначе. Во всяком случае, для целей аренды они уже не могут рассматриваться в качестве объекта незавершенного строительства (собственно, по смыслу и само строительство не ведется).

В нашей литературе отвергается возможность признать объектом договора аренды имущественные права. В обоснование такой позиции обычно указывают на следующее: во-первых, правом нельзя владеть*(20) и, во-вторых, для передачи прав должен применяться законодательно установленный институт перемены лиц в обязательстве (нормы гл. 24 ГК РФ), а не институт аренды. Подобная аргументация, как представляется, требует усиления, так как оба обстоятельства не столь уж непреодолимы. Так, аренда состоит вовсе не во владении, а в пользовании, и потому невозможность владеть имущественным правом так же, как обычными вещами, не может служить принципиальным препятствием для конструирования аренды имущественных прав. Что же касается указания законодателя использовать при уступке прав нормы гл. 24 ГК РФ, то следует учитывать их назначение для совершенно иной цели - полной, окончательной передачи права (меняется сторона правоотношения),

а не для его временного предоставления. Поэтому следует вновь вернуться к вопросу о возможности признания имущественных прав потенциальным объектом арендных отношений*(21).

По почти всеобщему признанию, деньги не могут быть объектом договора аренды. Легко найти и исключения, не порочащие сам вышеуказанный тезис. Особый режим денег, в том числе отказ почти всех законодателей виндицировать их, запрет на мортификацию*(22) и т. п. - все это связано с их основной функцией как легитимного средства платежа (ст. 140, 317 ГК РФ); поэтому ничто не мешает "А" воспользоваться художественными, эстетическими качествами отдельных монет "Б" (например, для размещения их на выставке) либо иными их свойствами как обычными вещами.

Извлекаемое в подобных случаях из монет или купюр благо определяется не их свойствами денег, а свойствами формы существования (то есть свойствами обычной вещи). Это означает, что деньги, имея различные функции и определенную вещественную форму, все же могут быть использованы в некоторых ситуациях в качестве объекта аренды.

Известны случаи, когда в целях обхода закона и во избежание довольно сложных процедур надлежащего оформления арендных прав на некоторые объекты заключаются договоры с указанием иного объекта. Например, МУП "Самарская набережная" заключило с ООО "Вольница" договор аренды части асфальтового покрытия набережной; арбитражный суд обоснованно признал данное соглашение притворной сделкой*(23).

Не могут признаваться договором аренды соглашения, предусматривающие право пользования какими-либо правами административного либо аналогичного характера; хотя Г. Ф. Шершеневич, например, отмечал, что в начале XX века наймом назывались права рыбной ловли и права сборов с городских весов*(24).

Ограничения для передачи в аренду отдельных объектов могут быть установлены только законом. Федеральный закон может и исключить ряд объектов из числа сдаваемых в аренду (п. 1 ст. 607 ГК РФ). Правило же, предусмотренное п. 2 ст. 607 ГК РФ, видится изложенным неточно. Предусматривая, что законом могут быть установлены "особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов", данный пункт как бы исходит из того, что в отношении каких-либо иных объектов не могут быть установлены особенности "сдачи в аренду". Но тогда что именно понимать под "сдачей", если в действительности существуют многообразные особенности передачи в аренду объектов недвижимости, находящихся на праве государственной собственности, оборудования по договору лизинга и т. п.? Под "сдачей" понимается сам процесс заключения соглашения и передачи объекта, но, например, Земельный кодекс РФ и другие специальные акты практически не содержат такого рода специальных норм. В сфере правового регулирования отношений землепользования и природопользования имеются определенные законодательные возможности и у субъектов РФ (см. п. "в", "д", "к" ч. 1 ст. 72 Конституции РФ), и это может вызвать представление о том, что под "законом" в п. 2 ст. 607 ГК РФ допустимо понимать и законы субъектов РФ (что, безусловно, не так). Поэтому представляется правильным изложить п. 2 ст. 607

ГК РФ в следующей редакции: "2. Особенности правового регулирования отношений по предоставлению отдельных объектов в аренду и пользованию ими могут быть установлены федеральным законодательством".

Л.Т. Кокоева,

заведующая кафедрой предпринимательского и трудового права

юридического факультета Северо-Осетинского

государственного университета имени К. Л. Хетагурова,

кандидат юридических наук, доцент

"Журнал российского права", N 7, июль 2004 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) В частности, имущественные комплексы, включающие в свой состав и права требования, очевидно, не являются вещами.

*(2) Ср.: Гражданское право: Учебник. Т.1 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 2000. С.219.

*(3) Параграф 90 Германского гражданского кодекса определяет вещи так: "Вещами в смысле закона признаются лишь материальные предметы". См.: Гражданское уложение // Германское право. Ч.1. М.: Международный Центр финансово-экономического развития, 1996. С.29.

*(4) Причины и степень снижения ценности, в том числе рыночного значения этих объектов, могут быть различны, но также наблюдаются как у объектов авторских правоотношений, так и у изобретений и т.д.; подобное происходит прежде всего в силу факторов, лежащих за пределами самих указанных объектов (например, потому, что изменяются аксиологические критерии людей), однако и вещи люди оценивают не по некоей "объективной" ценности, а на основе личных представлений о значении данной вещи "для себя".

*(5) См., например: Рогова Е.С. Новые возможности на рынке недвижимости // Законодательство. 1998. N 2.

*(6) Существует несколько моделей пользования, но все они опираются именно на пользование, а не на владение либо иные правомочия.

*(7) См.: Грачева Е.Б. Проблемы правового регулирования таймшерных договоров // Некоторые вопросы договорного права России и зарубежных стран / Под общ. ред. Т.Е. Абовой. М.: МЗ-Пресс, 2003. С.60-68.

*(8) См.: Лапач В.А. Система объектов гражданских прав. СПб.: Юридический Центр-Пресс, 2002. С.134.

*(9) См.: Там же. С.118-119.

*(10) См.: Там же. С.143 и др. Автор рассматривает пример из судебной практики Германии, когда истец из-за повреждения кабеля утратил собиравшуюся длительное время коммерческую информацию на жестком диске компьютера. Суд отказал в удовлетворении исковых требований о возмещении убытков, так как ответчик лишь повредил кабель, за что должен отвечать перед энергоснабжающей организацией; что же касается порчи информации, то она не вещь, за повреждение которой следовало бы взыскать убытки. С точки зрения российского права, следовало бы исходить не из того, что именно повреждено, а из факта нарушения права вообще, и применить универсальную статью 15 ГК РФ.

*(11) И нет сомнений, что эта деятельность в своей основе носит коммерческий, предпринимательский характер.

*(12) Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. М.: Статут, 2000. С. 464.

*(13) См.: Васькевич В.П. Гражданско-правовой статус спортсменов-профессионалов // Актуальные проблемы правоведения: Вестник Института права Самарской государственной экономической академии. N 2. Самара: Самарская государственная экономическая академия, 2002. С. 39-40.

*(14) См., например: Харитонова Ю.С. Договор о предоставлении персонала // Законодательство. 2003. N 5. С.43-49.

*(15) Одним из возможных ограничений здесь может стать отсутствие возмездности в данных отношениях.

*(16) По мнению Ю.С. Харитоновой, речь должна идти о трехстороннем соглашении, то есть работник должен быть одним из участников договора, а сам такой договор она квалифицирует как смешанный, содержащий признаки нескольких гражданско-правовых договоров и трудового договора. См.: Харитонова Ю.С. Указ. соч. С.49.

*(17) Возможность такого утверждения вытекает из того, что сегодня судебная практика допускает вовлечение незавершенного строительства в оборот (см., например, п. 7 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. N 21; постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26 октября 1999 г. N 3655/99 и др.), в том числе допускается купля-продажа, проводится государственная регистрация прав на него.

*(18) См.: Лапач В.А. Указ. соч. С.345 и далее.

*(19) О признаках и юридическом значении незавершенного строительства см.: Смышляев Д.В. Особенности правового положения объекта незавершенного строительства // Актуальные проблемы гражданского права / Под ред. С.С. Алексеева. М.: Статут; ИГ "Юрист", 2000. С.69 и далее.

*(20) Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. С.464.

*(21) В данном случае специально не используется ссылка на возможность аренды предприятий, хотя предприятие включает в себя права требования и долги, иные нематериальные объекты (см. часть вторую п. 2 ст. 132 ГК РФ).

*(22) В наиболее полной работе по данному вопросу (см.: Лунц Л.А. Деньги и денежные обязательства в гражданском праве. М.: Статут, 1999) подчеркивается, что безусловность прав на соответствующий денежный знак (купюру, монету) вытекает из естественного желания всякого государства укрепить экономический оборот, то есть защищается совершенно определенная функция денег как легитимного средства платежа.

*(23) См.: Абрамова Е. "Вольница" на набережной закончилась // Самарское обозрение. 2003. 4 авг. С.11.

*(24) См.: Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М.: Спарк, 1995. С.355.