Вопросы и ответы (А.А. Саввина, "Адвокат", N 8, август 2004 г.)

Вопросы и ответы

Бывшая жена сына прописана в нашей муниципальной квартире, нанимателем которой является мой муж. Претензий по поводу жилья она к нам не предъявляет, из квартиры выехала сразу после развода, на данный момент проживает у своего нового мужа, от которого ждет ребенка. Но я все равно беспокоюсь: знакомые говорят, что она может прописать своего будущего ребенка в нашу квартиру даже без нашего на то согласия. Возможно ли это?

Да, действующее законодательство предусматривает такую возможность.

По общему правилу (ст.679 Гражданского кодекса) вселение граждан производится с согласия наймодателя, нанимателя и граждан постоянно с ним проживающих. Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства относительно нормы жилой площади на одного человека.

В соответствии с Жилищным кодексом РФ установленная норма жилой площади составляет 12 кв.м на человека. На территории города Москвы действуют законы города, которые устанавливают более высокую норму - 18 кв.м.

В изъятие из общего правила при вселении несовершеннолетних детей нанимателя и других лиц, зарегистрированных на данной жилплощади, согласия нанимателя и других постоянно проживающих в квартире лиц не требуется. Кроме того, ограничения, связанные с соблюдением нормы жилой площади в данном случае тоже не применяются.

В создавшейся ситуации Вы можете попытаться выписать бывшую невестку из своей квартиры. Для этого необходимо доказать в суде, что она фактически не проживает на данной жилплощади и не является больше супругой вашего сына, т.е. членом семьи нанимателя. В исковом заявлении необходимо указать также адрес ее фактического проживания на данный момент. Если бывшая невестка вообще никогда не проживала в вашей квартире, и это удастся доказать, то Ваша позиция в споре будет весьма выигрышной.

Однако если бывшая невестка к моменту рождения ребенка все еще будет прописана в вашей квартире, то ее ребенка, при отсутствии специальных указаний со стороны матери, автоматически зарегистрируют по месту ее регистрации.

Впрочем, даже в этой ситуации у Вас остается возможность выписать по тем же основаниям и ее, и ребенка. Однако сделать это будет намного сложнее, так как законодательство особо охраняет права и законные интересы несовершеннолетних*(1).

Мы с мужем развелись и по суду произвели раздел квартиры, которая была куплена в браке, но оформлена только на бывшего супруга. Я в квартире прописана не была.

Пока шел процесс по разделу имущества, бывший муж вновь вступил в брак и прописал жену в нашу квартиру. Когда я обратилась в ЖЭК с требованием аннулировать регистрацию, мне ответили, что по документам бывший муж является единоличным собственником жилья, поэтому никаких нарушений нет и регистрация нового члена семьи произведена по правилам.

Я подала в суд иск о признании этой регистрации недействительной, так как квартира находится в споре и является совместной собственностью. Есть ли шанс выиграть дело?

Бесспорно, в данных обстоятельствах добиться признания такой регистрации недействительной можно.

Прежде всего необходимо правильно сформулировать предмет иска, т.е. ваши исковые требования. В данном случае должен быть подан иск о признании вселения незаконным, признании лица не приобретшим права пользования жилым помещением и о его выселении.

Вам необходимо доказать свое право на недвижимость. Для этого в исковом заявлении следует сослаться на решение суда о разделе квартиры между Вами и бывшим мужем (если оно уже состоялось). Копия этого решения должна быть приложена к исковому заявлению при подаче в суд.

Если судебное решение по разделу квартиры еще не принято, в исковом заявлении о выселении необходимо указать, что дело о разделе квартиры находится в производстве этого суда, фамилию судьи, рассматривающего дело, и дату регистрации искового заявления в канцелярии суда.

Мой муж проживает в коммунальной квартире вместе со своей матерью, комната неприватизированная. Могу ли я прописаться к мужу без согласия его матери?

Нет, не можете. В соответствии со ст. 679 Гражданского кодекса РФ вселение для постоянного проживания возможно только с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, и только при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека (в Москве эта норма составляет 18 кв.м).

Таким образом, Вы можете зарегистрироваться к мужу только с согласия его матери и при условии, что в случае Вашего вселения обеспеченность жилой площадью каждого проживающего будет не меньше 18 кв.м.

Мы с женой купили квартиру и, пока идет оформление документов, стали готовиться к переезду. В настоящее время договор купли-продажи подписан и находится на регистрации в органах юстиции, акт приемки-передачи квартиры еще не подписан. Неожиданно продавец заявил, что в ближайшее время вывезет всю сантехнику, электроплиту и другое оборудование из ванной и кухни и заменит его более дешевым. Такой договоренности до подписания договора купли-продажи не было. Данное заявление было сделано после подписания договора, тем самым мы были введены в заблуждение при предварительном осмотре квартиры. Правомочны ли действия продавца? Разве он не обязан был оговорить такое условие до момента подписания договора купли-продажи? Имеем ли мы право настаивать на недопустимости замены техники?

В данном случае все зависит от содержания договора о купле-продаже данной жилплощади. Как видно из письма, интересующие Вас вопросы в договоре прямо не решены.

По стандартным условиям договора купли-продажи жилого помещения продавец обязан передать покупателю квартиру с соблюдением условий, предусмотренных ст.558 ГК РФ, т.е. в технически исправном состоянии и со всем необходимым оборудованием, вовсе не обязательно новым и дорогим.

Чтобы защитить свои интересы, следовало закрепить в договоре, какое именно оборудование должно быть передано по акту приемки-передачи квартиры. Это дало бы Вам прямое основание требовать от продавца оставить в квартире то оборудование, которое указано в договоре. В создавшейся ситуации имеет смысл еще раз внимательно изучить текст договора. Например, если в нем окажется пункт, что квартира передается с улучшениями, произведенными продавцом, тогда согласно ст.557 и гл. 29 ГК РФ Вы имеете полное право требовать от продавца оставить в квартире то оборудование, которое видели на предварительном осмотре.

Прошу совета в сложной ситуации. Пять лет назад развелась с мужем. Первое время он иногда заходил навестить детей (сына и дочь), но потом перестал, и вот уже три года о нем нет никаких известий. Я четыре года состою в новом браке и хочу прописать мужа в своей квартире, а потом приватизировать ее. Есть ли закон, чтобы выселить бывшего мужа? Ордер на квартиру выписан на его имя. Прописано в квартире пять человек (я, две дочери, сын и бывший супруг). Я не имею представления, где он и как его найти. Объясните, пожалуйста, как мне следует поступить.

Судя по всему, все доступные способы поиска (через родных, знакомых, по месту работы и т.д.) результатов не дали. Решить Вашу проблему можно, но добиться положительного исхода дела будет нелегко. Можно подать в суд иск о признании бывшего супруга утратившим право пользования данной жилплощадью (на основании ст. 60, 61 Жилищного кодекса РСФСР), но подобные иски удовлетворяются крайне редко. Для обоснования этого иска Вам потребуются доказательства того, что бывший муж не проживает по месту регистрации, не оплачивает коммунальные услуги, утратил всякие связи с семьей (не платит алименты, не навещает детей), а его место проживания Вам неизвестно. Такой иск имеет шанс на успех только в том случае, если бывшего мужа удастся найти и выяснится, что имеется возможность его регистрации по месту фактического проживания.

Вам необходимо обратиться в органы внутренних дел по месту последнего известного места жительства бывшего мужа с заявлением о его розыске. Если найти бывшего супруга так и не удастся, то на основании ст. 42 ГК РФ он может быть признан безвестно отсутствующим.

Гражданин может быть по заявлению заинтересованных лиц признан судом безвестно отсутствующим, если в течение года в месте его жительства нет сведений о месте его пребывания.

Если установить день получения последних сведений об отсутствующем невозможно, то началом исчисления срока для признания безвестного отсутствия считается первое число месяца, следующего за тем, в котором были получены последние сведения о нем, а при невозможности установить этот месяц - первое января следующего года. Для доказывания безвестного отсутствия потребуются документы из органов внутренних дел о результатах розыска, показания свидетелей и т.д.

Я, моя мама и сестра зарегистрированы в двухкомнатной неприватизированной квартире. Мы собираемся приватизировать ее и потом обменять на две однокомнатные через продажу. Одна квартира достанется маме и сестре, другая - мне. Всем нам не хотелось бы, чтобы мой муж, прописанный у своих родителей, получил имущественные права на будущую однокомнатную квартиру. Ответьте, пожалуйста, как этого избежать?

В Вашей ситуации можно выбрать один из трех вариантов: 1) заключить с Вашей мамой договор дарения денег, согласно которому она передает Вам деньги для покупки квартиры; 2) совершить размен жилья от имени Вашей мамы или сестры, а затем оформить дарение на Ваше имя одной из квартир. В обоих случаях муж не сможет претендовать на новую квартиру, поскольку к общему имуществу супругов не относится подаренное одному из них или по иным основаниям безвозмездно приобретенное каждым из них имущество (ст.36 Семейного кодекса РФ). Наиболее последовательным в данном случае будет прямое решение: 3) Вы можете предложить супругу заключить нотариально удостоверенное соглашение о том, что он не будет претендовать на это жилье как приобретенное в результате продажи имущества, не являющегося совместной собственностью супругов. Однако такое соглашение имеет своим предметом только уже перешедший в собственность объект недвижимости, т.е. заключить его можно после, а не до покупки квартиры на Ваше имя.

Все эти варианты исключают возможные претензии со стороны мужа. Тем не менее следует учесть один нюанс. Согласно ст.37 СК РФ имущество каждого из супругов может быть признано их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие).

Мы с женой собираемся купить квартиру через ипотеку. Наша семья - я, жена и двое детей (общий сын и дочь жены от предыдущего брака) проживает в общежитии. Жена и дети зарегистрированы в общежитии, а я прописан в квартире своих родителей. Выяснилось, что для получения необходимого для договора ипотеки разрешения из органов опеки мэрии необходима постоянная прописка детей, однако мои родители отказываются прописывать их к себе.

Можно ли добиться разрешения органов опеки в моей ситуации, если да, то как?

Добиться разрешения органов опеки в Вашем случае можно, обеспечив детей жильем. Если Ваш родной сын несовершеннолетний, то согласия Ваших родителей на его регистрацию в квартире, где Вы прописаны, не требуется (ст. 54.2 Семейного кодекса РФ). То же будет относиться и к девочке, если Вы удочерите ее.

А.А. Саввина,

помощник адвоката

"Адвокат", N 8, август 2004 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Пример выигранного дела о выселении несовершеннолетнего см.: Грудцына Л.Ю. Можно ли выселить ребенка? // Адвокат. - 2004. - N 3.