Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 9 июля 2014 г. N Ф10-1922/14 по делу N А54-7284/2012

г.Калуга

09 июля 2014 г.

Дело N А54-7284/2012

Резолютивная часть постановления объявлена "02" июля 2014 г.

Постановление в полном объеме изготовлено "09" июля 2014 г.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего	М.М. Нарусова
судей	Л.В. Солодовой
	А.Н. Гриднева
при участии в заседании:
от истца: Общество с ограниченной ответственностью "СВЯЗЬ-ЦЕНТР"	Представители не явились, истец о дате, времени и месте проведения судебного заседания извещен надлежащим образом;
от ответчиков: Администрация города Рязани	Представители не явились, ответчик о дате, времени и месте проведения судебного заседания извещен надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 29.01.2014 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2014 по делу N А54-7284/2012,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "СВЯЗЬ-ЦЕНТР" обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к администрации города Рязани об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества, предметом которого является нежилое помещение Н10, назначение - нежилое, общей площадью 214,1 кв. м, этаж 2, лит. А, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Почтовая, д. 59, реестровый номер 190270, приняв в редакции общества следующие пункты договора купли-продажи муниципального имущества:

- "пункт 2.1. Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с заключением эксперта N 353/2013 по делу N А54-7284/2012 и составляет 6 955 956 (шесть миллионов девятьсот пятьдесят пять тысяч девятьсот пятьдесят шесть тысяч) рублей";

- "пункт 2.3. Оплата основного долга осуществляется покупателем равными долями по 193 221 (сто девяносто три тысячи двести двадцать один) рублю ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора";

- "пункт 6.2. С момента вступления в законную силу решения Арбитражного суда Рязанской области по делу N А54-7284/2012 прекращается действие договора аренды недвижимого имущества от 28.07.1994 N 1530, заключенного с комитетом по управлению муниципальным имуществом города Рязани".

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "Эоника", Рязанская городская Дума, управление земельных ресурсов и имущественных отношений г. Рязани.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 29.01.2014 (судья Афанасьева И.В.), оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2014 (судьи Тимашкова Е.Н., Волкова Ю.А., Капустина Л.А.) исковые требования удовлетворены. Судом урегулированы разногласия между обществом и администрацией, возникшие при заключении договора муниципального имущества - нежилого помещения Н10, лит. А, назначение - нежилое, общей площадью 214,1 кв. м, этаж 2, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Почтовая, д. 59, реестровый номер 190270, путем принятия пунктов 2.1, 2.3 договора в редакции истца, а именно:

- "пункт 2.1. Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с заключением эксперта от 15.11.2013 N 353/13 по делу N А54-7284/2012 и составляет 6 955 956 (шесть миллионов девятьсот пятьдесят пять тысяч девятьсот пятьдесят шесть) рублей";

- "пункт 2.3. Оплата основного долга осуществляется покупателем равными долями по 193 221 (сто девяносто три тысячи двести двадцать один) рубль ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора".

Пункт 6.2 договора исключить.

Ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, ответчик обратился с кассационной жалобой в суд округа, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Рязанской области от 29.01.2014 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2014 по делу N А54-7284/2012, принять новый судебный акт об урегулировании условий договора купли-продажи в редакции продавца.

Стороны, надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте рассмотрения дела, своих представителей в суд не направили, ходатайств, препятствующих рассмотрению кассационной жалобы в отсутствие представителей названных лиц в суд не поступило.

Кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие сторон и их представителей в порядке, установленном ст.284 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой и апелляционной инстанции, общество по договору аренды нежилого помещения от 28.07.1994 N 1530, в редакции соглашения от 28.12.2011 арендует нежилое помещение Н10, лит. А, (поз. 1-9 на поэтажном плане 2-го этажа от 08.09.2009), расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Почтовая, 59, общей площадью 214,1 кв. м.

Данное нежилое помещение является собственностью муниципального образования - город Рязань, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 62-МД N 346318.

Решением Рязанской городской Думы от 28.06.2012 N 241-I утверждены условия приватизации вышеуказанного нежилого помещения - выкуп обществом с ограниченной ответственностью "СВЯЗЬ-ЦЕНТР" в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Письмом от 06.07.2012 N 01-75/1759 управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани направило в адрес общества проект договора купли-продажи муниципального имущества, по условиям которого последний приобретает в собственность нежилое помещение Н10, назначение - нежилое, общей площадью 214,1 кв. м, этаж 2, лит. А, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Почтовая, д. 59, реестровый номер 190270, по рыночной цене, определенной в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости от 01.06.2012 N 90, выполненным ООО "Эоника", и составляющей 10 207 000 рублей (не облагается НДС).

Истец, не согласившись с редакцией пункта 2.1 договора, указывая на то, что установленная оценщиком рыночная стоимость имущества является завышенной, направил в адрес управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани протокол разногласий к договору, предложив следующую редакцию пунктов 2.1, 2.3, 6.2 договора:

- "пункт 2.1. Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта оценки от 19.07.2012 N 310/12, выполненным обществом с ограниченной ответственностью "РОНЭКС", и составляет 6 834 705 рублей (НДС не облагается)";

- "пункт 2.3. Оплата основного долга осуществляется покупателем равными долями по 189 852 (сто восемьдесят девять тысяч восемьсот пятьдесят два) рубля 91 копейку (последний платеж - 189 853 (сто восемьдесят девять тысяч восемьсот пятьдесят три) рубля 15 копеек), ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора";

- "пункт 6.2. С момента подписания настоящего договора прекращается действие договора аренды недвижимого имущества от 28.07.1994 N 1530, заключенного с комитетом по управлению муниципальным имуществом города Рязани".

Письмом от 20.08.2012 N 01-75/1759-2 администрация города Рязани отклонила протокол разногласий, предложив обществу заключить договор купли-продажи муниципального имущества в редакции проекта договора, направленного управлением земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани, и повторно направила проект договора.

Неурегулирование сторонами разногласий по договору купли-продажи муниципального имущества в досудебном порядке явилось основанием для обращения общества в арбитражный суд.

Суды первой и апелляционной инстанции исследовали представленные доказательства, дали им правильную юридическую оценку и обоснованно удовлетворили заявленные исковые требования по следующим основаниям.

Ввиду разногласий сторон по вопросу рыночной стоимости выкупаемого помещения, а также наличия двух отчетов об оценке, определивших различную стоимость рассматриваемого имущества, судом были назначены судебные оценочные экспертизы.

Согласно экспертному заключению N 1553/2012 рыночная стоимость нежилого помещения составила 6 682 000 рублей.

Согласно экспертному заключению N 1640/2013 рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на дату обращения истца с заявлением о выкупе арендуемого нежилого помещения (16.04.2012) составила 6 724 000 рублей.

Согласно заключению эксперта от 15.11.2013 N 353/13 рыночная стоимость объекта исследования, по состоянию на дату обращения истца с заявлением о выкупе арендуемого нежилого помещения (16.04.2012) составила 6 955 956 рублей.

Статьей 446 ГК РФ предусмотрено, что в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Абзацем 6 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 (далее - письмо ВАС РФ N 92) установлено, что если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 письма ВАС РФ N 92, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Пунктом 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" установлено, что в тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Закона N 159-ФЗ, следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Поскольку при урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи спорного помещения, суды первой и апелляционной инстанции правомерно исходили из полученного в рамках судебного разбирательства проверяемого и обоснованного экспертного заключения от 15.11.2013 N 353/13, которое явилось результатом полного исследования представленных объектов и материалов, в т.ч. путем осмотра всех основных конструктивных элементов здания, анализа рынка и использования сравнительного подхода, оспариваемые судебные акты не могут быть отменены.

Ссылки администрации на несоответствие заключения судебного эксперта требованиям закона, стандартам оценки носят предположительный характер и не находят подтверждения в материалах дела.

Исключение пункта 6.2 договора не может повлиять на отношения сторон.

Доводы кассационной жалобы были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанции и не опровергают их выводы, а выражают несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемых судебных актах выводов. В силу ст.286 АПК РФ переоценка доказательств не входит в компетенцию кассационной инстанции.

С учетом изложенного, суд кассационной инстанции полагает, что выводы суда первой и апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется.

Руководствуясь п.1 ч.1 ст.287, ст.289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Рязанской области от 29.01.2014 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2014 по делу N А54-7284/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

М.М. Нарусов

Судьи

Л.В. Солодова А.Н. Гриднев