Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 апреля 2014 г. N 20АП-1192/14

г. Тула

11 апреля 2014 г.

Дело N А54-7284/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 10.04.2014.

Постановление изготовлено в полном объеме 11.04.2014.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тимашковой Е.Н., судей Волковой Ю.А. и Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Давыдовой Л.С., при участии от истца - общества с ограниченной ответственностью "СВЯЗЬ-ЦЕНТР" (г. Рязань, ОГРН 1026201262218) - Сакурова М.В. (доверенность от 16.07.2013), в отсутствие представителей ответчика - администрации города Рязани (г. Рязань, ОГРН 1026201270260) и третьих лиц: Рязанской городской Думы, общества с ограниченной ответственностью "Эоника", управления земельных ресурсов и имущественных отношений города Рязани, уведомленных надлежащим образом, рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном посредством использования систем видеоконференц-связи, апелляционную жалобу администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 29.01.2014 по делу N А54-7284/2012 (судья Афанасьева И.В.), установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "СВЯЗЬ-ЦЕНТР" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к администрации города Рязани (далее - ответчик, администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества, предметом которого является нежилое помещение Н10, назначение - нежилое, общей площадью 214,1 кв. м, этаж 2, лит. А, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Почтовая, д. 59, реестровый номер 190270.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец с учетом проведенной судом экспертизы уточнил требования и просил урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи муниципального имущества, предметом которого является нежилое помещение Н10, назначение - нежилое, общей площадью 214,1 кв. м, этаж 2, лит. А, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Почтовая, д. 59, реестровый номер 190270, приняв в редакции общества следующие пункты договора купли-продажи муниципального имущества:

- "пункт 2.1. Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с заключением эксперта N 353/2013 по делу N А54-7284/2012 и составляет 6 955 956 (шесть миллионов девятьсот пятьдесят пять тысяч девятьсот пятьдесят шесть тысяч) рублей";

- "пункт 2.3. Оплата основного долга осуществляется покупателем равными долями по 193 221 (сто девяносто три тысячи двести двадцать один) рублю ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора";

- "пункт 6.2. С момента вступления в законную силу решения Арбитражного суда Рязанской области по делу N А54-7284/2012 прекращается действие договора аренды недвижимого имущества от 28.07.1994 N 1530, заключенного с комитетом по управлению муниципальным имуществом города Рязани".

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "Эоника", Рязанская городская Дума, управление земельных ресурсов и имущественных отношений г. Рязани.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 29.01.2014 исковые требования удовлетворены. Судом урегулированы разногласия между обществом и администрацией, возникшие при заключении договора муниципального имущества - нежилого помещения Н10, лит. А, назначение - нежилое, общей площадью 214,1 кв. м, этаж 2, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Почтовая, д. 59, реестровый номер 190270, путем принятия пунктов 2.1, 2.3 договора в редакции истца, а именно:

- "пункт 2.1. Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с заключением эксперта от 15.11.2013 N 353/13 по делу N А54-7284/2012 и составляет 6 955 956 (шесть миллионов девятьсот пятьдесят пять тысяч девятьсот пятьдесят шесть) рублей";

- "пункт 2.3. Оплата основного долга осуществляется покупателем равными долями по 193 221 (сто девяносто три тысячи двести двадцать один) рубль ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора".

Пункт 6.2 договора исключить.

Ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, ссылаясь на недостоверность рыночной стоимости имущества, определенной в заключении эксперта общества с ограниченной ответственностью "Вектра-Эксперт" от 15.11.2013 N 353/13, поскольку экспертом применены ненадлежащие методы оценки.

В отзыве на апелляционную жалобу, не соглашаясь с изложенными в ней доводами, истец просит оставить решение суда первой инстанции без изменения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда не подлежит отмене по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, общество по договору аренды нежилого помещения от 28.07.1994 N 1530, в редакции соглашения от 28.12.2011 арендует нежилое помещение Н10, лит. А, (поз. 1-9 на поэтажном плане 2-го этажа от 08.09.2009), расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Почтовая, 59, общей площадью 214,1 кв. м.

Данное нежилое помещение является собственностью муниципального образования - город Рязань, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 62-МД N 346318.

Решением Рязанской городской Думы от 28.06.2012 N 241-I утверждены условия приватизации вышеуказанного нежилого помещения - выкуп обществом с ограниченной ответственностью "СВЯЗЬ-ЦЕНТР" в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Письмом от 06.07.2012 N 01-75/1759 управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани направило в адрес общества проект договора купли-продажи муниципального имущества, по условиям которого последний приобретает в собственность нежилое помещение Н10, назначение - нежилое, общей площадью 214,1 кв. м, этаж 2, лит. А, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Почтовая, д. 59, реестровый номер 190270, по рыночной цене, определенной в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости от 01.06.2012 N 90, выполненным ООО "Эоника", и составляющей 10 207 тыс. рублей (не облагается НДС).

Истец, не согласившись с редакцией пункта 2.1 договора, указывая на то, что установленная оценщиком рыночная стоимость имущества является завышенной, направил в адрес управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани протокол разногласий к договору, предложив следующую редакцию пунктов 2.1, 2.3, 6.2 договора:

- "пункт 2.1. Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта оценки от 19.07.2012 N 310/12, выполненным обществом с ограниченной ответственностью "РОНЭКС", и составляет 6 834 705 рублей (НДС не облагается)";

- "пункт 2.3. Оплата основного долга осуществляется покупателем равными долями по 189 852 (сто восемьдесят девять тысяч восемьсот пятьдесят два) рубля 91 копейку (последний платеж - 189 853 (сто восемьдесят девять тысяч восемьсот пятьдесят три) рубля 15 копеек), ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора";

- "пункт 6.2. С момента подписания настоящего договора прекращается действие договора аренды недвижимого имущества от 28.07.1994 N 1530, заключенного с комитетом по управлению муниципальным имуществом города Рязани".

Письмом от 20.08.2012 N 01-75/1759-2 администрация города Рязани отклонила протокол разногласий, предложив обществу заключить договор купли-продажи муниципального имущества в редакции проекта договора, направленного управлением земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани, и повторно направила проект договора.

Неурегулирование сторонами разногласий по договору купли-продажи муниципального имущества в досудебном порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, явилось основанием для обращения общества в арбитражный суд.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что судебной экспертизой, проведенной в рамках дела, установлено, что рыночная стоимость нежилого помещения составляет 6 955 956 рублей (без учета НДС).

Суд апелляционной инстанции согласен с данным выводом по следующим основаниям.

Пунктом 1 статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу части 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" (далее - Закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

Кроме того, порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества предусмотрен статьей 4 Закона N 159-ФЗ, согласно пункту 1 которой органы государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов, соответствующих установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, на приобретение арендуемого имущества.

Как усматривается из материалов дела, общество является арендатором спорного помещения и имеет право на выкуп арендуемого нежилого помещения в соответствии с Законом N 159-ФЗ.

Управление муниципальным имуществом администрации города Рязани направило в адрес истца письмо от 06.07.2012 N 01-75/1759 с предложением о заключении договора купли-продажи спорного имущества с приложенным проектом договора.

При этом цена продажи имущества определялась на основании отчета об определении рыночной стоимости от 01.06.2012 N 90, выполненного ООО "Эоника", и составила 10 207 тыс. рублей (НДС не облагается).

Истцом, в свою очередь, в материалы дела представлен отчет от 19.07.2012 N 310/12 об оценке того же объекта, согласно которому рыночная стоимость спорного нежилого помещения составляет 8 064 951 рубль 90 копеек (без НДС).

Соглашения о цене выкупаемого имущества стороны не достигли.

В соответствии с пунктом 1 статьи 445 ГК РФ, сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Статьей 446 ГК РФ предусмотрено, что в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Абзацем 6 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 (далее - письмо ВАС РФ N 92) установлено, что если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 письма ВАС РФ N 92, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая наличие между сторонами разногласий по поводу рыночной стоимости выкупаемого помещения, а также принимая во внимание, что сторонами было представлено два отчета об оценке спорного имущества, при этом рыночная стоимость помещения, определенная в данных отчетах, значительно отличается, по ходатайству истца определением от 27.11.2012 в порядке части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой суд поручил эксперту Дуванову Д.Н.

Согласно экспертному заключению N 1553/2012 рыночная стоимость нежилого помещения составила 6 682 тыс. рублей.

Определением от 30.05.2013 была назначена дополнительная судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости на дату обращения истца с заявлением о выкупе арендуемого нежилого помещения - 16.04.2012.

Согласно экспертному заключению N 1640/2013 рыночная стоимость нежилого помещения составила 6 724 тыс. рублей.

Учитывая возражения администрации относительно обоснованности заключения эксперта, арбитражным судом на основании части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определением от 26.08.2013 по ходатайству истца назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Локаткину Илье Сергеевичу.

Согласно заключению эксперта от 15.11.2013 N 353/13 рыночная стоимость объекта исследования, нежилого помещения Н10, назначение - нежилое, общей площадью 214,1 кв. м, этаж 2, лит. А, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Почтовая, д. 59, реестровый номер 190270 по состоянию на 16.04.2012 (дата обращения истца с заявлением о выкупе арендуемого нежилого помещения) составила 6 955 956 рублей.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства с точки зрения относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд первой инстанций пришел к правильному выводу о возможном урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи спорного помещения, на основании выводов экспертизы, проведенной Локаткиным Ильей Сергеевичем.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с результатами проведенной оценки, однако субъективная позиция администрации относительно доказательства, не может являться основанием для отмены принятого решения.

Согласно пунктам 7 и 8 части 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в экспертном заключении должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, выводы по поставленным вопросам и их обоснование.

Из представленного экспертного заключения усматривается, что экспертом проведено полное исследование представленных им для обследования объектов и материалов.

Экспертом осмотрены все основные конструктивные элементы здания, такие как: фундамент, стены, перекрытия, кровля, отделочные работы, системы коммуникаций и т.д.

При анализе рынка, а также в рамках сравнительного подхода экспертом приведена информация обо всех помещениях, которые были проданы или предлагались к продаже за предшествующие дате оценки два года и сведения о которых содержатся в открытых источниках. Кроме того, все аналоги, принятые для расчетов, относятся к торговым помещениям, к числу которых относится и спорное помещение.

Помещения, предназначенные для торговой деятельности, также анализировались экспертами в рамках сравнительного подхода.

Экспертом обоснованы коэффициенты корректировки, которые им использованы, описан механизм их расчета.

Не соглашаясь с заключением эксперта, ответчик фактически оспаривает право оценщика самостоятельно определять конкретные методы оценки, а также право на отказ от использования того или иного подхода, что противоречит пункту 20 ФСО N 1 и Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности".

Заключение эксперта в силу части 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является одним из доказательств по делу и исследуется судом наряду с другими доказательствами.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение судебной экспертизы, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о соответствии экспертного заключения требованиям как законодательства, регулирующего судебно-экспертную деятельность, так и требованиям законодательства, регулирующего порядок оценки выкупаемого имущества.

Выводы судебного эксперта, сделанные в заключении судебной экспертизы от 15.11.2013 N 353/13, проверяемы, обоснованы, базируются, основаны на исследовании полной, существенной информации.

Утверждение администрации о несоответствии заключения судебного эксперта требованиям закона, полноты и объективности выводов не нашло своего подтверждения. Помимо того, это утверждение сводится к несогласию с выводами суда и направлено на переоценку доказательств. Повторно рассмотрев дело, апелляционный суд не нашел оснований для такой переоценки.

Не заслуживает внимания заявителя довод о неправомерности изменения судом пункта 6.2 договора, поскольку указанный пункт исключен судом.

Истец решение в данной части не оспаривает. Кроме того, указанный пункт исключен по результатам рассмотрения судом разногласий относительно редакции условий договора. Отсутствие этого пункта не приведен к неопределенности в отношения сторон, поскольку пунктом 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" установлено, что в тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Закона N 159-ФЗ, следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

Принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.

Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 29.01.2014 по делу N А54-7284/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.Н. Тимашкова

Судьи

Ю.А. Волкова Л.А. Капустина