Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 9 июля 2014 г. N Ф10-2072/14 по делу N А35-1114/2013

г. Калуга

09 июля 2014 г.

Дело N А35-1114/2013

Резолютивная часть постановления оглашена 02.07.2014.

Постановление изготовлено в полном объеме 09.07.2014.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

Председательствующего судей при участии в заседании:	Гриднева А.Н. Нарусова М.М. Солодовой Л.В.
от истца: ЗАО "Бизнес-Курск-Баланс" от ответчика: ЗАО "ФАРМ" от третьего лица: ФБУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Курской области"	Представителя Калюжного В.А. по доверенности N 2 от 09.01.2014 (сроком до 31.12.2014); Представителя Лалаяна Р.В. по доверенности от 21.01.2014 (сроком до 08.08.2015) представитель не явился, третье лицо о времени и месте проведения судебного заседания извещено надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Бизнес-Курск-Баланс", г. Курск, на решение арбитражного суда Курской области от 30.12.2013 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2014 по делу N А35-1114/2013

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "Бизнес-Курск-Баланс" (далее - ЗАО "Бизнес-Курск-Баланс", истец, заявитель жалобы) обратилось в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "ФАРМ" (далее - ЗАО "ФАРМ", ответчик) о взыскании 1 383 335 руб. 46 коп., в том числе затраты истца по ремонту арендованных ответчиком помещений в размере 940 639 руб. 00 коп. (900 039 руб. 00 коп. - перепланировка помещения и иные работы, 40 600 руб. 00 коп. - покупка и установка тепловой завесы); штраф в размере 2-х месячной арендной платы в сумме 332 000 руб. 00 коп.; затраты истца по теплоснабжению арендуемых ответчиком помещений в размере 110 696 руб. 46 коп. и судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Определением Арбитражного суда Курской области от 17.06.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, ФБУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Курской области".

Определением Арбитражного суда Курской области от 31.07.2013 производство по данному делу было приостановлено, была назначена судебная экспертиза объектов капитального строительства в нежилых помещениях общей площадью 615,5 кв.м, расположенных в здании по адресу: г. Курск, ул. 1-я Кожевенная, д. 31 литер В, в (вместе с кран балкой) и в нежилых помещениях общей площадью 171,6 кв.м, расположенных в здании по адресу: г. Курск, ул. 1-я Кожевенная, д. 31 литер А3.

Определением Арбитражного суда Курской области от 03.10.2013 производство по делу было возобновлено в связи с поступлением в суд материалов дела N А35-1114/2013 с заключением эксперта от 30.09.2013 за N0650100397.

Решением Арбитражного суда Курской области от 30.12.2013 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2014 судебное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе закрытое акционерное общество "Бизнес-Курск-Баланс" просит вышеназванные судебные акты отменить, ссылаясь на нарушения норм права и направить дело на новое рассмотрение.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей истца и ответчика, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемых судебных актов в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, разрешившими спор, 25.10.2011 года сторонами был подписан предварительный договор N 11/10 аренды нежилых помещений, расположенных в здании по адресу: г. Курск, ул. 1-я Кожевенная, 31 литер В, в общей площадью 615,5 кв.м вместе с кранбалкой 2 тонны, которую арендатор обязался содержать в исправном состоянии, в том числе нежилые помещения, расположенные в здании по адресу: г. Курск, ул. 1-я Кожевенная, 31 литер А3 общей площадью 171,6 кв.м (указанная площадь является ориентировочной и подлежит уточнению) для использования по офис и склад.

Пункт 1.1 предварительного договора предусматривает, что арендодатель своими силами и за свой счет обязался произвести перепланировку помещений, расположенных в здании по адресу: г. Курск, ул. 1-я Кожевенная, 31 литер В, в и литер А3, также выполнить иные работы в соответствии с согласованным с арендатором техническим заданием.

Согласно пункту 1.2. предварительного договора арендодатель своими силами и за свой счет обязался после полного исполнения пункта 1.1. договора передать объекты во временное владение и пользование арендатору, а арендатор обязался принять объекты в аренду и уплачивать за них арендную плату на условиях договора. Срок аренды -11 месяцев с момента подписания сторонами акта-приема передачи (пункт 2.1.договора).

По окончании срока аренды по настоящему договору стороны заключают долгосрочный договор не менее 1 года (пункт 2.2. договора). В пункте 3 договора стороны предусмотрели расчеты по договору. Пункт 4.1. предварительного договора предусматривает, что арендодатель обязан передать арендатору арендуемое имущество по акту приема-передачи объектов в аренду. Согласно пункту 6.2. договора в случае отказа арендатора от заключения долгосрочного договора аренды, он оплачивает арендодателю все понесенные им затраты по ремонту арендуемых объектов. Кроме того, арендатор оплачивает арендодателю штраф в размере 2-х месячной арендной платы. Любая сторона вправе отказаться от исполнения настоящего договора в случае его существенного нарушения (пункт 7.2. договора).

В тот же день - 25.10.2011 года сторонами был подписан договор N 11/10 аренды нежилых помещений, расположенных в здании по адресу: г. Курск, ул. 1-я Кожевенная, 31 литер В, в общей площадью 615,5 кв.м вместе с кранбалкой 2 тонны, которую арендатор обязался содержать в исправном состоянии, в том числе нежилые помещения, расположенные в здании по адресу: г. Курск, ул. 1-я Кожевенная, 31 литер А3 общей площадью 171,6 кв.м (указанная площадь является ориентировочной и подлежит уточнению) для использования по офис и склад. Данный договор содержит условия (вышеуказанные пункты договора), идентичные условиям предварительного договора.

Однако пункт 4.1. договора N 11/10 аренды нежилых помещений предусматривает, что арендодатель обязан передать арендатору арендуемое имущество в состоянии, удовлетворяющим требованиям санитарно -эпидемиологических норм, пожарной и электро- безопасности по акту приема-передачи объектов в аренду. Кроме того, пункт 6.2. договор N 11/10 аренды нежилых помещений предусматривает, что в случае отказа арендатора от заключения долгосрочного договора аренды, он оплачивает арендодателю все понесенные им затраты по ремонту арендуемых объектов (иных условий данный пункт не содержит).

По акту приема-передачи указанные помещения арендатору не передавались. Однако арендатор в период с октября 2011 года по сентябрь 2012 года пользовался помещениями и платил арендную плату, что подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами.

В материалах дела имеется протокол переговоров между сторонами от 11.04.2012 года, в ходе которого стороны установили, что в процессе эксплуатации арендованных по договору N 11/10 аренды нежилых помещений выявлены недостатки (освещение не соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам, течет крыша, выбоины в полах, ремонт офиса выполнен с недоделками), которые арендодатель обязался устранить. Кроме того, в материалах дела имеется экспертное заключение N 10-02-21/1540 от 18.09.2012 года, согласно которому по исследованным физическим факторам склад для хранения бумаги и канцелярских товаров ЗАО "Фарм" не соответствует требованиям СанПин 2.2.1/2.1.1.1278-03 "Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий".

22.08.2012 года ответчик нарочно представил истцу письменное уведомление о расторжении договора N 11/10 от 25.10.2011 аренды нежилых помещений с 24.09.2012 поскольку, истцом не соблюден пункт 4.1. договора и не устранены недостатки указанных помещений, установленные протоколом переговоров между сторонами от 11.04.2012 года (освещение не соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам, течет крыша, выбоины в полах, ремонт офиса выполнен с недоделками). 16.10.2012 года истцом нарочно получен от ответчика акт приема-передачи от 21.09.2012 года, подписанный ответчиком.

В подтверждение понесенных расходов истцом в материалы дела представлены: счета на оплату тепловой энергии N 559 и N 560 от 05.10.2012 года, договор подряда от 26.10.2011 года, локально-сметный расчет N 1 от 26.11.2011, акт приемки выполненных работ за октябрь - декабрь 2011 года, справка о стоимости выполненных работ и затрат N 1 от 30.12.2011, товарная накладная N 9 от 06.03.2012 года на покупку тепловой завесы.

По ходатайству истца была проведена судебная экспертиза на предмет определения температурного режима в спорных помещениях в зимний период, освещенности помещений, соответствие данных помещений нормам пожарной безопасности. Согласно заключению эксперта N 0650100397 от 30.09.2013 года в помещениях, расположенных в здании по адресу: г. Курск, ул. 1-я Кожевенная, 31 литер В, в общей площадью 615,5 кв.м и нежилых помещениях, расположенных в здании по адресу: г. Курск, ул. 1-я Кожевенная, 31 литер А3 общей площадью 171,6 кв.м освещение и электропроводка соответствуют всем необходимым нормам и правилам и имеется возможность обеспечить необходимый температурный режим в зимний период.

В ходе рассмотрения спора был опрошен эксперт Евсюков С.Н., проводивший указанную экспертизу, который пояснил, что заключение относится к периоду - только на момент производства экспертизы. В каком состоянии были помещения в 2011 и 2012 году эксперт утверждать не может.

В связи с отказом ответчика от заключения долгосрочного договора аренды, а также в связи с тем обстоятельством, что истцом, по его утверждению, произведены определенные затраты на ремонт, переоборудование и иные работы по благоустройству помещений, ЗАО "Бизнес-Курск-Баланс" обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований суды обеих инстанций обоснованно указали и руководствовались следующим.

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Учитывая, что стороны в тот же день - 25.10.2011 года подписали основной договор N 11/10 аренды нежилых помещений, расположенных в здании по адресу: г. Курск, ул. 1-я Кожевенная, 31 литер В, в общей площадью 615,5 кв.м вместе с кранбалкой 2 тонны, которую арендатор обязался содержать в исправном состоянии, в том числе нежилые помещения, расположенные в здании по адресу: г. Курск, ул. 1-я Кожевенная, 31 литер А3 общей площадью 171,6 кв.м, то предварительный договор N 11/10 от 25.10.2011 года аренды нежилых помещений прекратил свое действие с момента подписания основного договора.

Согласно пункту 4.1. договор N 11/10 от 25.10.2011 года аренды нежилых помещений (основного договора), арендодатель обязан передать арендатору арендуемое имущество в состоянии, удовлетворяющим требованиям санитарно-эпидемиологических норм, пожарной и электро- безопасности по акту приема-передачи объектов в аренду.

По акту приема-передачи указанные помещения арендатору не передавались.

Кроме того, в материалах дела имеется протокол переговоров между сторонами от 11.04.2012 года, согласно которого стороны установили, что в процессе эксплуатации арендованных по договору N 11/10 аренды нежилых помещений выявлены недостатки (освещение не соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам, течет крыша, выбоины в полах, ремонт офиса выполнен с недоделками), которые арендодатель обязался устранить. Также, в материалах дела имеется экспертное заключение N 10-02-21/1540 от 18.09.2012 года, согласно которому по исследованным физическим факторам склад для хранения бумаги и канцелярских товаров ЗАО "Фарм" не соответствует требованиям СанПин 2.2.1/2.1.1.1278-03 "Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий". Согласно пояснениям представителя Федеральное бюджетное учреждение здравоохранения "Центр гигиены и эпидемиологии в Курской области" на момент проведения осмотра - 18.09.2012 года (письменные пояснения имеются в материалах дела) санитарное состояние помещений находилось в неудовлетворительном состоянии; внутренняя отделка потолков и перегородок, полов была завершена частично; условия для хранения канцтоваров отсутствовали (в малом складе складировались на полу, хаотично); отсутствовали условия для соблюдения личной гигиены персоналом: санузел, умывальные раковины.

Имеющееся в материалах дела экспертное заключение N 0650100397 от 30.09.2013 года о надлежащем состоянии спорных помещений суд не может принять во внимание, поскольку согласно пояснениям эксперта Евсюкова С.Н., проводившего указанную экспертизу - заключение относится только к периоду производства экспертизы, и в каком состоянии были помещения в 2011 и 2012 году, эксперт утверждать не может.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Одной из основных обязанностей арендодателя по договору аренды является передача арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как усматривается из материалов дела и не оспаривается сторонами, по акту приема-передачи указанные помещения арендатору не передавались.

По общим положениям, изложенным в пункте 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации). Пункт 7.2. договора N 11/10 от 25.10.2011 предусматривает, что любая сторона вправе отказаться от исполнения настоящего договора в случае его существенного нарушения.

22.08.2012 года ответчик представил истцу письменное уведомление о расторжении договора N 11/10 от 25.10.2011 аренды нежилых помещений с 24.09.2012, поскольку истцом не соблюден пункт 4.1. договора и не устранены недостатки указанных помещений, установленные протоколом переговоров между сторонами от 11.04.2012 года (освещение не соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам, течет крыша, выбоины в полах, ремонт офиса выполнен с недоделками).

16.10.2012 года истцом получен от ответчика акт приема-передачи от 21.09.2012 года, подписанный ответчиком.

Таким образом, истец - арендодатель по договору аренды нежилых помещений N 11/10 от 25.10.2011 не исполнил свое обязательство по передаче ответчику - арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку заявителем излишне уплачена государственная пошлина за подачу кассационной жалобы, она подлежит возврату из федерального бюджета.

Фактически все доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом исследования судов первой либо апелляционной инстанций при рассмотрении спора и по существу выражают несогласие с оценкой доказательств, положенных судами в основу принятых по делу судебных актов. Вместе с тем переоценка доказательств выходит за рамки полномочий суда кассационной инстанции.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, оснований для отмены судебных актов не имеется

руководствуясь п.1 ч.1 ст.287, ст.289 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда Курской области от 30.12.2013 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2014 по делу N А35-1114/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Возвратить закрытому акционерному обществу "Бизнес-Курск-Баланс" из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в сумме 11528 рублей 02 коп., уплаченную по платежному поручению N 92 от 15.05.2014 ЗАО "Райффайзенбанк" Операционный офис "Курский".

Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Постановление вступает в законную силу с даты его принятия.

Председательствующий

А.Н. Гриднев

Судьи

М.М.Нарусов Л.В.Солодова