Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 10 июля 2014 г. N Ф10-1923/14 по делу N А54-7501/2012

г. Калуга

10 июля 2014 г.

Дело N А54-7501/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 03 июля 2014.

Постановление изготовлено в полном объёме 10 июля 2014.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

Председательствующего судей	А.Н.Гриднева М.М.Нарусова Л.В.Солодовой
при участии в заседании:
от истца: Общества с ограниченной ответственностью "ЭКОТВОРОГ"	представитель не явился, истец о времени и месте проведения судебного заседания извещен надлежащим образом;
от ответчика: Администрации г. Рязани от третьих лиц: Рязанской городской Думы Общества с ограниченной ответственностью "Эоника"	представитель не явился, ответчик о времени и месте проведения судебного заседания извещен надлежащим образом представитель не явился, третье лицо о времени и месте проведения судебного заседания извещено надлежащим образом; представитель не явился, третье лицо о времени и месте проведения судебного заседания извещено надлежащим образом

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 26.12.2013 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2014 по делу N А54-7501/2012

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ЭКОТВОРОГ" (г. Рязань, ОГРН 1026200959762, ИНН 6228045578) (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к администрации города Рязани (далее - администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения Н1, общей площадью 224,5 кв. метров, этаж 1, лит. А, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Чернышевского, д. 18, реестровый номер 194742, приняв в редакции общества с ограниченной ответственностью "ЭКОТВОРОГ" следующие пункты договора купли- продажи муниципального имущества( с учетом принятых судом уточнений):

- "пункт 2.1 Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с заключением эксперта N 352/13 от 26 сентября 2013 года по делу N А54-7501/2012 и составляет 2392319 (два миллиона триста девяносто две тысячи триста девятнадцать) рублей (НДС не облагается)";

- "пункт 2.3 Оплата основного долга осуществляется покупателем равными долями по 39 871 рубля 98 копеек (тридцать девять тысяч восемьсот семьдесят один) рубль 98 копеек (последний платеж - 39 872 рублей 18 копеек (тридцать девять тысяч восемьсот семьдесят два) рубля 18 копеек) ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора";

- "пункт 6.2 С момента вступления в законную силу решения Арбитражного суда Рязанской области по делу N А54-7501/2012 прекращается действие договора аренды недвижимого имущества N 1462004 от 26.05.2004, заключенного с управлением имуществом администрации города Рязани" (т. 5, л.д. 121).

Определением суда 28.02.2013, принятым на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Рязанская городская дума и общество с ограниченной ответственностью "ЭОНИКА".

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 26.12.2013 г. (судья Грошев И.П.), оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2014 г. (судьи Капустина Л.А.,Каструба М.В., Тучкова О.Г.), исковые требования удовлетворены частично: пункты 2.1, 2.3 приняты в редакции истца. Пункт 6.2 договора постановлено исключить.

Ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, ответчик обратился с кассационной жалобой в суд округа, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Рязанской области от 26.12.2013 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2014 по делу N А54-7501/2012, принять новый судебный акт об урегулировании условий договора купли-продажи в редакции продавца.

Стороны, надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте рассмотрения дела, своих представителей в суд не направили, ходатайств, препятствующих рассмотрению кассационной жалобы в отсутствие представителей названных лиц в суд не поступило.

Кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие сторон и их представителей в порядке, установленном ст.284 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела и установлено судами, разрешившими спор, 26.05.2004 общество по договору аренды недвижимого имущества N 1462004 (в редакции соглашения о внесении изменений в договор аренды от 01.09.2011), арендует нежилое помещение Н1, лит. А, общей площадью 224,5 кв. метров, часть нежилого помещения Н3, лит. А, общей площадью 11,6 кв. м, расположенные по адресу: г. Рязань, ул. Чернышевского, 18, для использования под станцию технического обслуживания и производство мебели.

В порядке, предусмотренном положениями Закона N 159-ФЗ, общество обратилось в администрацию с заявлением о выкупе арендуемого им муниципального имущества.

Решением Рязанской городской думы от 28.06.2012 N 244-I установлены условия приватизации указанного нежилого помещения - выкуп в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Администрацией в адрес общества 06.07.2012 направлено предложение о выкупе спорного помещения по рыночной цене, определенной на основании отчета об определении рыночной стоимости имущества от 01.06.2012 N 89, выполненного ООО "ЭОНИКА" по состоянию на 28.05.2012, в 3 440 000 рублей.

Не согласившись с предложенной выкупной ценой, общество направило в администрацию протокол разногласий, предложив установить стоимость отчуждаемого имущества на основании альтернативного отчета об оценке, выполненного ООО "ТРИУМФ" 05.06.2012 N 06-12/10.

Согласно этому отчету рыночная стоимость спорного имущества по состоянию на 28.05.2012 определена в 2 131 827 рублей без учета НДС.

Письмом от 29.08.2012 администрация отклонила протокол разногласий, представленный истцом, и предложила заключить договор на ранее предложенных условиях.

Неурегулирование сторонами разногласий относительно условий выкупа спорного помещения, включая цену его продажи, явилось основанием для обращения общества в арбитражный суд.

Суды первой и апелляционной инстанции исследовали представленные доказательства, дали им правильную юридическую оценку и обоснованно удовлетворили заявленные исковые требования по следующим основаниям.

Согласно выполненному ООО "ЭОНИКА" по заказу администрации отчету об оценке от 01.06.2012 N 89, рыночная стоимость недвижимого имущества по состоянию на 28.05.2012 составила 3 440 000 рублей.

Согласно отчета общества с ограниченной ответственностью "Экспертно-оценочная компания "ТРИУМФ" от 05.06.2012 N 06-12/10 рыночная стоимость нежилого помещения составила 2 131 827 рублей (без учета НДС).

Учитывая противоречивость сведений о рыночной стоимости помещения, судом была назначена судебная экспертиза в ООО "РОНЭКС" эксперту Сивцову Олегу Викторовичу для установления действительной рыночной цены данного имущества.

По результатам проведенного исследования эксперт пришел к выводу о том, что рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 06.07.2012, без учета НДС, составляет 2 338 651 рубля 10 копеек (т. 3, л.д. 2-92).

В силу статьи 9 Закона N 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Такой подход к определению рыночной стоимости выкупаемого субъектом малого предпринимательства имущества соответствует правовой позиции, содержащейся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12.

Судом установлено, что заявление общества о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества получено управлением земельных и имущественных отношений администрации города Рязани 11.04.2012.

С целью установления рыночной стоимости выкупаемого имущества на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, определением суда от 30.04.2013 по делу назначена дополнительная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Сивцову Олегу Викторовичу.

По результатам проведенного исследования эксперт пришел к выводу о том, что рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 11.04.2012, без учета НДС составляет 2 391 217 рублей 90 копеек.

Учитывая возражения администрации города Рязани относительно обоснованности заключения эксперта, арбитражным судом на основании части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определением от 23.07.2013 по делу назначена повторная комиссионная судебная, проведение которой поручено экспертам Новикову Александру Николаевичу и Локаткину Илье Сергеевичу.

Согласно экспертному заключению комиссии экспертов от 26.09.2013 N 352/13 рыночная стоимость нежилого помещения Н1, назначение - нежилое, общей площадью 224,5 кв. метров, этаж 1, лит. А, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Чернышевского, д. 18, реестровый номер 194742, по состоянию на 11.04.2012, без учета НДС, составила 2 392 319 рублей.

Статьей 446 ГК РФ предусмотрено, что в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Абзацем 6 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 (далее - письмо ВАС РФ N 92) установлено, что если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 письма ВАС РФ N 92, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Пунктом 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" установлено, что в тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Закона N 159-ФЗ, следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Поскольку при урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи спорного помещения, суды первой и апелляционной инстанции правомерно исходили из полученного в рамках судебного разбирательства проверяемого и обоснованного экспертного заключения от 26.09.2013 N 352/13, которое явилось результатом полного исследования представленных объектов и материалов, в т.ч. путем осмотра всех основных конструктивных элементов здания, анализа рынка и использования сравнительного подхода, оспариваемые судебные акты не могут быть отменены.

Ссылки администрации на несоответствие заключения судебного эксперта требованиям закона, стандартам оценки носят предположительный характер и не находят подтверждения в материалах дела.

Исключение пункта 6.2 договора не может повлиять на отношения сторон.

Фактически все доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом исследования судов первой либо апелляционной инстанций при рассмотрении спора и по существу основаны на неверной трактовке законодательства и выражают несогласие с оценкой доказательств, положенных судами в основу принятых по делу судебных актов. Вместе с тем переоценка доказательств выходит за рамки полномочий суда кассационной инстанции.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, оснований для отмены судебных актов не имеется

руководствуясь п.1 ч.1 ст.287, ст.289 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Рязанской области от 26.12.2013 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2014 по делу N А54-7501/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

А.Н.Гриднев

Судьи

М.М.Нарусов Л.В.Солодова