Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 марта 2014 г. N 20АП-895/14

г. Тула

13 марта 2014 г.

Дело N А54-7501/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 11.03.2014.

Постановление изготовлено в полном объеме 13.03.2014.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Каструбы М.В. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Давыдовой Л.С., в отсутствие лиц, участвующих в деле, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Рязани (г. Рязань, ОГРН 1026201270260, ИНН 6227000292) на решение Арбитражного суда Рязанской области от 26.12.2013 по делу N А54-7501/2012 (судья Грошев И.П.), установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "ЭКОТВОРОГ" (г. Рязань, ОГРН 1026200959762, ИНН 6228045578) (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к администрации города Рязани (далее - администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения Н1, общей площадью 224,5 кв. метров, этаж 1, лит. А, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Чернышевского, д. 18, реестровый номер 194742 и принятия пунктов 2.1, 2.3, 6.2 договора в редакции истца (т. 1, л. д. 4).

До рассмотрения спора по существу, истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, неоднократно уточнял исковые требования, в окончательном виде просил изложить пункты 2.1, 2.3, 6.2 договора в следующей редакции:

- "пункт 2.1 Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с заключением эксперта N 352/13 от 26 сентября 2013 года по делу N А54-7501/2012 и составляет 2392319 (два миллиона триста девяносто две тысячи триста девятнадцать) рублей (НДС не облагается)";

- "пункт 2.3 Оплата основного долга осуществляется покупателем равными долями по 39 871 рубля 98 копеек (тридцать девять тысяч восемьсот семьдесят один) рубль 98 копеек (последний платеж - 39 872 рублей 18 копеек (тридцать девять тысяч восемьсот семьдесят два) рубля 18 копеек) ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора";

- "пункт 6.2 С момента вступления в законную силу решения Арбитражного суда Рязанской области по делу N А54-7501/2012 прекращается действие договора аренды недвижимого имущества N 1462004 от 26.05.2004, заключенного с управлением имуществом администрации города Рязани" (т. 5, л. д. 121). Судом уточнение принято.

Исковые требования мотивированы несогласием общества с ценой выкупа, указанной в представленном администрацией проекте договора купли-продажи помещения и направленном во исполнение Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ").

Определением суда 28.02.2013, принятым на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Рязанская городская дума и общество с ограниченной ответственностью "ЭОНИКА".

Решением суда от 26.12.2013 (т. 5, л. д. 138) исковые требования удовлетворены частично: пункты 2.1, 2.3 приняты в редакции истца. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Суд посчитал недостоверным отчет о рыночной стоимости имущества, составленный обществом с ограниченной ответственностью "ЭОНИКА", на основании которого администрацией определена цена выкупаемого объекта. В связи с этим разногласия сторон по цене разрешены судом исходя из установленной по результатам комиссионной судебной экспертизы рыночной стоимости помещения, с которой согласилось общество.

В апелляционной жалобе администрация просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. Оспаривая судебный акт, заявитель указывает, что заключение об оценке от 26.09.2013, принятое судом в качестве доказательства, не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки, а потому не может быть признано доказательством. В обоснование своих доводов ссылается на то, что на дату проведение оценки объект имел иные характеристики; у экспертов отсутствовала информация о ремонте и переоборудовании объекта; эксперты применили ненадлежащее методы оценки; в нарушение подпункта "б" пункта 16 и пункта 18 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 N 256; оценщиками не в полном объеме собрана информация, необходимая и достаточная для проведения оценки; экспертами не проводился анализ лучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого помещения, а также анализ соответствия постановления Правительства Рязанской области от 25.02.2005 N 37 "Об утверждении методик определения арендной платы за пользование государственным имуществом Рязанской области" текущим рыночным условиям. Ссылается на то, что изменение редакции пункта 6.2 договора является недопустимым, поскольку истцом не соблюден досудебный порядок.

В отзыве истец просит решение оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения. Считает бездоказательным довод заявителя о недостоверности экспертного заключения от 26.09.2013 N 352/13, отмечая, что оно получено по результатам проведения повторной комиссионной экспертизы и учитывает баланс интересов и равенство сторон. Ссылаясь на пункт 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", отмечает, что обязательство по уплате арендных платежей прекращается после заключения договора купли-продажи имущества, в связи с чем пункт 6.2 договора, как противоречащий законодательству, правомерно исключен судом.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе путем размещения информации на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в суд апелляционной инстанции представителей не направили.

Судебное разбирательство проводилось в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, 26.05.2004 между управлением муниципальным имуществом администрации города Рязани (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N 1462004 (т. 1, л. д. 12), согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение Н1, лит. А, общей площадью 224,5 кв. метров, часть нежилого помещения Н3, лит. А, общей площадью 11,6 кв.м, расположенные по адресу: г. Рязань, ул. Чернышевского, 18, для использования под станцию технического обслуживания и производство мебели (в редакции соглашения о внесении изменений в договор аренды от 01.09.2011) (т. 2, л. д. 62-64).

В порядке, предусмотренном положениями Закона N 159-ФЗ, общество обратилось в администрацию с заявлением о выкупе арендуемого им муниципального имущества.

Решением Рязанской городской думы от 28.06.2012 N 244-I установлены условия приватизации указанного нежилого помещения - выкуп в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (т. 1, л. д. 23).

Администрацией в адрес общества 06.07.2012 направлено предложение о выкупе спорного помещения по рыночной цене, определенной на основании отчета об определении рыночной стоимости имущества от 01.06.2012 N 89, выполненного ООО "ЭОНИКА" по состоянию на 28.05.2012 (т. 1, л. д. 22), в 3 440 000 рублей (т. 2, л. д. 37-41).

Не согласившись с предложенной выкупной ценой \, общество направило в администрацию протокол разногласий, предложив установить стоимость отчуждаемого имущества на основании альтернативного отчета об оценке, выполненного ООО "ТРИУМФ" 05.06.2012 N 06-12/10 (т. 1, л. д. 76-77).

Согласно этому отчету рыночная стоимость спорного имущества по состоянию на 28.05.2012 определена в 2 131 827 рублей без учета НДС (т. 1, л. д. 31-46).

Письмом от 29.08.2012 администрация отклонила протокол разногласий, представленный истцом, и предложила заключить договор на ранее предложенных условиях (т. 1, л. д. 24).

Наличие разногласий относительно условий выкупа спорного помещения, включая цену его продажи, послужило поводом для обращения общества в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со статьей 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Согласно абзацу четвертому пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании имущества, произведенной независимым оценщиком" оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Обращаясь в суд с настоящим иском, общество возражало против завышенной, по его мнению, величины рыночной стоимости недвижимого имущества, определенной в отчете от 01.06.2012 N 89, составленном ООО "ЭОНИКА". Таким образом, рассматриваемый по этому иску преддоговорной спор об условиях приватизации арендуемого муниципального имущества обусловлен прежде всего возникшими между администрацией и обществом разногласиями по поводу цены спорного помещения.

Согласно выполненному ООО "ЭОНИКА" по заказу администрации отчету об оценке от 01.06.2012 N 89, рыночная стоимость недвижимого имущества по состоянию на 28.05.2012 составила 3 440 000 рублей (т. 2, л. д. 37-41).

В подтверждение своих доводов о недостоверности результатов оценки общество представило альтернативный отчет общества с ограниченной ответственностью "Экспертно-оценочная компания "ТРИУМФ" от 05.06.2012 N 06-12/10 (т. 1, л. д. 31), согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения составила 2 131 827 рублей (без учета НДС).

Исходя из противоречивых сведений о рыночной стоимости помещения, в соответствии с положениями статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд назначил судебную экспертизу с целью проверки сведений, содержащихся в отчете N 89 и установления действительной рыночной цены данного имущества. Проведение экспертизы суд поручил ООО "РОНЭКС", эксперту Сивцову Олегу Викторовичу.

По результатам проведенного исследования эксперт пришел к выводу о том, что рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 06.07.2012, без учета НДС, составляет 2 338 651 рубля 10 копеек (т. 3, л. д. 2-92).

Между тем в силу статьи 9 Закона N 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Такой подход к определению рыночной стоимости выкупаемого субъектом малого предпринимательства имущества соответствует правовой позиции, содержащейся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12.

Судом установлено, что заявление общества о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества получено управлением земельных и имущественных отношений администрации города Рязани 11.04.2012.

С целью установления рыночной стоимости выкупаемого имущества на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, определением суда от 30.04.2013 по делу назначена дополнительная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Сивцову Олегу Викторовичу (т. 4, л. д. 129-134).

По результатам проведенного исследования эксперт пришел к выводу о том, что рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 11.04.2012, без учета НДС составляет 2 391 217 рублей 90 копеек (т. 4, л. д. 159-251).

Учитывая возражения администрации города Рязани относительно обоснованности заключения эксперта, арбитражным судом на основании части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определением от 23.07.2013 по делу назначена повторная комиссионная судебная, проведение которой поручено экспертам Новикову Александру Николаевичу и Локаткину Илье Сергеевичу.

Согласно экспертному заключению комиссии экспертов от 26.09.2013 N 352/13 рыночная стоимость нежилого помещения Н1, назначение - нежилое, общей площадью 224,5 кв. метров, этаж 1, лит. А, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Чернышевского, д. 18, реестровый номер 194742, по состоянию на 11.04.2012, без учета НДС, составила 2 392 319 рублей (т. 5, л. д. 48-76).

По итогам исследования имеющихся в материалах дела доказательств суд, с учетом результатов проведенных экспертиз, пришел к выводу о том, что отчет от 01.06.2012 N 89 не отражает реальной рыночной стоимости спорного помещения, а значит указанная в нем величина не может быть использована при определении цены продажи этого имущества.

Признание отчета от 01.06.2012 N 89 недостоверным послужило основанием для удовлетворения требования об обязании администрации заключить с обществом договор купли-продажи арендуемого муниципального имущества по цене, которая определена в заключении повторной комиссионной судебной экспертизы (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2011 N 2419/11).

Доводы заявителя сводятся к несогласию с ризалитами проведенной оценки, однако субъективная позиция администрации относительно доказательства, не может являться основанием для отмены принятого решения.

Согласно пунктам 7 и 8 части 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в экспертном заключении должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, выводы по поставленным вопросам и их обоснование.

Из представленного экспертного заключения усматривается, что экспертами проведено полное исследование представленных им для обследования объектов и материалов.

Экспертами осмотрены все основные конструктивные элементы здания, такие как: фундамент, стены, перекрытия, кровля, отделочные работы, системы коммуникаций и т.д.

При анализе рынка, а также в рамках сравнительного подхода экспертами приведена информация обо всех помещениях, которые были проданы или предлагались к продаже за предшествующие дате оценки два года и сведения о которых содержится в открытых источниках. Кроме того, все аналоги, принятые для расчетов, относятся к производственным помещениям, к числу которой относятся и спорное помещение.

Помещения, предназначенные для производственной деятельности, также анализировались экспертами в рамках сравнительного подхода.

Не соглашаясь с заключением эксперта, ответчик фактически оспаривает право оценщика самостоятельно определять конкретные методы оценки, а также право на отказ от использования того или иного подхода, что противоречит пункту 20 ФСО N 1 и Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности".

Заключение эксперта в силу части 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является одним из доказательств по делу и исследуется судом наряду с другими доказательствами.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение комиссионной судебной экспертизы (т. 5, л. д. 48), суд области обоснованно пришел к выводу о соответствии экспертного заключения требованиям как законодательства, регулирующего судебно-экспертную деятельность, так и требованиям законодательства, регулирующего порядок оценки выкупаемого имущества.

Выводы судебных экспертов, сделанные в заключении комиссионной судебной экспертизы от 26.09.2012 N 352/13, проверяемы, обоснованы, базируются, основаны на исследовании полной, существенной информации.

Утверждение администрации о несоответствии заключения судебного эксперта требованиям закона, полноты и объективности выводов не нашло своего подтверждения. Помимо того, это утверждение сводится к несогласию с выводами суда и направлено на переоценку доказательств. Повторно рассмотрев дело, апелляционный суд не нашел оснований для такой переоценки.

Не заслуживает внимания заявителя о неправомерности изменения судом пункта 6.2 договора, поскольку указанный пункт исключен судом.

Истец решение в данной части не оспаривает. Кроме того, указанный пункт исключен по результатам рассмотрения судом разногласий относительно редакции условий договора. Отсутствие этого пункта не приведен к неопределенности в отношения сторон, поскольку пунктом 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" устанавлено, что в тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Закона N 159-ФЗ, следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.

В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку заявитель освобожден от уплаты госпошлины, последняя взысканию не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 26.12.2013 по делу N А54-7501/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Л.А. Капустина

Судьи

М.В. Каструба О.Г. Тучкова