Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 29 июля 2014 г. N Ф10-2283/14 по делу N А09-9795/2013

г. Калуга

29 июля 2014 г.

Дело N А09-9795/2013

Резолютивная часть постановления оглашена 23.07.2014.

Постановление изготовлено в полном объеме 29.07.2014.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судей при участии в заседании:	Гриднева А.Н. Маненкова А.Н. Нарусова М.М.
от истца: общества с ограниченной ответственностью "Премиум проект" от ответчика: Управления имущественных отношений Брянской области	Обыденникова А.В.-представителя по доверенности от 15.01.2014 (сроком 3 года) Соловьевой О.Б.- представителя по доверенности N 01-7491 от 09.06.2014 ( сроком до 31.12.2014)

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Премиум Проект", г. Брянск, на решение арбитражного суда Брянской области от 03.03.2014 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2014 по делу N А09-9795/2013

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Премиум проект" (далее - ООО "Премиум проект") обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к Управлению имущественных отношений Брянской области (далее - Управление) о взыскании 93 451 439 руб. 61 коп. в качестве компенсации расходов на устранение недостатков арендованного имущества (с учетом уточнения иска).

Исковые требования мотивированы тем, что в рамках освоения земельных участков истцом было установлено, что земельные участки обременены проходящими по ним инженерными сетями и коммуникациями. Данное обстоятельство препятствует использованию земельных участков по целевому назначению, которые нуждаются в значительном уровне подсыпки от 3,8 до 4,5 метров, что не позволяет осуществлять жилищное строительство без существенных финансовых затрат. Кроме того, как указано в исковом заявлении истца данные в СМИ объявления о проведении аукциона не содержали указания на наличие каких либо обременений. 08.07.2011 между истцом и ООО "Геотрансихзыскания" был подписан договор на производство геодезических работ в соответствии с которым была подготовлена топографическая съемка. По договору N 13/11 на создание (передачу) проектной продукции от 09.07.2011 заключенному между ООО "Премиум проект" (Заказчик) и ООО "Саяны проект (Исполнитель) разработана проектно-сметная документация на перенос соответствующего напорного канализационного коллектора в проектируемом жилищном районе по ул.Флотской (пойма реки Десна). В соответствии с договором заключенным между ООО "Премиум проект" и ООО "Городской свет" от 02.10.2001 N П-03/11, аналогичные работы были проведены по проектированию выноса подземного электрического кабеля.

Ссылаясь на статьи 310, 328, 606, 611, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также на проведенные работы в соответствии с договорами подряда, заключенными с рядом организаций, в результате чего общая сумма затрат по устранению недостатков составила 93 451 439 руб. 61 коп., истец обратился в суд.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 03.03.2014 в иске истцу отказано.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2014 судебное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе истец не согласен с вынесенными судебными актами в части отказа во взыскании стоимости работ по выносу электрического кабеля в сумме 24857396-77 и расходов на уплату соответствующей части государственной пошлины и просил удовлетворить иск в этой части.

В судебном заседании представитель ответчика возражал против доводов кассационной жалобы, просил решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения.

Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 27.09.2010 по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства (протокол N 68А/10 о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельных участков от 27.09.2010) между Управлением имущественных отношений Брянской области и ООО "Премиум проект" был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в собственности Брянской области N2258.

В рамках заключенного договора Управление имущественных отношений Брянской области передало в аренду ООО "Премиум проект" два земельных участка, расположенных по адресу: г. Брянск, Бежицкий район, пойма реки Десна, площадью 885331 кв. м, кадастровый номер 32:28:015301:8; площадью 600004 кв. м, кадастровый номер 32:28:015301:6. Данные земельные участки относятся к категории земель населенных пунктов и имеют разрешенное использование для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

На основании приказа от 13.04.2011 N 755 Управления имущественных отношений Брянской области из вышеуказанных участков были образованы другие земельные участки, которым по результатам межевания и постановки на государственный кадастровый учет были присвоены самостоятельные кадастровые номера. Впоследствии на данные земельные участки были заключены самостоятельные договора аренды, а также дополнительные соглашения, по условиям которых регулируются отношения сторон, складывающиеся в связи с арендой земельных участков, предназначенных для комплексного освоения в целях жилищного строительства по адресу: г. Брянск, Бежицкий район, пойма реки Десна, ул.Флотская. (договоры и дополнительные соглашения зарегистрированы в установленном порядке и поименованы в судебных решениях).

В процессе освоения земельных участков в целях строительства истцом было установлено, что на земельных участках проходят инженерные сети и коммуникации, что препятствует использованию земельных участков по целевому назначению. Кроме того, данные земельные участки нуждаются в подсыпке грунта в целях выравнивания уровня поверхности от 3,8 до 4,5 метров, что не позволяет осуществлять жилищное строительство без существенных финансовых затрат. Согласно доводам истца сведения о характеристиках земельных участков, размещенные в СМИ, не содержали указания на наличие каких либо обременений, препятствующих строительству без несения дополнительных затрат. После заключения договоров аренды земельных участков стало возможным заключение 08.07.2011 с ООО "Геотрансизыскания" договора на производство геодезических работ, в соответствии с которым была подготовлена топографическая съемка. Кроме того, по договору N 13/11 на создание (передачу) проектной продукции от 09.07.2011, заключенному между ООО "Премиум проект" (Заказчик) и ООО "Саяны проект (Исполнитель), разработана проектно-сметная документация на перенос соответствующего напорного канализационного коллектора в проектируемом жилищном районе по ул. Флотской (пойма реки Десна) (том 3, л. д. 66-70). В соответствии с договором от 02.10.2001 N П-03/11, заключенным между ООО "Премиум проект" и ООО "Городской свет", аналогичные работы были проведены по проектированию выноса подземного электрического кабеля.

Ссылаясь на статьи 310, 328, 606, 611, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также на проведенные работы в соответствии с договорами подряда, заключенными с рядом организаций по приведению участка в надлежащее состояние, в результате чего с учетом уточнения общая сумма затрат по устранению недостатков составила 93 451 439 руб. 61 коп. истец обратился в суд к ответчику с настоящими исковыми требованиями.

Суды, отказывая в удовлетворении иска, сослались на то, что истец не доказал наличие обстоятельств, с которыми закон связывает ответственность арендодателя за недостатки переданного в аренду имущества, а материалы дела не содержат доказательств, подтверждающих, что арендатор не знал либо не мог знать о недостатках имущества при заключении договора аренды.

Судом так же отмечено, что в "Земельной газете" от 06.08.2010 N 28(18), от 27.08.2010 N31(184) указано, что "технические условия подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и информация о плате за подключение размещены на сайте администрации области (www. Branskobl.ru ) и на сайте ГАУ "Центр по оказанию государственных услуг в сфере земельных и имущественных отношений Брянской области" www.gaucgu.ru и у организатора аукциона. Кроме того, на данных сайтах указано, что в зоне застройки проходят два напорных канализационных коллектора диаметром 820 мм, подлежащих выносу в случае застройки земельных участков.

Суд делает выводы, что на момент предоставления земельных участков истец имел возможность ознакомиться с ними, а также всей необходимой и имеющейся документацией, следовательно, при должной осмотрительности и добросовестности имел возможность узнать о наличии на участке инженерных сетей и необходимости проведения соответствующих работ.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При обнаружении недостатков Арендатор по своему выбору может потребовать от Арендодателя либо возмездного устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества, удержать сумму понесенных расходов на устранение недостатков из арендной платы, предварительно уведомить об этом Арендодателя, а также потребовать досрочного расторжения договора.

Суд кассационной инстанции полагает принятые по делу судебные решения в обжалуемой заявителем части необоснованными в связи со следующим.

В силу статей 65 - 71 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Суды двух инстанций, неверно распределив бремя доказывания существенных по делу обстоятельств, возложив его на истца и освободив ответчика от обязанности представления доказательств, подтверждающих его доводы возражений на заявленные требования, - неправильно применили нормы процессуального права, и, соответственно, рассмотрели требования истца без должной оценки доказательств, имеющихся в материалах дела.

Так, материалы дела не содержат относимых доказательств, свидетельствующих, что арендатор был осведомлен арендодателем об обременении земельного участка силовым электрическим кабелем по нему проходящим, либо мог самостоятельно это узнать из представленной ему до заключения договора информации.

Принимая во внимание, что арбитражные суды не дали оценки представленным в дело доказательствам, допустимости и достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и их взаимной связи в совокупности, а также неверно распределили бремя доказывания обстоятельств, на которые ссылались стороны, что могло привести к принятию неправосудного решения, обжалуемые судебные акты подлежат отмене в части отказа во взыскании стоимости работ по выносу электрического кабеля в сумме 24857396-77 и расходов на уплату соответствующей части государственной пошлины на основании ст. 288 (ч. 1, 3) АПК РФ, как принятые при неправильном применении норм процессуального права. Так как для принятия обоснованного и законного решения требуется исследование и оценка доказательств, а также иные процессуальные действия, установленные для рассмотрения дела в суде первой инстанции, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, дело в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 названного Кодекса подлежит передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд Брянской области.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть вышеизложенное, дать надлежащую оценку доводам и возражениям сторон, правильно распределить бремя доказывания и разрешить спор в названной части в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ч. 1 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Брянской области от 03.03.2014 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2014

по делу N А09-9795/2013 в обжалуемой части отменить, направив на новое рассмотрение в Арбитражный суд Брянской области, в остальной части - оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу с даты его принятия.

Председательствующий

А.Н. Гриднев

Судьи

А.Н.Маненков М.М.Нарусов