Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 26 августа 2014 г. N Ф10-2710/14 по делу N А54-162/2013

город Калуга

26 августа 2014 г.

Дело N А54-162/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 19.08.2014.

Постановление изготовлено в полном объёме 26.08.2014.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего	Леоновой Л.В.
судей	Маненкова А.Н.
	Солодовой Л.В.
при участии в заседании:
от истца: Общество с ограниченной ответственностью "ЭКОТВОРОГ" ОГРН 1026200959762 ИНН 6228045578	не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом;
от ответчика: Администрация города Рязани ОГРН 1026201270260 ИНН 6227000292 от третьих лиц: Общество с ограниченной ответственностью "ЭОНИКА" Рязанская городская Дума	не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом; не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом; не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 11.02.2014 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2014 по делу N А54-162/2013, суд

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ЭКОТВОРОГ" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к администрации города Рязани (далее - ответчик, администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества - приняв в редакции ООО "ЭКОТВОРОГ" следующие пункты договора купли-продажи муниципального имущества: "пункт 2.1. Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с заключением эксперта от 19.11.2013 N 417/13 по делу N А54-162/2013 и составляет 3 905 588 рублей 85 копеек (НДС не облагается)";"пункт 2.3. Оплата основного долга осуществляется покупателем равными долями по 65 093 рубля 14 копеек (последний платеж - 65 093 рубля 59 копеек) ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора". Пункт 6.2. договора исключить (с учетом уточненных исковых требований).

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 11.02.2014 исковые требования удовлетворены. Пункты 2.1 и 2.3 договора купли-продажи спорной недвижимости приняты в предложенной истцом редакции. Пункт 6.2 договора исключен.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2014 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, администрация города Рязани обратилась в арбитражный суд кассационной инстанции с настоящей жалобой, в которой просила отменить обжалуемые судебные акты и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Представители сторон, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в том числе путем размещения информации о движении дела на официальном сайте Арбитражного суда Центрального округа и официальном сайте Верховного Суда Российской Федерации, в суд не прибыли, явку своих представителей не обеспечили

Арбитражный суд Центрального округа полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле и их представителей на основании ч. 3 ст. 284 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на неё, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, 01.11.2002 между управлением муниципальным имуществом администрации города Рязани (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N 1961202, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование часть нежилого помещения Н5, лит. А, общей площадью 24,4 кв. м, нежилое помещение Н6 лит. А, общей площадью 74,4 кв. м, расположенные по адресу: г. Рязань, ул. Мюнстерская, д. 8 для использования под производство продуктов питания и размещения кабинетов директора, бухгалтерии и сотрудников организации (в редакции соглашений о внесении изменений в договор аренды).

Согласно пункту 1.3 договора срок аренды с 01.11.2002 по 31.10.2007.

Кроме того, между управлением муниципальным имуществом администрации города Рязани (арендодатель) и обществом (арендатор) 01.11.2002 заключен договор аренды недвижимого имущества N 1971202, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение Н3, лит. А, общей площадью 88 кв. м, нежилое помещение Н4 лит. А, общей площадью 57,4 кв. м, часть нежилого помещения Н5 лит. А, общей площадью 107,6 кв. м, расположенные по адресу: г. Рязань, ул. Мюнстерская, д. 8, для использования под общественное питание без реализации алкогольной продукции и производства продуктов питания (в редакции соглашений о внесении изменений в договор аренды).

Согласно пункту 1.3 договора срок аренды с 01.11.2002 по 31.10.2007.

Указанные договоры зарегистрированы Рязанской областной регистрационной палатой 17.04.2003.

Решением Рязанской городской Думы от 27.09.2012 N 374-I установлены условия приватизации принадлежащего муниципальному образованию - город Рязань нежилого помещения H5, лит. А, общей площадью 132 кв. м, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Мюнстерская, д. 8.

Управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани направило в адрес общества письмо от 08.10.2012 исх. N 01-75/2644 с предложением выкупить спорное помещение по цене, определенной на основании отчета об определении рыночной стоимости имущества от 03.08.2012 N 145, выполненного ООО "ЭОНИКА".

Согласно отчету от 03.08.2012 N 145 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения Н5, назначение - нежилое, общей площадью 132 кв. м, этаж 1, 2, лит. А, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Мюнстерская, д. 8, рыночная стоимость указанного недвижимого имущества по состоянию на 28.05.2012 составила 8 321 тыс. рублей.

Не согласившись с предложенной выкупной ценой вышеуказанного недвижимого имущества, общество направило в администрацию протокол разногласий, в котором предложило установить стоимость выкупаемого имущества на основании отчета от 12.11.2012 N 11-12/01з, выполненного ООО "Экспертно-оценочная компания "ТРИУМФ".

В соответствии с отчетом от 12.11.2012 N 11 - 12/01з об определении рыночной стоимости нежилого помещения Н5, общей площадью 132 кв. м, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Мюнстерская, д. 8, рыночная стоимость спорного имущества по состоянию на 05.11.2012 составляет 2 991 079 рублей без учета НДС.

Письмом от 13.12.2012 N 01-75/3260 администрация отклонила протокол разногласий, представленный истцом, и предложила заключить договор на прежних условиях.

Полагая, что установленная в проекте договора купли-продажи муниципального имущества выкупная цена является завышенной, что создает препятствия для реализации обществом преимущественного права на выкуп арендуемого помещения, указывая, что стороны не достигли соглашения о цене выкупаемого имущества, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Из содержания ст. 3 ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства", субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом для возникновения указанного права арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Положениями ст. 4 указанного Федерального закона предусмотрен следующий порядок реализации преимущественного права выкупа: орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов, соответствующих установленным ст. 3 названного Закона требованиям, на приобретение арендуемого имущества.

Судом установлено, что ООО "ЭКОТВОРОГ" является арендатором спорного помещения и имеет право на выкуп указанной недвижимости согласно Федеральному закону N 159-ФЗ.

Наличие у истца права выкупа спорного помещения в соответствии с Федеральным законом N 159 сторонами не оспаривается.

Вместе с тем, соглашение о выкупной цене спорного имущества сторонами не достигнуто.

В силу п. 1 ст. 445 ГК РФ сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В соответствии со ст. 446 ГК РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Как следует из материалов дела, в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции определением Арбитражного суда Рязанской области от 14.05.2013 по ходатайству истца назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости спорного имущества по состоянию на 08.10.2012, по состоянию на 17.12.2011.

Согласно экспертному заключению рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 08.10.2012 составила 3 879 373 рубля 20 копеек, по состоянию на 17.12.2011 - 3 914 715 рублей 20 копеек.

Определением от 15.10.2013 была назначена дополнительная судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости на дату обращения истца с заявлением о выкупе арендуемого нежилого помещения - 03.08.2012.

Экспертным заключением от 19.11.2013 N 417/13 по состоянию на 03.08.2012 рыночная стоимость нежилого помещения определена в размере 3 905 588 рублей 85 копеек.

Учитывая указанные данные о рыночной стоимости спорного имущества, полученные в результате проведения судебной экспертизы, суд первой инстанции, руководствуясь вышеприведенными нормами права, удовлетворил исковые требования ООО "ЭКОТВОРОГ" и утвердил п. 2.1 и п. 2.3 договора купли-продажи спорной недвижимости в предложенной истцом редакции.

Выводы судебного эксперта, сделанные в заключении судебной экспертизы от 19.11.2013 N 417/13, обоснованы, и основаны на исследовании полной, существенной информации.

Довод о несоответствии заключения судебного эксперта требованиям закона, полноты и объективности выводов не нашел своего подтверждения.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судом при разрешении спора по существу, им дана надлежащая правовая оценка при рассмотрении дела в суде.

Переоценка фактических обстоятельств спора на стадии кассационного производства недопустима.

Принимая во внимание вышеуказанные обстоятельства, суд кассационной инстанции полагает, что обжалуемые судебные акты являются законными и обоснованными, принятыми с соблюдением норм материального и процессуального права, а содержащиеся в нем выводы соответствуют обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Рязанской области от 11.02.2014 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2014 по делу N А54-162/2013, оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Л.В. Леонова

Судьи

А.Н. Маненков Л.В. Солодова