Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 апреля 2014 г. N 20АП-1927/14

г. Тула

29 апреля 2014 г.

Дело N А54-162/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 29.04.2014.

Постановление изготовлено в полном объеме 29.04.2014.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тимашковой Е.Н., судей Волковой Ю.А. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Давыдовой Л.С., в отсутствие представителей истца - общества с ограниченной ответственностью "ЭКОТВОРОГ" (г. Рязань, ОГРН 1026200959762, ИНН 6228045578), ответчика - администрации города Рязани (г. Рязань, ОГРН 1026201270260, ИНН 6227000292) и третьих лиц: Рязанской городской Думы (г. Рязань), общества с ограниченной ответственностью "ЭОНИКА" (г. Рязань), уведомленных надлежащим образом, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 11.02.2014 по делу N А54-162/2013 (судья Грошев И.П.), установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "ЭКОТВОРОГ" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к администрации города Рязани (далее - ответчик, администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец с учетом проведенной судом экспертизы уточнил требования и просил

изложить пункты 2.1, 2.3 договора в следующей редакции:

- "пункт 2.1. Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с заключением эксперта от 19.11.2013 N 417/13 по делу N А54-162/2013 и составляет 3 905 588 (три миллиона девятьсот пять тысяч восемьдесят восемь) рублей 85 копеек (НДС не облагается)";

- "пункт 2.3. Оплата основного долга осуществляется покупателем равными долями по 65 093 (шестьдесят пять тысяч девяносто три) рубля 14 копеек (последний платеж - 65 093 (шестьдесят пять тысяч девяносто три) рубля 59 копеек) ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора".

Пункт 6.2. договора исключить.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Рязанская городская Дума, общество с ограниченной ответственностью "ЭОНИКА".

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 11.02.2014 исковые требования удовлетворены. Судом урегулированы разногласия между обществом и администрацией, возникшие при заключении договора купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения Н5, общей площадью 132 кв. м, этаж 1, 2, лит. А, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Мюнстерская, д. 8, реестровый номер 177456. Суд решил пункты 2.1, 2.3 договора изложить в следующей редакции:

- "пункт 2.1. Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с заключением эксперта N 417/13 от 19 ноября 2013 года по делу N А54-162/2013 и составляет 3 905 588 (три миллиона девятьсот пять тысяч восемьдесят восемь) рублей 85 копеек (НДС не облагается)";

- "пункт 2.3. Оплата основного долга осуществляется покупателем равными долями по 65 093 (шестьдесят пять тысяч девяносто три) рубля 14 копеек (последний платеж - 65 093 (шестьдесят пять тысяч девяносто три) рубля 59 копеек) ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора";

2. Пункт 6.2 договора исключить.

Ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, ссылаясь на недостоверность рыночной стоимости имущества, определенной в заключении эксперта Сивцова Олега Викторовича от 19.11.2013 N 417/13, поскольку экспертом применены ненадлежащие методы оценки.

В отзыве на апелляционную жалобу, не соглашаясь с изложенными в ней доводами, истец просит оставить решение суда первой инстанции без изменения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда не подлежит отмене по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, 01.11.2002 между управлением муниципальным имуществом администрации города Рязани (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N 1961202, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование часть нежилого помещения Н5, лит. А, общей площадью 24,4 кв. м, нежилое помещение Н6 лит. А, общей площадью 74,4 кв. м, расположенные по адресу: г. Рязань, ул. Мюнстерская, д. 8 для использования под производство продуктов питания и размещения кабинетов директора, бухгалтерии и сотрудников организации (в редакции соглашений о внесении изменений в договор аренды).

Согласно пункту 1.3 договора срок аренды с 01.11.2002 по 31.10.2007.

Кроме того, между управлением муниципальным имуществом администрации города Рязани (арендодатель) и обществом (арендатор) 01.11.2002 заключен договор аренды недвижимого имущества N 1971202, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение Н3, лит. А, общей площадью 88 кв. м, нежилое помещение Н4 лит. А, общей площадью 57,4 кв. м, часть нежилого помещения Н5 лит. А, общей площадью 107,6 кв. м, расположенные по адресу: г. Рязань, ул. Мюнстерская, д. 8, для использования под общественное питание без реализации алкогольной продукции и производства продуктов питания (в редакции соглашений о внесении изменений в договор аренды).

Согласно пункту 1.3 договора срок аренды с 01.11.2002 по 31.10.2007.

Указанные договоры зарегистрированы Рязанской областной регистрационной палатой 17.04.2003.

Решением Рязанской городской Думы от 27.09.2012 N 374-I установлены условия приватизации принадлежащего муниципальному образованию - город Рязань нежилого помещения H5, лит. А, общей площадью 132 кв. м, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Мюнстерская, д. 8.

Способ приватизации - выкуп обществом в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани направило в адрес общества письмо от 08.10.2012 исх. N 01-75/2644 с предложением выкупить спорное помещение по цене, определенной на основании отчета об определении рыночной стоимости имущества от 03.08.2012 N 145, выполненного ООО "ЭОНИКА".

Согласно отчету от 03.08.2012 N 145 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения Н5, назначение - нежилое, общей площадью 132 кв. м, этаж 1, 2, лит. А, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Мюнстерская, д. 8, рыночная стоимость указанного недвижимого имущества по состоянию на 28.05.2012 составила 8 321 тыс. рублей.

Не согласившись с предложенной выкупной ценой вышеуказанного недвижимого имущества, общество направило в администрацию протокол разногласий, в котором предложило установить стоимость выкупаемого имущества на основании отчета от 12.11.2012 N 11-12/01з, выполненного ООО "Экспертно-оценочная компания "ТРИУМФ".

В соответствии с отчетом от 12.11.2012 N 11-12/01з об определении рыночной стоимости нежилого помещения Н5, общей площадью 132 кв. м, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Мюнстерская, д. 8, рыночная стоимость спорного имущества по состоянию на 05.11.2012 составляет 2 991 079 рублей без учета НДС.

Письмом от 13.12.2012 N 01-75/3260 администрация отклонила протокол разногласий, представленный истцом, и предложила заключить договор на прежних условиях.

Неурегулирование сторонами разногласий по договору купли-продажи муниципального имущества в досудебном порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, явилось основанием для обращения общества в арбитражный суд.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что судебной экспертизой, проведенной в рамках дела, установлено, что рыночная стоимость нежилого помещения составляет 3 905 588 рублей 85 копеек (без учета НДС).

Суд апелляционной инстанции согласен с данным выводом по следующим основаниям.

Пунктом 1 статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу части 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" (далее - Закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

Кроме того, порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества предусмотрен статьей 4 Закона N 159-ФЗ, согласно пункту 1 которой органы государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов, соответствующих установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, на приобретение арендуемого имущества.

Как усматривается из материалов дела, общество является арендатором спорного помещения и имеет право на выкуп арендуемого нежилого помещения в соответствии с Законом N 159-ФЗ.

Управление муниципальным имуществом администрации города Рязани направило в адрес истца письмо от 08.10.2012 N 01-75/2644 с предложением о заключении договора купли-продажи спорного имущества с приложенным проектом договора.

При этом цена продажи имущества определялась на основании отчета об определении рыночной стоимости от 01.06.2012 N 90, выполненного ООО "ЭОНИКА", и составила 8 321 тыс. рублей (НДС не облагается).

Истцом, в свою очередь, в материалы дела представлен отчет от 12.11.2012 N 11-12/01 об оценке того же объекта, согласно которому рыночная стоимость спорного нежилого помещения составляет 2 991 079 рублей (без НДС).

Соглашения о цене выкупаемого имущества стороны не достигли.

В соответствии с пунктом 1 статьи 445 ГК РФ, сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Статьей 446 ГК РФ предусмотрено, что в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Абзацем 6 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 (далее - письмо ВАС РФ N 92) установлено, что если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 письма ВАС РФ N 92, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая наличие между сторонами разногласий по поводу рыночной стоимости выкупаемого помещения, а также принимая во внимание, что сторонами было представлено два отчета об оценке спорного имущества, при этом рыночная стоимость помещения, определенная в данных отчетах, значительно отличается, по ходатайству истца определением от 14.05.2013 в порядке части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой суд поручил эксперту Сивцову Олегу Викторовичу.

Согласно экспертному заключению рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 08.10.2012 составила 3 879 373 рубля 20 копеек, по состоянию на 17.12.2011 - 3 914 715 рублей 20 копеек.

Определением от 15.10.2013 была назначена дополнительная судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости на дату обращения истца с заявлением о выкупе арендуемого нежилого помещения - 03.08.2012.

Экспертным заключением от 19.11.2013 N 417/13 по состоянию на 03.08.2012 рыночная стоимость нежилого помещения определена в размере 3 905 588 рублей 85 копеек.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства с точки зрения относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд первой инстанций пришел к правильному выводу о возможном урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи спорного помещения, на основании выводов экспертизы от 19.11.2013 N 417/13, проведенной Сивцовым Олегом Викторовичем.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с результатами проведенной оценки, однако субъективная позиция администрации относительно доказательства, не может являться основанием для отмены принятого решения.

Согласно пунктам 7 и 8 части 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в экспертном заключении должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, выводы по поставленным вопросам и их обоснование.

Из представленного экспертного заключения усматривается, что экспертом проведено полное исследование представленных им для обследования объектов и материалов.

Экспертом осмотрены все основные конструктивные элементы здания, такие как: фундамент, стены, перекрытия, кровля, отделочные работы, системы коммуникаций и т.д.

При анализе рынка, а также в рамках сравнительного подхода экспертом приведена информация обо всех помещениях, которые были проданы или предлагались к продаже за предшествующие дате оценки два года и сведения о которых содержатся в открытых источниках. Кроме того, все аналоги, принятые для расчетов, относятся к торговым помещениям, к числу которых относится и спорное помещение.

Помещения, предназначенные для торговой деятельности, также анализировались экспертами в рамках сравнительного подхода.

Экспертом обоснованы коэффициенты корректировки, которые им использованы, описан механизм их расчета.

Не соглашаясь с заключением эксперта, ответчик фактически оспаривает право оценщика самостоятельно определять конкретные методы оценки, а также право на отказ от использования того или иного подхода, что противоречит пункту 20 ФСО N 1 и Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности".

Заключение эксперта в силу части 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является одним из доказательств по делу и исследуется судом наряду с другими доказательствами.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение судебной экспертизы, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о соответствии экспертного заключения требованиям как законодательства, регулирующего судебно-экспертную деятельность, так и требованиям законодательства, регулирующего порядок оценки выкупаемого имущества.

Выводы судебного эксперта, сделанные в заключении судебной экспертизы от 19.11.2013 N 417/13, проверяемы, обоснованы, базируются, основаны на исследовании полной, существенной информации.

Утверждение администрации о несоответствии заключения судебного эксперта требованиям закона, полноты и объективности выводов не нашло своего подтверждения. Помимо того, это утверждение сводится к несогласию с выводами суда и направлено на переоценку доказательств. Повторно рассмотрев дело, апелляционный суд не нашел оснований для такой переоценки.

Не заслуживает внимания заявителя довод о неправомерности изменения судом пункта 6.2 договора, поскольку указанный пункт исключен судом.

Истец решение в данной части не оспаривает. Кроме того, указанный пункт исключен по результатам рассмотрения судом разногласий относительно редакции условий договора. Отсутствие этого пункта не приведен к неопределенности в отношения сторон, поскольку пунктом 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" установлено, что в тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Закона N 159-ФЗ, следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

Принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.

Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 11.02.2014 по делу N А54-162/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.Н. Тимашкова

Судьи

Ю.А. Волкова О.Г. Тучкова