Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 8 сентября 2014 г. N Ф10-2761/14 по делу N А64-7084/2013

г.Калуга

8 сентября 2014 г.

Дело N А64-7084/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 01.09.2014.

Постановление изготовлено в полном объеме 08.09.2014.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи	Смолко С.И.
судей	Стрегелевой Г.А.
	Шелудяева В.Н.
при участии в заседании:
от заявителя - ООО "Благоустройство" Тамбовская обл., г.Котовск, ОГРН 1056864644275	Прохоровского Д.Н. - дов. N 1 от 22.10.2013
от заинтересованного лица - МО - г.Котовск в лице Администрации г.Котовска Тамбовской области, ОГРН 1026801014855	Степановой Л.В. - дов. N 4 от 09.01.2014

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Администрации г.Котовска Тамбовской области на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 11.02.2014 (судья Малина Е.В.) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2014 (судьи Семенюта Е.А., Протасов А.И., Миронцева Н.Д.) по делу N А64-7084/2013,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Благоустройство" (далее - ООО "Благоустройство", Общество) обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с заявлением о признании незаконным отказа муниципального образования - город Котовск в лице Администрации города Котовска Тамбовской области (далее - Администрация), выраженного в письме от 02.10.2013 N 01.01-25/3552, Обществу в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Котовск, ул. Мичуринская, д. 13, а именно: нежилого помещения (гараж для легковых автомобилей) общей площадью 46,24 кв.м, и нежилого помещения (бокс N 13) общей площадью 69,5 кв.м (уточненные требования).

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 11.02.2014, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2014, заявленные требования удовлетворены.

В кассационной жалобе Администрация просит принятые судебные решения отменить, в удовлетворении требований Общества отказать, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить принятые судебные акты без изменения как законные и обоснованные.

В судебном заседании представитель Администрации поддержал доводы кассационной жалобы по изложенным в ней мотивам, представитель Общества поддержал доводы отзыва на жалобу.

Проверив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на жалобу, заслушав пояснения представителей Администрации и Общества, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных решений.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами, в период с 13.09.2010 по 21.11.2012 между Обществом и Администрацией были заключены договоры аренды от 13.09.2010 N 81, от 23.08.2011 N 63, от 21.11.2012 N 38 на нежилое помещение (гараж для легковых автомобилей) площадью 46,24 кв. м, расположенное по адресу: Тамбовская область, г. Котовск, ул. Мичуринская, д. 13; договоры аренды от 13.09.2010 N 83, от 23.08.2011 N 65 на нежилое помещение (бокс N 13, N 14) общей площадью 139,0 кв. м, расположенное по адресу: Тамбовская область, г. Котовск, ул. Мичуринская, д. 13; договор аренды от 21.11.2012 N 37 на нежилое помещение (бокс N 13) общей площадью 69,5 кв. м, расположенное по адресу: Тамбовская область, г. Котовск, ул.Мичуринская, д. 13;

Все договоры были заключены на срок менее года и не требовали государственной регистрации.

Письмом от 04.07.2013 N 08-01/14 Общество обратилось в Администрацию с заявлением о заключении новых договоров аренды на 11 месяцев.

Постановлением Администрации от 31.07.2013 N 1895 предписано предоставить в аренду Обществу нежилые помещения: бокс N 13 площадью 69,5 кв.м и гараж для легковых автомобилей площадью 46,24 кв. м, расположенные по адресу: г. Котовск, ул. Мичуринская, д. 13, сроком на 11 месяцев.

В адрес Общества Администрацией были направлены для подписания проекты договоров аренды на вышеуказанные нежилые помещения от 31.07.2013 N 43 и N 44 со сроком аренды с 01.08.2013 по 30.06.2014.

Общество подписало договоры аренды с протоколом разногласий и возвратило их Администрации.

Администрация постановлением от 26.08.2013 N 2134 отменила постановление от 31.07.2013 N 1895 "О заключении договора аренды нежилого помещения с обществом с ограниченной ответственностью "Благоустройство".

Договоры аренды от 31.07.2013 в отношении спорного имущества не заключены.

Письмом от 29.08.2013 в адрес Общества Администрация отказалась от арендных отношений с Обществом. Письмо Обществом получено 30.08.2013.

05.09.2013 Общество обратилось в Администрацию с заявлением N 03-01/4 о реализации преимущественного права выкупа арендуемых им спорных помещений.

Письмом от 02.10.2013 N 01.01-25/3552 Администрация отказала Обществу в реализации преимущественного права выкупа недвижимого имущества, сославшись на то, что организация не отвечает условиям ст. 3 Закона N 159-ФЗ - договорные арендные отношения прекращены 31.05.2013, с 01.07.2013 договоры аренды должны заключаться на торгах; испрашиваемые муниципальные нежилые помещения в августе 2013 года переданы в оперативное управление МБУ "Городское хозяйство".

Полагая, что данный отказ не соответствует закону и нарушает права и законные интересы Общества, последнее обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд двух инстанций исследовал представленные доказательства, доводы участвующих в деле лиц, дал им надлежащую правовую оценку и обоснованно пришел к выводу о необходимости удовлетворения заявленных требований.

В соответствии с ч.1 ст.198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (с изменениями, вступившими в действие с 01.07.2013) "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) преимущественное право на приобретение арендуемого имущества может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном ч. 2 ст. 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Судом установлено, что Общество на момент подачи заявления на выкуп помещений отвечало данным требованиям.

Как указано в отзыве Администрации на заявление Общества и в кассационной жалобе, ООО "Благоустройство" арендует гараж для легковых автомобилей площадью 46,24 кв.м и бокс N 13 общей площадью 69,5 кв.м с 01.01.2007 по договорам аренды на срок 11 месяцев (право муниципальной собственности в ЕГРП не зарегистрировано и договоры аренды заключались на 11 месяцев, чтобы их не регистрировать) - т.1, л.д.103.

Последний раз договоры аренды на спорные помещения были заключены 21.11.2012 на срок по 31.05.2013. Так как по истечении 31.05.2013 и до 29.08.2013 (даты направления Администрацией в адрес Общества письма о прекращении арендных отношений) Общество продолжало пользоваться помещениями, а Администрация не возражала против этого, суд в соответствии с п.2 ст.621 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), пришел к правильному выводу о том, что договоры от 21.11.2012 следует считать возобновленными на тех же условиях на неопределенный срок.

В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции"), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды.

Статья 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции), которая предусматривает, что заключение договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров, введена в действие Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ, то есть, после заключения Администрацией с Обществом договоров аренды на спорные помещения.

Как указано выше, в аренду Обществу гараж и бокс переданы по договорам аренды с 01.01.2007. Заключение сторонами в дальнейшем договоров аренды каждые 11 месяцев свидетельствует о продлении существующих арендных отношений.

В соответствии с п.2 ст. 610 ГК РФ, если договор аренды возобновлен на неопределенный срок, в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца. Учитывая, что письмо Администрации об отказе от арендных отношений получено Обществом 30.08.2013, арендные отношения прекращаются с 30.11.2013.

Общество же обратилось с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение помещений в собственность 05.09.2013, то есть, в пределах действия договоров аренды.

При таких обстоятельствах суд по праву признал незаконным отказ Администрации, выраженный в письме от 02.10.2013 N 01.01-25/3552, в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества по договора аренды от 21.11.2012 N 38 и N 37.

Довод заявителя жалобы о том, что спорные объекты недвижимости необходимы муниципальному образованию для решения вопросов местного значения, был предметом исследования суда двух инстанций, ему дана надлежащая правовая оценка.

Оснований для отмены обжалуемых судебных актов не усматривается.

Руководствуясь п.1 ч.1 ст.287, ст.289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тамбовской области от 11.02.2014 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2014 по делу N А64-7084/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Председательствующий судья

С.И. Смолко

Судьи

Г.А. Стрегелева В.Н. Шелудяев