Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 17 сентября 2014 г. N Ф10-2834/14 по делу N А64-7085/2013

г.Калуга

17 сентября 2014 г.

Дело N А64-7085/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 15 сентября 2014 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 17 сентября 2014 г.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи	Николаевой Н.Н.
судей	Стрегелевой Г.А. Шелудяева В.Н.
при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Дом-сервис" (ОГРН 1036858765460, Тамбовская область, г.Котовск, ул.Октябрьская, д.11А, 393190) - Прохоровского Д.Н. доверенность от 22.10.2013;

от Администрации города Котовска Тамбовской области (ОГРН 1026801014855, Тамбовская область, г.Котовск, ул.Свободы, д.8, 393190)- Степановой Л.В. доверенность от 09.01.2014 N 4;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Администрации города Котовска Тамбовской области на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 05.02.2014 (судья Игнатенко В.А.) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2014 (судьи Донцов П.В., Семенюта Е.А., Миронцева Н.Д.) по делу N А64-7085/2013,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Дом Сервис" (далее - Общество, ООО "Дом Сервис" обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области к Муниципальному образованию - город Котовск в лице Администрации города Котовска Тамбовской области ( далее - администрация) с заявлением о признании незаконным отказа, выраженного в письме от02.10.2013 N 01.01-25/3554, в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества по договору аренды N 35 от 21.11.12, а именно: нежилого помещения (ангар) в доме N 13 по улице Мичуринской города Котовска, площадью 307,5 кв.м.; об обязании ответчика совершить действия, установленные ст. 4 Федерального закона от 22.07.08 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), связанные:

- с проведением оценки рыночной стоимости указанного арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок со дня вступления в законную силу решения суда;

- принятием решения об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

- направлением заявителю проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (с учётом уточнения заявленных требований).

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 05.02.2014 заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2014 решение суда оставлено без изменения.

Не согласившись с выводами судов, администрация обжаловала судебные акты в кассационном порядке, просила их отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В отзыве Общество указывает на законность и обоснованность судебных актов, просит оставить жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании представители участвующих в деле лиц доводы жалобы и отзыва поддержали по изложенным в указанных документах основаниям.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав пояснения представителей участвующих в деле лиц, кассационная коллегия не находит оснований для отмены судебных актов в связи со следующим.

ООО "Дом Сервис" в период с 15.01.2010 по 31.08.2013 арендовало недвижимое имущество - помещения (ангар) площадью 307,5 кв.м., расположенное по адресу: Тамбовская область, г. Котовск, ул. Мичуринская, д. 13, на основании договоров аренды от 15.01.2010 N 3, от 03.02.2011 N 33, от 23.12.2011 N 89, от 21.11.2012 N 35.

Все договоры заключались на срок менее года и не требовали государственной регистрации.

После окончания срока действия последнего из договоров Общество продолжало пользоваться данным нежилым помещением и уплачивало арендную плату.

05.09.2013 Общество обратилось в Администрацию г. Котовска с заявлением о предоставлении преимущественного права выкупа арендуемого им нежилого помещения (письмо от 05.09.13 N 05-02/51).

Письмом от 02.10.13 N 01.01-25/3554 Администрация отказала в реализации преимущественного права выкупа испрашиваемого помещения, сославшись на то, что срок действия договора аренды истек 31.08.2013. Кроме того, помещение (ангар) необходимо для нужд муниципального образования г. Котовск, соответственно, администрация не имеет намерения продавать данное нежилое помещение.

Несогласие с отказом послужило основанием обращения Общества в суд.

Принимая решение и постановление, суды обоснованно исходили из следующего.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в действующей на момент обращения заявителя в администрацию редакции, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) утратил силу с 1 июля 2013 года. - Федеральный закон от 02.07.2013 N 144-ФЗ;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Суды сослались в судебных актах на иную редакцию указанной нормы.

Вместе с тем, по факту суды оценили мотивы отказа администрации в реализации Обществом преимущественного права с позиций надлежащей редакции нормы статьи 3 Закона N 159-ФЗ, обоснованно указав на соответствие Общества установленным критериям.

Так, нахождение имущества в аренде в течение 2 и более лет на момент подачи заявления о выкупе суды установили на основании представленных в дело договоров аренды.

Суды оценили довод администрации о том, что на 05.09.2013 г. - дату подачи заявления о выкупе отсутствовал действующий договор аренды, учтя позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, который в пункте 6 Информационного письма Президиума от 5 ноября 2009 г. N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", указал на следующее.

Исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.

Названный правовой подход применим и к иным схожим ситуациям.

Применительно к обстоятельствам данного дела суды оценили незначительность промежутка времени между истечением срока действия договора и подачей заявления (5 дней) и пришли к выводу о том, что арендатор после истечения срока аренды, с 01.09.2013 при отсутствии возражений арендодателя продолжал пользоваться арендованным имуществом и вносил плату за аренду. Так, требование об освобождении помещений в связи с незаключением договоров аренды на неопределенный срок администрация направила лишь 29.08.2013 г., что не соответствует пункту 2 статьи 610 ГК РФ, установившего месячный срок до истечения срока действия договора для направления одностороннего отказа от исполнения договора; доказательства получения этого письма Обществом в деле отсутствуют.

Таким образом, действие договора аренды было возобновлено на неопределенный срок.

Из правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума 28.12.2010 N 9143/10 по делу N А53-15386/2009 следует, что возобновление договора аренды на неопределенный срок в силу положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), без закрепления этого юридического факта путем заключения нового договора аренды или дополнительного соглашения к нему, есть самостоятельное обстоятельство, которое может быть оценено судами.

Поскольку новый договор аренды сторонами заключен не был, предмет для оценки законности с точки зрения соответствия статье 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", действующей с 02.08.2008, и распространения на данный договор положений Федерального закона N144-ФЗ, изменившего порядок предоставления муниципального имущества в аренду (только с торгов), опубликованного 05.07.2014, в деле отсутствует. Соответствующие ссылки судов следует воспринимать в контексте пункта 6 названого информационного письма Президиума ВАС РФ N134, который применим в силу универсальности правового подхода и к ситуации, имевшей место в данном деле.

Оценив мотивировку обжалуемого отказа ссылками на необходимость сохранения имущества в муниципальной собственности для решения установленных Федеральным законом от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" вопросов местного значения, суды пришли к обоснованному выводу о том, что такое основание отказа в реализации преимущественного права Законом N 159-ФЗ не предусмотрено.

При этом факт издания постановления от 16.08.2013 о передаче и закреплении на праве оперативного управления за МБУ "Городское хозяйство" спорного имущества, с учетом известных администрации по факту судебного разбирательства в деле А64-4731/2012 намерений общества выкупить имущество, суды сочли свидетельствующим о воспрепятствовании в реализации Обществом этого права, при том, что МБУ "Городское хозяйство", было создано еще в 2012 году и до 16.08.2013 необходимости наделить его имуществом для осуществления деятельности администрация не усматривала.

Доводы кассационной жалобы относительно указанных обстоятельств дела направлены на их переоценку, что не входит в полномочия кассационной инстанции в силу части 1 и 3 статьи 286 АПК РФ.

При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает кассационную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Нарушений норм процессуального права, в силу части 4 статьи 288 АПК РФ являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь п.1 ч.1 ст.287, ст.289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тамбовской области от 05.02.2014 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2014 по делу N А64-7085/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Председательствующий

Н.Н. Николаева

Судьи

Г.А. Стрегелева В.Н. Шелудяев