Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 23 сентября 2014 г. N Ф10-3059/14 по делу N А48-3997/2013

г.Калуга

23 сентября 2014 г.

Дело N А48-3997/2013

Резолютивная часть постановления объявлена "16" сентября 2014 г.

Постановление в полном объеме изготовлено "23" сентября 2014 г.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего	М.М. Нарусова
судей	Л.В. Леоновой
	Л.В. Солодовой
при участии в заседании:
От истца: Индивидуальный предприниматель Феклисова Елена Николаевна	Чикина Н.И. по доверенности от 11.12.2013
От ответчика: Открытое акционерное общество "Российский Сельскохозяйственный банк" Орловский региональный филиал	Шпилев А.И. по доверенности N 010-05-20/03 от 08.01.2013
От 3-их лиц: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области Общество с ограниченной ответственностью "Строй-Проект-Сервис"	Представители не явились, 3-и лица о дате, времени и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Открытого акционерного общества "Российский Сельскохозяйственный банк" Орловский региональный филиал на решение Арбитражного суда Орловской области от 04.04.2014 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2014 по делу N А48-3997/2013,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Феклисова Е.Н обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к Орловскому региональному филиалу Открытого акционерного общества "Российский Сельскохозяйственный банк" о взыскании 1000117 руб. 53 коп., из которых: 876880 руб. 00 коп. - арендная плата за пользование нежилым помещением, расположенным по адресу Орловская область, г. Ливны, ул. Др. Народов, д. 126, корпус 2, за период с 01.08.2012 по 20.02.2013, 61630 руб. 20 коп. - пени за просрочку внесения арендной платы за следующие периоды: с 10.08.2012 по 31.08.2012, с 10.09.2012 по 30.09.2013, с 10.11.2012 по 30.11.2012, с 10.12.2012 по 31.12.2012, с 10.01.2013 по 31.01.2013, с 10.02.2013 по 20.02.2013, 61607 руб. 33 коп. - в возмещение расходов на оплату тепловой энергии.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом были привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области и общество с ограниченной ответственностью "Строй-Проект-Сервис".

Решением арбитражного суда от 04 апреля 2014 года (судья Карасев В.В.), оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2014 (судьи Поротиков А.И., Маховая Е.В., Ушакова И.В.), исковые требования удовлетворены в части взыскания с ответчика в пользу истца 953132 руб. 13 коп., из которых: 876880 руб. 00 коп. - задолженность по арендной плате, 14644 руб. 80 коп. - пеня, 61607 руб. 33 коп. - задолженность в возмещение расходов на оплату тепловой энергии. В остальной части иска отказано.

Ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, нарушение и неправильное применение норм материального права, ответчик обратился с кассационной жалобой в суд округа, в которой просит решение Арбитражного суда Орловской области от 04.04.2014 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2014 по делу N А48-3997/2013 отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.

3-и лица, надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте судебного заседания, в суд округа не явились. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть жалобу в порядке ч.3 ст.284 АПК РФ в отсутствие представителей названных лиц.

Изучив материалы дела, выслушав в судебном заседании представителей сторон, которые изложили и, соответственно, поддержали свои позиции по кассационной жалобе и отзыву на нее, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой и апелляционной инстанции, по договору аренды нежилого помещения от 09.08.2007 общество с ограниченной ответственностью "Строй-Проект-Сервис" передало открытому акционерному обществу "Российский сельскохозяйственный банк" во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 361,6 кв. м, расположенное на мансардном этаже в здании по адресу: Орловская область, г. Ливны, ул. Др. Народов, д. 126, корп. 2, инвентарный номер 54:405:002:010543980:0002:20001. Размер ежемесячных арендных платежей установлен п. 4.1 данного договора в размере 90400 руб.

Вышеназванный договор был заключен сторонами на срок с момента государственной регистрации договора до 01.08.2012, в соответствии с отметками на договоре государственная регистрация договора аренды от 09.08.2007 была произведена уполномоченным на то органом 15.08.2007 (л.д. 62 - л.д. 66, т. 1).

В последующем переданное в аренду нежилое помещение было продано ООО "Строй-Проект-Сервис" истцу на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 17.11.2008.

Переход права собственности от продавца к покупателю произведен 05.12.2008, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 05.12.2008 серии 57 АА N 698370 (л.д. 90, т. 1).

Дополнительным соглашением от 10.12.2008 N 2 к договору аренды нежилого помещения от 09.08.2007 был заменен арендодатель по договору и увеличен размер арендной платы до 94920 руб. (л.д. 67 - л.д. 68, т. 1).

До истечения срока аренды истец направил в адрес ответчика письмо от 02.07.2012 с предложением сообщить о намерении заключить договор аренды нежилого помещения на новый срок (л.д. 96, т. 1).

11.07.2012 истец повторно обратился к ответчику с предложением о заключении договора и, кроме того, указал на необходимость освобождения нежилого помещения в связи с окончанием срока действия договора в случае отказа в заключении договора аренды на новый срок (л.д. 97, т. 1).

В письме от 25.07.2012 истец указал на то, что не согласен с продлением договора от 09.08.2007, поскольку считает необходимым изменить в части условия аренды нежилого помещения (л.д. 98 - л.д. 99, т. 1). 22.10.2012 и 15.12.2012 истец направлял в адрес банка письма с предложения согласования условий аренды нежилого помещения (л.д. 100 - л.д. 101). Письмом от 25.12.2012 N 010-05-26/490 от ответчика истцу поступило предложение провести переговоры по вопросу аренды занимаемого ответчиком нежилого помещения.

Как усматривается из представленных в материалы дела платежных поручений (л.д. 77 - л.д. 84, т. 1), арендатор за период с августа 2012 года по январь 2013 года включительно производил выплату арендной платы в пользу арендодателя в размере 94920 руб. в месяц, а также возмещение расходов за тепловую энергию.

Новый договор аренды нежилого помещения был подписан сторонами 25.01.2013 г. При этом размер ежемесячных арендных платежей был увеличен до 216960 руб. 00 коп. и определен на основании отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы за 1 кв. м в месяц арендуемого нежилого помещения по состоянию на 24.09.2013 (л.д. 104 - л.д. 168, т. 1).

Согласно п. 4.3.2 рассматриваемого договора помимо предусмотренной в п. 4.1 договора арендной платы, арендатор на основании отдельно выставленных арендодателем счетов, а также документов, предусмотренных п. п. 3.4.6 договора, возмещает арендодателю расходы по оплате тепловой энергии по тарифам, установленным для арендодателя соответствующей организацией.

Представленными в материалы дела доказательствами оплаты счетов за отопление, выставленных на основании актов на выполнение работ-услуг от 15.01.2013 N 2, от 30.01.2013 N 17, от 28.02.2013 N 39 (л.д. 87 - л.д. 89, т. 1), подтверждается тот факт, что истец осуществлял оплату расходов за оказание ООО "Теплосервис" услуги по теплоснабжению арендуемого помещения (л.д. 42 - л.д. 43, т. 1).

Кроме того, в п. 4.5 указанного договора стороны предусмотрели, что арендная плата вносится арендатором ежемесячно путем перевода денежных средств на расчетный счет арендодателя авансовым платежом не позднее 10-го числа месяца, за который производится оплата (текущего месяца), при этом в срок не позднее трех рабочих дней с даты государственной регистрации арендатор уплачивает арендодателю разницу в сумме 732240 руб. без НДС, образованную в результате оплаты арендатором арендных платежей с 01.08.2012 по 31.01.2013 из расчета 94920 руб. за каждый месяц без НДС.

В соответствии с положениями статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, условиями п. 6.1 договора аренды, его действие распространено на отношения, возникшие между сторонами с 01.08.2012. Договор действует до 30.01.2018.

В то же время, указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке не был, поскольку 21.02.2013 года право собственности на арендуемое нежилое помещение перешло от истца к ООО "Строй-Проект-Сервис" на основании определения Ливенского районного суда Орловской области от 07.03.2012 г., вступившего в законную силу 23.03.2012, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21.02.2013 серии 57-АБ N 394760 (л.д. 92, т. 1).

Неисполнение ответчиком обязательства по оплате разницы в сумме 732240 руб. без НДС, образованной в результате оплаты арендатором арендных платежей с 01.08.2012 по 31.01.2013 из расчета 94920 руб. за каждый месяц без НДС, и обязательства по оплате тепловой энергии за декабрь 2012 г. - февраль 2013 г. послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с исковым заявлением.

Суды первой и апелляционной инстанции исследовали представленные доказательства, дали им правильную юридическую оценку и пришли к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований в части по следующим основаниям.

В силу статей 606, 614 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, арендатор в свою очередь обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом в соответствии с условиями договора аренды.

В пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В соответствии с абзацем 5 пункта 65 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является лишь одним из оснований для последующей государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В силу пункта 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Кроме того, согласно абз. 2 п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

Поскольку на момент подписания договора аренды 25.01.2013 г. арендованное помещение находилось в пользовании ответчика и не возвращалось им при прекращении договора аренды от 09.08.2007 г., т.е. рассматриваемое имущество считается переданным на момент заключения договора арендатору, в отсутствие доказательств надлежащего исполнения обязанности по внесению арендной платы, заявленные исковые требования правомерно удовлетворены в указанном размере. При этом, как обоснованно указано судами первой и апелляционной инстанции, государственная регистрация договора, с которой стороны связали исполнение обязанностей, не может рассматриваться в качестве обстоятельства, до наступления которого арендатор освобожден от уплаты арендных платежей в полном объеме.

Ссылки ответчика на договор от 09.08.2007 не имеют правового значения, т.к. договор от 25.01.2013 и переписка сторон свидетельствуют о прекращении обязательств по договору от 09.08.2007.

Возражения ответчика относительно прекращения прав истца на арендованное имущество с момента вступления в законную силу определения Ливенского районного суда Орловской области от 07.03.2012 г. не могут служить основанием к отмене обжалуемых судебных актов, ввиду того, что право истца на переданное в аренду имущество прекратилось после истечения спорного периода, а именно 21.02.2013, когда состоялась государственная регистрация перехода права собственности на основании Ливенского районного суда Орловской области от 07.03.2012 г.

Доводы кассационной жалобы были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанции и не опровергают их выводы, а выражают несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемых судебных актах выводов. В силу ст.286 АПК РФ переоценка доказательств не входит в компетенцию кассационной инстанции.

С учетом изложенного, суд кассационной инстанции полагает, что выводы суда первой и апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется.

Руководствуясь п.1 ч.1 ст.287, ст.289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Орловской области от 04.04.2014 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2014 по делу N А48-3997/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

М.М. Нарусов

Судьи

Л.В. Леонова Л.В. Солодова