Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 12 апреля 2011 г. N Ф10-880/11 по делу N А54-3326/2010-С5

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего

Степиной Л.В.

судей

Ключниковой Н.В.

Шелудяева В.Н.

при участии в заседании:

от заявителя:

от Управления муниципальным имуществом администрации г. Рязани

3-его лица:

Администрации г. Рязани

-не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом,

-Омелина Д.В.- представителя (доверенность от 19.11.2010 б/н),

-не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 04.10.2010 (судьи Шуман И.В.) и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2010 (судьи Полынкина Н.А., Стаханова В.Н., Тучкова О.Г.) по делу N А54-3326/2010-С5,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Полянка" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с заявлением к Управлению муниципальным имуществом администрации города Рязани (далее - Управление) о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение в собственность нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Почтовая, д. 60, и с требованием обязать Управление подготовить проект соответствующего договора и направить его заявителю.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 04.10.2010, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2010, заявленные требования удовлетворены.

В кассационной жалобе Администрация просит указанные решение и постановление отменить как принятые с нарушением норм материального права и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Изучив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в жалобе, заслушав в судебном заседании представителя Управления, кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как усматривается из материалов дела, 21.11.1993 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Рязани (правопреемник Управление муниципальным имуществом администрации города Рязани) и обществом с ограниченной ответственностью "Полянка" заключен договор N 370 аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Подбельского, д. 60, общей площадью 149,5 кв.м. сроком с 01.06.1993 по 01.06.2008.

В 1994 году на основании постановления мэра г. Рязани от 15.04.1994 N 341 "Во исполнение постановления мэра г. Рязани N 1042 от 29.12.1993 г. "О восстановлении исторических названий улиц г. Рязани" ул. Подбельского переименована в ул. Почтовая г. Рязани.

14 мая 2008 года между сторонами договора от 21.11.1993 N 370 заключено соглашение о внесении изменений в указанный договор, в том числе касающихся срока аренды: срок установлен с 21.04.2008 по 20.04.2013.

25 ноября 2009 года Общество обратилось в Управление с заявлением о включении в программу приватизации муниципального имущества на 2010 год нежилого помещения, общей площадью 150,5 кв.м. расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Почтовая, д. 60.

Управление муниципальным имуществом администрации города Рязани 14.12.2009 информировало Общество о включении арендуемого им помещения в Программу приватизации муниципального имущества на 2010 год, утвержденную решением Рязанской городской Думы от 26.11.2009 N 635-1.

12 марта 2010 года Общество обратилось в Управление с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества.

Письмом от 09.04.2010 Управление отказало заявителю в приватизации арендуемого Обществом недвижимого имущества в связи с тем, что государственная регистрация договора аренды в редакции соглашения от 14.05.2008 о внесении изменений в договор от 21.11.1993 N 370 не осуществлялась.

Считая отказ Управления незаконным, Общество обратилось в арбитражный суд с вышеуказанными требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суды правомерно руководствовались следующим.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные акты Российской Федерации" (в ред. Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ) (далее - Закон N159-ФЗ) преимущественное право на приобретение арендуемого имущества предоставлено субъектам малого и среднего предпринимательства при определенных этой законодательной нормой условиях, в том числе, когда арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Из материалов дела следует, что договор аренды от 21.11.1993, заключенный на срок с 01.06.1993 по 01.06.2008 не подлежал государственной регистрации, так как был заключен до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним". Соглашение от 14.05.2008 о продлении срока договора аренды подписано после введения в действие указанного Закона.

В соответствии с п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В силу п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Таким образом, договор аренды недвижимого имущества заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации.

В связи с тем, что соглашение от 14.05.2008 о продлении срока договора аренды не зарегистрировано в установленном законом порядке, суды обоснованно признали незаключенным данное соглашение.

Вместе с тем пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

При отсутствии возражений со стороны Управления, задолженности по арендной плате и при фактическом пользовании арендованным имуществом, суды правомерно указали, что договор аренды от 21.11.1993 считается продленным на неопределенный срок, отсутствовала необходимость заключения нового договора аренды, поэтому срок действия пользования имуществом по вышеуказанному договору аренды не прерывался.

Позиция судов также согласуется с пунктом 1 Информационного письма от 05.11.2009 N 134 Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации при применении положений статьи 3 Закона N 159-ФЗ, в соответствии с которой арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ).

Судами признано, что Общество соответствует требованиям, установленным Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, и им соблюдены условия, предусмотренные названным Законом для реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества.

Частью 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ предусмотрено, что субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В силу части 3 статьи 9 Закона при получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства дела, суды первой и апелляционной инстанций правильно признали недоказанным наличие предусмотренных Законом N 159-ФЗ оснований для отказа Обществу в реализации преимущественного права на приобретение имущества.

Судами первой и апелляционной инстанций дана оценка всем доводам, приведенным по рассматриваемым вопросам, в том числе указанным в кассационной жалобе, поскольку в ней, по существу, повторяется все то, на что Администрация ссылалась ранее, и это отражено в принятых судебных актах.

Поскольку при принятии обжалуемых судебных актов нормы процессуального права не нарушены и нормы материального права применены правильно, судебные акты законны и отмене не подлежат.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 04.10.2010 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2010 по делу N А54-3326/2010-С5 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Председательствующий

Л.В. Степина

Судьи

Н.В. Ключникова В.Н. Шелудяев