Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 декабря 2010 г. N 20АП-5255/10

г. Тула

06 декабря 2010 г.

Дело N А54-3326/2010 С5

Резолютивная часть постановления объявлена 06 декабря 2010 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 декабря 2010 года

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Полынкиной Н.А.,

судей Стахановой В.Н., Тучковой О.Г.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гуленковой И.А.,

при участии:

от заявителя: Омелин Д.В. - представитель по доверенности от 19.11.2010, паспорт 61 04 N 176303,

другие лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом,

рассмотрев апелляционную жалобу администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 04 октября 2010 года по делу N А54-3326/2010 С5 (судья Шуман И.В.),

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Полянка" (далее - ООО "Полянка", общество) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с заявлением к Управлению муниципальным имуществом администрации города Рязани (далее - Управление) о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение в собственность нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Почтовая, д. 60, а также об обязании подготовить проект соответствующего договора и направить его заявителю.

Принятым по делу решением Арбитражного суда Рязанской области от 04.10.2010 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с указанным решением, администрация города Рязани обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. По мнению заявителя жалобы, предприниматель не соответствует требованиям, установленным ст. 3 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации". Нежилое помещение было предоставлено предпринимателю на основании договора аренды N 370 от 21.11.1993, впоследствии 14.05.2008 дополнительным соглашением срок договора аренды продлен с 21.04.2008 по 20.04.2013, между тем данное соглашение в установленном законом порядке не зарегистрировано, в связи с чем является незаключенным и не может являться основанием для возникновения у общества преимущественного права на приобретение арендуемого помещения.

Законность и обоснованность решения от 04.10.2010 проверены в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ. При этом оснований для его отмены, предусмотренных ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Проанализировав материалы дела, обсудив доводы заявителя жалобы, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как следует из материалов дела, 21.11.1993 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Рязанской области (правопреемник - Управление муниципальным имуществом администрации города Рязани) и обществом с ограниченной ответственностью "Полянка" заключен договор аренды N 370, по условиям которого в арендное пользование передается нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Подбельского, д. 60. Общая площадь арендуемого помещения составляет 149,5 кв. м. Срок договора аренды - с 01.06.1993 по 01.06.2008. Данный договор не подлежал государственной регистрации, поскольку был заключен до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

На основании постановления мэра г. Рязани от 15.04.1994 N 341 "Во исполнение постановления мэра г. Рязани N 1042 от 29.12.1993 "О восстановлении исторических названий улиц г. Рязани" улица Подбельского переименована в улицу Почтовая.

В последующем соглашением от 14.05.2008 о внесении изменений в вышеуказанный договор аренды срок действия договора аренды установлен с 21.04.2008 по 20.04.2013.

ООО "Полянка" 25.11.2009 обратилось в Управление муниципальным имуществом администрации города Рязани с заявлением о включении в программу приватизации муниципального имущества на 2010 год нежилого помещения, общей площадью 150,5 кв.м, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Почтовая, д. 60.

Управление муниципальным имуществом администрации города Рязани 14.12.2009 информировало общество о включении арендуемого им помещения в Программу приватизации муниципального имущества на 2010 год, утвержденную решением Рязанской городской Думы от 26.11.2009 N 635-1.

ООО "Полянка" 12.03.2010 обратилось в Управление с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Письмом от 09.04.2010 обществу было отказано в приватизации арендуемого недвижимого имущества в связи с отсутствием условий возникновения преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а именно в связи с отсутствием действующего договора аренды.

Полагая, что отказ Управления является незаконным, ООО "Полянка" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закона N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, указанная норма связывает возникновение права преимущественного выкупа с соблюдением всех приведенных условий.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" к субъектам малого и среднего предпринимательства относятся внесенные в единый государственный реестр юридических лиц потребительские кооперативы и коммерческие организации (за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий), а также физические лица, внесенные в единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица (далее - индивидуальные предприниматели), крестьянские (фермерские) хозяйства, соответствующие следующим условиям:

средняя численность работников за предшествующий календарный год не должна превышать следующие предельные значения средней численности работников для каждой категории субъектов малого и среднего предпринимательства:

до ста человек включительно для малых предприятий; среди малых предприятий выделяются микропредприятия - до пятнадцати человек;

выручка от реализации товаров (работ, услуг) без учета налога на добавленную стоимость или балансовая стоимость активов (остаточная стоимость основных средств и нематериальных активов) за предшествующий календарный год не должна превышать предельные значения, установленные Правительством Российской Федерации для каждой категории субъектов малого и среднего предпринимательства. Для микропредприятия - 60 млн. рублей.

Материалами дела подтверждается, что ООО "Полянка" и арендуемое им имущество соответствуют всем критериям, установленным ст. 3 Закона N 159-ФЗ, ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации".

Довод апелляционной жалобы о том, что дополнительное соглашение в установленном законом порядке не зарегистрировано, в связи с чем является незаключенным и не может являться основанием для возникновения у общества преимущественного права на приобретение арендуемого помещения, является несостоятельным в силу следующего.

Как следует из материалов дела, договор аренды от 21.11.1993, заключенный на срок с 01.06.1993 по 01.06.2008, не подлежал государственной регистрации, поскольку был заключен до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Соглашение от 14.05.2008 о продлении срока договора аренды подписано после введения в действие указанного Федерального закона.

В силу ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Согласно ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Также пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Таким образом, договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации.

Поскольку соглашение от 14.05.2008 о продлении срока договора аренды не зарегистрировано в установленном законом порядке, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о незаключенности данного соглашения.

Между тем, согласно ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что арендные правоотношения сторон по договору от 21.11.1993 продолжены по истечении указанного в нем срока аренды в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ на тех же условиях на неопределенный срок, поскольку материалами дела подтверждается, что после истечения срока указанного договора общество продолжало пользоваться арендованным имуществом при отсутствии доказательств наличия возражений со стороны арендодателя. Задолженность по арендной плате отсутствует.

Поскольку отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения от 14.05.2008 являлось единственным основанием для отказа Управления в реализации обществом преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, то данный отказ, выраженный в письме от 09.04.2010, при наличии арендных отношений общества с Управлением муниципальным имуществом администрации города Рязани с 21.11.1993, противоречит ст. 3 Закона N 159-ФЗ и нарушает его права и законные интересы, связанные с приватизацией арендуемого имущества.

Кроме того, поскольку заявителем выполнены указанные в вышеназванной норме закона условия, необходимые для предоставления преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, правомерных оснований для отказа в предоставлении ему преимущественного права на приватизацию арендуемого помещения в соответствии со ст. 3 Закона N 159-ФЗ не имелось, Управление обязано было совершить действия, предусмотренные пунктом 3 статьи 9 данного Закона.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 данного Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Действия, которые обязан совершить уполномоченный орган при получении заявления, и сроки их совершения установлены частью 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ.

При получении заявления уполномоченные органы обязаны:

обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (ч.3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ).

Таким образом, положения статьи 9 Закона N 159-ФЗ обязывают уполномоченный орган произвести действия, установленные настоящим Законом, после получения заявления от арендатора государственного или муниципального имущества.

При этом ч. 8 ст. 4 Закона N 159-ФЗ и п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" предоставляют субъектам малого и среднего предпринимательства право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Таким образом, Управление муниципальным имуществом администрации города Рязани обязано обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества, а также подготовить проект решения об условиях приватизации вышеуказанного арендуемого имущества.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Рязанской области от 04 октября 2010 года по делу N А54-3326/2010 С5 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.А. Полынкина

Судьи

В.Н. Стаханова О.Г. Тучкова