Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 5 мая 2011 г. N Ф10-1490/11 по делу N А68-6850/2010

Дело рассмотрено 4 мая 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 5 мая 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего

судей

при участии в заседании:

Сорокиной И.В.

Толкачевой И.Ю.

Нарусова М.М.

от истца:

представитель не явился, извещен надлежаще;

от ответчика:

представитель не явился, извещен надлежаще;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации муниципального образования Суворовский район, г. Суворов Тульской области, на постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2011 по делу N А68-6850/2010,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования Суворовский район, г. Суворов Тульской области, обратилась в Арбитражный суд Тульской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Книги" (далее - ООО "Книги"), г. Суворов Тульской области, о взыскании 536 792 руб. 78 коп., в том числе 340 816 руб. 16 коп. задолженности по арендной плате и 195 976 руб. 62 коп. пени.

В свою очередь ООО "Книги" обратилось в Арбитражный суд Тульской области со встречным иском о взыскании с администрации МО Суворовский район 93 784 руб. 91 коп., в том числе 88 759 руб. 52 коп. неосновательного обогащения и 5 025 руб. 39 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Решением Арбитражного суда Тульской области от 30.11.2010 (судья Большаков В.М.) первоначальные исковые требования удовлетворены частично. С ответчика взыскано в пользу истца 165 329 руб. 05 коп., в том числе 155 329 руб. 05 коп. основного долга и 10 000 руб. пени. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано. Встречный иск также оставлен судом области без удовлетворения.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2011 (судьи Дайнеко М.М., Токарева М.В., Сентюрина И.Г.) решение суда области изменено. С ООО "Книги" взыскано в пользу администрации МО Суворовский район 143 139 руб. 18 коп., в том числе 133 139 руб. 18 коп. основного долга и 10 000 руб. пени. В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального права, администрация МО Суворовский район обратилась в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2011 отменить, оставив в силе решение Арбитражного суда Тульской области от 30.11.2010.

Стороны о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, своих представителей в суд округа не направили. Дело рассмотрено в отсутствие представителей сторон в порядке, установленном ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Поскольку выводы судов первой и апелляционной инстанций в части отказа в удовлетворении встречного иска сторонами не оспариваются, в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, они не являются предметом исследования и оценки суда кассационной инстанции.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции считает необходимым постановление апелляционной инстанции от 01.03.2011 отменить в части изменения решения суда первой инстанции и удовлетворения исковых требований о взыскании с ответчика 143 139 руб. 18 коп., в том числе 133 139 руб. 18 коп. основного долга и 10 000 руб. пени, оставив в силе в указанной части решение суда первой инстанции от 30.11.2010 ввиду следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, 11.04.2006 между администрацией МО Суворовский район (арендодатель) и ООО "Книги" (арендатор) заключен договор N 67/2 аренды недвижимого имущества, являющегося муниципальной собственностью, по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору во временное владение и пользование нежилые помещения площадью 125,9 кв.м. (комнаты N 2, 6, 12, 13 по данным технического паспорта), расположенные по адресу: Тульская область, г. Суворов, ул. Кирова, 1.

Согласно п. 4.2. договора аренды арендатор обязан в срок до 20-го числа оплачиваемого месяца вносить арендную плату за пользование нежилыми помещениями путем перечисления соответствующей суммы платежным поручением на расчетный счет администрации муниципального образования Суворовский район.

Пунктом 8.1. предусмотрено, что указанный договор действует с 01.05.2006 по 31.12.2006.

В соответствии с условиями заключенного договора истец передал ответчику арендуемые нежилые помещения по акту приема-передачи.

Дополнительным соглашением от 15.01.2008 срок действия договора аренды N 67/2 от 11.04.2006 продлен до 29.12.2008.

После истечения определенного в договоре срока его действия арендатор продолжил пользование указанным имуществом.

Администрация МО Суворовский район (продавец) направила в адрес ООО "Книги" (покупатель) проект договора N 14/09 купли-продажи недвижимого муниципального имущества от 03.09.2009, по условиям которого продавец передает в собственность покупателя нежилые помещения общей площадью 121,8 кв.м. (комнаты NN 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13 по данным технического паспорта), расположенные в здании по адресу: Тульская область, г. Суворов, ул. Кирова, 1.

ООО "Книги" подписало указанный проект договора купли-продажи с протоколом разногласий, в котором предложило иную выкупную стоимость арендованного имущества.

Администрация МО Суворовский район письмом N 2265 от 06.10.2009 сообщила истцу об отклонении протокола разногласий к договору N 14/09 от 03.09.2009.

Учитывая, что стороны не согласовали условия договора N 14/09 от 03.09.2009 в части цены выкупаемого имущества, ООО "Книги" обратилось в арбитражный суд с соответствующим иском.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тульской области от 14.05.2010 по делу N А68-11683/09 на администрацию МО Суворовский район возложена обязанность заключить с ООО "Книги" договор купли-продажи N 14/09 от 03.09.2009 в редакции, установленной данным решением.

Ссылаясь на наличие у ответчика задолженности по арендной плате за период с 19.11.2009 по 19.01.2010, а также за период с 01.02.2010 по 23.08.2010, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь ст.ст. 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований в части взыскания с ответчика 155 329 руб. 05 коп. основного долга, а также 10 000 руб. пени.

Изменяя решение суда области в части взыскания с ответчика основного долга и пени, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что по смыслу ст. 314 ГК РФ решение Арбитражного суда Тульской области от 14.05.2010 по делу N А68-11683/09 подлежит исполнению в семидневный срок со дня вступления его в силу, т.е. до 02.08.2010. При этом заключение договора купли-продажи спорного имущества по смыслу ст. 414 ГК РФ прекращает обязательства по договору аренды в результате новации.

Поскольку заключение договора купли-продажи и прекращение обязательств по договору аренды не состоялось по вине администрации, незаконно уклонявшейся от исполнения установленных судом обязательств, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что последняя злоупотребляет своими правами арендодателя, заявляя требования о взыскании арендной платы в период с августа 2010 года.

Судебная коллегия не может согласиться с позицией суда апелляционной инстанции и считает по существу верными выводы суда первой инстанции в связи с нижеизложенным.

В соответствии с частью 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Учитывая, что после истечения определенного в договоре срока его действия арендатор продолжил пользование арендуемыми нежилыми помещениями при отсутствии возражений со стороны арендодателя, суды первой и апелляционной инстанций правомерно указали на то, что договор аренды N 67/2 от 11.04.2006 считается продленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По смыслу статей 607, 614 ГК РФ, арендные отношения носят возмездный характер, то есть одной из обязанностей арендатора является оплата им арендных платежей за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п. 1 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Как следует из материалов дела, договор купли-продажи N 14/09 недвижимого муниципального имущества подписан ООО "Книги" с протоколом разногласий.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тульской области от 14.05.2010 по делу N А68-11683/09 на администрацию МО Суворовский район возложена обязанность заключить с ООО "Книги" договор купли-продажи N 14/09 от 03.09.2009 в редакции, установленной данным решением.

По смыслу ст. 425 и п. 1 ст. 433 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения. Государственная регистрация договоров купли-продажи объектов недвижимости действующим законодательством не предусмотрена. В соответствии со статьями 130, 131 и 551 ГК РФ обязательной является регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю.

Согласно ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

При этом решение суда является основанием для возникновения у контрагентов обязанности заключить договор на указанных в решении условиях.

Решение арбитражного суда по делу N А68-11683/09 не содержит срока, в течение которого администрация МО Суворовский район обязана заключить договор купли-продажи.

На момент вынесения Двадцатым арбитражным апелляционным судом постановления по настоящему делу договор купли-продажи N 14/09 от 03.09.2009 сторонами заключен не был.

Изменяя решение суда области, суд апелляционной инстанций указал на то, что по смыслу ст. 314 ГК РФ решение Арбитражного суда Тульской области от 14.05.2010 по делу N А68-11683/09 подлежит исполнению в семидневный срок со дня вступления его в силу.

Однако, ст. 314 ГК РФ устанавливает сроки исполнения обязательств, т.е. регулирует обязательственные отношения контрагентов.

В то же время порядок исполнения решения арбитражного суда регламентирован разделом VЙЙ Арбитражного процессуального кодекса РФ, а также Федеральным законом от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве".

Следовательно, порядок и сроки исполнения решения Арбитражного суда Тульской области от 14.05.2010 по делу N А68-11683/09 в части обязания администрации МО Суворовский район заключить с ответчиком договор купли-продажи N 14/09, должны определяться не в рамках обязательственных правоотношений, а в рамках исполнительного производства.

С учетом изложенного, вывод суда апелляционной инстанции о том, что истец злоупотребляет своими правами арендодателя, заявляя требования о взыскании арендной платы в период с августа 2010 года, нельзя признать обоснованным.

При этом, поскольку договор купли-продажи N 14/09 на момент вынесения оспариваемого постановления заключен не был, данное обстоятельство исключает возможность применения к спорным правоотношениям ст. 414 ГК РФ.

Кроме того, необходимо отметить, что согласно п. 2.1. договора купли-продажи N 14/09 (в редакции, установленной решением Арбитражного суда Тульской области от 14.05.2010 по делу N А68-11683/09) покупателю предоставляется рассрочка оплаты приобретаемого имущества сроком на пять лет.

При этом первый платеж покупатель делает не позднее 10 дней с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на объект (п. 2.2. договора).

Однако, в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие факт регистрации перехода права собственности на спорные нежилые помещения к покупателю.

Доказательства, подтверждающие тот факт, что ответчиком внесены денежные средства в оплату выкупной стоимости арендуемого имущества, также представлены не были.

Таким образом, поскольку условия договора купли-продажи N 14/09 сторонами исполнены не были, ООО "Книги" обязано вносить арендную плату за пользование недвижимым имуществом в порядке и сроки, установленные сторонами в договоре аренды.

Материалами дела подтверждается наличие у ответчика задолженности по арендной плате в размере 155 329 руб. 05 коп. за период с февраля по август 2010 года, рассчитанной исходя из ставки арендной платы 22 189 руб. 87 коп. в месяц.

Размер арендной платы определен в приложениях к договору аренды N 67/2 от 11.04.2006, а именно в расчетах арендной платы, подписанных ответчиком.

Доказательств оплаты задолженности по арендной плате ответчиком в суд представлено не было.

С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование администрации МО Суворовский район в части взыскания с ООО "Книги" задолженности по арендной плате в сумме 155 329 руб. 05 коп.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности, в случае просрочки исполнения.

Согласно п. 5.3 договора в случае просрочки уплаты или неуплаты арендатором платежей за пользование муниципальным недвижимым имуществом в сроки, установленные пунктом 4.2 договора, начисляются пени в размере 0,5% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Учитывая, что ответчик своевременно не исполнил обязанность по внесению арендной платы в сроки, согласованные сторонами в договоре аренды, руководствуясь пунктом 5.3. договора и статьей 330 ГК РФ, суд первой инстанции обоснованно признал подлежащими уплате за период с 21.02.2010 по 23.08.2010 пени, размер которых снизил до 10 000 руб. на основании статьи 333 ГК РФ.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает необходимым постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2011 отменить в части изменения решения суда первой инстанции и удовлетворения исковых требований о взыскании с ответчика 143 139 руб. 18 коп., в том числе 133 139 руб. 18 коп. основного долга и 10 000 руб. пени, оставив в силе в указанной части решение Арбитражного суда Тульской области от 30.11.2010.

На основании изложенного, руководствуясь п. 5 ч. 1 ст. 287, ч. 1-2 ст. 288, ст. 289 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2011 по делу N А68-6850/2010 отменить в части изменения решения суда первой инстанции и удовлетворения исковых требований о взыскании с ответчика 143 139 руб. 18 коп., в том числе 133 139 руб. 18 коп. основного долга и 10 000 руб. пени, оставив в силе в указанной части решение Арбитражного суда Тульской области от 30.11.2010 по данному делу.

В остальной части судебные акты оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Председательствующий

И.В. Сорокина

Судьи

И.Ю. Толкачева М.М. Нарусов