Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 19 мая 2011 г. N Ф10-1722/11 по делу N А35-2864/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 17.05.2011.

Постановление изготовлено в полном объёме 19.05.2011.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего

судей

при участии в заседании:

Солодовой Л.В.

Смолко С.И.

Толкачевой И.Ю.

от истца:

Плигуновой Н.Н. - представителя (доверенность N 7 от 25.01.2011);

от ответчика:

представитель не явился, извещен надлежаще;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ООО "Агроинвест" на решение Арбитражного суда Курской области от 14.12.2010 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2011 по делу N А35-2864/2010,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Уют" (далее - ООО "Уют"), г. Курск, обратилось в Арбитражный суд Курской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Агроинвест" (далее - ООО "Агроинвест"), г. Курск, о взыскании 882 724 руб. 98 коп., в том числе 827 777 руб. 34 коп. задолженности по арендной плате, 30 887 руб. 78 коп. задолженности по коммунальным платежам и 24 059 руб. 86 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.10.2009 по 05.03.2010 (с учетом уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ).

В свою очередь ООО "Агроинвест" подало в Арбитражный суд Курской области встречный иск о взыскании с ООО "Уют" 1 878 862 руб. 64 коп., в том числе 143 997 руб. в возмещение стоимости короба системы вентиляции и 1 734 865 руб. 64 коп. излишне уплаченной арендной платы (с учетом уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Курской области от 14.12.2010 (судья Клименко Т.А.), оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2011 (судьи Поротиков А.И., Мокроусова Л.М., Сухова И.Б.), первоначальные исковые требования удовлетворены частично. С ООО "Агроинвест" взыскано в пользу ООО "Уют" 846 169 руб. 03 коп., в том числе 822 109 руб. 17 коп. основного долга и 24 059 руб. 86 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами. В остальной части в удовлетворении иска отказано.

Встречный иск также удовлетворен частично, с ООО "Уют" взыскано в пользу ООО "Агроинвест" 111 020 руб. убытков. В остальной части в удовлетворении встречного иска отказано.

В результате зачета взысканных сумм по первоначальному и встречному искам суд определил взыскать с ООО "Агроинвест" в пользу ООО "Уют" 735 149 руб. 03 коп., в том числе 711 089 руб. 17 коп. основного долга и 24 059 руб. 86 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Ссылаясь на несоответствие выводов судов первой и апелляционной инстанций, изложенных в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, ООО "Агроинвест" обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит состоявшиеся судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт.

Ответчик о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещен надлежащим образом, своего представителя в суд округа не направил. Дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика в порядке, установленном ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя истца, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, 01.04.2005 между ООО "Уют" (арендодатель) и ООО "Агроинвест" (арендатор) заключен договор N 0001/2005, по условиям которого арендодатель передает во временное пользование, а арендатор принимает по двухстороннему акту часть нежилого помещения площадью 460 кв. м. в здании литер А, 1 этаж, расположенном по адресу: г. Курск, ул. К.Маркса, д. 55, для размещения предприятия общественного питания.

Согласно п. 2.5. договора срок аренды установлен сторонами с 01.04.2005 по 01.04.2010.

В соответствии с п. 4.1 договора арендатор уплачивает арендодателю ежемесячно арендную плату согласно приложению N 2 к договору.

Арендная плата, указанная в приложении N 2 к договору (572 руб. 18 коп. за 1 кв. м.), уплачивается арендатором ежемесячно до десятого числа текущего месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя (п. 4.2. договора).

Платежи за предоставленные коммунальные услуги арендатор производит по мере поступления счетов соответствующих служб, выставленных арендодателю (п. 4.4 договора).

В соответствии с условиями заключенного договора истец передал ответчику арендуемое помещение по акту приема-передачи от 15.04.2005.

Дополнительным соглашением N 1 от 15.04.2005 стороны установили что арендная плата за апрель 2005 г. производится с 18-го числа текущего месяца.

31.12.2005 между ООО "Уют" и ООО "Агроинвест" заключено дополнительное соглашение N 2, в котором стороны увеличили площадь предоставленного в аренду помещения до 462,5 кв. м, а также предусмотрели обязанность арендатора уплачивать арендодателю с 01.01.2006 ежемесячно арендную плату в размере 768 руб. 01 коп. за 1кв. м арендованной площади.

Кроме того, с 01.01.2007 арендатор уплачивает арендодателю ежемесячно арендную плату за 1 кв. м арендованной площади, которая состоит из двух частей:

а) 765 руб. 76 коп., подлежащих индексации ежегодно на величину официального индекса инфляции по итогам предыдущего года с 01.01.2007 до истечения срока договора;

б) 15 руб. 26 коп., не подлежащих индексации.

Договор аренды N 0001/2005 от 01.04.2005, а также дополнительные соглашения от 15.04.2005, от 31.12.2005 зарегистрированы в установленном законом порядке Управлением Федеральной регистрационной службы по Курской области 27.12.2006.

Однако ответчик в нарушение условий договора свои обязанности по своевременному и полному внесению платы за пользование арендуемым помещением надлежащим образом не исполнял, в связи с чем за ним сложилась задолженность.

Направленная истцом в адрес ответчика претензия с требованием погасить образовавшуюся задолженность, была оставлена последним без удовлетворения.

Соглашением от 01.10.2009 стороны расторгли названный договор аренды. Указанное соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Курской области 19.02.2009.

ООО "Агроинвест" возвратило ООО "Уют" арендуемые помещения по акту приема-передачи от 01.10.2009.

Ссылаясь на неисполнение ответчиком своей обязанности по оплате арендной платы за пользование арендуемыми помещениями в период с 18.04.2005 по 30.09.2009, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В свою очередь, полагая, что арендатор должен был уплачивать арендную плату не с момента передачи ему арендованного помещения, а с момента завершения реконструкции и переоборудования помещения под ресторан, то есть с 01.01.2006, ООО "Агроинвест" заявило встречный иск о взыскании излишне уплаченной арендной платы. Кроме того, ответчик просил взыскать с истца 143 997 руб. произведенных ООО "Агроинвест" отделимых улучшений в виде стоимости короба системы вентиляции.

Суды первой и апелляционной инстанций исследовали представленные доказательства, доводы сторон, дали им правильную юридическую оценку и обоснованно пришли к выводу о частичном удовлетворении первоначальных и встречных исковых требований по следующим основаниям.

В силу ст.ст. 307, 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Из материалов дела следует, что за ответчиком числится задолженность по арендной плате за период с 18.04.2005 по 30.09.2009 в сумме 822 109 руб. 17 коп. При этом доказательств оплаты задолженности ответчиком в суд представлено не было.

При таких обстоятельствах, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства в совокупности, суды первой и апелляционной инстанций с учетом требований ст. 71 АПК РФ, пришли к выводу о наличии правовых оснований для частичного удовлетворения требований истца и взыскания с ответчика суммы задолженности по арендной плате.

Задолженность по оплате коммунальных услуг в сумме 31 554 руб. 76 коп. признана ответчиком, что подтверждается, в том числе актом сверки расчетов, подписанным сторонами 15.04.2010.

В соответствии со ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части.

Поскольку со стороны ответчика имела место просрочка исполнения обязательства по оплате арендных платежей, суды первой и апелляционной инстанций также обоснованно, с учетом вышеназванных норм права, взыскали с последнего 24 059 руб. 86 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.10.2009 по 05.03.2010, правомерно начисленных на сумму задолженности на основании ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом судами первой и апелляционной инстанций справедливо отклонен довод ответчика о том, что в силу п. 3 дополнительного соглашения от 31.12.2005 арендная плата подлежит начислению арендатору, начиная с 01.01.2006.

Действительно, пунктом 3 дополнительного соглашения от 31.12.2005 предусмотрено, что арендатор уплачивает арендодателю с 01.01.2006 ежемесячно арендную плату в размере 768,01 руб. за 1 кв. м.

Однако, указанное условие, направленное на изменение размера арендных платежей в порядке пункта 1 статьи 654 ГК РФ, не освобождает ответчика от обязанности оплачивать аренду за прошлый период, учитывая, что п. 4.5. договора аренды предусмотрено, что арендатор начинает начислять и вносить арендную плату со дня выполнения арендодателем его обязательств по передаче объекта и подписания сторонами акта приема-передачи.

Ссылка заявителя жалобы на то, что ООО "Агроинвест" было лишено возможности пользоваться арендованным имуществом ввиду отсутствия проекта реконструкции, также не может быть принята во внимание, поскольку данное обстоятельство не освобождает арендатора от обязанности вносить арендную плату.

Как следует из материалов дела, спорные нежилые помещения были приняты ответчиком по акту приема-передачи от 01.04.2005 без каких-либо замечаний. Доказательства, свидетельствующие о том, что арендатор обращался к арендодателю с требованием о предоставлении необходимых документов, в материалах дела отсутствуют.

Обращаясь в суд округа с кассационной жалобой, ООО "Агроинвест" ссылалось также на то, что дополнительными соглашениями от 01.04.2009, от 01.07.2009 арендная плата была снижена.

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ, статей 4, 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

В силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433).

Пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор.

Согласно п. 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 года N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Поскольку дополнительные соглашения от 01.04.2009, от 01.07.2009 не были зарегистрированы в установленном законом порядке, указанные дополнительные соглашения являются незаключенными в соответствии с п. 3 ст. 433, п. 1 ст. 452 ГК РФ.

Следовательно, у судов первой и апелляционной инстанций отсутствовали правовые основания для применения условия о размере арендной платы, установленного названными дополнительными соглашениями.

В то же время судебная коллегия соглашается с выводом судов первой и апелляционной инстанций о взыскании с ООО "Уют" стоимости короба системы вентиляции в размере 111 020 руб.

Как следует из материалов дела, при реконструкции и переоборудовании арендованного помещения ООО "Агроинвест" установило вентиляционный короб, который был приобретен им по договору купли-продажи N КП-0905/1-05, заключенному 05.09.2005 с ООО "СИМПЛЕКС" по цене 143 997 руб.

Согласно письму Торгово-сервисного центра "Микрокод А" от 17.11.2010 за N 17/11 стоимость короба в настоящее время составляет ориентировочно 111 020 руб.

Поскольку после прекращения договора аренды нежилого помещения N 0001/2005 от 01.04.2005 арендодатель отказался возвратить арендатору данный вентиляционный короб, суды пришли к верному выводу о наличии у ответчика убытков в размере стоимости названного короба.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется.

Судебные расходы по кассационной жалобе относятся на заявителя жалобы в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Поскольку при подаче кассационной жалобы заявителю была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы до рассмотрения ее по существу, с заявителя подлежит взысканию в доход федерального бюджета 2000 руб. государственной пошлины.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ, суд кассационной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Курской области от 14.12.2010 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2011 по делу N А35-2864/2010 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Агроинвест", г. Курск в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2000 руб. за рассмотрение кассационной жалобы.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Председательствующий

Л.В. Солодова

Судьи

С.И. Смолко И.Ю. Толкачева