Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 22 октября 2014 г. N Ф10-3595/14 по делу N А54-5201/2013

г. Калуга

22 октября 2014 г.

Дело N А54-5201/2013

Резолютивная часть постановления оглашена: 21.10.2014.

Постановление изготовлено в полном объеме: 22.10.2014.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего		Гриднева А.Н.
судей		Сорокиной И.В. Маненкова А.Н.
при участии в заседании:
от истца: Общество с ограниченной ответственностью "Ландшафт-1" от ответчика: Администрация г. Рязани	Представитель не явился, извещен надлежаще Представитель не явился, извещен надлежаще
от третьих лиц: Рязанская городская Дума Управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани Индивидуальный предприниматель Шевченко Марина Анатольевна от заинтересованного лица: Наврузов Наврузали Абдурашидович	Представители третьих лиц не явились, извещены надлежаще Представитель не явился, извещен надлежаще

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 20.05.2014 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2014 по делу N А54-5201/2013,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Ландшафт-1" (далее - истец, общество, ОГРН 1026201265903) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к администрации города Рязани (далее - ответчик, администрация ОГРН 1026201270260) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения Н2, лит. А, общей площадью 166,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Вокзальная, д. 101, реестровый номер 51357, и принятии п. 2.1 и абзаца 1 пункта 2.3 договора в редакции истца, а именно: пункт 2.1. "Цена продажи имущества по настоящему договору устанавливается в размере рыночной стоимости имущества и составляет 5 110 тыс. рублей (НДС не облагается)". Абзац 1 п. 2. "Оплата основного долга осуществляется покупателем равными долями по 141 944 рубля 44 копейки (последний платеж - 141 944 рубля 60 копеек) ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора" (с учетом уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Рязанская городская Дума, управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани, индивидуальный предприниматель Шевченко Марина Анатольевна.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 20.05.2014 (судья. Сельдемирова В.А.) оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2014 (судьи Тимашкова Е.Н., Капустина Л.А., Рыжова Е.В.) исковые требования удовлетворены.

Ссылаясь на незаконность и необоснованность вышеуказанных судебных актов Администрация города Рязани обратилась в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит состоявшиеся судебные акты отменить и принять по делу новый судебный акт об урегулировании условий договора купли - продажи в редакции продавца.

Стороны, извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы надлежащим образом, своих представителей в суд округа не направили. Дело рассмотрено в отсутствие представителей указанных лиц, в порядке, предусмотренном ст.284 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы и отзыва на неё, проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, кассационная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов, в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, общество по договору аренды от 02.12.2003 N 2622003, заключенному с управлением муниципальным имуществом администрации города Рязани, арендует нежилое помещение Н2 лит. А, общей площадью 166,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Вокзальная, д. 101, под магазин "Цветы" и реализацию промышленных товаров.

Данное нежилое помещение является собственностью муниципального образования г. Рязань, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 09.06.2004 сер. 62-МГ N 115738.

Истец 18.06.2013 обратился в управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации г. Рязани с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения Н2, лит. А, общей площадью 166,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Вокзальная, д. 101, арендуемого по договору аренды от 02.12.2003 N 2622003.

Решением Рязанской городской Думы от 21.08.2013 N 263-I утверждены условия приватизации вышеуказанного нежилого помещения - выкуп обществом с ограниченной ответственностью "Ландшафт-1" в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Письмом от 30.08.2013 N 01-72/2365 управление направило в адрес общества проект договора купли-продажи муниципального имущества, по условиям которого истец приобретает в собственность в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, нежилое помещение Н2, лит. А, назначение - нежилое, общей площадью 166,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Вокзальная, д. 101, реестровый номер 51357, по рыночной стоимости, определенной в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 19.07.2013 N 07-13/15р, выполненным индивидуальным предпринимателем Шевченко Мариной Анатольевной, и составляющей 8 889 712 рублей (НДС не облагается).

Общество, не согласившись с редакцией пунктов 2.1 и 2.3 договора в части определения рыночной стоимости имущества, письмом от 24.09.2013 N 1380 направило в адрес администрации протокол разногласий к договору, предложив следующую редакцию пунктов 2.1 и 2.3 договора: пункт 2.1. "Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости от 14.09.2013 N 4563, выполненным индивидуальным предпринимателем Акимовым В.В., оценщик Тимаков Михаил Николаевич, и составляет 5 759 тыс. рублей (НДС не облагается)", абзац 1 пункта 2.3. "Оплата основного долга осуществляется покупателем равными долями по 159 972 рубля 22 копейки (последний платеж 159 972 рубля 30 копеек) ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора".

Письмом от 04.10.2013 N 01-68/8811 администрация отклонила протокол разногласий, предложив обществу заключить договор купли-продажи муниципального имущества в редакции проекта договора, направленного управлением земельных ресурсов и имущественных отношений, и повторно направила проект договора.

Ссылаясь на неурегулирование сторонами разногласий по договору купли-продажи муниципального имущества в досудебном порядке, предусмотренном п. 2 ст. 445 ГК РФ, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Кассационная коллегия полагает, что удовлетворяя заявленные требования, суды правомерно исходили из следующего.

В соответствии с ч.1 ст. 3 и п. 1 ст.4 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст.14 ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном ФЗ от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Согласно порядку реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества органы государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов, соответствующих установленным ст. 3 настоящего Федерального закона требованиям, на приобретение арендуемого имущества.

Учитывая положения вышеуказанных правовой нормы, суды пришли к обоснованному выводу о том, что общество является арендатором спорного помещения и имеет право на выкуп арендуемого нежилого помещения.

Из материалов дела следует, что 30.08.2013 управлением муниципального имущества администрации города Рязани в адрес истца направлено письмо N 01-72/2365 с предложением о заключении договора купли-продажи спорного имущества с приложенным проектом договора.

Отчетом от 19.07.2013 N 07-13/15р об определении рыночной стоимости, выполненным ИП Шевченко М.А. определена цена имущества, которая составила 8 889 712 руб. (НДС не облагается).

В свою очередь, отчетом от 14.09.2013 N 4563, представленным истцом, выполненным оценщиком Тимаковым М. Н рыночная стоимость спорного нежилого помещения составила 5 759 тыс. руб. (НДС не облагается).

При этом, соглашения о цене выкупаемого имущества сторонами достигнуто не было.

В соответствии с п. 1 ст. 445 и 446 ГК РФ, сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта, а в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445, либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с абзацем 6 п. 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 установлено, что если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 2 письма ВАС РФ N 92, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 АПК РФ).

Учитывая наличие между сторонами разногласий по поводу рыночной стоимости выкупаемого помещения, а также значительной разницей установленной рыночной стоимости в отчетах, определением от 14.05.2013 по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой суд поручил эксперту Наврузову Наврузали Абдурашидовичу.

Согласно экспертному заключению от 22.01.2014 N 1418 рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 18.06.2013 без учета НДС составила 5 110 тыс. рублей.

Оценив заключение судебной экспертизы, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно пришли к выводу о соответствии экспертного заключения Наврузова Н.А. от 22.01.2014 N 1418 требованиям как законодательства, регулирующего судебно-экспертную деятельность, так и требованиям законодательства, регулирующего порядок оценки выкупаемого имущества.

Исходя из изложенного, суды обеих инстанций пришли к правомерному выводу о возможном урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи спорного помещения, на основании выводов экспертизы от 22.01.2014 N 1418, проведенной Наврузовым Н.А.

Доводы кассатора подлежат отклонению, так как были известны суду апелляционной инстанции и им дана надлежащая правовая оценка, с учетом представленных и оцененных в совокупности доказательств по делу.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется.

Руководствуясь п.1 ч.1 ст.287, ст.289,290 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Рязанской области от 20.05.2014 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2014 по делу N А54-5201/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

А.Н. Гриднев

Судьи

И.В. Сорокина А.Н. Маненков