Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 августа 2014 г. N 20АП-3820/14

г. Тула

11 августа 2014 г.

Дело N А54-5201/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 04.08.2014.

Постановление изготовлено в полном объеме 11.08.2014.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тимашковой Е.Н., судей Капустиной Л.А. и Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Илюхиной Е.Е., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Ландшафт - 1" (г. Рязань, ОГРН 1026201265903, ИНН 6231055720) - Кивва А.Г. (доверенность от 12.11.2013), в отсутствие представителя ответчика - администрации города Рязани (г. Рязань, ОГРН 1026201270260, ИНН 6227000292), третьих лиц: Рязанской городской Думы (г. Рязань, ОГРН 1026201265540, ИНН 6231032057), управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (г. Рязань, ОГРН 1026200872620, ИНН 6227000486), индивидуального предпринимателя Шевченко Марины Анатольевны (г. Рязань, ОГРНИП 311623026600016), уведомленных надлежащим образом, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 20.05.2014 по делу N А54-5201/2013 (судья Сельдимирова В.А.), установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Ландшафт-1" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к администрации города Рязани (далее - ответчик, администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения Н2, лит. А, общей площадью 166,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Вокзальная, д. 101, реестровый номер 51357, и принятии пункта 2.1 и абзаца 1 пункта 2.3 договора в редакции истца, а именно:

- пункт 2.1. "Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости от 14.09.2013 N 4563, выполненным индивидуальным предпринимателем Акимовым В.В., оценщик Тимаков Михаил Николаевич, и составляет 5 759 тыс. рублей (НДС не облагается)".

- абзац 1 пункта 2.3 "Оплата основного долга осуществляется покупателем равными долями по 159 972 рубля 22 копейки (последний платеж 159 972 рубля 30 копеек) ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора".

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Рязанская городская Дума, управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани, индивидуальный предприниматель Шевченко Марина Анатольевна.

Определением от 20.11.2013 производство по делу было приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы, проведение которой суд поручил индивидуальному предпринимателю Наврузову Наврузали Абдурашидовичу.

В материалы дела 27.01.2014 от эксперта Наврузова Н.А. поступило экспертное заключение от 22.01.2014 N 1418.

Определением суда от 30.01.2014 производство по делу было возобновлено.

Истец с учетом экспертного заключения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования и просил суд урегулировать возникшие между обществом и администрацией разногласия при заключении договора купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения Н2, лит. А, общей площадью 166, 5 кв. м, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Вокзальная, д. 101, реестровый номер 51357, а именно:

- пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции: "Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества и составляет 5 110 тыс. рублей (НДС не облагается)";

- абзац 1 пункта 2.3 договора изложить в следующей редакции: "Оплата основного долга осуществляется покупателем равными долями по 141 944 рубля 44 копейки (последний платеж - 141 944 рубля 60 копеек) ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора".

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 20.05.2014 исковые требования удовлетворены. Судом урегулированы разногласия между обществом и администрацией, возникшие при заключении договора купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения Н2, лит. А, общей площадью 166,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Вокзальная, д. 101.

Суд решил пункты 2.1, абзац 1 пункта 2.3 договора изложить в следующей редакции:

- "пункт 2.1. Цена продажи имущества по настоящему договору устанавливается в размере рыночной стоимости имущества и составляет 5 110 тыс. рублей (НДС не облагается)";

- "абзац 1 пункта 2.3. Оплата основного долга осуществляется покупателем равными долями по 141 944 рубля 44 копейки (последний платеж - 141 944 рубля 60 копеек) ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора".

Ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, ссылаясь на недостоверность рыночной стоимости имущества, определенной в заключении эксперта Наврузова Н.А. от 22.01.2014 N 1418, поскольку экспертом применены ненадлежащие методы оценки.

В отзыве на апелляционную жалобу, не соглашаясь с изложенными в ней доводами, истец просит оставить решение суда первой инстанции без изменения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда не подлежит отмене по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, общество по договору аренды от 02.12.2003 N 2622003, заключенному с управлением муниципальным имуществом администрации города Рязани, арендует нежилое помещение Н2 лит. А, общей площадью 166,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Вокзальная, д. 101, под магазин "Цветы" и реализацию промышленных товаров.

Данное нежилое помещение является собственностью муниципального образования - город Рязань, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 09.06.2004 сер. 62-МГ N 115738.

Истец 18.06.2013 обратился в управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации г. Рязани с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения Н2, лит. А, общей площадью 166,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Вокзальная, д. 101, арендуемого по договору аренды от 02.12.2003 N 2622003.

Решением Рязанской городской Думы от 21.08.2013 N 263-I утверждены условия приватизации вышеуказанного нежилого помещения - выкуп обществом с ограниченной ответственностью "Ландшафт-1" в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Письмом от 30.08.2013 N 01-72/2365 управление направило в адрес общества проект договора купли-продажи муниципального имущества, по условиям которого истец приобретает в собственность в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, нежилое помещение Н2, лит. А, назначение - нежилое, общей площадью 166,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Вокзальная, д. 101, реестровый номер 51357, по рыночной стоимости, определенной в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 19.07.2013 N 07-13/15р, выполненным индивидуальным предпринимателем Шевченко Мариной Анатольевной, и составляющей 8 889 712 рублей (НДС не облагается).

Общество, не согласившись с редакцией пунктов 2.1 и 2.3 договора в части определения рыночной стоимости имущества, письмом от 24.09.2013 N 1380 направило в адрес администрации протокол разногласий к договору, предложив следующую редакцию пунктов 2.1 и 2.3 договора:

- пункт 2.1. "Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости от 14.09.2013 N 4563, выполненным индивидуальным предпринимателем Акимовым В.В., оценщик Тимаков Михаил Николаевич, и составляет 5 759 тыс. рублей (НДС не облагается)";

- абзац 1 пункта 2.3. "Оплата основного долга осуществляется покупателем равными долями по 159 972 рубля 22 копейки (последний платеж 159 972 рубля 30 копеек) ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора".

Письмом от 04.10.2013 N 01-68/8811 администрация отклонила протокол разногласий, предложив обществу заключить договор купли-продажи муниципального имущества в редакции проекта договора, направленного управлением земельных ресурсов и имущественных отношений, и повторно направила проект договора.

Неурегулирование сторонами разногласий по договору купли-продажи муниципального имущества в досудебном порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 445 ГК РФ, явилось основанием для обращения общества в арбитражный суд с иском.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что судебной экспертизой, проведенной в рамках дела, установлено, что рыночная стоимость нежилого помещения составляет 5 110 тыс. рублей (НДС не облагается).

Суд апелляционной инстанции согласен с данным выводом по следующим основаниям.

Пунктом 1 статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу части 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" (далее - Закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

Кроме того, порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества предусмотрен статьей 4 Закона N 159-ФЗ, согласно пункту 1 которой органы государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов, соответствующих установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, на приобретение арендуемого имущества.

Как усматривается из материалов дела, общество является арендатором спорного помещения и имеет право на выкуп арендуемого нежилого помещения в соответствии с Законом N 159-ФЗ.

Управление муниципальным имуществом администрации города Рязани направило в адрес истца письмо от 30.08.2013 N 01-72/2365 с предложением о заключении договора купли-продажи спорного имущества с приложенным проектом договора.

При этом цена продажи имущества определялась на основании отчета об определении рыночной стоимости от 19.07.2013 N 07-13/15р, выполненным индивидуальным предпринимателем Шевченко Мариной Анатольевной, и составила 8 889 712 рублей (НДС не облагается).

Истцом, в свою очередь, в материалы дела представлен отчет от 14.09.2013 N 4563, выполненный оценщиком Тимаковым Михаилом Николаевичем, согласно которому рыночная стоимость спорного нежилого помещения составляет 5 759 тыс. рублей (НДС не облагается).

Соглашения о цене выкупаемого имущества стороны не достигли.

В соответствии с пунктом 1 статьи 445 ГК РФ, сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Статьей 446 ГК РФ предусмотрено, что в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Абзацем 6 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 (далее - письмо ВАС РФ N 92) установлено, что если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 письма ВАС РФ N 92, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая наличие между сторонами разногласий по поводу рыночной стоимости выкупаемого помещения, а также принимая во внимание, что сторонами было представлено два отчета об оценке спорного имущества, при этом рыночная стоимость помещения, определенная в данных отчетах, значительно отличается, по ходатайству истца определением от 14.05.2013 в порядке части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой суд поручил эксперту Наврузову Наврузали Абдурашидовичу.

Согласно экспертному заключению от 22.01.2014 N 1418 рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 18.06.2013 без учета НДС составила 5 110 тыс. рублей.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства с точки зрения относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд первой инстанций пришел к правильному выводу о возможном урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи спорного помещения, на основании выводов экспертизы от 22.01.2014 N 1418, проведенной Наврузовым Н. А.

Ссылка ответчика в апелляционной жалобе на невозможность применения экспертом коэффициентов для корректировки из постановления правительства Рязанской области от 25.02.2005 N 37 "Об утверждении методик определения арендной платы за пользование государственным имуществом Рязанской области" и необходимость анализа вышеуказанного постановления на соответствие текущим рыночным ценам, не принимается во внимание апелляционным судом, поскольку такое мнение не основано на положениях действующего законодательства в области оценочной деятельности.

Довод ответчика, изложенный в жалобе, о неправомерном использовании экспертом различных данных, информации и других экспертных оценок отклоняется в силу следующего.

При расчете физического износа эксперт использовал сведения из технического паспорта БТИ, которые в дальнейшем были им перепроверены экспертным путем, показавшим их соответствие друг другу.

Утверждение ответчика о непроверяемости информации, использованной экспертом, не соответствует действительности, так как по каждому источнику в экспертном заключении есть ссылки на контактный телефон либо адрес страницы в Интернете, а также на использованную литературу, имеющуюся в свободном доступе.

Не соглашаясь с отдельными выводами эксперта (например, ущербность местоположения объекта), ответчик не приводит каких-либо доказательств необоснованности расчетов эксперта с использованием рыночных аналогов, примененных методик оценки, влекущих изменения в итоговой цене выкупаемого имущества.

Указывая на ущербность местоположения спорного объекта, эксперт в заключении анализирует и ссылается на низкий пешеходный трафик, отсутствие парковки, боковой характер улица и другие факторы.

В заключении экспертом приведен анализ местоположения объекта и условий его функционирования.

Мнение эксперта о том, что разница в цене при осуществлении торговли для цокольных помещений и помещений на 1 этаже не существенная, не опровергнуто ответчиком. Оценка уровня ликвидности осуществлена экспертом экспертным путем, что не противоречит законодательству.

Вывод о низкой рентабельности объекта также основан на расчете, произведенном экспертом, и не оспорен ответчиком.

Ссылка ответчика на то, что эксперт при расчете расходов арендодателя в доходном подходе необоснованно отнес расходы на содержание помещения к его расходам, подлежит отклонению с учетом того, что в г. Рязани действуют единые тарифы на коммунальные услуги, а значит, отсутствуют какие-либо обоснованные доводы не принимать расчет эксперта.

Ссылка на то, что эксперт использовал при расчетах данные об использовании истцом упрощенной системы налогообложения, не принимается во внимание, поскольку применение общего режима налогообложения увеличит расходы, что значительно снизит стоимость объекта не в интересах ответчика, о чем были даны разъяснения экспертом в судебном заседании суда первой инстанции (сл. аудиозапись).

Довод о том, что экспертом не учтены возможные ремонтные работы выкупаемого помещения, отклоняется ввиду того, что довод носит предположительный характер, не подтвержден надлежащими доказательствами

Апелляционный суд отмечает, что в основном доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с результатами проведенной оценки, однако субъективная позиция администрации относительно доказательства, не может являться основанием для отмены принятого решения.

Согласно пунктам 7 и 8 части 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в экспертном заключении должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, выводы по поставленным вопросам и их обоснование.

Из представленного экспертного заключения усматривается, что экспертом проведено полное исследование представленных им для обследования объектов и материалов.

Экспертом осмотрены все основные конструктивные элементы здания, такие как: фундамент, стены, перекрытия, кровля, отделочные работы, системы коммуникаций и т.д.

При анализе рынка, а также в рамках сравнительного подхода экспертом приведена информация обо всех помещениях, которые были проданы или предлагались к продаже за предшествующие дате оценки два года и сведения о которых содержатся в открытых источниках. Кроме того, все аналоги, принятые для расчетов, относятся к торговым помещениям, к числу которых относится и спорное помещение.

Помещения, предназначенные для торговой деятельности, также анализировались экспертами в рамках сравнительного подхода.

Экспертом обоснованы коэффициенты корректировки, которые им использованы, описан механизм их расчета.

Не соглашаясь с заключением эксперта, ответчик фактически оспаривает право оценщика самостоятельно определять конкретные методы оценки, а также право на отказ от использования того или иного подхода, что противоречит пункту 20 ФСО N 1 и Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности".

Заключение эксперта в силу части 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является одним из доказательств по делу и исследуется судом наряду с другими доказательствами.

Оценив заключение судебной экспертизы, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о соответствии экспертного заключения Наврузова Н.А. от 22.01.2014 N 1418 требованиям как законодательства, регулирующего судебно-экспертную деятельность, так и требованиям законодательства, регулирующего порядок оценки выкупаемого имущества.

Выводы судебного эксперта, сделанные в заключении судебной экспертизы от 22.01.2014 N 1418, проверяемы, обоснованы, базируются, основаны на исследовании полной, существенной информации.

Утверждение администрации о несоответствии заключения судебного эксперта требованиям закона, полноты и объективности выводов не нашло своего подтверждения. Помимо того, это утверждение сводится к несогласию с выводами суда и направлено на переоценку доказательств. Повторно рассмотрев дело, апелляционный суд не нашел оснований для такой переоценки.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

Принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.

Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 20.05.2014 по делу N А54-5201/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.Н. Тимашкова

Судьи

Л.А Капустина Е.В. Рыжова