Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 28 июля 2011 г. N Ф10-2791/11 по делу N А35-6886/2010

ГАРАНТ:

Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 3 апреля 2012 г. N 14556/11 настоящее постановление в части признания недействительным договора купли-продажи муниципального имущества в отношении выкупной стоимости земельного участка отменено

Резолютивная часть постановления объявлена 25.07.2011.

Постановление изготовлено в полном объеме 28.07.2011.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего

судей:

при участии в заседании:

Толкачевой И.Ю.

Егоровой С.Г.

Солодовой Л.В.

от истца:

Сухоставской Н.И., директора;

Домикальчиковой Г.Р. (дов. от 10.06.2011);

от ответчика:

не явился, извещен надлежаще;

от третьего лица:

не явился, извещен надлежаще;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска на решение Арбитражного суда Курской области от 17.02.2011 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2011 по делу N А35-6886/2010,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Росарт" (далее - ООО "Росарт"), ОГРН 1024600958711, г. Курск, обратилось в Арбитражный суд Курской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска (далее - КУМИ г. Курска), ИНН 4632001084, г. Курск, о признании пункта 3 договора купли-продажи муниципального имущества за N 05-2009/03/В от 23.03.2009 недействительным и об установлении выкупной стоимости земельного участка площадью 365 кв.м., кадастровый номер 46:29:102309:40, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Ленина, 39, в размере 119 015 руб. 64 коп. (с учетом уточнений иска в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению имуществом Курской области (далее - КУИ Курской области), г. Курск.

Определением Арбитражного суда Курской области от 08.02.2011 исковые требования в части установления выкупной стоимости земельного участка площадью 365 кв.м., кадастровый номер 46:29:102309:40, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Ленина, 39, в размере 119 015 руб. 64 коп. оставлены без рассмотрения на основании п. 2 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса РФ в связи с несоблюдением истцом претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора.

Решением Арбитражного суда Курской области от 17.02.2011 (судья Хмелевской С.И.) исковые требования удовлетворены в части признания недействительным пункта 3 договора купли-продажи муниципального имущества за N 05-2009/03/В от 23.03.2009 в части определения стоимости земельного участка площадью 365 кв.м., кадастровый номер 46:29:102309:40, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Ленина, 39, в размере 3 000 000 руб. В остальной части в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2011 (судьи Мокроусова Л.М., Сухова И.Б., Поротиков А.И.) указанное решение оставлено без изменения.

Не согласившись с названными судебными актами в части удовлетворения иска, ответчик подал кассационную жалобу, в которой просит решение от 17.02.2011 и постановление апелляционной инстанции от 20.05.2011 в этой части отменить, отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме. При этом заявитель кассационной жалобы ссылается на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права.

В судебном заседании представители истца просили обжалуемые судебные акты оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, своих представителей в суд округа не направили. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в порядке ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса РФ в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и дополнения к ней, выслушав представителей истца, судебная коллегия полагает, что обжалуемые судебные акты, которыми признан недействительным пункт 3 договора купли-продажи муниципального имущества за N 05-2009/03/В от 23.03.2009 в части определения стоимости земельного участка площадью 365 кв.м., кадастровый номер 46:29:102309:40, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Ленина, 39, в размере 3 000 000 руб., следует изменить, признать недействительным пункт 3 договора купли-продажи муниципального имущества за N 05-2009/03/В от 23.03.2009 в части определения стоимости земельного участка площадью 365 кв.м., кадастровый номер 46:29:102309:40, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Ленина, 39, в размере 2 880 984 руб. 36 коп. В остальной части решение от 17.02.2001 и постановление апелляционной инстанции от 20.05.2011 следует оставить без изменения в связи с нижеизложенным.

Как установлено судебными инстанциями и усматривается из материалов дела, 23.03.2009 КУМИ г. Курска на основании обращения ООО "Росарт" было принято решение N 05 "Об условии приватизации арендуемого имущества", в соответствии с которым решено приватизировать находящееся в собственности муниципального образования город Курск недвижимое имущество, арендуемое субъектом малого и среднего предпринимательства согласно приложению к настоящему решению (т.1 л.д.19-20).

Согласно приложению к вышеуказанному решению приватизации подлежало нежилое здание лит. Б, площадью 175,8 кв.м., с земельным участком площадью 365 кв.м, кадастровый номер 46:29:102309:40, расположенное по адресу: г. Курск, ул. Ленина, 39, по выкупной стоимости 8 261 000 руб. с рассрочкой платежа на 5 лет согласно графику погашения ежемесячно равными долями (т.1 л.д.21).

23.03.2009 между КУМИ г. Курска (продавец) и ООО "Росарт" (покупатель) на основании вышеуказанного решения N 05 от 23.03.2009 был заключен договор купли-продажи муниципального имущества N 05-2009/03/В (т.1 л.д.7-9), по условиям которого продавец продает, а покупатель приобретает в собственность объект недвижимости расположенный по адресу: г. Курск, ул. Ленина, 39, а именно: нежилое здание лит. Б, площадью 175,8 кв.м., с земельным участком, площадью 365 кв.м., кадастровый номер 46:29:102309:40.

Пунктом 3 договора предусмотрено, что имущество продается по цене 8 261 000 руб. - основная сумма в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости. На сумму основного долга начисляются проценты, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества. Оплата приобретаемого имущества производится покупателем в рассрочку, согласно графику платежей.

В приложении N 1 к договору сторонами был согласован график платежей на период с 30.03.2009 по 10.03.2014 (т.1 л.д.10-11).

Одновременно стороны заключили договор залога выкупаемого имущества N 05-2009/03/3 от 23.03.2009, в соответствии с пунктом 2.1 которого оценка выкупаемого имущества произведена на основании Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и составляет 8 261 000 руб. без учета НДС (т.1 л.д.127-131).

По акту приема-передачи от 26.03.2009 вышеуказанное имущество передано покупателю (т.1 л.д.12)

22.04.2009 УФРС по Курской области зарегистрировано право собственности ООО "Росарт" на нежилое здание лит. Б, площадью 175,8 кв.м., расположенное по адресу: г. Курск, ул. Ленина, 39, и земельный участок площадью 365 кв.м, кадастровый номер 46:29:102309:40 по тому же адресу, что подтверждается соответствующими свидетельствами о государственной регистрации права серии 46 АД N 172132 и серии 46 АД N 172133 (т.1 л.д.27-28).

07.05.2009 сторонами подписано дополнительное соглашение к договору купли-продажи от 23.03.2009 N 05-2009/03/В, в соответствии с которым установлен новый график платежей, указанный в приложении N 1 к договору купли-продажи (т.1 л.д.15-17).

28.10.2009 ООО "Росарт" направило в адрес КУМИ г. Курска письмо, в котором просило внести изменения в договор купли-продажи в части определения выкупной стоимости арендуемого имущества путем выделения из выкупной стоимости имущества суммы НДС.

В ответ на это обращение КУМИ г. Курска направил в адрес ООО "Росарт" проект дополнительного соглашения от 10.11.2009 к договору купли-продажи от 23.03.2009 N 05-2009/03/В (т.1 л.д.13, 24), в соответствии с которым пункт 3 договора купли-продажи предложено изложить в следующей редакции: "Имущество продается по цене 9 207 980 (девять миллионов двести семь тысяч девятьсот восемьдесят) рублей с учетом НДС, в том числе стоимость здания - 6 207 980 (шесть миллионов двести семь тысяч девятьсот восемьдесят) рублей с учетом НДС, земельного участка - 3 000 000 (три миллиона) рублей без учета НДС. Основная сумма платежа в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости 8 261 000 (один миллион сто тридцать восемь тысяч) рублей без учета НДС"

Указанный проект дополнительного соглашения был подписан ООО "Росарт" с протоколом разногласий N 1 от 17.11.2009 (т.1 л.д.14, 25), в котором покупатель предложил следующую редакцию первого абзаца пункта 3 договора купли-продажи: "Имущество продается по цене 8 261 000 (восемь миллионов двести шестьдесят одна тысяча) рублей с учетом НДС, в том числе стоимость здания - 5 261 000 (пять миллионов двести шестьдесят одна тысяча) рублей с учетом НДС (в т.ч. НДС 802 525,42 руб.), земельного участка - 3 000 000 (три миллиона) рублей без учета НДС (НДС не облагается). Основная сумма платежа в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости 8 261 000 (один миллион сто тридцать восемь тысяч) рублей".

В письме от 03.12.2009 N 6714-07/01-11 (т.1 л.д.26) КУМИ г. Курска сообщил ООО "Росарт" об отказе заключать дополнительное соглашение к договору купли-продажи на условиях протокола разногласий N 1 от 17.11.2009.

Ссылаясь на недействительность п. 3 договора купли-продажи от 23.03.2009 N 05-2009/03/В в связи с отсутствием в нем указания на размер НДС в выкупной цене помещения, а также по причине определения выкупной стоимости земельного участка с нарушением действующего законодательства, ООО "Росарт" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении иска в части признания недействительным пункта 3 договора по основаниям отсутствия в нем указания на размер НДС, суды исходили из того, что при заключении договора истец был осведомлен об этом.

Поскольку судебные акты в указанной части в порядке кассационного производства не обжалуются, то в силу положений ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса РФ их законность и обоснованность в этой части кассационной коллегией не проверяются.

Удовлетворяя исковые требования в части признания недействительным пункта 3 договора купли-продажи муниципального имущества за N 05-2009/03/В от 23.03.2009 в части определения выкупной стоимости земельного участка, площадью 365 кв.м., кадастровый номер 46:29:102309:40, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Ленина, 39, в размере 3 000 000 руб., суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно ст. 180 Гражданского кодекса РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Из материалов дела следует, что договор купли-продажи от 23.03.2009 N 05-2009/03/В был заключен между КУМИ г. Курска и ООО "Росарт" в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", в соответствии с требованиями которого приобретение имущества осуществляется по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Выкупная стоимость отчуждаемого имущества была определена продавцом в договоре купли-продажи от 23.03.2009 N 05-2009/03/В на основании отчета N 101-05/03-09 об оценке рыночной стоимости объекта оценки - нежилого здания лит.Б и земельного участка площадью 365 кв.м, расположенных по адресу: г. Курск, ул. Ленина, 39 (т.1 л.д.52-76), согласно которому величина рыночной стоимости нежилого здания составляет 5 261 000 руб., земельного участка - 3 000 000 рублей.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абз.5 п. 4 ст. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", действие данного Закона не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.

В соответствии с ч. 1 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до 1 января 2012 года продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения, осуществляется по установленной субъектами Российской Федерации цене в пределах: двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек; двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

Из содержания приведенной нормы следует, что ее действие распространяется на собственников строений, зданий, сооружений, находившихся ранее в государственной или муниципальной собственности, в связи с чем суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что при определении выкупной стоимости спорного земельного участка следовало руководствоваться положениями земельного законодательства.

Законом Курской области от 24.03.2008 N 9-ЗКО "О цене земельных участков, находящихся в населенных пунктах Курской области, а также за пределами границ населенных пунктов Курской области, при продаже земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений" предусмотрено, что до 1 января 2012 года выкупная цена земли в населенных пунктах Курской области, а также за пределами границ населенных пунктов Курской области устанавливается в размере двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка при продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, в том числе возведенных на месте разрушенных или снесенных либо реконструированных зданий, строений, сооружений если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности.

Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 N 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель" определен порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом. Государственная кадастровая оценка земель проводится Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости, его территориальными органами, а также находящимися в их ведении предприятиями и организациями. Государственная кадастровая оценка земель поселений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен, информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки.

В материалы дела представлен кадастровый паспорт земельного участка с кадастровым номером 46:29:102309:40, площадью 365 кв.м, из состава земель населенных пунктов с разрешенным использованием для торговой деятельности, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Ленина, д. 39, в котором указана кадастровая стоимость данного земельного участка в размере 4 760 625 руб. 65 коп. (т.1 л.д.32-36).

При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу о том, что в договоре купли-продажи от 23.03.2009 N 05-2009/03/В выкупная цена вышеуказанного земельного участка в сумме 3 000 000 была определена с нарушением действующего законодательства исходя из его рыночной стоимости, а должна составлять 2,5% от кадастровой стоимости 4 760 625 руб. 65 коп., то есть 119 015 руб. 64 коп.

С учетом изложенного, судебные инстанции признали недействительным пункт 3 договора купли-продажи муниципального имущества за N 05-2009/03/В от 23.03.2009 в части определения стоимости земельного участка площадью 365 кв.м., кадастровый номер 46:29:102309:40, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Ленина, 39, в размере 3 000 000 руб.

В тоже время, судебная коллегия соглашается с доводом, изложенным в дополнении к кассационной жалобе, о том, что признание указанного пункта договора недействительным в части определения выкупной стоимости земельного участка в полном размере, фактически повлекло исключение из договора условия об оплате приобретаемого ООО "Росарт" земельного участка, что не соответствует действующему законодательству.

Поскольку судами обстоятельства дела исследованы, но в обжалуемой части нормы материального права применены не совсем верно, судебная коллегия полагает, что решение от 17.02.2011 и постановление апелляционной инстанции от 20.05.2011 в указанной части следует изменить, признав недействительным пункт 3 договора купли-продажи муниципального имущества за N 05-2009/03/В от 23.03.2009 в части определения стоимости земельного участка площадью 365 кв.м., кадастровый номер 46:29:102309:40, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Ленина, 39, в размере 2 880 984 руб. 36 коп, то есть в части стоимости земельного участка, превышающей 119 015 руб.64 коп.

Доводы кассационной жалобы, относительно неправомерного определения стоимости отчуждаемого участка на основании положений Федерального закона N 137-ФЗ от 25.12.2001, были известны суду апелляционной инстанции, оценивались им и обоснованно отклонены по мотивам, приведенным в постановлении от 20.05.2011.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 284, 286, п. 2 ч. 1 ст. 287, ч. 1 ст. 288, 289 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Курской области от 17.02.2011 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2011 по делу N А35-6886/2010, которыми признан недействительным пункт 3 договора купли-продажи муниципального имущества за N 05-2009/03/В от 23.03.2009 в части определения стоимости земельного участка площадью 365 кв.м., кадастровый номер 46:29:102309:40, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Ленина, 39, в размере 3 000 000 руб., изменить.

Признать недействительным пункт 3 договора купли-продажи муниципального имущества за N 05-2009/03/В от 23.03.2009 в части определения стоимости земельного участка площадью 365 кв.м., кадастровый номер 46:29:102309:40, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Ленина, 39, в размере 2 880 984 руб. 36 коп. (т.е. в части стоимости земельного участка, превышающей 119 015 руб.64 коп).

В остальной части в признании пункта 3 договора купли-продажи муниципального имущества за N 05-2009/03/В от 23.03.2009 отказать.

В остальной части решение Арбитражного суда Курской области от 17.02.2011 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2011 по делу N А35-6886/2010 оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу с момента принятия.

Председательствующий

И.Ю. Толкачева

Судьи

С.Г. Егорова Л.В. Солодова