Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 января 2012 г. N ВАС-14556/11 "О передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации"

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи Моисеевой Е.М., судей Маковской А.А., Поповой Г.Г. рассмотрела в судебном заседании заявление Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска (ответчик), г. Курск от 12.10.2011 N 5129/07.01-14 о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Курской области от 17.02.2011 по делу N А35-6886/2010, постановления Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2011 и постановления Федерального арбитражного суда Центрального округа от 28.07.2011 по тому же делу,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Росарт" (далее - общество "Росарт", общество) к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска (далее - КУМИ г. Курска) о признании недействительным пункта 3 договора купли-продажи муниципального имущества N 05-2009/03/В от 23.03.2009 (далее - договор N 05-2009/03/В) и установлении выкупной стоимости нежилого здания литер Б, площадью 175,8 кв.м., расположенного по адресу: г. Курск, ул. Ленина, 39в, размере 5 261 000 рублей с учетом НДС, а земельного участка площадью 365 кв. м., с кадастровым номером 46:29:102309:40, расположенного по тому же адресу, в размере 119 015 рублей 64 копейки (с учетом уточнения исковых требований в порядке, установленном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечен Комитет по управлению имуществом Курской области.

СУД УСТАНОВИЛ:

определением Арбитражного суда Курской области от 08.02.2011 исковые требования в части установления выкупной стоимости названного земельного участка в размере 119 015 рублей 64 копейки оставлены без рассмотрения на основании пункта 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в связи с несоблюдением истцом претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора.

Решением Арбитражного суда Курской области от 17.02.2011 исковые требования удовлетворены в части признания недействительным пункта 3 договора N 05-2009/03/В в части определения стоимости земельного участка. В остальной части в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2011 указанное решение оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа постановлением от 28.07.2011 изменил судебные акты судов первой и апелляционной инстанций в части определения выкупной стоимости земельного участка. Суд кассационной инстанции признал недействительным пункт 3 упомянутого договора в части определения стоимости спорного земельного участка в размере 2 880 984 рублей 36 копеек, то есть в части стоимости земельного участка, превышающей 119 015 рублей 64 копейки. В остальной части судебные акты судов первой и апелляционной инстанций оставлены без изменения.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора принятых по делу судебных актов КУМИ г. Курска просит их отменить, ссылаясь на нарушение единообразия в толковании и применении норм материального права. По мнению заявителя, в случае одновременного отчуждения из муниципальной собственности земельного участка и объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, реализация такого земельного участка производится по рыночной стоимости, определяемой в соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательстве акты Российской Федерации" (далее - Закон об отчуждении недвижимого имущества). Заявитель полагает, что к данным правоотношениям не могут быть применены нормы, регулирующие порядок приобретения прав на землю собственниками имущества в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс).

Рассмотрев доводы заявителя, представленные документы и изучив материалы дела, коллегия судей пришла к выводу, что дело подлежит передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, на основании обращения общества "Росарт" КУМИ г. Курска 23.03.2009 было принято решение N 05 "Об условии приватизации арендуемого имущества", в соответствии с которым решено приватизировать находящееся в собственности муниципального образования "Город Курск" недвижимое имущество, арендуемое субъектом малого и среднего предпринимательства, согласно приложению к настоящему решению. Приватизации подлежало нежилое здание лит. Б, площадью 175,8 кв. м., с земельным участком площадью 365 кв. м, кадастровый номер 46:29:102309:40, расположенное по адресу: г.Курск, ул. Ленина, 39, по выкупной стоимости 8 261 000 рублей.

На основании указанного решения между КУМИ г. Курска (продавец) и обществом "Росарт" (покупатель) был заключен договор купли-продажи названных объектов недвижимости.

Пунктом 3 договора в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости имущества согласована его цена, составляющая 8 261 000 рублей. Оплата приобретаемого имущества производится покупателем в рассрочку, согласно графику платежей (приложение N 1 к договору).

Одновременно 23.03.2009 стороны заключили договор залога выкупаемого имущества N 05-2009/03/З, в соответствии с пунктом 2.1 которого оценка выкупаемого имущества произведена на основании Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и составляет 8 261 000 рублей без учета НДС.

По акту приема-передачи от 26.03.2009 имущество передано покупателю. Право собственности общества "Росарт" на указанное имущество зарегистрировано 22.04.2009 УФРС по Курской области (свидетельства о государственной регистрации права серии 46 АД N 172132 и серии 46 АД N 172133).

Общество "Росарт" 28.10.2009 направило в адрес КУМИ г.Курска письмо, в котором просило внести изменения в договор N 05-2009/03/В в части определения выкупной стоимости арендуемого имущества путем выделения из нее суммы НДС.

В ответ на это обращение КУМИ г. Курска направил обществу проект дополнительного соглашения от 10.11.2009 к договору N 05-2009/03/В, в соответствии с которым выкупная стоимость имущества составляет 9 207 980 рублей с учетом НДС, в том числе стоимость здания - 6 207 980 рублей с учетом НДС, земельного участка - 3 000 000 рублей без учета НДС.

Указанный проект дополнительного соглашения был подписан обществом "Росарт" с протоколом разногласий N 1 от 17.11.2009, в котором покупатель предложил выделить сумму НДС из согласованной ранее выкупной стоимости имущества (стоимость здания - 5 261 000 рублей с учетом НДС, земельного участка - 3 000 000 рублей без учета НДС).

В письме от 03.12.2009 N 6714-07/01-11 КУМИ г. Курска сообщил обществу об отказе заключить дополнительное соглашение к договору N 05-2009/03/В на условиях указанного протокола разногласий.

Ссылаясь на недействительность пункта 3 договора N 05-2009/03/В в связи с отсутствием в нем указания на размер НДС в выкупной цене помещения, а также по причине определения выкупной стоимости земельного участка с нарушением действующего законодательства, общество "Росарт" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования о признании недействительным пункта 3 договора N 05-2009/03/В в части определения выкупной стоимости земельного участка, суд первой инстанции исходил из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до 01.01.2012 продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения, осуществляется по установленной субъектами Российской Федерации цене в пределах: двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек; двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

Принимая во внимание, что действие данной нормы распространяется на собственников строений, зданий, сооружений, находившихся ранее в государственной или муниципальной собственности, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что при определении выкупной стоимости спорного земельного участка следовало руководствоваться названными положениями земельного законодательства.

Законом Курской области от 24.03.2008 N 9-ЗКО "О цене земельных участков, находящихся в населенных пунктах Курской области, а также за пределами границ населенных пунктов Курской области, при продаже земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений" предусмотрено, что до 01.01.2012 выкупная цена земли в населенных пунктах Курской области, а также за пределами границ населенных пунктов Курской области устанавливается в размере двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка при продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, в том числе возведенных на месте разрушенных или снесенных либо реконструированных зданий, строений, сооружений если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с кадастровым паспортом спорного земельного участка его кадастровая стоимость составляет 4 760 625 рублей 65 копеек.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в договоре N 05-2009/03/В выкупная цена земельного участка (3 000 000 рублей) была определена с нарушением действующего законодательства исходя из его рыночной стоимости, тогда как должна составлять 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка, то есть 119 015 рублей 64 копейки, поэтому признал недействительным пункт 3 названного договора в части определения стоимости земельного участка

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Суд кассационной инстанции, согласился с такими выводами судов, но исходя из того, что решение о недействительности указанного пункта договора в части определения выкупной стоимости земельного участка в полном размере, повлекло исключение из договора условия о возмездном приобретении обществом земельного участка, что не соответствует действующему законодательству, признал недействительным пункт 3 договора N 05-2009/03/В лишь в части определения стоимости земельного участка, превышающей 119 015 рублей 64 копейки.

Вместе с тем судами не учтено следующее.

Согласно пункту 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации) приватизация зданий без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте. Сделка по приобретению объекта недвижимости без земельного участка является ничтожной, что соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 23.03.2010 N 14831/09.

Договор N 05-2009/03/В предусматривает передачу в собственность общества "Росарт" одновременно здания и земельного участка, на котором оно расположено.

Указанный договор заключен в порядке, предусмотренном Законом об отчуждении недвижимого имущества, которым регулируются отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления данного Закона в силу, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Статьей 3 названного Закона предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно разъяснениям, содержащимся в подпункте 4 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", действие данного Закона не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.

В соответствии со статьей 3 Закона о приватизации данный закон регулирует отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом. Его действие распространяется также на отношения, возникающие в связи с отчуждением земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы.

При этом статей 12 названного Закона предусмотрено, что начальная цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу статьи 11 Закона о приватизации стоимость земельных участков принимается равной их кадастровой стоимости в случае создания хозяйственного общества путем преобразования унитарного предприятия. В иных случаях стоимость земельных участков принимается равной рыночной стоимости земельных участков, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В письме Министерства экономического развития Российской Федерации от 12.08.2009 N Д05-4051 разъяснено, что в случае одновременного отчуждения из государственной собственности земельного участка и объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, реализация такого земельного участка производится по рыночной стоимости, определяемой в соответствии со статьей 3 Закона об отчуждении недвижимого имущества, в случае если земельный участок также был предоставлен в аренду.

Судам следовало учесть, что статья 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", устанавливающая льготную цену выкупа земельных участков, на которых расположены здания, строения, сооружения, применяется только к правоотношениям по отчуждению земельных участков лицам, уже являющимся собственниками строений, зданий, сооружений, находившихся ранее в государственной или муниципальной собственности.

Поскольку по договору N 05-2009/03/В общество "Росарт" одновременно приобретало здание и соответствующий земельный участок, то есть на момент заключения договора общество не являлось собственником здания, выкупная цена как здания, так и земельного участка, должна была определяться исходя из рыночной стоимости названного имущества.

Кроме того, судам также следовало учесть, что обществом "Росарт" не оспаривалась достоверность величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика. При этом, согласно разъяснениям, изложенным в пункте 1 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

При таких обстоятельствах оспариваемые судебные акты нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм материального права.

Исходя из изложенного, дело подлежит направлению в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра принятых по делу судебных актов в силу пункта 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 299, 300, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации

ОПРЕДЕЛИЛА:

передать дело N А35-6886/2010 Арбитражного суда Курской области в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Курской области от 17.02.2011, постановления Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2011 и постановления Федерального арбитражного суда Центрального округа от 28.07.2011.

ГАРАНТ:

См. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 3 апреля 2012 г. N 14556/11

Предложить лицам, участвующим в деле, предоставить отзыв в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на заявление о пересмотре указанных судебных актов в порядке надзора до 20.02.2012.

Председательствующий судья

Е.М. Моисеева

Судьи

А.А. Маковская Г.Г. Попова