Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 29 июля 2011 г. N Ф10-2852/11 по делу N А35-1777/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 27.07.2011.

Постановление изготовлено в полном объеме 29.07.2011.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего

судей:

при участии в заседании:

Толкачевой И.Ю.

Сорокиной И.В.

Егоровой С.Г.

от истца:

Рожковой Н.Р. (дов. от 11.01.11);

от ответчика:

не явился, извещен надлежаще;

от третьего лица:

не явился, извещен надлежаще;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска на решение Арбитражного суда Курской области от 15.09.2010 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2011 по делу N А35-1777/2010,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Эстедент" (далее - ООО "Эстедент"), ОГРН 1044637027082, ИНН 4632045797, г. Курск, обратилось в Арбитражный суд Курской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска (далее - КУМИ г. Курска), ИНН 4632001084, г. Курск, о понуждении заключить договор купли-продажи муниципального имущества N 06-2010/01/В, изложив п. 3 договора в следующей редакции:

"3. Имущество продается по цене 1 213 800 руб. (Один миллион двести тринадцать тысяч восемьсот рублей) с учетом НДС, в том числе НДС - 185 156 руб. (Сто восемьдесят пять тысяч сто пятьдесят шесть рублей). Основная сумма платежа в соответствии с экспертным заключением об оценке рыночной стоимости 1 028 644 руб. (Один миллион двадцать восемь тысяч шестьсот сорок четыре рубля) без учета НДС.

На сумму основного долга начисляются проценты, исходя из ставки, равной одно трети ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

Оплата приобретаемого имущества по настоящему договору производится покупателем в рассрочку.

Сумма процентов, начисленных на основной долг, определяется следующим образом: О х D х 1/3 ставки рефинансирования 365 х 100 где ПР - сумма процентов, О - остаток задолженности по основному долгу, D - фактическое количество календарных дней между платежами, 365 - фактические дни в году.

Оплата процентов по настоящему договору производится покупателем одновременно с погашением основного долга.

Оплата приобретаемого имущества осуществляется покупателем самостоятельно в текущем месяце до 10 числа каждого месяца включительно, путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца.

Оплата приобретаемого в рассрочку имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя.

При досрочном погашении части основного долга покупатель производит ежемесячную оплату процентов, начисленных на оставшуюся сумму задолженности по основному долгу.

Суммы, поступающие в счет оплаты приобретаемого имущества по настоящему договору, направляются вне зависимости от назначения платежа, указанного в платежном документе, в следующей очередности:

- на уплату неустойки;

- на уплату процентов;

- на погашение основного долга.

Оплата приобретаемого имущества производится равными долями одновременно с уплатой процентов, рассчитанных в соответствии с пунктом 3 договора. Внесение оплаты производится в порядке, установленном в пункте 3 договора купли-продажи, после вступления решения суда в законную силу".

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена индивидуальный предприниматель Проскурина Татьяна Николаевна (далее - ИП Проскурина Т.Н.), ОГРН 304463215500210, г. Курск.

Решением Арбитражного суда Курской области от 15.09.2010 (судья Курятина А.А.) исковые требования удовлетворены.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2011 (судьи Мокроусова Л.М., Баркова В.М., Потихонина Ж.Н.) указанное решение изменено, абзац 1 пункта 3 договора суд постановил изложить в следующей редакции: "3. Имущество продается по цене 1 607 000 рублей (Один миллион шестьсот семь тысяч рублей) с учетом НДС, в том числе НДС - 245 135 рублей 59 копеек (двести сорок пять тысяч сто тридцать пять рублей пятьдесят девять копеек)". В остальной части решение от 15.09.2010 оставлено без изменения,

Не согласившись с названными судебными актами, ответчик подал кассационную жалобу, в которой просит решение от 15.09.2010 и постановление апелляционной инстанции от 29.04.2011 отменить, дело передать на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При этом заявитель кассационной жалобы ссылается на несоответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права.

В судебном заседании представитель истца просил обжалуемые судебные акты оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле и надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд округа не направили. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в порядке ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса РФ в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя истца, судебная коллегия полагает, что постановление апелляционной инстанции следует оставить без изменения в связи с нижеизложенным.

Как установлено судебными инстанциями и усматривается из материалов дела, на основании договора аренды нежилого помещения от 20.07.2009 N 2228, заключенного с КУМИ г. Курска, ООО "Эстедент" арендует нежилое помещение I муниципального фонда, находящегося на 1-м этаже в здании лит. А площадью 80,7 кв.м., расположенном по адресу г. Курск, ул. Ломоносова, 3б.

20.03.2009 ООО "Эстедент" обратилось в КУМИ г. Курска с заявлением (уточненным 02.04.2009) о выкупе вышеуказанного арендуемого помещения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (т.1 л.д.7-9).

19.01.2010 на основании указанного заявления КУМИ г. Курска принято решение N 07 "Об условии приватизации арендуемого имущества", в соответствии с которым решено приватизировать, находящееся в собственности муниципального образования город Курск недвижимое имущество, арендуемое субъектом малого и среднего предпринимательства согласно приложению к настоящему решению (т.1 л.д.10-11).

В соответствии с приложением к вышеуказанному решению приватизации подлежало нежилое помещение I находящиеся на 1-ом этаже в здании лит. А, площадью 80,7 кв.м., расположенном по адресу г. Курск, ул. Ломоносова, 3б, по выкупной стоимости 2 500 420 руб. с учетом НДС, 2 119 000 руб. без учета НДС, с рассрочкой платежа на 5 лет согласно графику погашения ежемесячно равными долями (т.1 л.д.12).

13.01.2010 ООО "Эстедент" направило в адрес КУМИ г. Курска заявление, в котором просило сообщить рыночную стоимость имущества и представить отчет независимого оценщика.

Не предоставив отчет независимого оценщика, КУМИ г. Курска письмом от 20.01.2010 N 192-07/01-11 (т.1 л.д.13) направил в адрес ООО "Эстедент" копию решения об условии приватизации арендуемого имущества N 07 от 19.01.2010 и проект договора купли-продажи спорного нежилого помещения от 22.01.2010 N 06-2010/01В (т.1 л.д.14-21).

Согласно п. 3 проекта договора купли-продажи имущество продается по цене 2 500 420 руб. (с учетом НДС в сумме 381 420 руб.). Основная сумма платежа в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости имущества 2 119 000 руб. (без учета НДС).

Считая необоснованной установленную продавцом выкупную стоимость арендуемого помещения, ООО "Эстедент" заключило с НП "Общество специалистов - оценщиков "СМАО" договор на определение рыночной стоимости выкупаемого имущества. Согласно результатам оценки (отчет N 298/18-01.10) стоимость помещения составила 1 140 033 руб. (с учетом НДС) (т.1 л.д.25-89).

28.01.2010 ООО "Эстедент" направило КУМИ г. Курска письмо с предложением внести в пункт 3 вышеуказанного договора изменения, указав стоимость выкупаемого имущества, определенную на основании отчета НП "Общество специалистов - оценщиков "СМАО" - 1 140 033 руб. (с учетом НДС) (т.1 л.д.22).

Поскольку КУМИ г. Курска отказался учесть представленный ООО "Эстедент" отчет о рыночной стоимости и внести соответствующие изменения в договор купли-продажи, ООО "Эстедент" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В процессе рассмотрения дела КУМИ г. Курска решением от 02.03.2010 N 14 отменил ранее принятое решение от 19.01.2010 N 07 "Об условии приватизации арендуемого имущества муниципальной собственности", посчитав, что ООО "Эстедент", не подписавшее проект договора в срок до 22.02.2010, в силу п. 2 ч. 4 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ утратило право на выкуп муниципального имущества.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции и суд апелляционной инстанции, частично изменивший решение суда области, исходили из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Как установлено судебными инстанциями, ООО "Эстедент" относится к субъектам малого и среднего предпринимательства и соответствует требованиям, предъявляемым к лицам, которые в силу положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими муниципального имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В этой связи КУМИ г. Курска обоснованно признано лицом, в силу закона обязанным заключить с ООО "Эстедент" договор купли-продажи спорного имущества.

Исходя из положений ст. 445, ст. 446 Гражданского кодекса РФ в случае, если при заключении договора, заключение которого является обязательным в силу закона, возникли разногласия, не разрешенные по соглашению сторон, такие разногласия могут быть переданы на рассмотрение суда и в этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Из материалов дела следует, что между сторонами возник преддоговорной спор по поводу определения выкупной стоимости отчуждаемого имущества.

В подтверждение своей позиции по вопросу определения выкупной цены спорного имущества истцом в материалы дела был представлен отчет N 298/18- 01.10НП, составленный НП "Общество специалистов - оценщиков "СМАО", согласно которому рыночная стоимость помещения муниципального нежилого фонда площадью 80,6 кв.м, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Ломоносова, д. 3б, по состоянию на 25.01.2010 составляет 1 140 033 руб. (с учетом НДС) (т.1 л.д.69).

В проекте договора купли-продажи от 22.01.2010 N 06-2010/01/В ответчик указал выкупную цену имущества в размере 2 500 420 рублей с учетом НДС и 2 119 000 рублей без учета НДС, определенную на основании отчета N 05-11/01-10 от 12.01.2010 об оценке рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 31.12.2009, составленного независимым оценщиком ИП Проскуриной Т.Н. (т.3 л.д.8-54).

В силу ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной. В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Ввиду оспаривания истцом данных, содержащихся в отчете оценщика N 05-11/01-10 от 12.01.2010, и несогласия ответчика с отчетом оценщика N 298/18- 01.10НП, судом первой инстанции по ходатайству истца была назначена экспертиза на предмет определения рыночной стоимости вышеназванного помещения.

Согласно экспертному заключению N 180/05-10, составленному оценщиком ИП Батуриным Д.А., рыночная стоимость спорного помещения по состоянию на 19.01.2010 с учетом НДС составляет 1 213 800 руб. (т.2 л.д.5-79).

В этой связи суд первой инстанции пришел к выводу о том, что абз.1 п.3 договора купли-продажи от 22.01.2010 N 06-2010/01/В необходимо изложить в следующей редакции: "3. Имущество продается по цене 1 213 800 руб. (Один миллион двести тринадцать тысяч восемьсот рублей) с учетом НДС, в том числе НДС - 185 156 руб. (Сто восемьдесят пять тысяч сто пятьдесят шесть рублей). Основная сумма платежа в соответствии с экспертным заключением об оценке рыночной стоимости 1 028 644 руб. (Один миллион двадцать восемь тысяч шестьсот сорок четыре рубля) без учета НДС".

Изменяя решение суда области в этой части, суд апелляционной инстанции правомерно указал на необоснованность отклонения судом первой инстанции ходатайства ответчика о проведении по делу повторной экспертизы, поскольку в вышеназванном экспертном заключении отсутствуют данные о предупреждении эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, об использовании сведений о стоимости 1 кв.м жилых помещений, а также имеет место несоответствие итогов арифметических расчетов, в связи с чем апелляционной суд назначил повторную судебную оценочную экспертизу.

Согласно заключению экспертов ЗАО "Финансовый консалтинг" от 15.03.2011 итоговая величина рыночной стоимости объекта исследования - нежилого помещения 1 общей площадью 80,7 кв.м в лит. А1, расположенного по адресу г. Курск, ул. Ломоносова, 3б, по состоянию на январь 2010 года составляет 1 607 000 руб. (в том числе НДС - 245 135,59 руб. (т.4 л.д.4-70).

Оценив в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ представленные доказательства, в том числе экспертное заключение от 15.03.2011, суд апелляционной инстанции признал его обоснованным, соответствующим требованиям действующего законодательства. При этом то обстоятельство, что в ходе экспертного исследования экспертом были использованы доходный и сравнительный методы оценки без применения затратного метода, суд апелляционной инстанции посчитал правомерным ввиду времени возведения спорного объекта (около 93 лет назад).

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к обоснованно выводу о том, что абз. 1 п. 3 договора купли-продажи N 06-2010/01/В необходимо изложить в следующей редакции: "3. Имущество продается по цене 1 607 000 рублей (Один миллион шестьсот семь тысяч рублей) с учетом НДС, в том числе НДС - 245 135 рублей 59 копеек (двести сорок пять тысяч сто тридцать пять рублей пятьдесят девять копеек)". Кроме того, суд апелляционной инстанции указал, что график платежей - приложение N 1 к договору - подлежит пересчету КУМИ г. Курска исходя из условий, указанных в пункте 3 договора.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что экспертное заключение от 15.03.2011 не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки, в частности по той причине, что при определении величины рыночной стоимости экспертом использовались недостоверные данные и информация, полученная путем телефонного опроса, был известен суду апелляционной инстанции, оценивался им и обоснованно отклонен по мотивам, указанным в обжалуемом постановлении.

Довод ответчика об утрате истцом преимущественного права на приобретение в собственность спорного помещения ввиду того, что он не подписал в тридцатидневный срок проект договора и не направил в адрес ответчика протокол разногласий к данному проекту в указанный срок, как и ссылка на принятие ответчиком после обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском решения от 02.03.2010 N 14 об отмене ранее принятого решения от 19.01.2010 N 07 "Об условии приватизации арендуемого имущества", правомерно не признаны судами в настоящем случае влекущими утрату обществом права преимущественного выкупа спорного имущества.

Ссылка заявителя кассационной жалобы на необоснованное применение судами положений ст. 445 и ст. 446 Гражданского кодекса РФ на том основании, что вопросы, касающиеся приватизации имущества, регулируются исключительно законодательством о приватизации, не может быть принята во внимание, поскольку между сторонами возник преддоговорной спор, разрешение которого суд осуществляет в порядке ст. 445 и ст. 446 Гражданского кодекса РФ.

С учетом изложенного, а также, принимая во внимание, что нарушений норм материального права или процессуального права, допущенных судом апелляционной инстанции при вынесении обжалуемого постановления и влекущих его отмену, судебной коллегией не установлено, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 284, 286, п. 1 ч. 1 ст. 287, 289 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2011 по делу N А35-1777/2010 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента принятия.

Председательствующий

И.Ю. Толкачева

Судьи

И.В. Сорокина С.Г. Егорова