Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 апреля 2011 г. N 19АП-8087/10

"29" апреля 2011 г.

Дело N А35-1777/2010 г. Воронеж

Резолютивная часть постановления объявлена 22 апреля 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 апреля 2011 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мокроусовой Л.М.,

судей Барковой В.М.,

Потихониной Ж.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Усовой Н.Н.,

при участии:

от ООО "Эстедент": Рожкова Н.Р. - представитель по доверенности N б/н от 11.01.2011;

от КУМИ г. Курска: 1) Кретова Д.И. - представитель по доверенности N 2457-07/01-07 от 12.04.2010; 2) Масалова Е.М. - представитель по доверенности N2456-07/01-07 от 12.04.2010;

от индивидуального предпринимателя Проскуриной Т. Н.: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска администрации города Курска на решение Арбитражного суда Курской области от 15.09.2010 по делу N А35-1777/2010 (судья Курятина А.А.) по иску общества с ограниченной ответственностью "Эстедент" (ОГРН 1044637027082, ИНН 4632045797) к Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Курска (ИНН 4632001084), при участии третьего лица Проскуриной Т.Н., о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Эстедент" (ООО "Эстедент", истец) обратилось в Арбитражный суд Курской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска (КУМИ г. Курска, ответчик) о понуждении заключить договор купли-продажи муниципального имущества N 06-2010/01/В, изложив п. 3 договора в редакции истца:

"3. Имущество продается по цене 1 213 800 руб. (Один миллион двести тринадцать тысяч восемьсот рублей) с учетом НДС, в том числе НДС- 185 156 руб. (Сто восемьдесят пять тысяч сто пятьдесят шесть рублей). Основная сумма платежа в соответствии с экспертным заключением об оценке рыночной стоимости 1 028 644 руб. (Один миллион двадцать восемь тысяч шестьсот сорок четыре рубля) без учета НДС.

На сумму основного долга, начисляются проценты, исходя из ставки, равной одно трети ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

Оплата приобретаемого имущества по настоящему договору производится Покупателем в рассрочку.

Сумма процентов, начисленных на основной долг, определяется следующим образом: О х D х 1/3 ставки рефинансирования 365 х 100 где ПР - сумма процентов, О - остаток задолженности по основному долгу, D - фактическое количество календарных дней между платежами, 365 - фактические дни в году.

Оплата процентов по настоящему договору производится Покупателем одновременно с погашением основного долга.

Оплата приобретаемого имущества осуществляется Покупателем самостоятельно в текущем месяце до 10 числа каждого месяца включительно, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца.

Оплата приобретаемого в рассрочку Имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения Покупателя.

При досрочном погашении части основного долга Покупатель производит ежемесячную оплату процентов, начисленных на оставшуюся сумму задолженности по основному долгу.

Суммы, поступающие в счет оплаты приобретаемого имущества по настоящему договору, направляются вне зависимости от назначения платежа, указанного в платежном документе, в следующей очередности:

- на уплату неустойки;

- на уплату процентов;

- на погашения основного долга."

Оплата приобретаемого имущества производится равными долями одновременно с уплатой процентов, рассчитанных в соответствии с пунктом 3 договора. Внесение оплаты производится в порядке, установленном в пункте 3 договора купли-продажи, после вступления решения суда в законную силу".

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета иска, была привлечена ИП Проскурина Т.Н.

Решением Арбитражного суда Курской области от 15.09.2010 исковые требования были удовлетворены.

Не согласившись с состоявшимся решением, Комитет по управлению муниципальным имуществом г.Курска обратился с апелляционной жалобой, в которой просил отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении исковых требований.

В судебном заседании представители Комитета по управлению муниципальным имуществом г.Курска поддержали доводы апелляционной жалобы, просили ее удовлетворить.

Представитель ООО "Эстедент" против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, полагая решение суда от 15.09.2010 законным и обоснованным.

ИП Проскурина Т.Н. в судебное заседание не явилась.

Учитывая, что суд располагает доказательствами надлежащего извещения третьего лица о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба была рассмотрена в его отсутствие в соответствии с частью 5 статьи 156, статьей 266 Арбитражного кодекса РФ.

Выслушав участвующих в судебном заседании лиц, исследовав материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия находит необходимым решение суда изменить в части в связи со следующим.

Как было установлено судом первой инстанции, ООО "Эстедент" является субъектом малого бизнеса и арендатором нежилого помещения I муниципального фонда, находящегося на 1-м этаже в здании литер А площадью 80,7 кв.м., расположенном по адресу г. Курск, ул. Ломоносова, 3б на основании договора аренды нежилого помещения от 20.07.2009 N 2228, заключенного сроком с 15.07.2009 по 13.07.2010.

20.03.2009 ООО "Эстедент" обратилось в Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска с заявлением (уточненным 02.04.2009) о выкупе арендуемого помещения.

Получив от ООО "Эстедент" заявление о реализации преимущественного права покупки арендованного имущества, Комитет по управлению муниципальным имуществом г.Курска заключил с оценщиком - ИП Проскуриной Т.Н. договор на выполнение работ по определению рыночной стоимости объекта для приватизации.

В соответствии с отчетом N 05-11/01-10 от 12.01.2010 об оценке рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 31.12.2009 , рыночная стоимость объекта составляет 2 119 000 руб. без учета НДС.

19.01.2010 Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска было принято решение "Об условии приватизации арендуемого имущества муниципальной собственности", в соответствии с которым выкупная цена нежилого помещения I муниципального фонда, находящегося на 1-м этаже в здании литер А, площадью 80,7 кв.м., расположенном по адресу г. Курск, ул. Ломоносова, 3б была установлена в 2 500 420 руб. с учетом НДС, 2 119 000 руб. (без учета НДС), с учетом результатов оценки.

В заявлении, полученном ответчиком 13.01.2010, общество просило сообщить рыночную стоимость имущества и представить отчет независимого оценщика.

Отчет истцу представлен не был, письмом от 20.01.2010 N 192-07/01-11 Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска в адрес ООО "Эстедент" направлены: копия указанного решения об условии приватизации и проект договора купли-продажи спорного нежилого помещения от 22.01.2010 N 06-2010/01В.

В пункте 3 договора указано, что имущество продается по цене 2 500 420 руб. (с учетом НДС в сумме 381 420 руб.).

Основная сумма платежа в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости имущества 2 119 000 руб. (без учета НДС).

ООО "Эстедент" заключило с НП "Общество специалистов - оценщиков "СМАО" договор на определение рыночной стоимости выкупаемого имущества. Согласно результатам оценки (отчет N 298/18-01.10) стоимость помещения составила 1 140 033 руб. (с учетом НДС).

Полагая, что стоимость выкупаемого имущества значительно завышена, ООО "Эстедент" 28.01.2010 направило Комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска письмо с предложением внести в пункт 3 указанного договора изменения, указав стоимость выкупаемого имущества, определенную на основании отчета НП "Общество специалистов - оценщиков "СМАО" - 1 140 033 руб. (с учетом НДС).

Ссылаясь на то, что Комитет по управлению муниципальным имуществом отказался учесть представленный им отчет о рыночной стоимости и внести изменения в договор, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

В процессе рассмотрения дела Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска решением от 02.03.2010 N 14 отменил ранее принятое решение от 19.01.2010 за N 07 "Об условии приватизации арендуемого имущества муниципальной собственности", посчитав, что ООО "Эстедент", не подписавшее проект договора в срок до 22.02.2010, в силу пункта 2 части 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N159-ФЗ утратило право на выкуп муниципального имущества.

Согласно статье 1 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации), под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно положениям той же статьи 3 указанного закона, преимущественное право на приобретение арендуемого имущества предоставляется субъектам малого и среднего предпринимательства при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, они не имеют задолженности по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а также при условии, что площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, и если арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Наличие у истца условий для возникновения преимущественного права на приобретение арендуемого имущества , предусмотренных статьей 3 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ , на момент обращения с иском в суд первой инстанции не оспаривалось ответчиком.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса РФ, в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам РФ, муниципальным образованиям. Оценка обязательна при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ, муниципальным образованиям, в целях их приватизации (статья 8 ФЗ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ").

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, данным в Информационном письме от 30.05.2005 года N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной (часть 5 пункта 1).

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции по ходатайству истца была произведена судебная оценочная экспертизы по определению рыночной стоимости нежилого помещения, арендуемого ООО "Эстедент", и заслушаны эксперты Проскурина Т.Н. и Батурин Д.А.

Приняв за основу стоимость выкупаемого имущества, установленную экспертом Батуриным Д.А., суд первой инстанции определил цену в сумме 1 213 800 руб. (Один миллион двести тринадцать тысяч восемьсот рублей), в том числе НДС-185 156 руб. (Сто восемьдесят пять тысяч сто пятьдесят шесть рублей).

Анализируя представленные в дело доказательства - отчет оценщика Проскуриной Т.Н. и экспертное заключение Батурина Д.А. в совокупности, суд указал, что при использовании сравнительного метода оценки Проскурина Т.Н. сравнивала оцениваемый объект, не учитывая при этом качественные характеристики (в том числе техническое состояние) как самого объекта оценки, так и объектов-аналогов. В отчете не приведены необходимые данные, которые могли бы служить доказательством достоверности информации, используемой в расчетах. Экспертом был учтен только физический износ, без определения износа функционального (морального) и внешнего, несмотря на то обстоятельство, что здание, в котором располагается объект оценки, построено до 1917 года, стены кирпично-бревенчатые, перегородки и перекрытия деревянные, планировка старая, трудно изменяемая в связи с большим возрастом самого здания и материалов конструктивных элементов. Из акта осмотра технического состояния объекта от 07.09.2006 следует, что стена дома, непосредственно примыкающего к зданию по ул. Ломоносова, 3б, разрушена.

Суд отметил, что экспертное заключение, подготовленное экспертом Батуриным Д.А. в ходе судебной экспертизы, лишено отмеченных недостатков, учтено уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, износ объекта и здания в целом и все виды устареваний. Экспертом дано полное описание объектов-аналогов, при сопоставлении с оцениваемым объектом применены все используемые корректировки, которые аргументированы, имеют расчетную величину, что позволяет установить достоверное представление об объекте оценки.

Принимая решение, суд указал, что Комитет по управлению муниципальным имуществом не представил возражений на экспертное заключение Батурина Д.А.

Вместе с тем, из материалов дела усматривается, что Комитет заявлял возражения относительно достоверности данных экспертного заключения (ходатайство о вызове эксперта Батурина Д.А. (л.д.1 т.2) и ходатайство о назначении повторной экспертизы (л.д.63 т.2). Отказываясь от ходатайства о назначении повторной экспертизы, ответчик не соглашался с данным заключением, а выразил мнение об ином предмете доказывания по рассматриваемому спору (л.д.89-90 т.2).

В соответствии с частью 1 и 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Как обоснованно указал суд первой инстанции, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (статья 71 АПК РФ).

В силу статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса РФ заключения экспертов являются доказательствами, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

С целью проверки доводов апелляционной жалобы, учитывая обоснованность возражений относительно отсутствия данных о предупреждении эксперта об уголовной ответственности, использования сведений о стоимости кв.м жилых помещений, наличие несоответствия итогов арифметических расчетов, апелляционным судом был заслушан в судебном заседании эксперт Батурин Д.А.

Мотивируя обоснованность выводов своего заключения в устных и письменных объяснений эксперт не привел убедительных доводов в пользу использования данных о стоимости 1 кв.м жилых помещений и отдельно стоящих зданий.

Определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2011 была назначена судебно-оценочная экспертиза для повторного исследования вопроса о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Согласно заключению экспертов ЗАО "Финансовый консалтинг", от 15.03.2011, итоговая величина рыночной стоимости объекта исследования - нежилого помещения 1 общей площадью 80,7 кв.м в лит. А1, расположенного по адресу г.Курск, ул.Ломоносова, 3"б", по состоянию на январь 2010 года составляет 1 607 000 руб. (в том числе НДС - 245 135,59 руб.).

Оценив представленное доказательство, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для сомнений в его достоверности.

При этом суд находит обоснованным отказ эксперта от затратного подхода к оценке объекта в связи с возрастом здания (около 93 лет) и использование доходного и сравнительного подходов.

Выводы эксперта достаточно мотивированы ссылками на источники используемых данных. Возражения представителей комитета относительно субъективности отдельных из них не могут значительно повлиять на итог исследования, так как экспертом, наряду со средствами массовой информации и данными телефонного опроса, использовано значительное количество официальных источников и методической литературы. Итоговая величина рыночной стоимости определена с учетом корректировки полученных данных на применимые при данных подходах коэффициенты.

С учетом приведенного, судом было отказано в удовлетворении ходатайства представителей ответчика о назначении повторной экспертизы.

Иные доводы апелляционной жалобы относительно выбора истцом неверного способа защиты судебная коллегия не находит состоятельными.

Истец обратился с рассматриваемым иском после отказа ответчика в добровольном порядке заключить договор на предлагаемых им условиях. Решение ответчика от 02.03.2010 N 14 об отмене ранее принятого решения от 19.01.2010, как верно указал суд первой инстанции, не является препятствием для рассмотрения преддоговорного спора по существу.

То обстоятельство, что договор купли-продажи не был подписан в тридцатидневный срок, не может свидетельствовать об утрате обществом права преимущественного выкупа спорного имущества.

Согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса РФ по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Суд первой инстанции правомерно счел необходимым понудить Комитет заключить с ответчиком договор купли-продажи N 06-2010/01/В.

С учетом вышеизложенного, первый абзац пункта 3 договора подлежит изменению в части цены отчуждаемого имущества.

График платежей - Приложение N 1 к договору- подлежит пересчету Комитетом исходя из условий, указанных в пункте 3 договора.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы относится на ее заявителя.

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска, в силу статьи 333.37 Налогового кодекса РФ, освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями пунктом 2 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда Курской области от 15.09.2010 по делу N А35-1777/2010 изменить, изложив абзац 1 пункта 3 договора в следующей редакции:

"3. Имущество продается по цене 1 607 000 рублей (Один миллион шестьсот семь тысяч рублей) с учетом НДС, в том числе НДС- 245 135 рублей 59 копеек (двести сорок пять тысяч сто тридцать пять рублей пятьдесят девять копеек)".

В остальной части оставить решение без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий судья:

Л.М. Мокроусова

Судьи

В.М. Баркова Ж.Н. Потихонина