Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 27 ноября 2014 г. N Ф10-4174/14 по делу N А54-828/2013

г. Калуга

27 ноября 2014 г.

Дело N А54-828/2013

Резолютивная часть постановления изготовлена 20.11.2014.

Постановление изготовлено в полном объеме 27.11.2014.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

Председательствующего судей	А.Н.Гриднева М.М.Нарусова Л.В.Леоновой
при участии в заседании:
от истца: общества с ограниченной ответственностью "ЭКОТВОРОГ"	представитель не явился, истец о времени и месте проведения судебного заседания извещен надлежащим образом;
от ответчика: Администрации г. Рязани от третьего лица: Рязанской городской Думы	представитель не явился, ответчик о времени и месте проведения судебного заседания извещен надлежащим образом представитель не явился, третье лицо о времени и месте проведения судебного заседания извещено надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 26.06.2014 г. и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2014 г. по делу N А54-828/2013

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ЭКОТВОРОГ" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к администрации города Рязани (далее - ответчик, администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения Н6, назначение - нежилое, общей площадью 74,4 кв. м, этаж 2, лит. А, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Мюнстерская, д. 8, реестровый номер 1774, а именно о принятии в редакции общества следующих пунктов договора купли-продажи муниципального имущества (с учетом принятых судом уточнений):

- пункт 2.1 "Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости от 29.04.2014 N 98/04-14 по делу N А54-828/2013 и составляет 2 101 485 (два миллиона сто одна тысяча четыреста восемьдесят пять) рублей (НДС не облагается)";

- пункт 2.3 "Оплата основного долга осуществляется покупателем равными долями по 58 374 (Пятьдесят восемь тысяч триста семьдесят четыре) рубля 58 копеек (последний платеж - 58 374 (Пятьдесят восемь тысяч триста семьдесят четыре) рубля 76 копеек) ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора;

- пункт 5.2 исключить;

- пункт 6.2 исключить.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Рязанская городская Дума.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 26.06.2014 (судья Калинина В.А.), оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2014 г. (судьи Тимашкова Е.Н., Волкова Ю.А., Капустина Л.А.), исковые требования удовлетворены: пункты 2.1, 2.3 приняты в редакции истца. Пункты 5.2, 6.2 договора постановлено исключить.

Ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, неправильное применение норм материального права, ответчик обратился с кассационной жалобой в суд округа, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Рязанской области от 26.06.2014 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2014, принять новый судебный акт об урегулировании условий договора купли-продажи в редакции продавца.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте рассмотрения дела, своих представителей в суд не направили, ходатайств, препятствующих рассмотрению кассационной жалобы в отсутствие представителей названных лиц в суд не поступило. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в порядке, установленном ч. 3 ст.284 АПК РФ в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела и установлено судами, разрешившими спор, 01.11.2002 между управлением муниципального имущества администрации города Рязани (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N 1961202, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование часть нежилого помещения Н2, лит. А, общей площадью 99,3 кв. м, находящееся на 2-ом этаже, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Мюнстерская, д. 8, на основании решения УМИ от 22.10.2002 N 01-010/0558, для использования под офис (пункт 1.1 договора).

Согласно пункта 1.3 договора срок договора с 01.11.2002 по 31.10.2007.

Указанный договор зарегистрирован Рязанской областной регистрационной палатой 17.04.2003.

В последующем стороны вносили изменения в предмет договора путем заключения соглашений: от 09.02.2007, от 28.07.2009, от 20.11.2009, 28.08.2012.

Согласно последнему соглашению изменена редакция преамбулы договора аренды от 01.11.2012 N 1961202 - договор аренды от 01.11.2012 N 1961202 заключен между управлением земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (арендодатель) и обществом (арендатор).

Пункт 1.1 договора аренды от 01.11.2012 N 1961202 изложен в следующей редакции: "Арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование часть нежилого помещения Н5, лит. А (поз. 2-4 на поэтажном плане 2-го этажа от 25.02.2009), нежилое помещение Н6, лит. А (поз. 1-3, 3а, 4-7 на поэтажном плане 2-го этажа от 25.02.2009), далее - объект, расположенный по адресу: г. Рязань, ул. Мюнстерская, д. 8, для использования под производство продуктов питания (часть нежилого помещения Н5 лит. А - поз. 2-4 на поэтажном плане 2-го этажа от 25.02.2009), и размещения кабинетов директора, бухгалтерии и сотрудников организации (нежилое помещение Н6, лит. А - поз. 1-3, 3а, 4-7 на поэтажном плане 2-го этажа от 25.02.2009)".

Указанное соглашение зарегистрировано Рязанской областной регистрационной палатой 03.09.2012.

Решением Рязанской городской Думы от 15.11.2012 N 450-I установлены условия приватизации принадлежащего муниципальному образованию - городской округ город Рязань нежилого помещения H6, общей площадью 74,4 кв. м, этаж 2, лит. А; расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Мюнстерская, д. 8, реестровый номер 177457.

Способ приватизации определен как выкуп обществом в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани направило в адрес общества письмо от 23.11.2012 исх. N 01-75/3039 с предложением использовать преимущественное право на приобретение арендуемого недвижимого имущества, выкупить спорное помещение по цене, определенной на основании отчета об определении рыночной стоимости имущества от 03.08.2012 N 144, выполненного обществом с ограниченной ответственностью "ЭОНИКА".

Не согласившись с предложенной выкупной ценой вышеуказанного недвижимого имущества, общество направило в адрес администрации протокол разногласий, в котором предложило установить стоимость выкупаемого имущества на основании отчета от 14.12.2012 N 12-12/02, выполненного обществом с ограниченной ответственностью "Экспертно-оценочная компания "ТРИУМФ".

В соответствии с отчетом от 14.12.2012 N 12-12/02 рыночная стоимость спорного имущества по состоянию на 05.12.2012, составляет (без учета НДС) - 2 164 927 рублей.

Письмом от 14.01.2013 N 01-68/10515 администрация отклонила протокол разногласий, представленный истцом, и предложила заключить договор на прежних условиях.

Наличие разногласий относительно условий выкупа спорного помещения, включая цену его продажи явилось основанием для обращения общества в суд.

Суды первой и апелляционной инстанции исследовали представленные доказательства, дали им правильную юридическую оценку и обоснованно удовлетворили заявленные исковые требования по следующим основаниям.

Согласно пункта 1 статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Из содержания ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" (далее - Закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Судом установлено, что ООО "Экотворог" является арендатором спорного помещения и имеет право на выкуп арендуемого нежилого помещения в соответствии с Законом N 159-ФЗ.

Наличие у истца права выкупа спорного помещения сторонами не оспаривается.

Управление муниципальным имуществом администрации города Рязани направило в адрес истца письмо от 23.11.2012 N 01-75/3039, которым предложила заключить договор купли-продажи спорного имущества с приложенным проектом договора.

Вместе с тем, соглашение о выкупной цене спорного имущества сторонами не достигнуто.

Согласно выполненному ООО "ЭОНИКА" по заказу администрации отчету об оценке от 03.08.2012 N 144, рыночная стоимость недвижимого имущества составила 2 812 тыс. рублей.

Согласно отчету об оценке того же объекта от 14.12.2012 N 12-12/02, выполненного ООО "Экспертно-оценочная компания "ТРИУМФ", рыночная стоимость спорного нежилого помещения составляет 2 164 927 рублей (без НДС).

Статьей 446 ГК РФ предусмотрено, что в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Учитывая противоречивость сведений о рыночной стоимости помещения, судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза для установления действительной рыночной цены данного имущества.

Согласно экспертному заключению N 41/13 рыночная стоимость спорного нежилого помещения по состоянию на 23.11.2012 составила 2 733 500 рублей (без учета НДС). Определение суда в части определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 23.07.2012 экспертом не исполнено.

Определением от 29.08.2013 была назначена дополнительная судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости спорного нежилого помещения по состоянию на 23.07.2012 и по состоянию на 17.12.2011.

Экспертным заключением N 90-2/13 по состоянию на 23.07.2012 рыночная стоимость нежилого помещения составила 2 682 700 рублей (без учета НДС).

Согласно экспертному заключению N 90-1/13 рыночная стоимость оцениваемого нежилого помещения по состоянию на 17.12.2011 составляет 2 634 500 рублей (без учета НДС).

В связи с оспариванием истцом экспертных заключений N N 90-2/13 и N 90-1/13, определением от 06.03.2014 по делу назначена повторная судебная экспертиза в ООО "Правовая оценка" эксперту Ворониной И. С.

Согласно экспертному заключению ООО "Правовая оценка" от 29.04.2014 N 98/04-14 рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 23.07.2012 составляет 2 101 485 рублей 06 копеек (без учета НДС), по состоянию на 23.11.2012-2 151 080 рублей 11 копеек (без учета НДС).

Учитывая указанные в заключении эксперта от 29.04.2014 N 98/04-14 данные о рыночной стоимости спорного имущества, суды первой и апелляционной инстанции, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, пришли к правильному выводу о возможном урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи спорного помещения, на основании выводов данной экспертизы и утвердили п.2.1, п. 2.3 договора купли - продажи спорного помещения в предложенной истцом редакции, исключив пункты 5.2, 6.2 договора.

Судебные инстанции правомерно отклонили доводы о несоответствии заключения судебного эксперта требованиям закона, полноты и объективности, указав, что это утверждение сводится к несогласию с выводами суда и направлено на переоценку доказательств.

Кроме того, как правильно указано судами, ответчик фактически оспаривает право оценщика самостоятельно определять конкретные методы оценки, а также право на отказ от использования того или иного подхода, что противоречит пункту 20 ФСО N 1 и Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности".

Фактически все доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом исследования судов первой либо апелляционной инстанций при рассмотрении спора и по существу основаны на неверной трактовке законодательства и выражают несогласие с оценкой доказательств, положенных судами в основу принятых по делу судебных актов. Вместе с тем переоценка доказательств выходит за рамки полномочий суда кассационной инстанции.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, оснований для отмены судебных актов не имеется

руководствуясь п.1 ч.1 ст.287, ст.289 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Рязанской области от 26.06.2014 г. и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2014 г. по делу N А54-828/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.Н.Гриднев

Судьи

М.М.Нарусов Л.В.Леонова