Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 3 октября 2011 г. N Ф10-2963/11 по делу N А08-325/2010-18Б

ГАРАНТ:

См. также постановления Федерального арбитражного суда Центрального округа от 30 сентября 2011 г. N Ф10-2963/11 по делу N А08-325/2010-18Б, от 22 марта 2012 г. N Ф10-2963/11 по делу N А08-325/2010 и от 23 августа 2012 г. N Ф10-2963/11 по делу N А08-325/2010-18Б

Резолютивная часть постановления объявлена 26.09.2011.

Постановление изготовлено в полном объеме 03.10.2011.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего

Ахромкиной Т.Ф.

судей:

Варивода Т.П.

Лупояд Е.В.

при участии в заседании:

от Ямщиковой М.М. (г. Белгород, пр-т Славы, 18-64):

Молчанова И.Н. - представитель (дов. N 5-6481 от 24.09.11)

от ООО "Экслюзив-Строй" (г. Белгород, ул. Октябрьская, 46):

Рыбин С.В. - представитель (дов. N 18/10 от 12.07.09).

от конкурсного управляющего ООО "Мегаполис" Резникова В.И. (Белгород-33, а/я 716):

от иных лиц, участвующих в деле:

Бука А.В. - представитель (дов. N б/н от 11.04.11)

не явились, извещены надлежаще.

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы ООО "Эксклюзив-Строй" и Ямщиковой Маргариты Михайловны на определение Арбитражного суда Белгородской области от 13.04.2011 (судья Родионов М.С.) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2011 (судьи Безбородов Е.А., Баркова В.М., Потапова Т.Б.) по делу N А08-325/2010-18Б,

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 27.08.2010 ООО "Мегаполис" (ИНН 3123165777, ОГРН 1073123024787) признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Резников В.И.

Определением Арбитражного суда Белгородской области от 31.01.2011 по заявлению конкурсного управляющего ООО "Мегаполис" Резникова В.И. утвержден порядок, сроки и условия продажи заложенного имущества ООО "Мегаполис", находящегося в залоге у ОАО "Белгородпромстройбанк", в том числе начальная продажная цена предмета залога, принадлежащего ООО "Мегаполис", в размере 47 289 080,52 руб., без учета НДС.

ОАО "Белгородпромстройбанк" обратилось в суд с заявлением о пересмотре определения Арбитражного суда Белгородской области от 31.01.2011 по вновь открывшимся обстоятельствам с целью внесения изменений в порядок, сроки и условия продажи заложенного имущества ООО "Мегаполис", находящегося в залоге у ОАО "Белгородпромстройбанк".

Определением Арбитражного суда Белгородской области от 13.04.2011 заявление ОАО "Белгородпромстройбанк" удовлетворено.

Определением Арбитражного суда Белгородской области от 13.04.2011 года заявление ОАО "Белгородпромстройбанк" удовлетворено. В положение о порядке и сроках продажи залогового имущества ООО "Мегаполис" от 22.11.2010 года внесены изменения:

Пункт 1 изложен в следующей редакции:

Провести торги в форме аукциона по продаже имущества предприятия - должника в соответствии с п.п. 4, 5, 8-19 ст. 110, п. 3 ст. 111, ст. 138 Федерального Закона "О несостоятельности (банкротстве)" ФЗ-127 от 26.10.2002 г.

Пункт 2 изложен в следующей редакции:

Согласовать с кредитором, требования которого обеспечены залогом имущества должника (ОАО "Белгородпромстройбанк") начальную продажную цену предмета залога, которая составляет - 25 481 000 (двадцать пять миллионов четыреста восемьдесят одна тысяча) рублей без НДС, 29 860 000 (двадцать девять миллионов восемьсот шестьдесят тысяч) рублей с учетом НДС и установлена в отчете независимого оценщика ГУП "Оценщик") N 2 313 от 28.03.2011.

Пункт 3 изложен в следующей редакции:

Выставить на открытые торги имущество ООО "Мегаполис", входящее в 1 (один) лот на общую сумму 25 481 000 (двадцать пять миллионов четыреста восемьдесят одна тысяча) рублей без НДС, 29 860 000 (двадцать девять миллионов восемьсот шестьдесят тысяч) рублей с учетом НДС согласно отчета независимого оценщика ГУП "Оценщик" N 2 313 от 28 марта 2011 года:

1. Нежилое помещение кадастровый номер 31:16:01 24:028:0002:00183300/001:1001/А/1017 площадью 3 099,3 кв.м., расположенное по адресу: г. Белгород, ул. Губкина, 44в, стоимость - 24 328 000 руб.;

2. Земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации нежилого здания, площадью 449 кв.м. кадастровый номер: 31:16:0124 028:0020 расположенный по адресу: г. Белгород, ул. Губкина, 44в, стоимость - 1 153 000 руб.

Начальная цена продажи, согласно отчету об оценке, составляет - 25 481 000 (двадцать пять миллионов четыреста восемьдесят одна тысяча) рублей без учета НДС, 29 860 000 (двадцать девять миллионов восемьсот шестьдесят тысяч) рублей с учетом НДС.

Пункт 4 исключить.

Пункт 5 читать в следующей редакции:

Для проведения аукциона (открытых торгов) на основании договора поручения привлечь - ООО "Правовые системы" г. Белгород, ул. Студенческая, 30 (ОГРН 1093123013345), определив размер вознаграждения в размере 10 000 (десяти тысяч) рублей.

Пункт 7 исключить.

Пункт 9 исключить.

Пункт 14 исключить.

Определениями Арбитражного суда Белгородской области от 25.05.2011 и 08.07.2011 в порядке ст. 179 АПК РФ в тексте определения Арбитражного суда Белгородской области от 13.04.2011 исправлены допущенные опечатки.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2011 определение суда от 13.04.2011 (с учетом определений об исправлении опечатки) оставлено без изменения.

В кассационных жалобах ООО "Эксклюзив-Строй" и Ямщикова М.М. просят названные судебные акты отменить, ссылаясь на то, что выводы суда первой и апелляционной инстанций не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, а также на допущенные судами нарушения норм материального и процессуального права, и вынести по делу новый судебный акт.

В судебном заседании представители ООО "Эксклюзив-Строй" и Ямщиковой М.М. поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представитель конкурсного управляющего Резникова В.И. просил обжалуемые судебные акты оставить без изменения, как принятые законно и обоснованно.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о дате и месте судебного заседания, в суд округа не явились. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в порядке ст. 284 АПК РФ в их отсутствие.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения явившихся представителей лиц, участвующих в деле, оценив доводы кассационных жалоб, судебная коллегия считает, что оспариваемые судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению в Арбитражный суд Белгородской области на новое рассмотрение, в силу следующих обстоятельств.

Как установлено судами и усматривается из материалов дела, в соответствии с определением Арбитражного суда Белгородской области от 31.01.2011 по заявлению конкурсного управляющего ООО "Мегаполис" Резникова В.И. был утвержден порядок, сроки и условия продажи заложенного имущества ООО "Мегаполис", находящегося в залоге у ОАО "Белгородпромстройбанк", в том числе утверждена начальная продажная цена предмета залога в размере 47 289 080,52 руб., без учета НДС, согласно отчету ООО "Бизнес Оценка" N 056-10 от 01.11.2010.

На момент утверждения судом порядка, сроков и условий продажи заложенного имущества стороны исходили из того, что по договору ипотеки в залог ОАО "Белгородпромстройбанк" передавалось четыре объекта недвижимости, принадлежащих ООО "Мегаполис", расположенных на земельном участке по адресу: г. Белгород, ул. Губкина 44-в. Иного имущества, зарегистрированного за ООО "Мегаполис", не имелось.

ОАО "Белгородпромстройбанк" обратилось в суд с заявлением о пересмотре определения Арбитражного суда Белгородской области от 31.01.2011 по вновь открывшимся обстоятельствам с целью внесения изменений в порядок, сроки и условия продажи заложенного имущества ООО "Мегаполис", находящегося в залоге у ОАО "Белгородпромстройбанк".

В обоснование поданного ходатайства заявитель сослался на то, что ООО "Мегаполис" произвело реконструкцию данных помещений.

Так, согласно письму N 731 от 24.02.2011 года, за подписью начальника БТИ г. Белгорода Бредихина А.Ф., в реконструированном помещении по адресу ул. Губкина, 44в, выделить в натуре объекты недвижимости, которые были заложены по договорам ипотеки, не представляется возможным, так как в результате произведенной реконструкции объекты недвижимости перестали существовать, и возник новый объект недвижимости - нежилое помещение, кадастровый номер 31:16:01 24 028:0002:001833-00/001:1001/А/1017, общей площадью - 3 099,3 кв.м.

Определением Арбитражного суда Белгородской области от 07.07.2009 по делу N А08-943/2009-21 утверждено мировое соглашение, по условиям которого Администрацией г. Белгорода признано право собственности ООО "Мегаполис" на законченное реконструкцией нежилое здание общей площадью 3 099,3 кв.м.

Согласно выписки из ЕГРП от 21.02.2011 N 01/071/2011-021 нежилое помещение общей площадью 3 099,3 кв.м., расположенное в г. Белгород, ул. Губкина, 44в, кадастровый номер 31:16:01 24 028:0002:001833- 00/001:1001/А/1017, правообладателем (собственником) которого является ООО "Мегаполис", имеет обременение в виде ипотеки, датой регистрации от 26.11.2009 N регистрации: 3131-01/079/2008-486, срок действия с 04.05.2008 по 21.04.2015 в пользу ОАО "Белгородпромстройбанк".

Согласно отчету N 313 ГУП "Оценщик" от 28.03.2011 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, принадлежащего ООО "Мегаполис", расположенного по адресу г. Белгород, ул. Губкина, 44в, начальная продажная цена предмета залога составляет 25 481 000 руб. без учета НДС, 29 860 000 руб. с учетом НДС.

Судебные инстанции, рассмотрев представленные в материалы дела доказательства, исходя из положений норм статей 310, 311 АПК РФ, удовлетворили заявление ОАО "Белгородпромстройбанк" и внесли требуемые изменения в положение о порядке и сроках продажи залогового имущества ООО "Мегаполис".

Кассационная инстанция не может согласиться с такими выводами суда первой и апелляционной инстанций в силу следующих обстоятельств.

Из материалов дела усматривается, что о рыночной стоимости имущества, являющегося предметом залога, имеются два заключения об оценке.

Из отчета ООО "Бизнес Оценка" N 056-10 от 01.11.2010 усматривается, что рыночная стоимость заложенного имущества составляет 47 289 080,52 руб.

Согласно отчету независимого оценщика N 313 ГУП "Оценщик" от 28.03.2011 вышеуказанный имущественный объект оценен в 29 860 000 руб. (включая НДС).

Расхождения в результатах оценки имущества, являющегося предметом залога, существенные.

Оценивая доводы апелляционных жалоб ООО "Эксклюзив-Строй" и Ямщиковой М.М. о значительном занижении стоимости имущества в отчете ГУП "Оценщик", суд апелляционной инстанции их отклонил, сославшись на то, что отчет ООО "Бизнес Оценка" содержит выводы о стоимости имущества, отличного от имущества, оцениваемого в рамках составления отчета ГУП "Оценщик". При этом, каких-либо указаний на то, в чем состоят эти отличия, в постановлении апелляционной инстанции не содержится.

В судебном заседании кассационной инстанции представители ООО "Эксклюзив-Строй" и Ямщиковой М.М. пояснили, что оценщиком ООО "Бизнес Оценка" была произведена оценка всего здания, расположенного по адресу: г. Белгород, ул. Губкина 44-в, общей площадью 3 099,3 кв.м. Затем стоимость предмета залога была определена пропорционально, в соответствии с общей площадью помещений, переданных в рамках договора залога. Рыночная стоимость залогового имущества составила 47 289 080,52 руб. Представителем конкурсного управляющего ООО "Мегаполис" возражений по вышеуказанным обстоятельствам не было заявлено.

Суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что судами первой и апелляционной инстанций по существу не исследовались причины существенного расхождения в определении рыночной стоимости залогового имущества в заключениях ООО "Бизнес Оценка" и ГУП "Оценщик".

Кроме того, в обжалуемых судебных актах не содержится ссылок на правовые основания возникновения у ОАО "Белгородпромстройбанк" права залогодержателя на все здание общей площадью 3 099,3 кв.м.

Отмеченные недостатки, допущенные судами при принятии судебных актов, по мнению кассационной инстанции, являются существенными, и только в случае их устранения может быть принято по делу законное и обоснованное решение.

При новом рассмотрении дела суду надлежит всесторонне, полно и объективно исследовать доказательства сторон в обоснование своей позиции, в случае необходимости предложить представить дополнительные доказательства. С учетом полученных и исследованных надлежащим образом доказательств, принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ст.ст. 288, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Белгородской области от 13.04.2011 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2011 по делу N А08-325/2010-18Б отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Белгородской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Т.Ф. Ахромкина

Судьи

Т.П. Варивода Е.В. Лупояд