Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 1 декабря 2014 г. N Ф10-4086/14 по делу N А09-4490/2014

г.Калуга

1 декабря 2014 г.

Дело N А09-4490/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 24.11.2014.

Полный текст постановления изготовлен 01.12.2014.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи Стрегелевой Г.А.,

судей Ключниковой Н.В., Смолко С.И.,

при участии в судебном заседании представителей:

от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Бизнес-Инвест" (ОГРН 1123256013980, ИНН 3250532282, ул.Красноармейская, д.91, г.Брянск, 241019) - Каверина И.А. (дов. от 15.09.2014),

от заинтересованного лица: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (ОГРН 1043244052092, ИНН 3250057365, ул. 3 Июля, 27, г.Брянск, 241050) - не явились, о месте и времени слушания дела, извещены надлежащим образом,

от третьего лица: Управления имущественных отношений Брянской области (ОГРН 1053244057085, ИНН 3250059309, бул. Гагарина, д.25, г.Брянск, 241050) - не явились, о месте и времени слушания дела, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области на решение Арбитражного суда Брянской области от 03.07.2014 (судья Грахольская И.Э.) и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2014 (судьи Тимашкова Е.Н., Капустина Л.А., Тучкова О.Г.) по делу N А09-4490/2014,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Бизнес-Инвест" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с заявлением о признании незаконными действий должностных лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (далее Управление Росреестра по Брянской области, регистрирующий орган) по отказу в государственной регистрации договора аренды от 30.01.2014 N 3013, заключенного между обществом и Управлением имущественных отношений Брянской области в отношении земельного участка с кадастровым номером 32:28:0030902:599, площадью 6030 кв.м., разрешенное использование "многофункциональные здания площадью до 10 000 кв.м.", расположенного по адресу: г.Брянск, ул.Степная, выраженного в сообщении об отказе в государственной регистрации от 17.03.2014 N 01/006/2014-334, об обязании Управления Росреестра по Брянской области произвести государственную регистрацию вышеуказанного договора аренды.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление имущественных отношений Брянской области (далее - Управление).

Решением Арбитражного суда Брянской области от 03.07.2014, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2014, заявленные требования удовлетворены.

В кассационной жалобе Управление Росреестра по Брянской области просит отменить решение и постановление судов и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований общества, указывая на необоснованность выводов судов об отсутствии у регистрирующего органа правовых оснований для отказа в государственной регистрации представленного ООО "Бизнес-Инвест" договора аренды.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит решение Арбитражного суда Брянской области от 03.07.2014 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии со ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность судебных актов проверена кассационной инстанцией исходя из доводов заявителя жалобы.

Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, содержащихся в жалобе, в отзыве на кассационную жалобу, выслушав пояснения принявшего участие в судебном заседании представителя ООО "Бизнес-Инвест", суд кассационной инстанции приходит к выводу о необходимости отмены обжалуемых судебных актов по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 30.01.2014 между Управлением имущественных отношений Брянской области (арендодатель) и ООО "Бизнес-Инвест" (арендатор), на основании приказа Управления от 30.01.2014 N 158, заключен договор аренды N 3013 земельного участка находящегося в областной собственности с кадастровым номером 32:28:0030902:599, площадью 6030 кв.м., с разрешенным использованием: многофункциональные здания общей площадью до 10000 кв.м., расположенного по адресу: г.Брянск, ул.Степная, сроком с 30.01.2014 по 29.01.2019.

31.01.2014 ООО "Бизнес-Инвест" обратилось в Управление Росреестра по Брянской области с заявлением о государственной регистрации договора аренды от 30.01.2014 N 3013.

Сообщением от 17.03.2014 N 01/006/2014-334 Управление отказало ООО "Бизнес-Инвест" в государственной регистрации договора аренды на основании абзацев 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N122-ФЗ), в связи с тем, что представленные на регистрацию документы: приказ Управления имущественных отношений Брянской области от 30.01.2014 N158 и договор аренды от 30.01.2014 N3013 по своему содержанию не соответствуют требованиям ст.36 Земельного кодекса Российской Федерации и п.2.4 Постановления Администрации Брянской области от 12.10.2012 N952 "Об утверждении положения о порядке сдачи в аренду земельных участков, находящихся в собственности Брянской области" в части нарушения императивной нормы закона, предусматривающей исключительное право приватизации земельных участков или приобретение права аренды собственниками, расположенных на них зданий, строений и сооружений.

В обоснование данного отказа управление в сообщении указало на отсутствие в договоре аренды цели предоставления земельного участка в аренду, отсутствие в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество сведений о нахождении на земельном участке зданий, сооружений, принадлежащих ООО "БизнесоИнвест", представленная в порядке межведомственного взаимодействия выписка из протокола земельной комиссии от 25.12.2013 не содержит рекомендаций о порядке и условиях предоставления земельного участка, а согласовывает лишь возможность его предоставления в аренду.

Считая данный отказ незаконным, общество обратилось в арбитражный суд.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу, с которым согласился суд апелляционной инстанции, о том, что земельный участок с кадастровым номером 32:28:0030902:599 сформирован, поставлен на государственный кадастровый учет и поэтому существует как самостоятельный объект недвижимости, вид разрешенного использования которого определен как "многофункциональные здания площадью до 10000 кв.м", что соответствует данным территориального планирования и сведениям государственного кадастра недвижимости, при выделении земельного участка Управлением имущественных отношений Брянской области соблюдены все требования п.4 ст.30 Земельного кодекса Российской Федерации, информация о планируемом предоставлении земельного участка была опубликована в "Земельной газете", замечаний и предложений на публикацию не поступило.

Суд округа не может признать верным вывод суда о том, что оснований для отказа обществу в государственной регистрации договора аренды у регистрирующего органа не имелось, в силу следующего.

В соответствии со ст. 2 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с абзацем вторым пункта 1 статьи 13 Закона N 122-ФЗ регистратор обязан провести правовую экспертизу представленных на регистрацию документов и проверить законность сделки. При проверке законности сделки регистратором определяется ее соответствие действующему законодательству. Таким образом, регистратор должен установить, что форма, содержание и результат сделки являются законными.

Согласно пункту 2 статьи 16 Закона N 122-ФЗ к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, а именно, документы, которые подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход и ограничение прав.

В силу пункта 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества.

Как следует из представленной в материалы дела выписки из протокола заседания областной комиссии от 25.12.2013, по вопросу о возможности пересмотра решения областной земельной комиссии от 17.07.2013 по вопросу N 205 "О возможности, порядке и условиях предоставления земельного участка площадью 0,6 га для многоквартирного жилищного строительства расположенного по ул.Степной, в Советском районе г.Брянска" в части разрешенного использования. Разрешенное использование - "Многофункциональные здания общей площадью до 10000 кв.м." комиссия приняла следующее решение: "решение областной комиссии от 17.07.2013 по вопросу N 205 читать в следующей редакции: согласовать возможность предоставления земельного участка в аренду с разрешенным использованием: многофункциональные здания общей площадью до 10000 кв.м, заявителю обеспечить выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и осуществление государственного кадастрового учета земельного участка, обеспечить проведение рыночной оценки годового размера арендной платы в соответствии с ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", рекомендовать Управлению имущественных отношений Брянской области осуществить предварительную публикацию сообщения о планируемом предоставлении земельного участка в аренду.

Земельный участок с кадастровым номером 32:28:0030902:599 поставлен на кадастровый учет 19.07.2013, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - многофункциональные здания общей площадью 10000 кв.м.

В соответствии с выпиской из протокола от 25.12.2013, публикацией в газете "Земельная газета" от 27.12.2013 N 35, на основании заявления ООО "Бизнес-Инвест", управлением имущественных отношений 30.01.2014 издан приказ N 158 о предоставлении в аренду обществу земельного участка с кадастровым номером 32:28:0030902:599, сроком на 5 лет и заключен договор аренды N 3013.

Однако, предоставляя указанный земельный участок в аренду, Управление имущественных отношений Брянской области не приняло во внимание, что Земельным кодексом РФ установлен различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.

В соответствии с п.2 ст.22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в п.4 ст.27 Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии с п.1 ст.36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Однако согласно данным ЕГРП и ГКН на земельном участке отсутствуют здания, строения, принадлежащие ООО "Бизнес-Инвест" или кому-либо, о чем обоснованно регистрирующим органом указано в оспоренном отказе.

Таким образом, предоставление Обществу в аренду земельного участка, на котором отсутствуют здания и сооружения, противоречит императивной норме закона, предусматривающей исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды на них за собственниками, расположенных на них зданий, строений и сооружений, а также является нарушением основного принципа земельного законодательства, согласно которому единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, где все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п.5 ст.1 Земельного кодекса РФ).

Предоставление земельных участков в аренду для строительства регулируются ст. 30 ЗК РФ, а статьями 30.1 и 30.2 Кодекса установивлены особенности предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства и комплексного освоения в целях жилищного строительства. Согласно упомянутым статьям продажа земельных участков или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для указанных целей осуществляется на аукционах. Порядок организации и проведения таких аукционов регламентирован статьями 38.1 и 38.2.

Согласно пункта 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

Управление имущественных отношений Брянской области (арендодатель) при решении вопроса о предоставлении в аренду ООО "Бизнес-Инвест" (арендатор) земельного участка с разрешенным использованием: многофункциональные здания общей площадью до 10000 кв.м., свободным от объектов недвижимого имущества (п.1.2. договора аренды от 30.01.2014 N 30130), должно было руководствоваться порядком предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, установленным Земельным кодексом Российской Федерации.

На основании вышеизложенного, коллегия судей кассационной инстанции приходит к выводу о том, что заключение договора аренды от 30.01.2014 N 3013 между Управлением и обществом, на основании приказа Управления от 30.01.2014 N 158, по существу направлено на обход процедуры торгов, предусмотренной земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости

При названных обстоятельствах обжалуемые действия регистрирующего органа по отказу в государственной регистрации договора аренды от 30.01.2014 N 3013 не могли быть признаны незаконными.

Учитывая, что судами установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, однако неправильно применены нормы материального права, суд кассационной инстанции считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленного обществом требования.

Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, статьями 288, 289, 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Брянской области от 03.07.2014 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2014 по делу N А09-4490/2014 отменить.

Отказать в удовлетворении требований ООО "Бизнес-Инвест" о признании незаконными действий должностных лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области по отказу в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 30.01.2014 N 3013, выраженных в сообщении об отказе в государственной регистрации от 17.03.2014 N 01/006/2014-334.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

Г.А. Стрегелева

Судьи

Н.В. Ключникова С.И. Смолко