Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 8 декабря 2014 г. N Ф10-4362/14 по делу N А09-9052/2013

г. Калуга

08 декабря 2014 г.

Дело N А09-9052/2013

Резолютивная часть постановления оглашена 01.12.2014.

Постановление изготовлено в полном объеме 08.12.2014.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судей	А.Н.Гриднева М.М.Нарусова Л.В.Солодовой
при участии в заседании:
от истца: индивидуального предпринимателя Савичева Юрия Михайловича ИНН 323500166025	Киндирова А.С.- представителя по доверенности б\н от 20.01.2013 (сроком 3 года);
от ответчика: муниципального унитарного предприятия "Жилищное хозяйство" ИНН 3234039633, ОГРН 1023202737150	представитель не явился, извещен надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального унитарного предприятия "Жилищное хозяйство" Советского района г.Брянска, на решение Арбитражного суда Брянской области от 04.12.2013 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2014 по делу N А09-9052/2013

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Савичев Юрий Михайлович (далее - истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Брянской области с иском к муниципальному унитарному предприятию "Жилищное хозяйство" Советского района г. Брянска (далее - ответчик, предприятие) о признании заключенным договора купли-продажи от 22.07.2013 N 32 нежилого здания площадью 171,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Урицкого, 25.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 04.12.2013 (судья Пейганович В.С.) исковые требования удовлетворены. Суд признал заключенным между индивидуальным предпринимателем Савичевым Юрием Михайловичем и муниципальным унитарным предприятием "Жилищное хозяйство" Советского района г. Брянска договор купли-продажи N 32 нежилого здания общей площадью 171,4 кв. м, инв. N 3655/01, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Урицкого, д. 25, кадастровый (или условный) номер 32-32-01/066/2008-808, по цене 2 250 тыс. рублей, с уплатой 50% стоимости объекта в течение 10 дней с даты подписания договора купли-продажи и остальных 50% стоимости в течение 5 лет равными ежеквартальными платежами с начислением на остаток задолженности процентов в размере одной трети ставки рефинансирования Центрального Банка РФ.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2014 (судьи Тимашкова Е.Н., Капустина Л.А., Рыжова Е.В.) решение Арбитражного суда Брянской области от 04.12.2013 по делу N А09-9052/2013 изменено.

Урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи муниципального нежилого здания между муниципальным унитарным предприятием "Жилищное хозяйство" Советского района г. Брянска и индивидуальным предпринимателем Савичевым Юрием Михайловичем (покупатель) по проекту договора муниципального унитарного предприятия "Жилищное хозяйство", переданному в адрес предпринимателя письмом от 30.06.2013 N 384/1 (получено представителем по доверенности).

Условия договора изложены в следующей редакции:

Пункт 2.1. "Продавец" продал, а "покупатель" купил объект за 2 234 800 (два миллиона двести тридцать четыре тысячи восемьсот) рублей (с учетом НДС).

Пункт 2.4. "При оплате объекта в рассрочку "покупатель" оплачивает 50% от полной стоимости объекта в течение 10 дней с момента подписания договора купли-продажи путем перечисления денежных средств на расчетный счет "продавца". Моментом оплаты считается день зачисления денежных средств на указанный счет.

Пункт 2.5. "Оплата "покупателем" остатка от суммы, указанной в пункте 2.1, с учетом пункта 2.4 осуществляется ежеквартально равными долями за весь срок предоставления рассрочки, а также дополнительно на сумму основного долга производится начисление процентов исходя из одной трети ставки рефинансирования Центрального банка России, действующей на дату извещения о продаже арендуемого объекта.

В части распределения государственной пошлины решение суда оставлено без изменения.

Ссылаясь на незаконность и необоснованность принятых решения и постановления, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, ответчик обратился с кассационной жалобой, в которой просит судебные акты по делу N А09-9052/2013 отменить, вынести новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В судебном заседании представитель истца просил оставить постановление суда апелляционной инстанции без изменения.

Надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда Центрального округа, ответчик в суд представителей не направил. Кассационная инстанция считает возможным рассмотреть дело в порядке ч. 3 ст. 284 АПК РФ в отсутствие представителей ответчика.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя истца, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного постановления в силу следующих обстоятельств.

Как установлено судами, разрешившими спор, предприниматель, являясь с 30.12.2005 арендатором нежилого здания площадью 171,4 кв. м, расположенного по адресу г. Брянск, ул. Урицкого, д. 25, 08.10.2012 обратился в управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации с заявлением о преимущественном праве выкупа данного здания, в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ (ред. от 02.07.2010) "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Письмом от 31.10.2012 N 29.09-10260, ссылаясь на то, что нежилое помещение площадью 171,4 кв. м находится в хозяйственном ведении МУП "Жилищное хозяйство" Советского района г. Брянска, истцу было отказано в предоставлении преимущественного права выкупа недвижимого имущества.

Истец обратился в Арбитражный суд Брянской области с заявлением о признании незаконными действий управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации по отказу в реализации преимущественного права предпринимателя на приобретение за плату арендуемого им нежилого помещения, выраженных в письме от 31.10.2012 N 29.09-10260, как несоответствующих Закону N 159-ФЗ.

Определением Арбитражного суда Брянской области от 29.04.2013 по делу N А09-11756/2012 утверждено мировое соглашение между ИП Савичевым Ю.М. и МУП "Жилищное хозяйство" Советского района г. Брянска, согласно которому МУП "Жилищное хозяйство" Советского района г. Брянска обязалось в десятидневный срок заключить договор на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого ИП Савичевым Ю.М. спорного помещения, принять решение об условиях приватизации данного объекта недвижимого имущества, направить проект договора купли-продажи на вышеуказанное нежилое помещение.

Ответчик согласовал продажу нежилого здания, решением Брянского городского Совета народных депутатов четвертого созыва от 26.06.2013 N 1005 ответчику разрешено продать нежилое здание площадью 171, 4 кв. м, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Урицкого, 25.

30.06.2013 в адрес истца ответчик направил письмо с предложением о заключении договора купли-продажи и проект договора купли-продажи арендуемого предпринимателем нежилого помещения площадью 171,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Урицкого, 25, в соответствии с которыми оценочная стоимость продаваемого нежилого помещения составила 2 250 тыс. рублей согласно отчету N 021/0613/ОЦ о рыночной стоимости арендуемого имущества, выполненному независимым оценщиком ООО "Городской Информационно-земельный Центр".

Истец в письме от 22.07.2013 выразил свое согласие на заключение договора купли-продажи спорного помещения от 22.07.2013 N 32, направив ответчику подписанный проект вышеуказанного договора.

Вместе с тем 23.07.2013 ответчиком в адрес истца было направлено письмо о том, что цена объекта составляет не 2 250 тыс. рублей, а 4 050 тыс. рублей, а также было указано, что договор подписан ненадлежащим лицом и необоснованно исключены пункты, регламентирующие порядок оплаты выкупаемого нежилого помещения.

Предприниматель письмом от 07.08.2013 указал на неправомерность действий со стороны предприятия и предложил ему урегулировать все вопросы по подписанию договора.

Однако ответчик на данное предложение в установленный срок не ответил, более того, 18.09.2013 направил истцу письмо вновь заключить договор купли-продажи нежилого помещения площадью 171,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Урицкого, 25, стоимостью 5 308 тыс. рублей на 29.08.2013.

Неподписание предприятием первоначально направленного в его адрес предпринимателем проекта договора купли-продажи от 22.07.2013 N 32, послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Удовлетворяя исковые требования истца в полном объеме, суд первой инстанции пришел к выводу об их обоснованности, исходя из того, что, поскольку продавцом первоначальный проект договора не был подписан, фактически по договору купли-продажи от 22.07.2013 N 32 стороны не достигли соглашения по его существенным условиям, в частности, цены этого имущества, кроме того истцом необоснованно были изменены пункты, регламентирующие порядок выкупа нежилого помещения.

Изменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из следующего.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации.)

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Поскольку, рассматривая проект предприятия, направленный им во исполнение определения суда от 29.04.2013, предприниматель не согласился с порядком расчетов по договору, указанным продавцом, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что фактически предметом спора по данному делу является устранение разногласий по спорным пунктам 2.1 и 2.4 договора купли-продажи муниципального имущества.

В то же время предприятие, получив подписанный проект договора с изменениями в отношении порядка расчета, в своем письме в адрес предпринимателя указало иную цену - 4 050 000 рублей, а в последующем направило проект уже с новой ценой - 5 308 000 рублей.

На основании этого истец просил определить условия спорных пунктов 2.1, 2.4, 2.5 договора купли-продажи в предложенной им редакции.

Ответчик, в свою очередь, настаивает на редакции названных пунктов договора, изложенной в его проекте.

Разногласия по иным условиям проекта договора у сторон отсутствуют.

Исходя из положений ст. 445, ст. 446 Гражданского кодекса РФ, если при заключении договора, заключение которого является обязательным в силу закона, возникли разногласии, не разрешенные по соглашению сторон, такие разногласия могут быть переданы на рассмотрение суда и в этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьей 173 АПК РФ, разрешая преддоговорной спор, суд должен установить гражданские права и обязанности, облеченные в форму условий договора, которыми стороны будут руководствоваться в своих дальнейших отношениях.

Рассматривая условия, предложенные сторонами, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

На основании положений частей 2, 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Указанная позиция сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 18.10.2012 N 7240/12 по делу N А57-9149/2010.

Поскольку из отчетов об оценке N 021/0613/ОЦ (приложения N 1 и 2), выполненных ООО "Городской Информационно-земельный Центр", содержащих различные стоимостные показатели, следует, что экспертом определялась рыночная стоимость спорного имущества на дату 30.06.2013, а не на дату поступления в уполномоченный орган заявления предпринимателя о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (заявление от 31.10.2012) и проекта договора купли-продажи от 12.09.2013, в котором цена объекта недвижимости определена в размере 5 308 000 рублей, судом апелляционной инстанции была назначена судебная экспертиза.

Согласно экспертному заключению N 14-12Э ООО "Ко-Инвест Брянск" рыночная стоимость спорного нежилого помещения по состоянию на 31.10.2012 составляет 2 234 800 рублей (с учетом НДС).

Возражения ответчика в отношении экспертного заключения обоснованно отклонены судом апелляционной инстанции по мотивам, указанным в постановлении от 05.09.2014. Указанное экспертное заключение было оценено судом по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и признано надлежащим доказательством по делу.

Таким образом, исследовав доказательства по делу и дав им оценку, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, выкупная цена спорного объекта должна быть установлена в размере 2 234 800 (два миллиона двести тридцать четыре тысячи восемьсот) рублей и о принятии договора в отношении условий рассрочки в редакции пунктов 2.4 и 2.5 ответчика ввиду согласия с ними истца.

Доводы кассатора о несоблюдении предпринимателем процедуры выкупа арендованного имущества в порядке, установленном Законом N 159 - ФЗ, что влечет утрату преимущественного права выкупа арендованного имущества и является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований, суд кассационной инстанции считает не подтвержденными материалами дела, а также не заявлялись в судах первой и апелляционной инстанции.

Учитывая изложенное, принимая во внимание, что нарушений норм материального или процессуального права, допущенных судом апелляционной инстанции при вынесении постановления и влекущих его отмену, судебной коллегией не установлено, суд кассационной инстанции считает вышеуказанное постановление законным и обоснованным и не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь п.1 ч.1 ст.287, ст.289 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2014 по делу N А09-9052/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.Н.Гриднев

Судьи

М.М.Нарусов Л.В.Солодова