Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 7 декабря 2011 г. N Ф10-4730/11 по делу N А08-205/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 01.12.2011.

Постановление изготовлено в полном объеме 07.12.2011.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судей при участии в заседании:	Толкачевой И.Ю. Смолко С.И. Солодовой Л.В.
от истца ООО "МАК":	Феофиловой О.О. (дов. б/н от 17.01.2011); Макогон В.Х. (дов. б/н от 22.01.2011);
от ответчиков: от ООО ТД "Меридиан" от ООО "Союз-Торг"	Липовской Н.В. (дов. б/н от 01.08.2011); Перегудовой Л.В. (дов. б/н от 22.11.2011);
от третьего лица:	не явился, извещен надлежаще;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ООО Торговый Дом "Меридиан", г. Белгород, на решение Арбитражного суда Белгородской области от 19.05.2011 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2011 по делу N А08-205/2011,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "МАК" (далее - ООО "МАК"), ОГРН 1023101661880, г. Белгород, обратилось в Арбитражный суд Белгородской области к обществу с ограниченной ответственностью Торговый Дом "Меридиан" (далее - ООО ТД "Меридиан"), ОГРН 1053107029161, г. Белгород, обществу с ограниченной ответственностью "Союз-Торг" (далее - ООО "Союз-Торг"), ОГРН 1063123152300, г. Белгород, с иском о выселении ООО ТД "Меридиан" и ООО "Союз-Торг" из торгового зала, подсобных и складских помещений площадью 560,5 кв.м под N 14 (9,5 кв.м), N 15 (6,1 кв.м), N 15а (1,4 кв.м), N 15б (1,2 кв.м), N 16 (8,6 кв.м), N 17а (1,2 кв.м), N 18 (42,3 кв.м), N 18а (3,3 кв.м), N 19 (7,9 кв.м), N 20 (7,5 кв.м), N 21 (32,2 кв.м), N 22 (389,4 кв.м), N 24 (1,5 кв.м), N 27 (2,3 кв.м), N 28 (46,1 кв.м) здания магазина назначение: нежилое здание, общей площадью 1 104,5 кв.м, инвентарный номер 9109, лит. А, этажность 1, подземная этажность 1, кадастровый номер: 31:16:01 05 021:0005:009109-00/001:1003/А, расположенного по адресу: г. Белгород, ул. Привольная, д. 20, принадлежащего ООО "МАК" на праве собственности; о прекращении государственной регистрации договора аренды от 01.06.2007, дополнительного соглашения к договору аренды от 01.06.2007 от 24.09.2007, заключенных между ООО "МАК" и ООО ТД "Меридиан", путем погашения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области записи о регистрации N 31-31-01-033/2007-384, N 31-31-01/012/2008-024.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области (Управление Росреестра по Белгородской области), г. Белгород.

В свою очередь ООО ТД "Меридиан" в порядке ст. 132 Арбитражного процессуального кодекса РФ обратилось со встречным иском о возложении на ООО "МАК" обязанности заключить с ООО ТД "Меридиан" договор аренды торгового зала, подсобных и складских помещений площадью 560,5 кв.м, расположенных в нежилом здании с кадастровым номером: 31:16:01 05 021:0005:009109-00/001: 1003/А, общей площадью 1 104,5 кв.м по адресу г. Белгород, ул. Привольная, д. 20, указанных в техническом паспорте БТИ от 30.04.2009 под N 14 (9,5 кв.м), N 15 (6,1 кв.м), N 15а (1,4 кв.м), N 15б (1,2 кв.м), N 16 (8,6 кв.м), N 17а (1,2 кв.м), N 18 (42,3 кв.м), N 18а (3,3 кв.м), N 19 (7,9 кв.м), N 20 (7,5 кв.м), N 21 (32,2 кв.м), N 22 (389,4 кв.м), N 24 (1,5 кв.м), N 27 (2,3 кв.м), N 28 (46,1 кв.м), сроком на пять лет с размером арендной платы 280 000 руб. в месяц без учета коммунальных платежей на условиях, определенных в проекте договора аренды.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 19.05.2011 (судья Дробышев Ю.Ю) первоначальный иск удовлетворен в полном объеме, в удовлетворении встречного иска отказано.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2011 (судьи Мокроусова Л.М., Сухова И.Б., Федоров В.И.) указанное решение оставлено без изменения.

Не согласившись с названными судебными актами, ООО ТД "Меридиан" подало кассационную жалобу, в которой просит решение от 19.05.2011 и постановление апелляционной инстанции от 25.08.2011 отменить, в удовлетворении первоначального иска отказать, удовлетворив встречный иск в полном объеме. При этом заявитель кассационной жалобы ссылается на несоответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права.

В судебном заседании представитель ООО ТД "Меридиан" поддержал доводы кассационной жалобы, представитель ООО "Союз-Торг" согласился с позицией заявителя кассационной жалобы. Представители истца просили обжалуемые судебные акты оставить без изменения.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, своего представителя в суд округа не направило. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в порядке ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса РФ в его отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, судебная коллегия полагает, что обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения в связи с нижеизложенным.

Как установлено судами и усматривается из материалов дела, 01.06.2007 между ООО "МАК" (арендодатель) и ООО ТД "Меридиан" (арендатор) был заключен договор аренды (т.1 л.д.12-16), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное пользование и владение (в аренду): торговый зал, подсобные и складские помещения площадью 561,3 кв.м, расположенные в нежилом здании кадастровый номер - 31:16:00:00:9109/1/23:1001/А) общей площадью 1 208,4 кв.м по адресу: г. Белгород, ул. Привольная, 20, указанные в экспликации (приложение N 1) под N 14 (9,5кв.м), N 15 (9,1 кв.м), N 16 (8,6 кв.м), N 18 (44,3 кв.м), N 19 (7,9 кв.м), N 20 (10,5 кв.м), N 21 (32,2 кв.м), N 22 (305,9 кв.м), N 23 (80,2 кв.м), N 24 (4,7 кв.м), N 27 (2,3 кв.м), N 28 (46,1 кв.м), на срок с 01.06.2007 по 31.12.2010.

Согласно п. 1.3 названного договора помещения будут использоваться арендатором в следующих целях: осуществление торговли продовольственными товарами, спиртными напитками и пивом, табачными изделиями, косметикой, парфюмерией, бытовой химией с правом сдачи арендованного помещения в субаренду.

В п. 2.2.8 договора предусмотрена обязанность арендатора за свой счет производить капитальный ремонт арендуемых помещений и прилегающих территорий, ремонт подъездных путей и прилегающей территории, а также внешнего фасада здания и ворот, привести в рабочее состояние резервные кабеля и передать их по акту приема-передачи арендодателю.

В соответствии с п. 4.3 договора аренды от 01.06.2007 за четыре месяца до истечения срока аренды арендатор должен уведомить арендодателя о намерении продлить срок действия договора.

Согласно п. 4.4 договора арендатор должен письменно сообщить арендодателю не позднее чем за четыре месяца о предстоящем освобождении арендованных помещений в связи с окончанием срока договора и сдать арендованные помещения по акту в исправном состоянии, с учетом нормального износа.

По акту приема-передачи от 01.06.2007 вышеуказанные помещения были переданы арендатору (т.1 л.д.17). Перечень ремонтных работ, производство которых необходимо осуществить арендатору, был указан в приложении N 3 к акту приема-передачи (т.1 л.д.18).

05.10.2007 договор аренды от 01.06.2007 был зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем свидетельствует соответствующая отметка на последнем листе договора (т.1 л.д.15).

24.09.2007 стороны заключили дополнительное соглашение к договору аренды от 01.06.2007 (т.1 л.д.19), касающееся изменений пункта 2.2.8 договора, регулирующего взаимоотношения сторон по поводу капитального ремонта, ремонта здания и прилегающей территории, а также обязанности арендатора по прокладке кабельной линии. Указанное дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 07.02.2008.

По договору субаренды от 01.02.2009 ООО ТД "Меридиан" передало вышеназванные помещения в субаренду ООО "Союз-Торг" на срок до 31.12.2009 с возможностью последующего продления договора.

30.04.2009 был изготовлен новый технический паспорт нежилого здания, согласно которому ООО ТД "Меридиан" занимает торговый зал, подсобные и складские помещения площадью 560,5 кв.м под N 14 (9,5 кв.м), N 15 (6.1 кв.м), N 15а (1,4 кв.м), N 15б (1,2 кв.м), N 16 (8,6кв.м), N 17а (1,2 кв.м), N 18 (42,3 кв.м), N 18а (3,3 кв.м), N 19 (7,9 кв.м), N 20 (7,5 кв.м), N 21 (32,2 кв.м), N 22 (389,4 кв.м), N 24 (1,5 кв.м), N 27 (2,3 кв.м), N 28 (46,1 кв.м).

17.11.2009 ООО "МАК" получено новое свидетельство о государственной регистрации права собственности серии 31-АБ 759781 на здание магазина, назначение: нежилое, общей площадью 1 104,5 кв.м, инвентарный номер 9109, лит. А, этажность 1, подземная этажность 1, кадастровый номер: 31:16:01 05 021:0005:009109-00/001:1003/А, расположенное по адресу: г. Белгород, ул. Привольная, д. 20.

Ссылаясь на то, что договор аренды от 01.06.2007 в установленном порядке не был перезаключен сторонами на новый срок и прекратил свое действие, однако арендованные помещения не были возвращены арендатором по акту приема-передачи и продолжают использоваться последним в отсутствие законных оснований для этого, ООО "МАК" обратилось в арбитражный суд с вышеназванным иском.

В свою очередь, указывая, что ООО ТД "Меридиан" в порядке, предусмотренном п. 4.3 договора, направило в адрес ООО "МАК" уведомление о намерении заключить договор аренды на новый срок, однако последнее уклонилось от заключения договора, ООО ТД "Меридиан" предъявило встречный иск.

Удовлетворяя первоначальный иск, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу п. 3 ст. 425 Гражданского кодекса РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Согласно условиям договора аренды от 01.06.2007 данный договор был заключен на срок до 31.12.2010. При этом договор подлежал прекращению по истечению срока его действия (п. 2.1.5, п. 4.11 договора) за исключением, случая направления арендатором арендодателю уведомления о намерении продлить срок действия договора не позднее, чем за четыре месяца до истечения срока аренды (п. 4.3 договора).

Как установлено судами, ООО ТД "Меридиан" в установленный п. 4.3 договора аренды от 01.06.2007 срок не направило в адрес ООО "МАК" предложение о заключении договора на новый срок.

При этом ссылка ООО ТД "Меридиан" в подтверждение надлежащего уведомления арендодателя о намерении заключить договор аренды спорных помещений на новый срок на письмо от 30.08.2009 (т.2 л.д.16) обоснованно отклонена судами, поскольку данное письмо получено арендодателем 02.09.2010, то есть после истечения срока уведомления, установленного в п.4.3 договора аренды от 01.06.2007. Кроме того, как отмечено судом первой инстанции, указанное письмо изготовлено на бланке с указанием "сеть универсамов "Меридиан" торговый дом "Меридиан" и адресовано истцу от имени ООО "Союз-Торг" с указанием его реквизитов, а подпись руководителя не скреплена печатью арендатора.

В соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Как следует из материалов дела, письмом от 10.12.2010 ООО "МАК" сообщило об отказе от продолжения арендных отношений и предложило передать помещения 01.01.2011. 03.01.2011 в адрес арендатора была направлена телеграмма с аналогичными требованиями.

В этой связи, суды пришли к выводу об отсутствии у ООО ТД "Меридиан" и ООО "Союз-Торг" с 01.01.2011 правовых оснований для пользования спорными помещениями.

В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу пункта 2 статьи 655 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, то есть по передаточному акту.

Пунктом 4.11 договора аренды от 01.06.2007 предусмотрено, что после истечения срока действия настоящего договора стороны подписывают акт о возврате помещений от арендатора арендодателю.

Между тем доказательства возврата спорных помещений арендодателю по акту приема-передачи в материалах дела отсутствуют.

В этой связи, учитывая, что ввиду прекращения договора аренды от 01.06.2007 у ответчиков отсутствуют законные основания для пользования спорными помещениями, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о том, что исковые требования ООО "МАК" подлежат удовлетворению в полном объеме.

Что касается встречных исковых требований ООО ТД "Меридиан", то, отказывая в их удовлетворении, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались следующим.

В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса РФ в случае уклонения от заключения договора стороны, для которой его заключение в соответствии с Кодексом или иными законами обязательно, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В рассматриваемом случае ООО "МАК" не является лицом, в силу закона обязанным заключить с ООО ТД "Меридиан" договор аренды спорных помещений на новый срок.

Из положений пункта 4.3 договора аренды от 01.06.2007 следует, что в случае, если арендатор намерен заключить с арендодателем договор аренды помещений на новый срок, он обязан уведомить арендодателя о таком намерении не позднее, чем за четыре месяца до истечения срока действия договора аренды.

Как указано выше, ООО ТД "Меридиан" предложило заключить долгосрочный договор аренды в письме от 30.08.2009, поступившем ООО "МАК" 02.09.2010, то есть с нарушением порядка, предусмотренного п. 4.3 договора аренды от 01.06.2007.

То обстоятельство, что ООО "МАК" в письме от 29.11.2010 предложило ООО ТД "Меридиан" заключить новый договор аренды в срок до 06.12.2010, само по себе не может расцениваться как основание к понуждению арендодателя заключить договор аренды, заключение которого для него не является обязательным в силу закона, и по которому стороны не пришли к соглашению относительно его условий.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что ООО ТД "Меридиан" в силу п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса РФ имеет преимущественное право на заключение договора аренды спорных помещений на новый срок, не может быть принят во внимание.

Из смысла п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса РФ следует, что для реализации преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок необходимо соблюдение в совокупности ряда условий: 1) надлежащее исполнение арендатором своих обязанностей по предыдущему договору аренды; 2) направление арендатором арендодателю соответствующего уведомление о желании заключить договор аренды в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора; 3) желание арендодателя продолжать сдавать имущество в аренду. При этом предусмотрено последствие нарушения арендодателем преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок в виде перевода на него прав и обязанностей арендатора по договору аренды заключенному в течение 1 года с иным лицом.

В материалах дела отсутствуют доказательства заключения ООО "МАК" договора аренды спорного имущества с иным лицом.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что в силу п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса РФ арендатор имеет право требовать перевода на себя прав и обязанностей арендатора по договору, заключенному арендодателем с иными лицами в отношении спорного имущества, однако указанная норма не предусматривает возможности обращения арендатора с иском о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок, суды первой и апелляционной инстанции обоснованно отказали в удовлетворении встречного иска.

В этой связи довод заявителя кассационной жалобы о том, что судом первой инстанции сделан неверный вывод о нарушении ООО ТД "Меридиан" условий договора аренды от 01.06.2007, касающихся обязательств арендатора по осуществлению ремонта арендуемых помещений и порядка проведения их реконструкции, а также довод о необоснованности отклонения ходатайства ООО ТД "Меридиан" о назначении судебно-технической экспертизы по данному вопросу, был известен апелляционному суду и обоснованно отклонен со ссылкой на то, что выяснение указанных обстоятельств не имеет значения для разрешения встречного иска ввиду отсутствия у ООО ТД "Меридиан" правовых оснований для понуждения ООО "МАК" к заключению договора аренды на новый срок.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что нарушений норм материального права или процессуального права, допущенных судами при вынесении обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора были предметом исследования и оценки судов первой и апелляционной инстанций, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 284, 286, п. 1 ч. 1 ст. 287, 289 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Белгородской области от 19.05.2011 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2011 по делу N А08-205/2011 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента принятия.

Председательствующий

И.Ю. Толкачева

Судьи

С.И. Смолко Л.В. Солодова