Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 августа 2011 г. N 19АП-3465/11

"25" августа 2011 г.

Дело N А08-205/2011

город Воронеж

Резолютивная часть постановления объявлена 19 августа 2011.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 августа 2011

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мокроусовой Л.М.,

судей Суховой И.Б.,

Федорова В.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бартеневой Ю.В.,

при участии:

от ООО "МАК": 1) Ермолина С.В., представителя по доверенности б/н от 17.01.2011, 2) Макогон В.Х., представителя по доверенности б/н от 22.01.2011;

от ООО "Союз-Торг": Выровской О.А., представителя по доверенности б/н от 01.08.2011;

от ООО Торговый Дом "Меридиан": Липовской Н.В., представителя по доверенности б/н от 01.08.2011;

от Управления Росреестра по Белгородской области: представитель не явился, извещено надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Торговый Дом "Меридиан" на решение Арбитражного суда Белгородской области от 19.05.2011 по делу N А08-205/2011 (судья Дробышев Ю.Ю.) по иску общества с ограниченной ответственностью "МАК" (ОГРН 1023101661880) к обществу с ограниченной ответственностью Торговый Дом "Меридиан" (ОГРН 1053107029161), обществу с ограниченной ответственностью "Союз-Торг" (ОГРН 1063123152300) о выселении, встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью Торговый Дом "Меридиан" к обществу с ограниченной ответственностью "МАК", обществу с ограниченной ответственностью "Союз-Торг" о понуждении к заключению договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "МАК" (ООО "МАК") обратилось в Арбитражный суд Белгородской области к обществу с ограниченной ответственностью Торговый дом "Меридиан" (ООО ТД "Меридиан"), обществу с ограниченной ответственностью "Союз-Торг" с иском (с учетом уточнений) о выселении ООО Торговый Дом "Меридиан" из торгового зала, подсобных и складских помещений площадью 560,5 кв.м под N 14 (9,5 кв.м), 15(6.1 кв.м), 15а(1,4 кв.м), 156(1,2 кв.м), 16(8,6кв.м), 17а(1,2 кв.м), 18(42,3 кв.м), 18а(3,3 кв.м), 19 (7,9 кв.м), 20(7,5 кв.м), 21 (32,2 кв.м), 22 (389,4 кв.м), 24 (1,5 кв.м), 27(2,3 кв.м), 28(46,1 кв.м), здания магазина назначение: нежилое здание, общей площадью 1104,5 кв.м, инвентарный номер 9109, литер А, этажность 1, подземная этажность 1, кадастровый номер: 31:16:01 05 021:0005:009109-00/001:1003/А, расположенного по адресу: г. Белгород, ул. Привольная, д. 20, принадлежащего ООО "МАК" на праве собственности, о прекращении государственной регистрации договора аренды от 01.06.2007, дополнительного соглашения к договору аренды от 01.06.2007 и от 24.09.2007, заключенных между ООО "МАК" и ООО Торговый Дом "Меридиан" путем погашения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области записи о регистрации N 31-31-01-033/2007-384, N 31-31- 01/012/2008-024, о выселении ООО "Союз-Торг" из торгового зала, подсобных и складских помещений площадью 560,5 кв.м под N 14 (9,5 кв.м), 15(6.1 кв.м), 15а(1,4 кв.м), 156(1,2 кв.м), 16(8,6кв.м), 17а(1,2 кв.м), 18(42,3 кв.м), 18а(3,3 кв.м), 19 (7,9 кв.м), 20 (7,5 кв.м), 21 (32,2 кв.м), 22 (389,4 кв.м), 24 (1,5 кв.м), 27(2,3 кв.м), 28(46,1 кв.м) здания магазина, назначение: нежилое здание, общей площадью 1104,5 кв.м, инвентарный номер 9109, литер А, этажность 1, подземная этажность 1, кадастровый номер: 31:16:01 05 021:0005:009109-00/001:1003/А, расположенного по адресу: г. Белгород, ул. Привольная, д. 20.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет иска было привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области (Управление Росреестра по Белгородской области).

ООО ТД "Меридиан" обратилось со встречным иском о возложении обязанности на ООО "Мак" заключить с ООО ТД "Меридиан" договор аренды следующего имущества: торговый зал, подсобные и складские помещения площадью 560,5 кв.м, расположенных в нежилом здании с кадастровым номером: 31:16:01 05 021:0005:009109-00/001:1003/А, общей площадью 1104,5 кв.м по адресу г. Белгород, ул. Привольная, д. 20, указанные в техническом паспорте БТИ от 30.04.2009 под N 14 (9,5 кв.м), 15(6.1 кв.м), 15а(1,4 кв.м), 156(1,2 кв.м), 16(8,6кв.м), 17а(1,2 кв.м), 18(42,3 кв.м), 18а(3,3 кв.м), 19 (7,9 кв.м), 20 (7,5 кв.м), 21 (32,2 кв.м), 22 (389,4 кв.м), 24 (1,5 кв.м), 27(2,3 кв.м), 28(46,1 кв.м), сроком на пять лет с размером арендной платы 280 000 руб. в месяц без учета коммунальных платежей на условиях, в проекте договора аренды.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 19.05.2011 исковые требования ОО "МАК" были удовлетворены в полном объеме, в удовлетворении встречного иска ООО ТД "Меридиан" отказано.

Не согласившись с состоявшимся решением, ООО ТД "Меридиан" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт, удовлетворив встречные исковые требования и отказав в иске о выселении.

Управление Росреестра по Белгородской области явку своего представителя в судебное заседание апелляционной инстанции 19.08.2011 не обеспечило.

Учитывая, что в материалах дела имеются сведения о надлежащем извещении третьего лица о месте и времени судебного заседания, на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ апелляционная жалоба была рассмотрена в отсутствие его представителя.

Представитель ООО ТД "Меридиан" доводы апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней основаниям, просил ее удовлетворить.

Представители ООО "МАК" доводы апелляционной жалобы отклонили, по основаниям, изложенным в отзыве, приобщенном к материалам дела, и, указав на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, просили оставить его без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель ООО "Союз-Торг", не обращаясь с самостоятельной жалобой на решение суда от 19.05.2011, поддержал доводы апелляционной жалобы ООО ТД "Меридиан", просил решение отменить и принять по делу новый судебный акт.

Судом апелляционной инстанции было отказано в удовлетворении ходатайств представителя ООО ТД "Меридиан" о приобщении к материалам дела диска с аудиозаписью судебного заседания Арбитражного суда Белгородской области по делу N А08-1222 по иску ООО "МАК" к ООО ТД "Меридиан" и назначении по делу строительно - технической экспертизы, в силу того, что данные ходатайства не имеют правового значения для разрешения дела в суде вышестоящей инстанции.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и возражений на ее, заслушав пояснения участвующих в судебном заседании лиц, судебная коллегия не находит оснований к отмене или изменению решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 01.06.2007 между ООО "МАК" (Арендодатель) и ООО ТД "Меридиан" (Арендатор) был заключен договор аренды, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное пользование и владение (в аренду): торговый зал, подсобные и складские помещения площадью 561,3 кв.м, расположенные в нежилом здании кадастровый номер - 31:16:00:00:9109/1/23:1001/А) общей площадью 1208,4 кв.м по адресу: г. Белгород, ул. Привольная, 20, указанные в экспликации (приложение N 1) под N 14 (9,5кв.м), 15 (9,1 кв.м), 16 (8,6 кв.м), 18 (44,3 кв.м), 19 (7,9 кв.м), 20 (10,5 кв.м), 21 (32,2 кв.м), 22 (305,9 кв.м), 23 (80,2 кв.м), 24 (4,7 кв.м), 27 (2,3 кв.м), 28 (46,1 кв.м) (пункт 1.1. договора аренды), на срок с 01.06.2007 по 31.12.2010 (пункт 4.1 договора).

В тот же день арендуемые помещения были переданы арендатору, о чем составлен акт приема-передачи нежилого помещения от ООО "МАК" ООО ТД "Меридиан" от 01.06.2007.

24.09.2007 стороны заключили дополнительное соглашение к договору аренды от 01.06.2007, касающееся изменений пункта 2.2.8 договора, регулирующего взаимоотношения сторон по поводу капитального ремонта, ремонта здания и прилегающей территории, а также обязанности арендатора по прокладке кабельной линии.

Договор аренды и дополнительное соглашение в установленном законом порядке были зарегистрированы Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области 05.10.2007 и 07.02.2008, соответственно.

30.04.2009 на нежилое здание был изготовлен новый технический паспорт, 17.11.2009 ООО "МАК" получено новое свидетельство о государственной регистрации права собственности серии 31-АБ 759781 на здание магазина, назначение: нежилое, общей площадью 1104,5 кв.м, инвентарный номер 9109, литер А, этажность 1, подземная этажность 1, кадастровый номер: 31:16:01 05 021:0005:009109-00/001:1003/А, расположенное по адресу: г. Белгород, ул. Привольная, д. 20.

Согласно техническому паспорту от 30.04.2009 ООО ТД "Меридиан" стало арендатором торгового зала, подсобных и складских помещений площадью 560,5 кв.м под N 14 (9,5 кв.м), 15(6.1 кв.м), 15а(1,4 кв.м), 156(1,2 кв.м), 16(8,6кв.м), 17а(1,2 кв.м), 18(42,3 кв.м), 18а(3,3 кв.м), 19 (7,9 кв.м), 20 (7,5 кв.м), 21 (32,2 кв.м), 22 (389,4 кв.м), 24 (1,5 кв.м), 27(2,3 кв.м), 28(46,1 кв.м).

Из материалов дела и условий договора следует, что сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с пунктом 1.3 договора от 01.06.2007, допускающим право ООО ТД "Меридиан" сдавать арендованное помещение в субаренду, спорное помещение (507,8 кв.м), расположенное по адресу: г. Белгород, ул. Привольная, 20, ООО ТД "Меридиан" передало в субаренду ООО "Союз-Торг" сроком до 31.12.2009 с возможностью последующего продления, что подтверждается договором субаренды от 01.02.2009.

Удовлетворяя первоначально заявленные исковые требования ООО "МАК" суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу пункта 3 статьи 425 Гражданского кодекса РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Согласно п. 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу пункта 2 статьи 655 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, то есть по передаточному акту.

Договором аренды от 01.06.2007 было предусмотрено, что после истечения срока действия настоящего договора стороны подписывают акт о возврате помещений от арендатора арендодателю (пункт 4.11).

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Письмом от 10.12.2010 ООО "МАК" сообщило об отказе от продолжения арендных отношений и предложило передать помещения 01.01.2011, 03.01.2011 в адрес арендатора была послана телеграмма с таким же предложением.

Отказ от получения указанной корреспонденции не означает отсутствие возражений у арендодателя в смысле пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ. Учитывая, что заключенный между истцом и ответчиком договор аренды в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ не был возобновлен на неопределенный срок, а действия сторон свидетельствуют о том, что они намеревались заключить новый договор, но не пришли к согласию, договор аренды от 01.06.2007 следует признать прекратившимся по истечении установленного им срока.

На основании изложенного судом был сделан обоснованный вывод об отсутствии у арендатора и субарендатора оснований находиться в спорных помещениях.

Довод ответчиков о том, что в настоящее время магазин "Меридиан" продолжает работу в соответствии с установленным графиком, производит оплату в соответствии с новыми условиями договора аренды, на права сторон повлиять не может, так как закон не содержит такого основания считать прекращенный договор продленным или возобновленным.

Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, суд исходил из того, что ООО ТД "Меридиан" арендованные помещения арендодателю до настоящего времени не возвращены, акт приема-передачи помещений от ООО ТД "Меридиан" ООО "МАК" не подписан, обременение права собственности ООО "МАК" в виде аренды остается зарегистрированным.

Отказ в удовлетворении встречного иска судебная коллегия также считает правомерным в силу следующего.

Пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что в случае уклонения от заключения договора стороны, для которой его заключение в соответствии с Кодексом или иными законами обязательно, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Заключение договора аренды зданий или помещений в нежилом здании не является для его собственника обязательным и относится к его усмотрению.

Как следует из положений пункта 4.3. договора, за четыре месяца до истечения срока действия договора аренды арендатор должен уведомить арендодателя о намерении продлить срок действия договора.

Из материалов дела следует, что ООО ТД "Меридиан" обратился с предложением заключить долгосрочный договор аренды письмом от 30.08.2009, поступившим истцу 02.09.2010.

Довод апелляционной жалобы относительно того, что письмо было подготовлено заранее и не направлялось по объективным причинам, не может быть принят во внимание, так как независимо от соблюдения сроков обращения наличие такого обращения не порождает обязанности арендодателя заключить договор ни в силу содержания договора, ни в силу закона.

Также и предложение ООО "МАК" от 29.11.2010 о заключении договора в срок до 06.12.2010, безотносительно к дате ответа на него, иные доказательства, свидетельствующие о желании арендодателя продлить арендные отношения, не могут расцениваться как основание к понуждению заключения договора, заключение которого для стороны не обязательно.

Как правомерно отметил суд первой инстанции, стороны не пришли к согласию по заключению договора на обоюдовыгодных условиях.

При этом выполнение или невыполнение арендатором предусмотренных договором обязанностей по оплате коммунальных услуг, производству капитального или текущего ремонта, поддержанию должного санитарного состояния или технического обслуживания на истечение срока договора и возможность понуждения к заключению договора на новый срок повлиять не может. В связи с чем доводы апелляционной жалобы относительно отсутствия надлежащей оценки доказательств, подтверждающих выполнение ремонтных работ, отсутствие со стороны ООО "МАК" претензий по ремонту помещений и фасада и тому подобное, равно как и выводы суда первой инстанции о нарушении арендатором условий договора в этой части не имеют правового значения для спора о понуждении к заключению договора на новый срок. По той же причине не могут быть признаны состоятельными и доводы заявителя жалобы о необоснованном отказе в удовлетворении ходатайства о назначении строительно-технической экспертизы.

Согласно статье 621 Гражданского кодекса РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, если иное не предусмотрено законом или договором аренды. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Из указанной нормы следует, что обратиться за восстановлением нарушенного права добросовестный арендатор может лишь посредством иска о переводе прав и обязанностей и только при наличии нарушения в виде заключенного договора аренды с иным арендатором.

Так как истцом по встречному иску избран ненадлежащий способ защиты, иск заявлен о восстановлении права, которое нарушено не было и закон не содержит оснований к понуждению ответчика к заключению договора аренды нежилых помещений на новый срок с прежним арендатором, отказ в иске является правомерным.

Таким образом, суд первой инстанции правильно применил нормы материального права и не допустил нарушений норм процессуального права, являющихся, в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, безусловным основанием для отмены принятого судебного акта.

При таких обстоятельствах обжалуемое решение следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы относится на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Белгородской области от 19.05.2011 по делу N А08-205/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Торговый Дом "Меридиан" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья:

Л.М. Мокроусова

Судьи

И.Б. Сухова В.И. Федоров