Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 21 декабря 2011 г. N Ф10-4704/11 по делу N А64-1568/2011

Дело рассмотрено 15.12.2011

Постановление изготовлено в полном объеме 21.12.2011

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего	Степиной Л.В.
судей	Ключниковой Н.В.
	Шелудяева В.Н.
при участии в заседании:
от общества с ограниченной ответственностью "АгроЮрьево" (ОГРН 1086807000037, д. 36, с. Староюрьево, Староюрьевский район, Тамбовская обл.), от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области (д. 1А, ул. Сергея Рахманинова, г. Тамбов, 392000)	-не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом, -не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 22.06.2011 (судья Пряхина Л.И.) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2011 (судьи Протасов А.И., Семенюта Е.А., Сергуткина В.А.) по делу N А64-1568/2011,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "АгроЮрьево" (далее по тексту - Общество) обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области (далее - Управление) о признании незаконными отказов в государственной регистрации имущества, принадлежащего ООО "АгроЮрьево", и с требованием совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности от СХА "Родина" к ООО "АгроЮрьево" на объекты недвижимости.

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 22.06.2011 заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2011 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Управление просит указанные решение и постановление отменить, так как выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным в материалы дела доказательствам, нарушены нормы материального права и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных Обществом требований.

Изучив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в жалобе, кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью "АгроЮрьево" зарегистрировано в качестве юридического лица, о чем 30.01.2008 внесена запись в Единый государственный реестр юридических лиц.

Решением от 17.11.2010 N 1 ООО "Боголюбово" реорганизовано в форме присоединения в ООО "АгроЮрьево" (выписка из ЕГРЮЛ от 22.03.2011 N 443).

31 января 2011 года ООО "Боголюбово" обратилось в Управление с заявлениями о регистрации права собственности на девять объектов недвижимого имущества: склад зернохранилище, общей площадью 852,6 квадратных метра, назначение нежилое здание, количество этажей 1, инвентарный номер 33/165, Литера 7,7.1; гараж, общей площадью 286,7 квадратных метра, назначение нежилое здание, количество этажей 1, инвентарный номер 33/165, Литера 3; гараж, общей площадью 70,0 квадратных метра, назначение нежилое здание, количество этажей 1, инвентарный номер 33/165, Литера 2; контора, общей площадью 188,9 квадратных метра, назначение нежилое здание, количество этажей 1, инвентарный номер 33/165, Литера 1, 1.1; мехмастерская, общей площадью 342,0 квадратных метра, назначение нежилое здание, количество этажей 1. инвентарный номер 195/165, Литера А, а, а1, а2, а3; ЗАВ-20, общей площадью 162,0 квадратных метра, назначение иное, количество этажей 1, инвентарный номер 133/165, Литера 6; крытый ток, общей площадью 1711,7 квадратных метра, назначение иное, количество этажей 1, инвентарный номер 33/165, Литера 5; крытый ток, общей площадью 1183, 6 квадратных метра, назначение иное, количество этажей 1, инвентарный номер 33/165, Литера 4; _ доли общей долевой собственности здания Столовой, общей площадью 153,1 квадратных метра, назначение нежилое здание, количество этажей 1, инвентарный номер 33/165, Литера А.

По результатам рассмотрения указанных заявлений Управлением приняты решения об отказе в регистрации прав на вышеназванные объекты.

Считая отказы в государственной регистрации незаконными, Общество оспорило их в арбитражном суде.

Удовлетворяя заявленные требования, суд правомерно руководствовался следующим.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В силу п. 5 ст. 2 названного Закона отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом-исполнителем в суд, арбитражный суд.

Согласно статьям 9, 13, 17 и 20 Закона N 122-ФЗ регистрирующий орган при проведении государственной регистрации прав проверяет не только формальное наличие документов, необходимых для государственной регистрации, но и проводит правовую экспертизу документов, заключающуюся в оценке с точки зрения соответствия закону, иным правовым актам содержания представленных документов. В результате такой экспертизы выявляются наличие или отсутствие оснований для государственной регистрации.

Пункт 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ устанавливает закрытый перечень оснований для отказа в государственной регистрации сделки с недвижимостью.

Как установлено судом, основаниями для отказа заявителю в государственной регистрации (по всем объектам) послужили: отсутствие регистрации прав продавца СХА "Родина" на объекты недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; отсутствие в договоре купли-продажи основных средств от 26.03.2002 описания объекта недвижимости (данные о площади, адресе (местоположении), этажности и прочих характеристиках, которые необходимы для внесения в ЕГРП), а также вид регистрируемого права; ООО "Боголюбово" в качестве основания для государственной регистрации права собственности представило договор купли-продажи основных средств от 26.03.2002, покупателем по которому является иное юридическое лицо - СПК "Боголюбово"; на государственную регистрацию перехода права собственности представлено одно заявление покупателя имущества - ООО "Боголюбово", тогда как заявление от продавца имущества СХА "Родина" в Управление не поступало.

Рассмотрев вышеперечисленные основания для отказа в государственной регистрации названных объектов недвижимости, суд правомерно исходил из следующего.

Так, предметом договора купли-продажи основных средств от 26.03.2002, заключенного между СХА "Родина" и СПК "Боголюбово", является купля-продажа, в том числе следующего имущества: контора 1971 г.в.; гараж 1982 г.в.; гараж 1975 г.в.; склад зернохранилище 1967 г.в.; крытый ток 1978 г.в.; крытый ток 1969 г.в.; ЗАВ-20 1975 г.в.; столовая 1984 г.в. Мехмастерская и кран балка переданы в собственность покупателю дополнением от 31.03.2002 к упомянутому договору.

Из материалов дела усматривается, что 16 декабря 2002 года между СХА "Родина", СПК "Боголюбово" и Финансовым управлением Тамбовской области заключен договор о переводе долга по централизованным кредитам с СХА "Родина" на СПК "Боголюбово" на сумму 1673895,90 руб.

Акты о передаче имущества, решения собраний, дополнительные соглашения к договору от 26.03.2002, договор о переводе долга от 16.12.2002 между СХА "Родина" и СПК "Боголюбово" подтверждают исполнение указанного договора.

17 декабря 2002 года подписан акт взаимозачета на сумму 1673895,90 руб., в том числе на всю сумму стоимости основных средств по договору от 26.03.2002 и дополнительному соглашению к нему от 31.03.2002 на общую сумму 1612377,6 руб.

Обязательства сторон были выполнены полностью.

Из договора купли-продажи основных средств от 26.03.2002, акта приема передачи к нему, кадастровых паспортов, содержащих год ввода в эксплуатацию (завершения строительства), следует, что годом выпуска объектов недвижимости являются годы, предшествующие году вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ. На основании чего суд пришел к выводу о том, что спорное имущество создавалось и числилось на балансе СХА "Родина" до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Согласно п. 1 ст. 6 Закона N 122-ФЗ права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

На основании изложенного, суд правильно указал, что для СХА "Родина" государственная регистрация права собственности на приобретенные по договору купли-продажи объекты недвижимого имущества не являлась обязательной, в связи с чем отказ Управления, мотивированный тем, что отсутствовала регистрация прав продавца СХА "Родина" на объекты недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, является необоснованным.

Помимо изложенного, суды исходили из того, что в соответствии с п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

В соответствии с разъяснениями, данными Верховным Судом Российской Федерации и Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в пункте 62 Постановления Пленумов от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22), покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнению покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Судом установлено и материалами дела подтверждено, что 26.03.2002 между СХА "Родина" и СПК "Боголюбово" (реорганизованный в последствии в ООО "Боголюбово") заключен договор купли-продажи, по условиям которого приобретено в собственность имущество, перешедшее по акту приема-передачи от 29.03.2002, в том числе приобретены спорные объекты недвижимости. Исполнение договора подтверждено соответствующими доказательствами. Продавцом по настоящему договору является СХА "Родина".

Кроме того судом установлено, что заявление на государственную регистрацию было подано только ООО "Боголюбово" 31.01.2011, в связи с тем, что 07.06.2004 по завершению конкурсного производства СХА "Родина" была исключена из ЕГРЮЛ.

Учитывая изложенное, суд правомерно признал необоснованным и противоречащим пункту 62 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 отказ Управления по тем основаниям, что на государственную регистрацию перехода права собственности не представлено заявление от СХА "Родина"

Вместе с тем в соответствии с ч. 1 ст. 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении (реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга, смерть гражданина и другие случаи перемены лиц в обязательствах) арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте. Правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса.

Для правопреемника в силу ч. 3 ст. 48 АПК РФ все действия, совершенные в арбитражном процессе до вступления правопреемника в дело, обязательны в той мере, в какой они были обязательны для лица, которое правопреемник заменил.

Из материалов дела видно, что покупателем по договору купли-продажи от 26.03.2002 являлось СПК "Боголюбово".

Согласно решению Арбитражного суда Тамбовской области от 16.12.2010 по делу N А64-4589/2010 определением от 28.09.2010 произведена замена истца СПК "Боголюбово" на его процессуального правопреемника - ООО "Боголюбово".

Суды обоснованно приняли во внимание, разъяснения, данные в пункте 62 Постановления N 10/22, согласно которым на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При названных обстоятельствах суд правильно указал, что к ООО "Боголюбово", являющемуся правопреемником покупателя (СПК "Боголюбово"), перешла обязанность обеспечить надлежащую легитимацию подачи заявления о государственной регистрации права собственности на объекты, переданные по договору купли-продажи.

При этом, суд принял во внимание, что ООО "Боголюбово" реорганизовано в форме присоединения к ООО "АгроЮрьево" (выписка из ЕГРЮЛ от 23.03.2011 N 443).

Таким образом, отказ Управления, принятый на основании того, что покупателем по договору является иное юридическое лицо - СПК "Боголюбово", суд правильно признал необоснованным.

Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Необходимым условием договора купли-продажи недвижимости согласно статье 554 ГК РФ являются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости в составе другого недвижимого имущества.

Из материалов дела следует, что 26.03.2002 между Сельхозартелью "Родина" (продавцом) и СПК "Боголюбово" (покупателем) заключен договор купли-продажи, по условиям которого "Продавец" передает в собственность, а "Покупатель" принимает в счет задолженности имущество, указанное в акте приема- передачи от 29.03.2002.

Анализируя указанный договор, суд пришел к выводу, что в нем указано наименование имущества, год выпуска, рыночная стоимость с учетом НДС. В акте на передачу основных средств указана балансовая стоимость, износ.

Помимо этого, в Росреестр были представлены кадастровые и технические паспорта на все девять объектов недвижимости и паспорта зданий с указанием их положения на земельных участках, планы земельных участков с указанными объектами.

В соответствии с ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 16.12.2010 по делу N А64-4589/2010 договор от 26.03.2002 принят за основу, предметом данного договора является недвижимое имущество, переход права собственности от сельхозартели "Родина" к СПК "Боголюбово" подлежит государственной регистрации. Следовательно, покупатель вправе обратиться за регистрацией права собственности. При этом судом не было отмечено, что договор не соответствует требованиям гражданского законодательства и в нем отсутствуют существенные условия.

Названное решение суда не обжаловалось, вступило в законную силу и согласно ч. 1 ст. 16 АПК РФ является обязательным для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежит исполнению на всей территории Российской Федерации.

По смыслу пункта 1 статьи 19 Закона N 122-ФЗ, пункта 46 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 01.07.2002 N 184 (далее - Методические рекомендации), при возникновении у государственного регистратора сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений государственный регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения.

Таким образом, регистрирующий орган вправе был самостоятельно получить дополнительные сведения при возникновении у него сомнений в сведениях, указанных в представленных документах, или приостановить государственную регистрацию.

Между тем, как установлено судом, мер по получению необходимых сведений Управлением предпринято не было.

Довод Управления о том, что правоустанавливающие документы на здание мехмастерской непосредственно на государственную регистрацию представлены не были, а были представлены только в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, судом был рассмотрен и обоснованно отклонен, так как надлежащих доказательств, подтверждающих данное обстоятельство, материалы дела не содержат.

Оценив и исследовав в порядке ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что оспариваемые Обществом отказы в государственной регистрации прав на недвижимое имущество, принадлежащее ООО "АгроЮрьево", не соответствуют нормам действующего законодательства и нарушают права и законные интересы Общества в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, в связи с чем правомерно удовлетворили заявленные требования.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, фактически повторяют доводы Управления, явившиеся обоснованием его позиции, они исследовались судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении спора и оснований для переоценки установленных судом обстоятельств в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации у кассационной коллегии не имеется.

Кассационная инстанция считает, что обжалуемые судебные акты отвечают нормам материального права, содержащиеся в них выводы - фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены обжалуемых судебных актов не установлено.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тамбовской области от 22.06.2011 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2011 по делу N А64-1568/2011 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Председательствующий

Л.В. Степина

Судьи

Н.В. Ключникова В.Н. Шелудяев