Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 28 декабря 2011 г. N Ф10-5006/11 по делу N А54-5884/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 26.12.2011.

Постановление изготовлено в полном объеме 28.12.2011.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего	Солодовой Л.В.
судей	Сорокиной И.В.
	Егоровой С.Г.
при участии в заседании:
от истца: ИП Локтюшина О.А.	Чуйко Е.В. - представителя (дов. б/н от 03.10.2011)
от ответчика: администрации г. Рязани от третьего лица:	представитель не явился представитель не явился

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы администрации города Рязани и индивидуального предпринимателя Локтюшина Олега Анатольевича, г. Рязань, на решение Арбитражного суда Рязанской области от 04.07.2011 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2011 по делу N А54-5884/2010,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Локтюшин Олег Анатольевич (ОГРН 304622931600304), г. Рязань, обратился в Арбитражный суд Рязанской области с иском к администрации города Рязани (далее - администрация г. Рязани) (ОГРН 1026201270260), г. Рязань, о разрешении разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения Н9, лит.А, расположенного по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 63, общей площадью 99,6 кв.м.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено общество с ограниченной ответственностью "Правовой консультационный центр "Истина" (далее - ООО "ПКЦ "Истина").

После уточнений иска, в окончательном варианте предприниматель Локтюшин О.А. просил суд:

1.Признать отчет ООО "Правовой консультационный центр "Истина" N 721-06/2010-О "Об определении рыночной стоимости нежилого помещения Н 9, лит. А, расположенного по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 63, общей площадью 99,6 кв. м" недостоверным.

2. Принять п. 2,1., п. 2.1.1., п. 2.1.2., п. 2.4. договора купли-продажи нежилого помещения Н 9, лит. А, расположенное по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 63, общей площадью 99,6 кв.м. в редакции покупателя, а именно:

п. 2.1. "Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с заключением ООО "Эксперт" об определении рыночной стоимости N 03/11/43 от 30 марта 2011 года, а также с учетом стоимости капитального ремонта нежилого помещения, и составляет 1201049 (один миллион двести одна тысяча сорок девять) рублей, в том числе:"

п. 2.1.1. "сумма без учета НДС - 984860 (девятьсот восемьдесят четыре тысячи восемьсот шестьдесят) рублей 18 копеек"

п. 2.1.2. "сумма НДС - 216188 (двести шестнадцать тысяч сто восемьдесят восемь) рублей 82 копейки"

п. 2.4. "Оплата основного долга осуществляется равными долями по 27357 (двадцать семь тысяч триста пятьдесят семь) рублей 23 копейки (последний платеж - 27 357 (двадцать семь тысяч триста пятьдесят семь) рублей 13 копеек) ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора. Последний платеж производится не позднее 21 июня 2014 года"

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 04.07.2011 (судья Грошев И.П.), оставленным без изменения постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2011 (судьи Сентюрина И.Г., Дайнеко М.М., Капустина Л.А.), иск удовлетворен.

Не согласившись с указанными судебными актами, истец и ответчик обратились в суд округа с кассационными жалобами.

При этом администрация г. Рязани в своей жалобе просит указанные судебные акты отменить, а дело направить на новое рассмотрение, ссылаясь на недостоверность и необъективность экспертного заключения, подготовленного ООО "Эксперт".

Предприниматель Локтюшин О.А., в свою очередь просит изменить решение суда области и постановление апелляционного суда и урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения Н9, лит.А, общей площадью 99,6 кв.м., расположенного по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 63, следующим образом: п. 2.1. договора изложить в следующей редакции: "Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с заключением ООО "Эксперт" об определении рыночной стоимости N 03/11/43 от 30 марта 2011 года, а также с учетом стоимости капитального ремонта нежилого помещения, и составляет 984 860 рублей 18 копеек; п. 2.1.1 и п. 2.1.2 исключить; п. 2.4 "Оплата основного долга осуществляется равными долями по 27357 (двадцать семь тысяч триста пятьдесят семь) рублей 23 копейки (последний платеж - 27 357 (двадцать семь тысяч триста пятьдесят семь) рублей 13 копеек) ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора. Последний платеж производится не позднее 21 июня 2014 года". Кроме того, просит зачесть стоимость капитального ремонта.

Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в порядке ч. 3 ст. 284 АПК РФ в отсутствие надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания представителей ответчика и третьего лица.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб и выслушав представителя предпринимателя Локтюшина О.А., суд кассационной инстанции полагает, что обжалуемые решение и постановление следует оставить без изменения в связи с нижеизложенным.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что 27.12.2007 между управлением муниципальным имуществом администрации города Рязани (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Локтюшиным Олегом Анатольевичем (арендатор) заключен договор N 2652107 аренды недвижимого имущества - нежилого помещения Н9 лит. А, площадью 99,6 кв.м, расположенного по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 63 для размещения магазина непродовольственных товаров, сроком до 26.12.2012.

Данное помещение является собственностью муниципального образования - город Рязань, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права сер. 62-МГ N 398825.

Решением Рязанской городской Думы от 26.08.2010 N 377-I "Об условиях приватизации нежилого помещения Н9 лит.А, расположенного по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 63" предпринимателю предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого объекта по цене - 3 987 926 руб. 86 коп. определенной на основании отчета об определении рыночной стоимости N 721-06/2010-О от 24.06.2010, выполненного ООО "Правовой консультационной центр "Истина".

06.09.2010 в порядке реализации преимущественного права, установленного Законом N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", ответчик направил истцу проект договора купли-продажи указанного помещения

Цена муниципального имущества определена независимым оценщиком ООО "Правовой консультационной центр "Истина" по заказу ответчика.

Проведя независимую оценку выкупаемого объекта (отчет N 4477 об оценке от 29.09.2010, выполненного ООО "Оценка"), ИП Локтюшин О.А. подписал представленный ему проект договора с протоколом разногласий, в отношении пунктов 2.1., 2.1.1., 2.1.2., 2.4. предложив продавцу свою редакцию условий договора в этой части.

22.10.2010 ответчик в письме N 201/2-19/6261 отклонил протокол разногласий истца, не согласившись с проведенной истцом оценкой.

Поскольку в добровольном порядке возникшие при заключении договора купли-продажи разногласия не были урегулированы, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Изменяя условия договора в отношении цены продажи имущества, суды первой и апелляционной инстанций правомерно исходили из следующего.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Истец относится к категории субъектов малого или среднего предпринимательства (ст. 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации") и имеет право на выкуп арендуемого нежилого помещения в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ.

В п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу ст. 446 Гражданского кодекса РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Возникший между сторонами при заключении договора купли-продажи спор сводится к определению выкупной цены имущества. При этом в направленном покупателю проекте договора выкупная цена была определена продавцом на основании отчета N 721-06/2010-О об определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости выполненного ООО "Правовой консультационный центр "Истина" по поручению администрации г. Рязани. Согласно данного отчета рыночная стоимость нежилого помещения составляет 3 987 926 руб. 86 коп.

Покупатель же считает, что применению подлежит выкупная цена, установленная в отчете N 4477 об оценке того же объекта, ООО "Оценка", согласно которому стоимость выкупаемого имущества составляет 1 785 000 руб.

Поскольку разница в стоимости выкупаемого имущества, согласно представленным сторонами заключениям, является существенной, то в рамках настоящего дела по ходатайству сторон назначена судебная экспертиза, проведение которой суд поручил ООО "Эксперт".

Из экспертного заключения N 03/11/143 от 30.03.2011 года следует, что рыночная стоимость спорного нежилого помещения по состоянию на 06.09.2010, то есть на день направления оферты составляет 1 480 000 руб. в том числе НДС - 225 763 руб.

В силу ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, к числу которых относится и экспертное заключение.

С учетом указанного экспертного заключения, суды пришли к выводу об удовлетворении заявленных требований.

Довод администрации г. Рязани о недостоверности и необъективности данного экспертного заключения, подготовленного ООО "Эксперт", был известен судам обеих инстанций, исследовался и правомерно отклонен по мотивам, изложенным в оспариваемых судебных актах. Ходатайство ответчика о назначении по делу повторной экспертизы обоснованно с учетом ст.ст. 82, 87 АПК РФ отклонено, т.к. экспертное заключение N 03/11/143 от 30.03.2011 не содержит неясностей и противоречий, сомнений у суда в обоснованности этого заключения или наличия противоречий в выводах эксперта не вызвало.

Довод истца о зачете в выкупную стоимость спорного нежилого помещения неотделимых улучшений, произведенных арендатором, так же исследовался судами первой и апелляционной инстанций.

При этом судами верно указано, что согласно п. 7.2 договора аренды недвижимого имущества N 2652107 от 27.12.2007 все произведенные арендатором неотделимые улучшения объекта являются собственностью муниципального образования - город Рязань. Неотделимые улучшения объекта, проводятся арендатором только с разрешения арендодателя по согласованию с балансодержателем. По окончанию договора стоимость всех неотделимых улучшений не возмещается.

Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие наличие у арендодателя согласия на произведение арендатором неотделимых улучшений, суды обеих инстанций обоснованно признали вышеназванный довод несостоятельным.

Кроме того, судами верно отмечено, что в связи с залитием спорного помещения, не представляется возможным установить фактическое выполнение работ по представленной в дело локальной смете, а также стоимость неотделимых улучшений, которые проведены в помещении на настоящий момент. Более того, из указанной локальной сметы на сумму 278 951 руб. не следует, что были проведены какие-либо неотделимые улучшения.

Довод ИП Локтюшина О.А. о том, что оспариваемые судебные акты подлежат изменению путем исключения из рыночной стоимости налога на добавленную стоимость, отклоняется, поскольку данное требование является новым и не было предметом исследования в суде первой инстанции.

Кроме того, суд кассационной инстанции считает необходимым указать на следующее.

Подпункт 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса РФ применяется во взаимоувязке с положениями абз. 2 п. 3 ст. 161 НК РФ, согласно которому при реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями, составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, налоговая база определяется как сумма дохода от реализации (передачи) этого имущества с учетом налога. При этом налоговая база определяется отдельно при совершении каждой операции по реализации (передаче) указанного имущества. В этом случае налоговыми агентами признаются покупатели (получатели) указанного имущества.

Порядок уплаты налога на добавленную стоимость установлен в Письме Министерства финансов Российской Федерации и Федеральная налоговой службы от 12.05.2011 N КЕ-4-3/7618@ "О порядке применения подпункта 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации".

Принимая во внимание, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судами первой и апелляционной инстанции на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, отвечающих признакам относимости, допустимости и достаточности, им дана надлежащая правовая оценка, кассационная коллегия не находит оснований для отмены или изменения оспариваемых судебных актов.

Руководствуясь ст.ст. 287 ч. 1 п. 1, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Рязанской области от 04.07.2011 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2011 по делу N А54-5884/2010 оставить без изменения, а кассационные жалобы без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Председательствующий

Л.В. Солодова

Судьи

И.В. Сорокина С.Г. Егорова