Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 октября 2011 г. N 20АП-4230/11

г. Тула

24 октября 2011 г.

Дело N А54-5884/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 19 октября 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 октября 2011 года

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Сентюриной И.Г.,

судей Дайнеко М.М., Капустиной Л.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шмалий Т.М.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы администрации города Рязани и индивидуального предпринимателя Локтюшина Олега Анатольевича на решение Арбитражного суда Рязанской области от 04 июля 2011 года по делу N А54-5884/2010 (судья Грошев И.П.), по иску индивидуального предпринимателя Локтюшина Олега Анатольевича (ОГРНИП304622931600304, г.Рязань, ул.Западная, д.12, корп.3, кв.4) к администрации города Рязани (ОГРН 1026201270260, г.Рязань, ул.Радищева, д.28) третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Правовой консультационный центр "Истина" (г.Рязань, ул.Ленинского комсомола, д.8Б) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества,

при участии:

от истца: Чуйко Е.В. - представителя по доверенности б/н от 19.11.2010; Локтюшина О.А., паспорт;

от ответчика: Пронякиной О.О. - представителя по доверенности N 07 от 11.01.2011;

от третьего лица: не явился, извещен судом надлежащим образом,

установил: индивидуальный предприниматель Локтюшин Олег Анатольевич обратился в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к администрации города Рязани (далее -администрация г.Рязани) о разрешении разногласий при заключении договора купли - продажи нежилого помещения Н 9, лит. А, расположенного по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 63, общей площадью 99,6 кв.м.

В соответствии с частью 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмет спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Правовой консультационный центр "Истина" (далее - ООО "ПКЦ "Истина").

В процессе рассмотрения дела истец неоднократно уточнял исковые требования, в окончательном варианте просил суд:

1. Признать отчет ООО "Правовой консультационный центр "Истина" N 721-06/2010-О "Об определении рыночной стоимости нежилого помещения Н 9, лит. А, расположенного по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 63, общей площадью 99,6 кв. м" недостоверным.

2. Принять пункт п. 2,1., п. 2.1.1., п. 2.1.2., п. 2.4. договора купли-продажи нежилого помещения Н 9, лит. А, расположенное по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 63, общей площадью 99,6 кв. м. в редакции покупателя, а именно:

- п. 2.1. "Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с заключением ООО "Эксперт" об определении рыночной стоимости N 03/11/43 от 30 марта 2011 года, а также с учетом стоимости капитального ремонта нежилого помещения, и составляет 1 201 049 (один миллион двести одна тысяча сорок девять) рублей, в том числе:"

- п. 2.1.1. "сумма без учета НДС 984860 (девятьсот восемьдесят четыре тысячи восемьсот шестьдесят) рублей 18 копеек"

- п. 2.1.2. "сумма НДС - 216188 (двести шестнадцать тысяч сто восемьдесят восемь) рублей 82 копейки"

- п. 2.4. "Оплата основного долга осуществляется равными долями по 27357 (двадцать семь тысяч триста пятьдесят семь) рублей 23 копейки (последний платеж- 27 357 (двадцать семь тысяч триста пятьдесят семь) рублей 13 копеек) ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора.Последний платеж производится не позднее 21 июня 2014 г."

Уточнения были приняты судом первой инстанции.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 04 июля 2011 года исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с такой позицией арбитражного суда области, Администрация города Рязани и индивидуальный предприниматель Локтюшин Олег Анатольевич обратились в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят решение отменить и принять по делу новый судебный акт.

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Рязанской области от 04.07.2011 проверены в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, оценив доводы жалоб, отзывов на нее, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения судебного акта.

Судом первой инстанции установлено, что 27.12.2007 управлением муниципальным имуществом администрации города Рязани (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Локтюшиным Олегом Анатольевичем (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N 2652107.

Пунктом 1.1. договора определено, что арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение Н9 лит. А, расположенное по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 63 на основании решения Арендатора для размещения магазина непродовольственных товаров.

Из пункта 1.2.2. следует, что общая площадь сдаваемого в аренду помещения 99,6 кв.м, в том числе: основная 83,5 кв.м, вспомогательная - 16,1 кв.м (л.д. 25-28, том 1).

Данное нежилое помещение является собственностью муниципального образования - город Рязань, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права сер. 62-МГ N 398825 (л.д. 82, том 2).

Пунктом 1.3. договора определен срок его действия - с 27.12.2007 по 26.12.2012.

Решением Рязанской городской Думы от 26.08.2010 года N 377-I "Об условиях приватизации нежилого помещения Н9 лит. А, расположенного по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 63 (том 1 л.д. 59), истцу предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого объекта по цене - 3987926 руб. 86 коп. определенной на основании отчета об определении рыночной стоимости N 721-06/2010-О от 24.06.2010, выполненного обществом с ограниченной ответственностью "Правовой консультационной центр "Истина".

06.09.2010 в порядке реализации преимущественного права, установленного Законом N 159-ФЗ, ответчиком в адрес истца был направлен проект договора купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения Н9 лит. А, расположенного по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 63.

Цена муниципального имущества определена независимым оценщиком ООО "Правовой консультационной центр "Истина" по заказу ответчика.

Индивидуальный предприниматель Локтюшин Олег Анатольевич, проведя независимую оценку выкупаемого объекта, подписал представленный ему договор купли-продажи с протоколом разногласий, в отношении пунктов 2.1., 2.1.1., 2.1.2., 2.4. предложив ответчику свою редакцию условий договора в этой части, направив его в адрес ответчика с отчетом N 4477 об оценке нежилого помещения общей площадью 99,60 кв.м. расположенного по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 63 от 29.09.2010 года, выполненного ООО "Оценка" (л.д. 74-153, том 1).

Письмом от 22.10.2010 года N 201/2-19/6261 ответчик отклонил протокол разногласий истца, не согласившись с проведенной истцом оценкой (л.д. 62-64, том 1).

Неурегулирование сторонами разногласий по договору в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассмотрев заявленные исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для их удовлетворения.

Оценив в совокупности имеющиеся в материалах дела доказательства с учетом обстоятельств дела, исследованных в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная судебная коллегия пришла к следующим выводам.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Индивидуальный предприниматель Локтюшин Олег Анатольевич относится к категории субъектов малого предпринимательства, которые имеют право на выкуп арендуемого нежилого помещения по Закону N 159-ФЗ, что не оспаривается сторонами.

Согласно пункту 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В соответствии с положениями статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Процессуально-правовой целью рассмотрения споров об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, является установление параметров обязательственных правоотношений сторон посредством определения в судебном акте условий договора, по которым у сторон имелись разногласия.

Как установлено судом и следует из материалов дела, отчет N 721-06/2010-О об определении рыночной стоимости недвижимого имущества Н9 лит. А, площадью 99,6 кв.м., расположенного по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 63, подготовленный по поручению администрации г. Рязани (том 2 л.д. 59-92), выполнен ООО "Правовой консультационный центр "Истина". По результатам проведенной оценки итоговая цена указанного объекта недвижимости составила 3 987 926 руб. 86 коп.

Также в материалы дела представлен отчет N 4477 об оценке нежилого помещения общей площадью 99,60 кв.м., расположенного по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 63, выполненный по заказу индивидуального предпринимателя Локтюшина О. А. независимым оценщиком ООО "Оценка", согласно которому стоимость выкупаемого имущества составляет 1 785 000 руб. (том 1 л.д. 131).

Учитывая, что сторонами было представлено два отчета об оценке стоимости спорного имущества с разницей в оценке почти в два раза, судом первой инстанции по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено обществу с ограниченной ответственностью "Эксперт", эксперту Измайловой А.А. и Бакушину С.П.

Из экспертного заключения N 03/11/143 от 30.03.2011 года следует, что рыночная стоимость нежилого помещения Н9, лит. А, площадью 99,6 кв.м, расположенного по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 63 по состоянию на 06.09.2010 года, то есть на день направления оферты составляет 1 480 000 руб. в том числе НДС (л.д. 35, том 3).

В апелляционной жалобе заявитель - администрация указывает на несогласие с экспертным заключением N 03/11/143 от 30.03.2011 года, поскольку проведение экспертизы было поручено двум экспертам Измайловой А.А. и Бакушину С.П., однако проводил ее один эксперт Измайлова А.А., которая не обладает достаточным образованием для того, чтобы ответить на второй вопрос, касающийся неотделимых улучшений, а также истец указывает на отсутствие ответа на первый вопрос.

Указанный довод является необоснованным, поскольку во-первых, указанное экспертное заключение подписано, как Измайловой А.А., так и Бакушиным С.П., во-вторых эксперты в своей экспертизе по первому вопросу: соответствует ли отчет ООО "Правовой консультационный центр "Истина" N 721-06/2010-О "Об определении рыночной стоимости нежилого помещения Н9 лит. А, площадью 99,6 кв.м, расположенного по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 63 ФЗ "Об оценочной деятельности РФ", стандартам оценки и правилам оценочной деятельности указали, что изучив отчет N 721-06/2010-О ООО "Правовой консультационный центр "Истина", пришли к выводу, что данный документы не относится к оцениваемому объекту, а именно к нежилому помещению, находящемуся по адресу: г.Рязань, Первомайский проспект, д.63, в отчете представлена оценка нежилого помещения, находящегося по адресу: г.Рязань, Первомайский проспект, д.47/1.

В суде апелляционной инстанции Администрация признала тот факт что отчет на экспертизу вследствие технической ошибки был приложен другой. Таким образом, эксперты не смогли ответить на поставленный вопрос не по своей вине.

Статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определено, что лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Администрации города Рязани просила суд назначить повторную экспертизу, на разрешение которой поставить следующие вопросы: соответствует ли отчет ООО "Правовой консультационный центр "Истина" N 721-06/2010-О "Об определении рыночной стоимости нежилого помещения Н9 лит. А, площадью 99,6 кв.м, расположенного по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 63 ФЗ "Об оценочной деятельности РФ", стандартам оценки и правилам оценочной деятельности, какие из выполненных ИП Локтюшиным О.А. работ, произведенном в нежилом помещении лит. А, площадью 99,6 кв.м, расположенного по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 63, являются неотделимыми улучшениями и какова стоимость их, какова рыночная стоимость нежилого помещения лит. А, площадью 99,6 кв.м, расположенного по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 63, без произведенных неотделимых улучшений, какова рыночная стоимость нежилого помещения лит. А, площадью 99,6 кв.м, расположенного по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 63 на 06.09.2010.

Рассмотрев указанное ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы суд второй инстанции не находит оснований для его удовлетворения.

В соответствии с частью 7 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, вправе заявлять ходатайства о вызове новых свидетелей, проведении экспертизы, приобщении к материалам дела или истребовании письменных и вещественных доказательств, в исследовании или истребовании которых им было отказано судом первой инстанции. В пункте 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 года N 66 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" разъяснено, что ходатайства о проведении экспертизы в суде апелляционной инстанции рассматриваются судом с учетом положений части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которым дополнительные доказательства принимаются судом, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.

Согласно пункту 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд назначает экспертизу для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных познаний. Из пункта 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

В материалах дела имеется заключение N 03/11/143 от 30.03.2011 года следует, что рыночная стоимость нежилого помещения Н9, лит. А, площадью 99,6 кв.м, расположенного по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 63 по состоянию на 06.09.2010 года, то есть на день направления оферты составляет 1 480 000 руб. в том числе НДС (л.д. 35, том 3). Заключение эксперта представлено суду и находится в материалах дела. Указанное заключение эксперта не содержит неясностей и противоречий, сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта не имеется, заявителем они не названы, в связи с чем суд не находит оснований предусмотренных ст.ст. 82,87 АПК РФ для назначения повторной экспертизы.

Ссылка апеллянта - ИП Локтюшина О.А. на то, что судом не были удовлетворены требования о зачете выкупной стоимости спорного нежилого помещения неотделимых улучшений, не принимается во внимание, в силу следующего.

Статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Пунктом 3 статья 623 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Так, пунктом 3.2.7 договора аренды определено, что арендатор обязуется не производить перепланировку, капитальный ремонт объекта, а также ремонт фасада и общего имущества здания без письменного разрешения арендодателя, согласования с балансодержателем объекта и соответствующими службами (учреждениями) города.

Из пункта 7.2 договора аренды следует, что все произведенные арендатором неотделимые улучшения объекта являются собственностью муниципального образования - город Рязань. Неотделимые улучшения объекта, проводятся арендатором только с разрешения арендодателя по согласованию с балансодержателем. По окончанию договора стоимость всех неотделимых улучшений не возмещается.

Таким образом, подписанным между сторонами договором разделены понятия капитальный ремонт и неотделимые улучшения.

Письмами (л.д.54-55) ответчик обращался к УМИ г.Рязани за разрешением проведения капитального ремонта и зачета указанной суммы в счет арендной платы.

Письмом N 01-071/1344 от 03.06.2003 УМИ г.Рязани сообщило ответчику о том, что не возражает в проведении капитального ремонта в арендуемом нежилом помещении при условии предоставления проектно-сметной документации, согласованной с балансодержателем (л.д. 53, том 1). 02.06.2008 ИП Локтюшин О.А. согласовал с Управлением жилищно-коммунального хозяйства администрации города Рязани локальную мету на ремонт подвального помещения (л.д. 40-43, том 1).

В указанной переписке ведется речь о капитальном ремонте и нет речи о согласовании неотделимых улучшений. Таким образом, арендодатель согласия на произведение неотделимых улучшений не давал.

Кроме того, из указанной локальной сметы на сумму 278 951 руб. (л.д.40-44,т.1) следует что в помещении проводились работы по ремонту арендуемого помещения, как то отвозка мусора автомобилями самосвалами, отвозка грунта, разборка покрытий полов, разборка бетонных оснований, ремонт штукатурки. Таким образом, из указанной сметы не следует, что были проведены какие-либо неотделимые улучшения на сумму 278 951 руб.

В настоящий момент как следует из материалов дела, произошло залитие спорного помещения, что не оспаривается сторонами, в связи с чем установить фактическое исполнение работ по локальной смете, а также стоимость неотделимых улучшений, которые были проведены в помещении на сегодняшний момент не представляется возможным.

Указанный вывод подтверждается, экспертами, поскольку из экспертного заключения следует, что никаких неотделимых улучшений эксперт не заметил и определил их лишь по локальной смете.

В связи с изложенным, отклоняется ходатайство ИП Локтюшина О.А. о проведении повторной судебной экспертизы на предмет установления суммы неотделимых улучшений.

Указание заявителя - ИП Локтюшина О.А., в котором ответчик просит суд апелляционной инстанции отменить решение суда в части исключения из рыночной стоимости налога на добавленную стоимость, не принимается во внимание судом апелляционной инстанции в силу следующего.

В соответствии с частью 7 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и разъяснениям, приведенным в абзаце шестом пункта 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", данное требование является новым, не было предметом исследования в суде первой инстанции, в связи с не принимается и не рассматривается апелляционным судом. Поскольку указанное требование не было предметом рассмотрения суда первой инстанции, то у суда апелляционной инстанции такие полномочия отсутствуют.

Фактически требования ИП Локтюшина О.А. сводятся к признанию ничтожными указанных пунктов договора как не соответствующих налоговому законодательству, в связи с чем ИП Локтюшин О.А. не лишен права обратиться в арбитражный суд с иском.

Обстоятельствам дела, исследованным судом первой инстанции, и взаимоотношениям сторон дана правильная правовая квалификация.

Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.

В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Таким образом, расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы ИП Локтюшиным О.А подлежат отнесению на него.

Денежные средства внесенные сторонами на депозит суда за проведение повторной экспертизы будут возвращены сторонам отдельным судебным актом - Определением Двадцатого арбитражного апелляционного суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Рязанской области по делу N А54-5884/2010 от 04 июля 2011 года оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 АПК РФ кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

И.Г. Сентюрина

Судьи

Л.А.Капустина М.М. Дайнеко