Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 26 декабря 2011 г. N Ф10-4830/11 по делу N А14-12693/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 21.12.2011.

Постановление изготовлено в полном объеме 26.12.2011.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего	Степиной Л.В.
судей	Кючниковой Н.В.
	Шелудяева В.Н.
при участии в заседании:
от общества с ограниченной ответственностью "Клен" (ОГРН 1033600036645, д. 128, ул. 9 Января, г. Воронеж, 394027), от администрации городского округа город Воронеж (ОГРН 1023601575733, д. 10, ул. Плехановская, г. Воронеж, 394018), от 3-его лица: муниципального унитарного предприятия городского округа город Воронеж "Городской центр по работе с недвижимостью" (д. 14а, ул. Комиссаржевской, г. Воронеж, 394036)	- Цикоза О.П. - представитель по доверенности (доверенность от 17.01.2011 б/н), - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом, - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации городского округа город Воронеж на решение Арбитражного суда Воронежской области от 08.07.2011 (судья Максимович Т.Н.) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2011 (судьи Протасов А.И., Семенюта Е.А., Сергуткина В.А.) по делу N А14-12693/2010,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Клен" (далее по тексту - Общество) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области к администрации городского округа город Воронеж с требованиями признать недействительным пункт 1 приказа заместителя главы администрации - директора департамента муниципальной собственности администрации городского округа город Воронеж от 22.11.2010 N 302 "О заключении договора купли-продажи нежилого встроенного помещения I в лит. А; II в лит. А1 общей площадью 1118, 0 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. 9 Января, дом 128, с ООО "Клен" в части установления стоимости продажи указанного помещения в сумме 29 563 617 рублей с НДС, в том числе: 25 053 913 рублей без НДС, подлежащих уплате в бюджет городского округа, НДС - 4 509 704 рубля, подлежащий уплате в федеральный бюджет, и просило обязать администрацию городского округа город Воронеж заключить с ООО "Клен" договор купли-продажи от 14.12.2010 N Ц-177-10 в редакции, предложенной заявителем.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечено МУП городского округа город Воронеж "Городской центр по работе с недвижимостью".

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 08.07.2011 заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2011 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе администрация просит указанные решение и постановление отменить, так как выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, нарушены нормы материального и процессуального права и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Изучив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в жалобе, заслушав в судебном заседании объяснения представителя Общества, кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела, 10.12.2001 между администрацией города Воронежа и ООО "Клен" заключен договор N 2-647-01 аренды нежилого помещения, по условиям которого обществу передано в аренду нежилое помещение площадью 1118, 0 кв. м, расположенное по адресу: г. Воронеж, ул. 9 Января, дом 128, на срок с 01.12.2001 по 30.11.2011.

4 июня 2010 года ООО "Клен" обратилось в администрацию с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение указанного арендуемого имущества.

Администрацией принято решение о приватизации обществом упомянутого нежилого помещения, являющегося муниципальной собственностью, по рыночной цене - 29 563 617 рублей (в том числе НДС в сумме - 4 509 704 рубля), 25 053 913 рублей (без НДС) подлежат уплате в бюджет городского округа, НДС - в сумме 4 509 704 руб. подлежит уплате в федеральный бюджет.

29 ноября 2010 года администрация (продавец) направила в адрес ООО "Клен" (покупатель) проект договора купли-продажи от 14.12.2010 N Ц-177-10, по условиям которого продавец продает, а покупатель приобретает в собственность в рассрочку сроком на 7 лет, арендуемое у Администрации нежилое помещение площадью 1118,0 кв. м, расположенное по адресу: г. Воронеж, ул. 9 Января, дом 128, стоимость приобретаемого помещения составляет 25 053 913 рублей (пункт 1.1 договора).

Данная стоимость имущества определена на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 02.09.2010 N 203-10, подготовленного МУП городского округа город Воронеж "Городской центр по работе с недвижимостью".

ООО "Клен" подписало проект договора купли-продажи от 14.12.2010 N Ц-177-10 с протоколом разногласий, в котором предложило иную редакцию пунктов 1.1, 2.2, 2.2.1 договора, касающуюся рыночной стоимости приобретаемого нежилого помещения, определив его рыночную стоимость в сумме 21 438 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости нежилого встроенного помещения от 08.12.2010 N 69/10, составленного по заданию ООО "Клен" независимым оценщиком "Регион-Эксперт-Центр" Шмыголь В.В. по состоянию на 03.12.2010.

23 декабря 2010 года Администрация уведомлением N 09-03/4277 сообщила обществу об отклонении протокола разногласий к проекту названного договора купли-продажи в связи с тем, согласно отчету об оценке, выполненным МУП города Воронежа "Городской центр по работе с недвижимостью", рыночная стоимость арендуемого объекта составляет 25053913 рублей 00 копеек.

ООО "Клен", считая рыночную стоимость выкупаемого имущества, установленную администрацией города, завышенной и ввиду несогласования сторонами цены выкупаемого имущества по договору купли-продажи от 14.12.2010 N Ц-177-10, обратилось в арбитражный суд с вышеуказанными требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд исходил из того, что Общество и арендуемое им имущество, соответствуют всем критериям, установленным ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ). Соответствие заявителя всем приведенным в законе условиям администрацией не оспаривалось.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-Фз "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" определено, что оценку отчуждаемого имущества должен производить профессиональный оценщик.

В силу статей12 и 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению, судом в соответствии с установленной подведомственностью.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии с разъяснениями, данными Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в Информационном письме от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Таким образом, для установления величины рыночной стоимости муниципального имущества, отчуждаемого в порядке Закона N 159-ФЗ, с целью урегулирования преддоговорного спора, установлен специальный порядок путем оспаривания достоверности величины рыночной стоимости объекта в порядке ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Как установлено судом, сторонами были представлены два отчета независимых оценщиков, существенно отличающихся установленной в них величиной рыночной стоимости одного и того же помещения.

Так, согласно отчету от 02.09.2010 N 203-10, выполненному МУП г. Воронежа "Городской центр по работе с недвижимостью" по заданию администрации, рыночная стоимость недвижимого имущества составила 25053913 рублей 00 копеек без НДС, а по отчету N 69/10, выполненному "Регион-Эксперт-Центр" по заданию ООО "Клен", рыночная стоимость недвижимого имущества определена в размере 21438000 рублей 00 копеек без НДС.

В связи с тем, что между двумя отчетами имелись расхождения рыночной стоимости недвижимого имущества, судом первой инстанции для установления рыночной стоимости нежилого помещения по ходатайству общества была назначена экспертиза.

По результатам экспертизы, проведенной Государственным учреждением Воронежского регионального центра судебной экспертизы, от 05.05.2011 N 1068/6-3; N 1106/6-3, с учетом дополнения к ней от 02.06.2011 N 1068/6-3; N 1106-6-3 рыночная стоимость нежилого встроенного помещения составила 21 552 229 рублей.

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ указанный экспертный отчет в совокупности с иными доказательствами по делу, суды признали экспертное исследование Государственного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы достоверным, а приказ Департамента в части определения цены продажи имущества - недействительным. Указанный вывод судов в силу статьи 286 Кодекса переоценке судом кассационной инстанции не подлежит.

При этом суды первой и апелляционной инстанций правильно исходили из того, что Общество обратилось в арбитражный суд в порядке статьи 198 АПК РФ с заявлением о признании недействительным пункта 1 приказа заместителя главы администрации, и в порядке статьи 4 АПК РФ с требованием об обязании заключения с ним договора купли-продажи нежилого помещения, на условиях, предложенных им в протоколе разногласий от 14.12.2010.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 ГК РФ при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

При таких обстоятельствах, суд, руководствуясь положениями пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, правомерно обязал администрацию заключить с Обществом договор купли-продажи по рыночной цене, которая была определена экспертом.

Выбранный заявителем способ защиты согласуется с позицией, изложенной в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92.

Доводы кассационной жалобы повторяют доводы, указанные в апелляционной жалобе заявителя, которые уже были предметом исследования суда апелляционной инстанции и им обоснованно отклонены. Они направлены на переоценку доказательств по делу, что в силу ст. 286 АПК РФ не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

При рассмотрении настоящего спора суды обеих инстанций правильно применили нормы материального права и не допустили нарушений норм процессуального права, являющихся в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Кассационная жалоба не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Воронежской области от 08.07.2011 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2011 по делу N А14-12693/2010 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Председательствующий

Л.В. Степина

Судьи

Н.В. Ключникова В.Н. Шелудяев